66
аренды, при этом такие договоры признаются договорами аренды отношения
по возмездному использованию частей земельных участков, либо же
договорами аренды частей помещений, либо же договорами аренды
конструктивных элементов как частей зданий, сооружений.
93
В январе 2013 года Постановлением Высшего Арбитражного Суда РФ
94
был внесён ряд весьма важных и существенных дополнений в Постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73. Эти
дополнения имеют важное значение для правоприменительной практики.
Рассмотрев последние изменения в «особых мнениях по применению
законодательства» Высшего Арбитражного Суда РФ А. Эрделевский очень
верно отметил противоречивость и нелогичность принятого в 2013 года
Постановления № 13. Дальнейшее развитие судебной практики по вопросам
разрешения споров по арендным отношениям сводится к недопониманию
представителей российской науки п. 10 Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 на основании изменений,
принятых в 2013 года, так как данный пункт закрепляет, что в соответствии
со ст. 608 ГК РФ право сдачи в аренду имущества, принадлежит его
собственнику, арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на
себя обязательство по передаче имущества арендатору должен обладать
правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Следовательно, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ сделал вывод о
том, что договор аренды, заключённый лицом, не обладающим в момент его
заключения правом собственности на объект аренды, не является
93
Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
по вопросам применения законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с
арендой земли: утвержден на заседании Президиума Федерального арбитражного суда
Дальневосточного округа 19 апреля 2013 года // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
94
О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [Текст]:
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 25 января 2013 г. №
13: по состоянию на 05.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
67
действительным в соответствии со ст. 168 и 608 ГК РФ. Данные суждения по
своей сути не вызывают особых нареканий и возражений. А. Эрделевский
также согласился с вышеобозначенным положением п. 10 рассмотренного
Постановления, однако отметил, что «в сделанном далее в этом же пункте
постановления особом указании, согласно которому договор аренды
будущего земельного участка, заключённого лицом, обладающим правом
постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком,
намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является
ничтожным по т. 168 ГК РФ, так как по смыслу п. 4 ст. 20 Земельного
кодекса РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в
том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лиц на праве
постоянного (бессрочного) пользования, не допускается».
95
Отсюда следует,
что в соответствии с предложенным Пленумом подходом к данному вопросу,
любое лицо, не имеющие на земельный участок никаких прав и лишь
намеревающееся в будущем приобрести его в собственность, вправе
заключить в отношении такого участка или его части договор аренды в
качестве арендодателя. В то время как лицо, которое имеет данный участок
земли в постоянном (бессрочном) пользовании и также намеренное в
будущем приобрести его в собственность, права на заключение такого
договора аренды оказывается лишено. Здесь явно налицо несоответствие
логической последовательности в принятии основных направлений по
разрешению споров, вытекающих из арендных отношений, которое
выражается в нарушении баланса интересов и прав граждан.
«Если сторонами не было достигнуто соглашение по какому-либо из
существенных условий, то договор признается незаключенным. Некоторое
время назад суды весьма формально применяли данное правило. И при
малейшем сомнении в вопросе о достижении соглашения сторонами, в
частности, по предмету аренды, признавали договор незаключенным. При
95
Эрделевский, А. Об изменениях в судебном подходе к договору аренды [Текст] / А.
Эрделевский // Хозяйство и право. – 2013. - №10 (441). – С. 4.
68
этом не имело значения то обстоятельство, что договор уже начал
исполняться сторонами, т.е. передано имущество, деньги».
96
В настоящее
время данная практика изменилась существенно, теперь суды учитывают
дополнительно факт конкретизации объекта договора аренды части вещи не
только в самом договоре, но и в акте приема-передачи имущества.
97
Так,
Арбитражный суд Челябинской области признал заключенным договор
аренды лесного участка, находящегося в собственности Российской
Федерации, для осуществления рекреационной деятельности в связи с тем,
что к договору прилагались схемы расположения лесного участка с
указанием его границ. Суд указал, что документы позволяли определить
имущество, переданное в аренду.
