12
гражданскому праву, вовсе не сказано ничего о возможности аренды части
недвижимого имущества путем поднаема
1
.
Таким образом, советская система гражданского права и гражданско-
правовая наука не знали непосредственно договора аренды части недвижимого
имущества. В вопросе возможности поднайма (субаренды) части имущества
советский законодатель не имел преемственной позиции, разрешая ее в
законодательстве довоенного периода, не упоминая в законодательстве
послевоенном.
Полагаем, такая ограниченность в сфере аренды недвижимого имущества
объяснялась существовавшей марксистско-ленинской идеологией в
государстве, в связи с которой экономика была представлена исключительно
государственным сектором, институт частной собственности был крайне узок,
возможности аренды непосредственно земельных участков весьма ограничены
законодательно, вплоть до запрета сдачи в аренду определенного вида земель
(например, сельскохозяйственных).
Характерно, что после распада СССР раздел III «Обязательственное
право» (содержавший, в том числе нормы о договоре имущественного найма)
ГК РСФСР от 1964 г., не имевший прямого указания на возможность поднаема
части имущества, утратил силу с 1 марта 1996 г. – одновременно с введением в
действие второй части Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), нормы
которой (глава 34 «Аренда») вплоть до сегодняшнего дня регламентируют
общественные отношения в области аренды
2
.
Нормы главы 34 ГК РЫ прямо ничего не говорят о возможности аренды
части вещи – ни нормы ст. 606 ГК РФ, содержащей понятие договора аренды,
ни нормы ст. 607 ГК РФ, разъясняющей, что может выступать объектом
1
Советское право / З.Г. Андропова, В.Г. Вердников, А.Д. Воробьева и др.; под ред.
Н.А. Тепловой. М., 1987. С. 213-217.
2
О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации:
федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) // Российская газета. 1996.
06 февраля. № 2.
13
аренды. Можно сказать, что в данном случае законодатель реализовал
преемственность при разрешении рассматриваемого нами вопроса.
Однако здесь заметим, что в данный период уже действовало
федеральное законодательство, закреплявшее часть вещи объектом
правоотношений.
В частности, из действовавшей до 1 января 2017 г. редакции ст. 26
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122-ФЗ о
государственной регистрации прав) прямо следовало, что часть земельного
участка, помещения в зданиях и сооружениях и части помещений могут
сдаваться в аренду
1
.
Кроме того, с введением в действие в 2001 г. Земельного кодекса РФ
(далее – ЗК РФ) – уже в первоначальной его редакции и по настоящее время,
исходя из нормы п. 3 ч. 1 ст. 3, части земельных участков выступают объектами
земельных отношений. То есть, в принципе законодатель не исключил
правовую возможность признания части вещи объектом правоотношений.
История развития арбитражной судебной практики указанного периода
показывает, что в 1990-х гг. суды квалифицировали договоры аренды части
вещи (например, аренды фасада здания для размещения уличной рекламы) как
договоры аренды, однако впоследствии сложилась практика признания их
недействительными. Иногда такие договоры квалифицировались как договоры
возмездного оказания услуг
2
.
В 2002 г. информационным письмом Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 11 января №
66 был утвержден «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
В п. 1 этого обзора указывалось, что договор о предоставлении в пользование
1
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Российская газета. 1997.
30 июля. № 145.
2
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 20.
14
«конструктивного элемента» здания (например, крыши) для рекламных целей,
не является договором аренды, так как такой элемент не является
самостоятельным объектом недвижимости, который можно передавать в
пользование отдельно от здания. Предметом договора является предоставление
возможности на возмездной основе размещать рекламу на «конструктивном
элементе» здания, этот договор не противоречит ГК РФ, а отношения сторон
должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а
также условиями самого договора
1
.
Благодаря указанному письму правоприменительная практика
сформировала более единообразное отношение к договорам аренды части
вещи. Однако иная квалификация рассматриваемым правоотношениям
продолжала даваться и после 2002 г.
2
Более того, мнение о том, что договор, предусматривающий передачу в
пользование отдельных частей здания (например, несущей стены или крыши),
не выступает договором аренды, но к нему следует по аналогии применять
правила об аренде было выражено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23
июля 2009 г. № 64 (далее – постановления Пленума ВАС РФ № 64)
3
.
