16
Одной из сторон является арендодатель – субъект правоотношений,
имеющий в своей собственности или на праве оперативного управления
имущество, подлежащее участию в сделке аренды и обязанный передать
имущество арендатору. Российский законодатель в качестве арендодателя
предусмотрел всех участников гражданских правоотношений, среди которых
физические лица, юридические лица, государственные органы и органы
местного самоуправления. Одним из условий признания арендодателя
таковым является право собственности или право распоряжения на
арендуемое имущество. Однако правоприменитель учитывает заключение
договора аренды иным лицом, действующим в интересах собственника и
наделённого такими полномочиями именно собственником. Так, например, в
качестве арендодателя может выступать законный представитель как
физического, так и юридического лица, полномочия которого на передачу
имущества по договору аренды могут быть подтверждены доверенностью,
актом о назначении опекуна, иными способами, определенными
законодательством.
В то же время правоприменительная практика нередко встречает
случаи прямого заблуждения арендодателя в принадлежащих ему правах на
заключение сделки в виде аренды. Так, например, Постановлением
Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа при
рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендой плате за
земельный участок было отказано в удовлетворении исковых требований
исходя из того, что «договор аренды в отношении земельного участка (его
части), закрепленного ранее за муниципальным учреждением МУ
«Городской культурно-досуговый центр им. Горького» на праве постоянного
(бессрочного) пользования (и не изъятого в установленном законом порядке)
недействителен (ничтожен)»,
11
в связи с тем, что данному муниципальному
11
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17
января 2013 года по делу А53-17609/2012 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/bb6a6391-e308-
4ec7-bc57-5913841bacf4/A53-17609-
2012_20130117_Postanovlenie%20kassacionnoj%20instancii.pdf. Дата обращения 21.06.2017.
17
учреждению не предоставлено право распоряжения земельным участком
исходя из п. 4 ст. 20 ЗК РФ. в котором предусмотрен запрет обладателю
права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности, на
распоряжение таким земельным участком. То есть в данном приведённом
случае налицо заключение сделки неуправомоченным субъектом.
При рассмотрении вопроса о статусу арендодателя необходимо
отметить, есть его комплекс прав и обязанностей остаётся неизменным и в
случае последующего заключения арендатором договора субаренды, то есть
договора аренды с арендатором по первому договору аренды. В данном
случае все обязанности по предоставлению арендуемое имущества и права
по взысканию арендной платы остаются у арендатора – собственника объекта
аренды, а последующие правоотношения складываются между арендатором
и субарендатором.
Второй стороной договора аренды является арендатор. «Арендатор
(наниматель) – это сторона договора аренды, которая в результате
исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться (или
пользоваться), а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды, а также
принимает на себя обязанность перед арендатором вносить арендную плату и
возвратить арендованное имущество».
12
Арендатором, по мнению Н.А.
Баринова, является «лицо, (физическое лицо, юридическое лицо, а также
государственный орган или орган местного самоуправления), которое
принимает передаваемое ему арендодателем имущество».
13
12
Гражданское право: учебник: в 2 т. [Текст] / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и
др.; под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут. – 2016. – Т. 2. 528 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
13
Баринов, Н.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть
вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (постатейный) [Текст] / Н.А. Баринов, Е.А., Бевзюк,
М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, С.А. Барышев, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В.
Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева.