98
Немаловажным аспектом в развитии судебной практики по спорам,
вытекающим из договора аренды части вещи является признание
существующих арендных отношений при отсутствии кадастрового учёта
части земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной)
собственности. Так, например, решением суда Свердловской области договор
аренды части земельного участка признан договором аренды земельного
участка, в котором в аренду сдается только часть участка с учётом того, что к
договору приложен план земельного участка, на котором располагается
объект недвижимого имущества, арендуемый ответчиком.
99
Суды признают договоры субаренды части земельного участка без
постановки такового на кадастровый учёт в качестве отдельного объекта
аренды. Так, например, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
96
Чарковская, Н.И. Обстоятельства, препятствующие признанию договора аренды
незаключённым при неопределённости предмета договора [Текст] / Н.И. Чарковская //
Вестник Сургутского государственного университета. – 2016. - № 4 (14). – С. 128.
97
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2015 года
по делу № А60-48224/2014 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
98
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 20 февраля 2014 года по делу №
А76-25336/2013 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
99
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 марта 2016 года по делу №
А60-51497/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
69
оставил без изменения решения нижестоящего суда, признавшего договор
субаренды заключённым, несмотря на то, что участок под торговым местом
не был поставлен на кадастровый учет в связи с тем, что администрация
района сдала в аренду обществу земельный участок, поставленный на
кадастровый учет, для размещения рынка, а часть этого участка общество
сдало в субаренду предпринимателю для размещения киоска.
100
В настоящее время суды активно признают заключенные договоры о
предоставлении в пользование торговых площадей и торговых мест
договорами аренды.
101
Достаточно интересным в данном случае является
решение Арбитражного суда Свердловской области, которым было
установлено, что сторонами заключен договор аренды недвижимого
имущества, по условиям которого во временное владение и пользование
передаются определенные в приложении к договору площади в торговом
комплексе (в приложении содержалось графическое описание этих торговых
площадей.
102
В настоящее время суды признают договоры о размещении и
последующем использовании имущества, в том числе рекламных
конструкций, оборудования связи, в помещениях, на отдельных
конструктивных элементах зданий и сооружений как договоры аренды. Так,
Арбитражный суд Свердловской области установил, что между ПАО
«Ростелеком» и ООО «СКАЙ-МЕДИА» был заключен договор о размещении
имущества, согласно которому собственник предоставляет пользователю
возможность на возмездной основе размещения и последующего
использования определенного имущества пользователя в помещениях
собственника (на отдельных конструктивных элементах зданий и
100
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013
года по делу № А07-10915/2012 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
101
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2014 года по делу
№ А76-14595/2013 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
102
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 октября 2013 года по делу №
А60-20878/2013 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
70
сооружений; площадь места размещения составляет 1 квадратный метр), а
пользователь обязуется своевременно вносить оплату и осуществлять
размещение и использование имущества в порядке и на условиях,
предусмотренных договором. Суд сделал вывод о том, что по своей правовой
природе такой договор является договором аренды.
103
Немаловажным моментом в судебной практике по спорам,
возникающим из договоров аренды части вещи, является единая позиция о
том, что если невозможно самостоятельное использование части вещи без
использования иных ее частей, то такая часть не может быть сдана в аренду.
Так, например, Семнадцатым арбитражным апелляционным судом
установлено, что ООО «Домен» владеет зданием центрального теплового
пункта с техническим оборудованием на основании договора аренды; часть
теплотехнического оборудования ЦТП была сдана в субаренду ООО
«Квартал для приготовления и поставки горячей воды в жилые дома. При
этом в субаренду были переданы два теплообменника, шкаф управления
насосами, клапан с электроприводом и прибор автоматического
регулирования параметров теплоносителя. По мнению суда, центральный
тепловой пункт является неделимой вещью, единым сложным комплексом,
оборудование которого в целом необходимо для приготовления горячей
воды; переданного в субаренду оборудования недостаточно для ее
приготовления, поэтому организацией, осуществляющей горячее
водоснабжение для потребителей, является ООО «Домен». Суд
апелляционной инстанции особо указал, что требование о признании
договора аренды части имущества ничтожным не заявлено, поэтому этот
вопрос не рассматривался судом.