Таким образом, на уровне практики ВАС РФ на протяжении 2000-х гг.
рассматривался вопрос аренды части имущества, а соответствующий договор
по сути был признан непоименованным, непротиворечащим ГК РФ,
регламентируемым нормами главы 34 ГК РФ и самим договором.
В гражданско-правовой науке в данный период так же поднимался вопрос
о возможности аренды части вещи и являлся дискуссионным, несмотря на
позицию Президиума и Пленума ВАС РФ.
1
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
2
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 22.
3
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений
на общее имущество здания: Постановление Пленума ВАС РФ. 2009. 23 июля. № 64 //
Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
15
Так, В.М. Ланда в своем диссертационном исследовании от 2009 г.,
посвященном особенностям гражданско-правового регулирования аренды
объектов недвижимости: на примере города Москва, во-первых, относил аренду
части объекта недвижимости к видам аренды, характерным для современного
российского мегаполиса (иными словами, имеющим широкое
распространение). Во-вторых, анализируя нормы ст. 607 ГК РФ, приходил к
выводу, что они, предусматривая возможность передачи в аренду
непотребляемых вещей, не содержат указания на обязательность
предоставления во временное владение и (или) пользование вещи целиком. В-
третьих, указывал, что ряд авторов категорически возражает против
возможности вовлечения в оборот части недвижимой вещи, поскольку ими
ставится под сомнение делимость недвижимых вещей в принципе. Решение
вопроса о правомерности аренды части недвижимой вещи через призму
возможности (невозможности) выделения этой части в натуре, по мнению В.М.
Ланда, является не вполне корректным, так как при этом рассматривается не
собственно проблема аренды части вещи, а констатируется отсутствие
нормативного механизма по индивидуализации частей объектов недвижимости.
Наконец, в-четвертых, в целях оптимизации аренды части объекта
недвижимости В.М. Ланда предлагал дополнить ч. 1 ст. 607 ГК РФ абзацем
следующего содержания: «Указанные в пункте 1 настоящей статьи вещи могут
быть переданы в аренду целиком или в части. Законом могут быть установлены
особенности сдачи в аренду частей отдельных видов имущества»
1
.
Таким образом, при правовой неопределенности вопрос возможности
аренды части вещи исследовался в науке вплоть до выработки предложений по
восполнению соответствующего пробела в целях дальнейшей оптимизации
гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости.
1
Ланда В.М. Особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов
недвижимости: на примере города Москвы: автореф. дис. … канд. юрид. наук / В.М. Ланда.
М., 2009. С. 8.
16
Только в 2013 г. Пленум ВАС РФ путем внесения изменений в п. 9 своего
постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) пояснил, что судам
необходимо иметь в виду, что это указанное положение ст.ст. 606-607 ГК РФ не
ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в
пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее
отдельная часть
1
.
Здесь преемственность позиции Пленума ВАС РФ в части правовой
квалификации договора о временной передаче в возмездное пользование части
имущества была нарушена: договор по сути был отнесен к разновидностям
договора аренды.
Однако позиция Пленума ВАС РФ о возможности сдачи в аренду части
вещи получила неоднозначные оценки в научно-исследовательской литературе.
Так, профессор А.М. Эрделевский в своей статье об изменениях в
судебном подходе к договору аренды утверждает об общей тенденции
либерализации подхода Пленума ВАС РФ к данному виду договора и
«индульгенции на совершение сделок в обход закона»
2
.
Существует и противоположная точка зрения, в рамках которой
постановление Пленума ВАС РФ № 73 рассматривается как акт, разрешивший
давнюю проблему передачи в аренду не целого объекта, а его части и в
частности – части земельного участка.
Так, указанного подхода придерживается Д.С. Тамашакина, указавшая,
что Пленум ВАС РФ сформировал единый правовой подход относительно
1
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от
17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013) // Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. 2012. № 1.
2
Эрделевский А.М. Об изменениях в судебном подходе к договору аренды // Хозяйство и
право. 2013. № 10. С. 5, 7.
17
арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых
вещей, к которым относятся и земельные участки (ч. 1 ст. 607 ГК РФ)
1
.
Аналогичного мнения придерживается уральский исследователь О.В.
Жевняк, указывая в своей работе, что «…мнение о возможности сдачи в аренду
части вещи сформулировано…» в постановлении Пленум ВАС РФ № 73.