Подготовлен для системы КонсультантПлюс. – 2014 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
18
Немаловажным аспектом договора аренды являются его существенные
условия (помимо такого условия как определение объекта аренды). К таким
условиям относятся срок действия договора, то есть его начало исчисления и
окончание. Срок действия договора аренды имеет важное значение как в
юридическом оформлении самого договора, так и фактическом действии
договора. Договоры аренды могут быть срочными – срок действия которых
определён в договоре периодом; бессрочными, то есть на неопределённый
период времени. В любом случае начало действия договора аренды должно
быть чётко сформулировано – с момента подписания договора и передачи
арендуемого объекта в распоряжение или пользование арендатору, с момента
наступления определённых событий и др. Важно отметить, что стороны
могут согласовать любой срок аренды, при этом определить срок действия
договора аренды можно календарной датой, истечением периода времени
или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В том случае, если срок аренды сторонами не определен, то
применяется диспозитивное правило в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, то
есть в данном случае договор считается заключенным на неопределенный
срок. Несколько иначе обстоит дело, если стороны не смогли договориться о
сроке действия договора, то есть о сроке аренды. Так, например, если одна
сторона изъявила желание заключить договор на год, а другая – на
неопределенный срок, то здесь присутствует разногласие по существенному
условию договору и в данном случае договор не считается заключенным.
Достаточно интересна позиция Высшего Арбитражного Суда РФ,
который в своём Пленуме фактически закрепил право одностороннего отказа
от договора аренды, заключённого на неопределённый срок, отметив, что
«пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон
договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно
отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в
данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного
запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа
19
законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче
имущества во временное владение и пользование или во временное
пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора
аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в
результате этого передача имущества во владение и пользование фактически
утратила бы временный характер».
14
Соответственно, заключение
бессрочного договора аренды чревато односторонним отказом одной из
сторон гражданско-правовых отношений, что существенно отличается од
договорных отношений, носящих срочный характер. Правоприменитель в
данном случае не считает приемлемость досрочного одностороннего отказа в
договоре аренды.
Немаловажным условием договора аренды является установление
суммы арендной платы и порядка ее внесения. Согласно ст. 614 ГК РФ
арендная плата представляет собой плату за пользование арендованным
имуществом. «Отношения по поводу установления арендной платы имеют
диспозитивный характер, поскольку порядок, условия и сроки внесения
арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае
отсутствия в договоре соглашения об арендной плате ее стоимость может
быть определена исходя из обычно применяемых условий при аренде
аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах».
15
Арендная плата может выражаться в двух формах: денежной и
натуральной. Денежная форма определения арендной платы достаточно
понятна: арендатор осуществляет передачу арендодателю денежную сумму,
установленную в валюте в соответствии с договором. В твёрдой денежной
14
О свободе договора и ее пределах [Текст]: Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ: [принято 14 марта 2014 г. № 16: по состоянию на 04.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
15
Кузнецов, А.П. Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе:
учебное пособие [Текст] / А.П. кузнецов, А.В. генералов, Д.В. Ворончихин. – М.: Статут. –
2016. – 223 с. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
20
валюте арендатор может осуществлять арендную плату как единовременно,
так и периодически.
Несколько шире представлена арендная плата в натуральной, то есть
неденежной форме. Так, арендатор со согласованию с арендодателем моет
осуществлять расчет по аренде в виде:
- передачи определённой договором доли полученных в результате
использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи
в собственность или в аренду (взаимозачёт);
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не
чаще одного раза в год. Изменение арендной платы в сторону увеличения
более чем один раз в год признаётся судами ничтожной. Так, например, при
рассмотрении спора об установлении возможности арендодателем изменять
арендную плату ежеквартально Высший Арбитражный суд РФ своим
определением от 21 февраля 2011 года отметил, что «условие договора,
предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера
арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не
соответствующее закону…»
16
Вместе с тем стороны могут предусмотреть в
договоре, что размер арендной платы остается неизменным на весь период
действия договора.
«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать
соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств,
за которые он не отвечает, условия пользования имуществом,
16
Определение Высшего арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2011 года № ВАС-9525/10
по делу № А75-10558/2009 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
21
предусмотренные договором, или состояние самого имущества существенно
ухудшились».
17
Нарушение арендатором сроков внесения арендной платы наделяет
арендодателя правом требования досрочного внесения арендной платы, но не
более чем за два срока подряд, при условии, что такое право не исключено в
самом договоре.
