6
Содержание
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….…6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ………………………………………………………..9
1.3. Правовая характеристика договора аренды .……………………..9
1.4. Часть вещи как предмет гражданско-правовых отношений ..…..21
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ:
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ АСПЕКТ…………………………………………...33
2.1. Заключение, регистрация и прекращение договора аренды
части вещи…..…………………………………………………………......33
2.2. Квалификация договора аренды части вещи………………….…....53
ГЛАВА 3. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ И ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ……………………………………………………….62
3.1. Развитие судебной практики по вопросам применения договора
аренды части вещи………………………………………………………..62
3.2. Проблемные вопросы договора аренды части вещи……………….72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….80
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….83
7
ВВЕДЕНИЕ
Исторически вещи являются одним из главных объектов гражданских
прав, принадлежность вещей формирует имущественный статус лиц, а
законодательная регламентация их оборота является предпосылкой и
ориентиром развития хозяйственно-экономических связей его участников.
Как известно, в кризис особенно трудно начинать бизнес с нуля,
поэтому получение уже готового бизнеса представляет особый интерес для
субъектов предпринимательской деятельности. Решением такой проблемы
является аренда уже существующего имущества.
В настоящее время широкое распространение получил рыночный
оборот не только самих жилых, нежилых помещений, земельных участков,
но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам
необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение
аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и
т.п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций,
которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных
организациях и учреждениях, заключая подобные договоры. Аренда части
вещи всё больше получает распространение и в связи с развитием
рекламного бизнеса, который использует для своих целей отдельные
конструктивные элементы зданий и сооружений.
Активное использование части вещи в арендных отношениях между
субъектами всё больше вызывает интерес к договорам, которым
устанавливаются и регулируются отношения аренды части вещи.
Правоприменительная деятельность по разрешению споров, вытекающих из
договоров аренды части вещи, изменение гражданского законодательства в
данной области позволяют констатировать наличие определённых
трудностей и проблем, связанных с заключением и исполнением договоров
аренды части вещи, что само по себе говорит об актуальности выбранной
темы исследования. Более того, широкий спектр научных исследований и
8
значительный объём имеющихся судебных решений по спорам, вытекающим
из договоров аренды части вещи также подтверждают актуальность темы
данной работы.
Целью представленной выпускной квалификационной работы магистра
является исследование правовых проблем, основанных на заключении и
исполнении договора аренды части вещи.
Для достижения данной цели необходимо планомерно и
последовательно решить ряд задач, среди которых:
1) раскрытие теоретико-правовых основ договора аренды, в общем,
и договора аренды части вещи, в частности;
2) исследование характеристик договора аренды части вещи с
позиции заключения, регистрации и прекращения, а также проблем
квалификации договора аренды части вещи;
3) рассмотрение проблем, существующих в настоящий момент в
России при реализации договора аренды части вещи, а также представление
развития судебной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды
части вещи.
При подготовке и написании выпускной квалификационной работы
использовались известные методы познания: сравнительного анализа,
сравнительно-правовой, метод эмпирического обобщения материала, а также
метод междисциплинарного подхода.
Предметом представленной работы явился комплекс нормативно-
правовых актов и актов правоприменительной деятельности,
регламентирующих содержание, заключение и исполнение договора аренды
части вещи.
Объектом выпускной квалификационной работы магистра являются
общественные отношения, складывающиеся в процессе в рамках договора
аренды части вещи.
Подготовка и написание данной работы связано с изучением и
анализом широкого круга источников, среди которых особое место занимают
9
нормативные правовые акты – законодательные акты федерального и
регионального уровня, подзаконные акты, издаваемые различными
ведомствами.
Основной объём источников, на основании которых были сделаны
выводы и сформулированы основные положения работы, являются научные
издания в виде монографий и научных статей периодической печати,
учебников и учебных пособий известных российских учёных, таких как Е.А.
Суханов, В.В. Супрун, Д.В. Майдаровский, К.В. Пешкова, Е.А. Белянская,
Р.Б. Брюхов, Б.М. Гонгало, А.С. Мограбян, М.В. Карасева (Сенцова), О.В.
Жевняк, С.С. Алексеев, О.Г. Алексеева, Е.В. Вавилин, В.А. Белов и др.
Для рассмотрения проблем и сторон правоприменительной практики
по правовым проблемам договора аренды части вещи приведен анализ
судебной практики, который имеется в справочной правовой системе
«КонсультантПлюс» и размещён ан официальных сайтах судебной системы.
10
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ
1.1. Правовая характеристика договора аренды
Институт аренды известен в России длительное время. Он представляет
собой взаимное согласованное пользование объектами иными лицами по
усмотрению собственника арендуемого объекта. Исторически сложилось, что
договор аренды выступает основной формой передачи имущества в
возмездное пользование, при этом цели аренды имущества могут
разнообразными – предоставление земельных участков для строительства, и
долговременное пользование объектами недвижимости, прокат снаряжения
для занятий спортом, аренда транспортных средств и другое. Отношения по
вопросам аренды могут носить иерархический характер, так называемые
отношения субаренды, когда арендатор использует конструкцию института
аренды для последующей аренды. Отсюда совершенно верно мнение Б.М.