При этом автор отмечает обсуждение в науке гражданского права
описанного выше противоречия: экономическая потребность в существовании
такого рода арендных правоотношений имеется и реализуется в разнообразных
практических ситуациях, тогда как, согласно ст.ст.606-607 ГК РФ объектами
аренды служат непотребляемые вещи, каковыми часть вещи не может быть
2
.
Некоторое время спустя после принятия Пленумом ВАС РФ
постановления № 73 челябинский исследователь Д.М. Ветров утверждал в
своей статье, что практика аренды части вещи и соответствующих договоров
уже сложилась. Однако автор указывал на ту имевшуюся практическую
проблему, при которой управления Росреестра в разных субъектах РФ
продолжали выносить решения об отказе в государственной регистрации
договоров аренды части недвижимого имущества при отсутствии кадастрового
паспорта на эту часть. В качестве решения указанной проблемы Д.М. Ветровым
предлагалось внесение в ФЗ № 122-ФЗ о государственной регистрации прав
3
.
Здесь заметим, что ФЗ № 122-ФЗ о государственной регистрации права с
1 января 2020 г. утрачивает силу в связи с изданием Федерального закона от
03.07.2016 № 361-ФЗ, а с 1 января 2017 г. государственная регистрация
недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным
законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
1
Тамашакина Д.С. Проблема передачи в аренду части земельного участка // Молодой
ученый. 2015. №10. С. 941.
2
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 20.
3
Ветров Д.М. Некоторые спорные вопросы государственной регистрации договора аренды
части недвижимого имущества // Вестник Челябинского государственного университета.
2013. № 17. Вып. 37. С. 19.
18
Несколько по-иному делает акценты при определении роли п. 9
постановления Пленума ВАС РФ № 73 в арендных правоотношениях в своей
статье саратовский исследователь Е.В. Менис. В частности, автор указывает,
что Пленум ВАС РФ разъяснил, что «гражданское законодательство не
ограничивает возможность заключить договор, по которому в пользование
арендатору предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть»
1
.
То есть, наблюдается два подхода к характеристике роли п. 9
постановления Пленума ВАС РФ № 73 в определении возможности аренды
части вещи. В рамках первого подхода исследователи указывают, что такая
возможность аренды сформулирована Пленумом ВАС РФ (как бы в отсутствие
ее в законодательстве), в рамках второго, разделяемого нами (поскольку
Пленум ВАС РФ закрепил: «…это положение ГК РФ… не ограничивает право
сторон заключить такой договор аренды…»), исходят из диспозитивного
метода регулирования гражданско-правовых отношений, обращая внимание,
что такая возможность не запрещена законом.
Наконец, третья группа современных исследователей в области
действующего гражданского права вовсе не рассматривает в своих трудах,
вышедших в свет после принятия постановления Пленумом ВАС РФ № 73,
вопрос возможности или невозможности аренды части вещи. В частности,
такой позиции придерживается М.В. Бандо в работе учебного характера по
гражданскому праву под общей редакцией профессора Б.М. Гонгало
2
, А.И.
Иванчак в труде, посвященном отдельным видам обязательств
3
и др.
Сказанное позволяет сделать вывод о наличии в отечественной
гражданско-правовой науке в вопросе становления института аренды части
вещи следующих тенденций: 1) истоки института относятся к
дореволюционному периоду истории государства и общества, где, исходя из
1
Менис Е.В. Договор земельного участка: общие и специальные существенные условия //
Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2016. № 5. С. 74.
2
Гражданское право. В 2 т. Т. 2 / под ред. Б.М. Гонгало. М., 2017. С. 236-259.
3
Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть. М., 2014. С. 9-
13.
19
развития экономических отношений, появилась соответствующая практика; 2)
советский период развития института характеризуется непреемственностью в
части правовой возможности реализации, отсутствием единства мнений о
существовании в научной области; 3) непоследовательность позиции ВАС РФ в
вопросе правовой квалификации договора аренды части вещи, отсутствие
прямого указания такого договора в действующем российском гражданском
законодательстве; 4) плюрализм мнений в гражданско-правовой науке в
вопросе правовой квалификации такого договора; 5) в силу острой
экономической потребности констатируется вполне сложившаяся практика
такой аренды и соответствующего договора и др.