Рассмотрев основные характеристики договора аренды как
юридического оформления сделки гражданско-правового характера, можно
выделить признаки договора аренды и разделить их на три группы:
1) по типу и виду договора договор аренды является:
- консенсуальным, так как возникновение прав и обязанностей по
договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей
имущества арендатору (за исключением аренды транспортных средств);
- возмездным, так как договор таковым может быть признан только при
условии двух взаимосвязанных условий: передача объекта аренды в
интересах арендатора и арендная плата
- «двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает
наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон»;
18
2) по общим требованиям и условиям договор аренды
устанавливает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-
определенными вещами и имущественными комплексами – объектами
аренды с обязательным условием, что арендатор должен будет вернуть не
такое же имущество или равноценное ему, а именно то имущество, которое
выступило в качестве объекта аренды;
17
Настольная книга нотариуса: в 4 т. [Текст] / Е.А. Белянская, Р.Б. Брюхов, Б.М. Гонгало
и др.; под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут. – 2015. – Т. 2:
Правила совершения отдельных видов нотариальных действий. – 638 с. // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
18
Гражданское право: учебник: в 2 т. [Текст] / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и
др.; под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут. – 2016. – Т. 2. 528 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
22
3) по правовым последствиям заключения договора аренды такая
сделка может обременять право собственности, но не прекращает ни это
право, ни иные права на соответствующий объект.
В подведении итога данного параграфа, можно отметить, что «сутью
любого владения и пользования в рамках аренды, поскольку ценность в этом
виде обязательства заключается не в уничтожении предмета, а напротив –
длительном пользовании и возможном возврате вещи или ее перепродаже (в
случае, если право собственности переходит на лизингополучателя)».
19
Отношения аренды могут оформляться как устным, так и письменным
договором аренды, при этом если срок договорных арендных отношений
более одного года или если одной из сторон является юридическое лицо, то
договор аренды должен быть только в письменной форме. Основные
требования договора аренды носят универсальный характер, предъявляемый
к гражданско-правовым договорам с обязательным включением точного
обозначения объекта такого договора.
1.2. Часть вещи как предмет гражданско-правовых отношений
Аренда как сделка может применяться как обособленному объекту, так
и к его части. Это обусловлено многими факторами, одним из которых
является экономическая целесообразность.
Возможность сдачи в аренду части вещи предусматривается как
действующим законодательством, так и правоприменительной практикой.
Так, ст. 22 ЗК РФ предусматривает аренду части земельного участка, а п. 3
ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» прямо предусматривает особенности
19
Зуева, М.В. Комментарий к Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О
финансовой аренде (лизинге)» (постатейный) [Текст] / М.В. Зуева, М.Г. Холкина, Ю.А.
Канцер, Р.В. Тишин. Подготовлен для системы КонсультантПлюс. – 2016 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
23
государственной регистрации договора аренды части земельного участка.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 ноября
2011 года № 73 для разъяснений нижестоящим судам было отмечено, что
«судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом
статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в
пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой
договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не
вся вещь в целом, а только ее отдельная часть».
20
При этом обременение в
случае аренды части вещи устанавливается на всю недвижимую вещь в
целом.
Рассматривая часть вещи как объект гражданско-правовых отношений
в рамках сделки в виде аренды, необходимо отметить, что существуют
условия и ограничения признания части вещи как объекта аренды.
Для более полного раскрытия понятия части вещи как объекта
гражданско-правовых отношений необходимо рассмотреть взгляды
представителей как научного мира, так и практикующих лиц. По мнению
Б.М. Гонгало «вещь – это предмет материального мира, могущий быть в
обладании человека и служащий удовлетворению его потребностей».
21
Е.А.
Суханов дает более широкое определение вещи, указывая, что «вещь –
материальный предмет (физически осязаемый объект), обладающий
пространственными характеристиками, имеющий экономическую форму
товара и в силу этого относящийся к объектам гражданских прав».