Гангало, о том, что «по российскому гражданскому праву договор аренды
создает не только относительное правоотношение между арендатором и
арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и
третьими лицами».
1
Понятие аренды имеет широкую терминологию, которая по своей сути
не носит особого дискуссионного характера, а лишь только имеет более или
менее раскрытую конструкцию данного института для понимания сущности
и целей аренды.
По мнению коллектива авторов учебника по гражданскому праву
«аренда – одна из конструкций, призванных оформлять передачу в
возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода
1
Гражданское право: учебник: в 2 т. [Текст] // О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и
др.; под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут. – 2016. – Т. 2. 528 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
11
права собственности. Значение аренды для разных правопорядков зависит от
места аренды в системе соответствующих конструкций.
2
Аренда как сделка представляет собой волеизъявление сторон по
передаче одному субъекту (арендатору) от другого субъекта (арендодателя)
права пользоваться объектом аренды. Гражданское законодательство
предусматривает письменную форму договора аренды только для договоров,
срок действия которых превышает один год, и безусловность заключения
письменного договора, если одной из сторон является юридическое лицо.
Под договором аренды по мнению Н.А. Баринова «понимается
гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и
арендатор».
3
При этом арендодатель, которым может быть любое лицо –
физическое, юридическое, государственный или муниципальный орган,
обязуются передать принадлежащее ему на праве собственности или ином
вещном праве имущество арендатору за определённую плату, то есть на
возмездной основе, что, в свою очередь, обуславливает договор аренды как
возмездный договор. Арендатором также может выступать любое лицо, как и
в случае с арендодателем, изъявившее желание арендовать определённое
имущество.
Для понимания сущности, целей и юридической конструкции договора
аренды необходимо определить его составляющие. Договор аренды, как и
любой гражданско-правовой договор, имеет в своём составе субъектов
договорных отношений – арендатор, с одной стороны, и арендодатель, с
другой, объект аренды, существенные условия договора: срок действия,
2
Гражданское право: учебник: в 2 т. [Текст] // О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и
др.; под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут. – 2016. – Т. 2. 528 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
3
Баринов, Н.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть
вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (постатейный) [Текст] // Н.А. Баринов, Е.А., Бевзюк,
М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, С.А. Барышев, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В.
Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева.
Подготовлен для системы КонсультантПлюс. – 2014 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
12
включая начало действия данного договора, арендная плата, а также другие
условия.
Достаточно интересным с институте аренды является его объект,
который должен быть чётко определён в самом договоре. «Отсутствие такой
информации влечет недействительность договора, что, в свою очередь,
может повлечь определенные правовые последствия».
4
В то же время анализ
правоприменительной практики показывает, что юридическое оформление
договора аренды и его фактическая реализация в отдельных случаях могут
устранить возникающие пробелы и риски в данной сфере. Так, например,
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25
февраля 2016 года установлено, что, несмотря на отсутствие в договоре
аренды чётко определённого объекта аренды, при наличии подписанного
обеими сторонами «акта приема – передачи от 01.04.2013 общество приняло
имущество в аренду».
5
Однако это частные случаи, которые не должны войти
в правоприменительный оборот, а точное исполнение п. 3 ст. 607 ГК РФ в
части установления в договоре объекта аренды таким образом, чтобы можно
его было чётко установить является необходимым условием признания
договора аренды заключённым. Так, например, Арбитражным судом
Московского округа были удовлетворены требования истца ГБУЗ Городская
клиническая больница им. А.К. Ерамишанцева ДЗ г. Москвы об обязании
ответчика освободить занимаемое нежилое помещение на основании
заключённого договора аренды «поскольку из договора невозможно
определить объект аренды» Арбитражный суд Московского округа также
отметил, что «судами установлено, что договор аренды и акт приема –
передачи помещений не содержат информацию о составе конкретных
4
Иванова, С. Объект аренды: трудности согласования [Текст] / С. Иванова // ЭЖ-Юрист. –
2016. - № 33. – С. 14 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
5
Постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2016 года
по делу А-75-3904/2015 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/72e0c238-6ca2-4e5c-a2b7-
2ea4dba45adc/A75-3904-2015_20160225_Postanovlenie%20kassacionnoj%20instancii.pdf.
Дата обращения 18.06.2017.
13
помещений передаваемых арендатору. Суды установив, что договор аренды
является незаключенным, пришли к правомерному выводу об отсутствии
оснований для занятии помещений ответчиком».