1.2. «Часть вещи» как объект аренды
Анализ материалов практики Президиума и Пленума ВАС РФ по
вопросам аренды отдельной части вещи, проведенный выше, демонстрирует,
что ВАС РФ в 2000-х гг. в данном вопросе «прошел» путь от отрицания
правовой возможности такой аренды до ее признания. В частности, исходя из
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 и
постановления Пленума ВАС РФ № 64, часть вещи невозможно было
арендовать, значит, соответствующий договор не являлся арендным, а выступал
непоименованным в ГК РФ договором. Однако применению подлежало по
аналогии законодательство об аренде.
Исходя из постановления Пленума ВС РФ № 73 часть вещи «…в
пользование арендатору» может предоставляться: ГК РФ «…не ограничивает
право сторон заключить такой договор аренды…». Применению в таком случае
подлежат нормы права, регламентирующие отношения в сфере договора
аренды.
Однако собственно часть вещи не выступает самостоятельным объектом
аренды. Пленум ВАС РФ прямо не указывает, что объектом аренды может быть
часть вещи. Напротив, из смысла абз. 3 п. 9 Постановления № 73 Пленума ВАС
20
РФ можно сделать вывод, что объектом аренды остается вещь «в целом», на
которую (непосредственно земельный участок) в описанном случае
устанавливается обременение.
В настоящее время отечественная гражданско-правовая система не имеет
легитимного понятия обременения.
Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ о
государственной регистрации права. Из указанной нормы следовало, что
обременениями необходимо считать условия и запреты, ограничивающие
правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на
объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.
Несмотря на то, что нормативный акт утратил юридическую силу,
установленное им определение обременения остается актуальным. Анализ
понятия позволяет понять суть соответствующего правового явления и его
характеристики. Применительно к обременению всего земельного участка при
предоставлении в возмездное пользование части земельного участка
обременение выступает ограничением, стесняющим права собственника земли,
оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых
установлено и в частности арендатора, оно не связано с лишением
собственника его прав, поскольку носит временный характер.
Данное обременение на весь земельный участок налагается в случае,
определенном законом и осуществляется по такому основанию как договор.
Собственник-арендатор добровольно ограничивает свои вещные права по
пользованию частью вещи, передавая их другой стороне договора, за что
получает право требовать соразмерного финансового вознаграждения за это
пользование.
Важнейшим признаком объекта аренды, исходя из ч. 1 ст. 607 ГК РФ,
является тот, что имущественный объект должен выступать вещью, которая не
теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования
(непотребляемая вещь). Иными словами, экономико-правовой смысл имеет
признак неделимости имущества.
21
Таким образом, совместный анализ норм п. 9 Постановления Пленума
ВАС РФ № 73 и ст.ст. 606-607 ГК РФ позволяет сделать вывод о их не
противоречии друг другу.
То есть, выделение части вещи как самостоятельного объекта
гражданских прав и в частности объекта аренды напрямую связано с вопросом
о делимости или неделимости соответствующей вещи.
При этом вещь, согласно нормам ст. 606 ГК РФ, может быть передана как
во временное возмездное владение и пользование арендатору, так и только в
пользование. То есть, аренда возможна, в том числе лишь с правом
пользования.
Неделимость же определенного имущества делает невозможным его
раздел, однако допускается, как формулирует белгородский исследователь А.Е.
Польщикова, «долевое участие нескольких лиц в их владении»
1
. Отсюда
очевидно, что частью вещи невозможно владеть как всей вещью, потому что
часть – не вещь.
С другой стороны, всей вещью целиком невозможно только пользоваться,
не владея ею, как справедливо замечает Р.С. Бевзенко в своей статье об аренде
части вещи
2
.
Данные вопросы разрешились, когда появилась правовая возможность
арендовать часть вещи, которой и будет пользоваться арендатор, при
сохранении всей вещи, которой он не владеет, в качестве объекта аренды. Так,
согласно п. 3 ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) части
земельного участка являются объектами земельных отношений.
Таким образом, выражение «аренда части вещи» является не более чем
фигурой речи в данном случае, а рассмотренная область вопроса является ее
концептуальной составляющей.
1
Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики. 2011.
№ 2. С. 10.
2
Бевзенко Р.С. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. 2018. № 1. С. 231.