22
20
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды [Текст]: Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ: [принято 17 ноября 2011 г. № 73: по состоянию на 05.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
21
Гражданское право: Учебник: в 2 т. [Текст] / С.С. Алексеев, О.Г. Алексеева, К.П. Беляев
и др.; под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут. – 2016. – Т. 1. – 511 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
22
Суханов, Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк [Текст] / Е.А. Суханов. –
М.: Статут. – 2017. – 560 с. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
24
С.А. Синицын указывает на понятие вещи не как объекте физического
восприятия, а как об объекте правовых отношений, отмечая, что
«гражданско-правовой смысл вещи как объекта оборота определим только в
сочетании с определенным законодателем ее правовым режимом как объекта
прав, что принципиально и содержательно не совпадает с пониманием вещи
в ее физико-механическом восприятии как свойства материи; физико-
механическое восприятие вещи выполняет вспомогательную, но не
определяющую функцию в регулировании гражданских правоотношений. В
целом же классификация вещей в гражданском праве основана на
восприятии вещи именно как объекта гражданских прав по юридическим
признакам. Нормы гражданского законодательства устанавливают правовой
режим вещи как объекта гражданского оборота и прав, где учитываются
физические свойства вещи, но сами по себе они не выступают как
определяющие ориентиры правового регулирования».
23
М.И. Поляков дает следующее понятие вещи: «вещь – это
материальный, физически осязаемый объект, являющийся продуктом труда,
изготовленный для совершения с ним гражданско-правовых сделок».
24
Е.А.
Суханов определяет вещи в гражданском праве как «материальные,
физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара».
25
Таким образом, можно сказать, что вещью является физически
осязаемый предмет, обладающих характеристиками материального предмета
и имеющий экономические характеристики, а также возможность находиться
23
Синицын, С.А. Вещь как объект гражданских прав: возможные и должные критерии
идентификации [Текст] / С.А. Синицын // Законодательство и экономика. – 2016. - № 11. –
С. 7 – 17 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
24
Поляков, М.И. О квалификации категории «вещь» при фактическом принятии
наследства [Текст] / М.И. Поляков // Наследственное право. – 2016. - № 2. – С. 35 – 37 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
25
Гражданское право: Учебник: в 4 т. [Текст] / Е.А. Суханов. – М.: Волтерс Клувер. –
2014. – Т. 1. – С. 400.
25
во владении человека и приносящий определённую выгоду для человека с
целью удовлетворения его потребностей.
А.В. Никитин достаточно верно отметил, что нередко вещи (как
физически осязаемые предметы материального мира, полезность которых
осознана человеком) «являются сложными, многоэлементными. При этом
речь идет об обычном, бытовом понимании термина «сложный» («состоящий
из нескольких частей, элементов»), а не юридическом понятии «сложная
вещь» (согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации), а
именно: такой вещью является вещь, состоящая из нескольких различных
вещей, соединенных таким образом, который предполагает их использование
по общему назначению). К таким многоэлементным вещам в первую очередь
необходимо отнести недвижимые вещи (например, помещения)».
26
Гражданское законодательство предусматривает деление вещей на
движимые и недвижимые. С.Ю. Стародумова достаточно верно отметила,
что «в юридической науке классификация вещей на движимые и
недвижимые занимает особое место в связи с тем, что государство то
отказывалось от такого деления, то возвращалось к нему. До сих пор нет
четких признаков недвижимых вещей, выделяющих их среди других
объектов гражданского оборота; отсутствует и доктринальное понятие
недвижимости».
27
В то же время давно сложившееся понятие «недвижимое
имущество» принято ассоциировать с земельными участками, жилыми и
нежилыми помещениями. С.А. Липски такое ассоциативное восприятие
развенчивает утверждением, основанном на ст. 130 ГК РФ: «к недвижимым
вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
26
Никитин, А.В. О предмете договора аренды [Текст] / А.В. Никитин // Арбитражный и
гражданский процесс. – 2014. - № 11. – С. 59 – 63 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
27
Стародумова, С.Ю. Критерии классификации земельных участков как разновидности
недвижимых вещей [Текст] / С.Ю. Стародумова // Современное право. – 2017. - № 4. – С.
46 – 50 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».