6
Одной из особенностей аренды является тот факт, что арендуемый
объект должен иметь определённые критерии приемлемости. К таким
критериям в соответствии со ст. 607 ГК РФ относится свойство
непотребляемости объекта аренды. Данное свойство объекта аренды
позволяет говорить о сохранении собственности объекта и сохранности
натуральных свойств такого объекта с одновременным временным
отчуждением «собственником права пользования этой вещью»,
7
то есть
основные свойства непотребляемого объекта, за исключением устаревания,
не утрачиваются.
Законодатель счёл необходимым закрепить в гражданском
законодательстве только отдельные виды объектов аренды, которые по
безусловному характеру могут являться таковыми с соблюдением принципа
сохранности натуральных свойств этих объектов – это земельные участки,
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.
С.П. Гришаев раскрывает суть деления объектов на потребляемые и
непотребляемые обозначая, что «к потребляемым относятся вещи,
однократный акт использования которых ведет к их уничтожению или к
существенному видоизменению (продукты питания, топливо), к
непотребляемым – вещи, которые в процессе использования хотя и
снашиваются (амортизируются), но сохраняют свое качество в течение более
6
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07 декабря 2015 года по делу
№ А40-9482/2015 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/53b79aa3-82d3-4323-9479-
11ec3a6c3628/A40-9482-2015_20151207_Reshenija%20i%20postanovlenija.pdf. Дата
обращения 19.06.2017.
7
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: Информационное
письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 11 января 2002 г. № 66:
по состоянию на 08.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
14
или менее продолжительного срока (жилые дома, машины)».
8
Соответственно, непотребляемые вещи, которые могут быть признаны
объектами аренды выступают вещи, которые не утрачивают своих
функциональных характеристик при их использовании.
Одним из видов аренды является лизинг. М.В. Зуева дает определение
лизинга как «совокупности совокупность экономических и правовых
отношений по приобретению одной стороной (лизингодателем) в
собственность указанного другой стороной (лизингополучателем) либо
выбранного лизингодателем имущества у продавца, указанного
лизингодателем либо выбранного самим лизингополучателем, и
предоставлению лизингополучателю этого имущества за плату во временное
владение и пользование».
9
П.С. Долгополов даёт более понятное определение
финансовой аренды, определяя, что «по договору финансовой аренды
(договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность
указанное арендатором имущество у определенного им продавца и
предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и
пользование».
10
Отличие простого вида аренды от финансовой аренды (лизинга)
заключается в том, что арендатор обязан приобрести в собственность
определённый арендуемый объект по указанию арендодателя. Фактически
лизинг может применяться ко всем видам объектов аренды, за исключением
земельных участков и земли а также тех объектов, которые изъяты из
оборота института аренды.
8
Гришаев, С.П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав [Текст] // С.П.
Гришаев Подготовлен для системы КонсультантПлюс. – 2015 // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
9
Зуева, М.В. Комментарий к Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О
финансовой аренде (лизинге)» (постатейный) [Текст] / М.В. Зуева, М.Г. Холкина, Ю.А.
Канцер, Р.В. Тишин. Подготовлен для системы КонсультантПлюс. – 2016 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
10
Долгополов, П.С. Лизинг [Текст] / П.С. Долгополов. Подготовлен для системы
КонсультантПлюс. – 2017 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
15
Несмотря на то, что законодатель указал на относительно
распространённые виды предметов и вещей, которые могут выступать в
качестве объектов аренды, им же были и установлены ограничения на
заключение договоров аренды с отдельными объектами. Существование
обособленных объектов, которые изъяты из оборота аренды, является
корректной и необходимой мерой со стороны государства, обусловленной
важностью и стратегическим значением таких объектов. Так, например, в
соответствии с п. 11 ст. 22 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ) не допускается
сдача в аренду земельных участков, изъятых из оборота (земли особо
охраняемых территорий, земли обороны и безопасности и др.), п. 2 ст. 7
Федерального закона от 21.07.2011 № 256-ФЗ «О безопасности объектов
топливно-энергетического комплекса» устанавливает запрет на передачу в
аренду или иное пользование зданий, строений сооружений, их частей,
входящих в состав объектов топливно-энергетического комплекса, а также
земельные участки, на которых размещены эти объекты. Федеральным
законом от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и
распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» установлен
запрет на осуществление аренды в отношении имущества, внесенного в его
уставной капитал и включающее в себя магистральные железнодорожные
линии со всеми расположенными на них сооружениями, устройствами
сигнализации, централизации и блокировки, энергоснабжения,
технологической связи, железнодорожный подвижной состав,
предназначенный для осуществления специальных железнодорожных
перевозок, объекты и имущество, предназначенные непосредственно для
выполнения аварийно-восстановительных работ и другие виды объектов,
закреплённых в ст. 8 данного закона.
Рассмотрев, объекты института аренды, необходимо обратиться к
сторонам договора аренды, которые по своей правовой сути играют
значительную роль в признании договора таковым.