104
103
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2015 года по делу
№ А60-34726/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
104
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 года
по делу № А50-21235/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
71
В последнее время российская экономика испытала целый ряд
волновых ударов, связанных с колебанием национальной и мировой валюты,
что естественным образом отразилось на имущественных отношениях
субъектов гражданского оборота. Показательным критерием отрицательного
эффекта указанных колебаний на интересы общественности стало
увеличение количества судебных споров, рассмотренных арбитражными
судами по вопросам изменения и расторжения договоров аренды, где размер
арендной платы был привязан к курсу валюты.
Рассматривая сложившуюся ситуацию и проведя анализ судебных
споров по договорам аренды В.А. Белов отметил, что «из указанной массы
судебных разбирательств представляется целесообразным выделить две
категории дел, которые имеют прямое отношение к нестабильным событиям
в сфере мировой и национальной экономики.
1. Иски о расторжении договора аренды, обоснованные
невозможностью арендатора исполнять обязанность по уплате арендной
платы в связи с ее выражением в иностранной валюте;
2. Иски о расторжении договора аренды в связи с закрытием филиалов,
представительств, обособленных подразделений по причинам реорганизации
бизнеса и его адаптации к новым условиям».
105
В большинстве случаев суды не просто не охотно идут на признание
существенно изменившимися обстоятельств, которые позволили бы
досрочно расторгнуть договоры аренды вещи или части вещи в связи со
сложившейся экономической ситуацией в стране и изменением курса
иностранной валюты. Так, Девятый арбитражный апелляционный суд
отметил, что «истцом не доказано наличие всех четырех условий,
установленных в ст. 451 ГК РФ. Заключая договор, истец мог предположить,
что курс доллара США в процессе исполнения договора аренды может
105
Белов, В.А. Расторжение договора аренды в условиях финансового кризиса [Текст] /
В.А. Белов // Право и экономика. – 2016. - № 2. – С. 22 – 27 // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
72
измениться: уменьшиться или увеличиться. В связи с чем суд не может
согласиться с доводом истца, что увеличение курса доллара США по
отношению к действующему курсу в момент заключения договора является
существенно изменившимся обстоятельством. Ссылка истца на то, что
существенным изменением обстоятельств является экономический кризис и в
его условиях истцу затруднительно исполнять договор, несостоятельна, т.к. в
условиях кризиса осуществляет свою предпринимательскую деятельность не
только истец, но и ответчик. Следовательно, риск изменения обстоятельств
несет не только истец, но и ответчик».
106
Соответственно, судами принимаются во внимание не только той
стороны, которая несёт прямые убытки предпринимательской деятельности
от изменения курса иностранной валюты, но и учитывает интересы
арендодателя, который не влияет на предпринимательскую деятельность
своего контрагента, связанную с переданным в аренду имуществом.
В другом случае, арендатор, утративший интерес к объекту аренды в
связи с закрытием филиала учреждения, письмом от 27.01.2009 уведомил
арендодателя о намерении прекратить арендные отношения с 01.05.2009
Арендодатель в письме от 04.05.2009, направленном в адрес арендатора, не
согласился с досрочным расторжением договора, полагая, что это приведет к
негативным для него последствиям в виде неполученных доходов,
предложило учреждению сдать помещения в субаренду, а также отказалось
принять помещения у арендатора при их освобождении. Поскольку
арендодатель отказался от расторжения договора и соответствующее
соглашение между сторонами не достигнуто, у арендатора возникло право
требовать расторжения договора в судебном порядке. Данным правом
арендатор воспользовался, предъявив встречный иск. Как было установлено
судом, арендатор выполнил все условия договора аренды, и арендодатель
был заранее предупрежден о намерении арендатора прекратить арендные
106
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 № 09АП-
31321/2015 по делу № А40-12083/15 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
73
отношения в связи с прекращением деятельности филиала учреждения,
однако арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в
расторжении договора. При таких обстоятельствах Высший Арбитражный
Суд РФ удовлетворил требования арендатора и расторг договор аренды.
107
Таким образом, в подведении итога данного параграфа можно
отметить, что развитие судебной практики по спорам, вытекающим из
договоров аренды части вещи, существенным образом изменилось в сторону
признания договоров возмездного пользования частью вещи договорами
аренды. Неоднозначная практика применения главы 34 ГК РФ в судебной
системе России постепенно начинает выравниваться в сторону единомыслия.
Особую роль в становлении однообразия в толковании и применении норм
главы 34 ГК РФ судами сыграли принятые постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ, которые позволили признать часть вещи как
самостоятельный объект гражданско-правовых арендных отношений.
3.2. Проблемные вопросы договора аренды части вещи
Несмотря на существующую уже фактически сложившуюся судебную
практику по рассмотрению споров по договорам аренды части вещи,
необходимо выделить достаточно большое количество проблем, не
позволяющим констатировать о стабильности института аренды в целом и
коллизионности и пробельности договора аренды части вещи в отдельности.
Рассматривая проблемы договора аренды части вещи, необходимо
обратить внимание на существенные условия договора аренды, и прежде
всего на его предмет. Как отмечает С.С. Алексеев «то имущество, по поводу
которого заключается договор, именуется в законе объектом аренды, что
107
Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. № 9615/11 по делу № А65-
18291/2009 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
74
представляется не вполне обоснованным. Есть мнение о том, что объект и
предмет являются синонимами с юридической точки зрения».
108
В Гражданском кодексе РФ последовательности в применении
терминов «объект» и «предмет» договора аренды нет: в ст. 607 ГК РФ
говорится об объекте аренды, в ст. 666 ГК РФ – о предмете договора лизинга,
в ст. 673 ГК РФ – об объекте договора найма жилого помещения, и этот
список можно продолжить.
А.О. Иншакова и М.Ю. Козлова, рассматривая терминология,
применяемую в договорах аренды вещи и её части, отмечают, что «очевидно,
происходит смешение таких понятий, как предмет договора, объект
гражданских прав, объект гражданского правоотношения. Пункт 1 ст. 432 ГК
РФ предусматривает, что существенным условием каждого договора
является условие о предмете. С утилитарной точки зрения необходимо,
чтобы закон указывал именно на предмет договора. Учитывая сложившуюся
терминологию в теории и практике гражданского права, отождествлять
понятия «объект» и «предмет» не следует. Полагаем правильным говорить о
предмете договора в тех случаях, когда речь идет об имуществе, по поводу
которого возникают права и обязанности сторон договора аренды».
109
С
данной позицией необходимо согласиться ещё и потому, что по своей логике
объектом договора аренды все же являются арендные правоотношения,
которые складываются по вопросу передачи-получения предмета сделки.
Юридически как самостоятельный объект права существует только
помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения
выступает тем не менее все помещение целиком. По-другому, с точки зрения
108
Развитие основных идей Гражданского кодекса России в современном
законодательстве и судебной практике : сб. ст., посвящ. 70-летию С. А. Хохлова [Текст] /
С. С. Алексеев, В. С. Белых, В.В. Витрянский [и др.] ; под ред. С. С. Алексеева. – М.:
Статут. – 2011. – 368 с.
109
Иншакова, А.О. Конструкция договора аренды на страже результативности
гражданского оборота имущества [Текст] / А.О. Иншакова, М.Ю. Козлова // Вестник
Волгоградского государственного университета. Серия 5. Юриспруденция. – 2013. – №2
(19). – С. 86.
75
закона, арендатор берет в аренду все помещение, но решает вопрос с
арендодателем об использовании лишь части помещения и, соответственно, о
меньшей арендной плате. Ввиду такой специфической конструкции
возникают некоторые сложности.
О.Г. Лазаренкова в этой части отмечает, что «Росреестр и кадастровая
палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в
кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является
основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих
ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих
помещений) могут выступать объектом аренды, только если они являются
индивидуально-определенными вещами, предназначенными для
самостоятельного использования в определенных целях. Как полагает
кадастровая палата, в отношении части помещения, передаваемой в аренду,
должна иметься возможность идентификации в качестве объекта
недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема
здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную
строительными конструкциями».
110
По мнению кадастровой палаты,
конструктивно не обособленная часть помещения не является
индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом
аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта
нецелесообразна.
111
Ещё одной из проблем в регулировании арендных отношений является
тот факт, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный
срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту
110
Лазаренкова, О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности
заключения и государственной регистрации [Текст] / О.Г. Лазаренкова // Нотариус. –
2015. - № 8. – С. 9 – 12 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
111
О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости [Текст]:
письмо Росреестра [принято 26 августа 2013 г. №14-исх/07811-ГЕ/13: по состоянию на
02.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».