76
2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды
здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Так, например, Акционерное общество, приобретшее в собственность
здание по договору купли – продажи, обратилось в арбитражный суд с иском
об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по
мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным
зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен
договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в
соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды,
возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец
полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении
иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на
срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на
неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
112
А. Бычков достаточно верно отметил парадокс гражданского
законодательства, что «если недвижимое имущество передано по договору
аренды на неопределенный срок, а затем арендатор с согласия арендодателя
передал его в субаренду на срок больше 1 года, то регистрации подлежит
только сам договор субаренды; договор аренды, заключенный на
неопределенный срок, не регистрируется».
113
112
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 16
февраля 2001 г. № 59: по состоянию на 15.07.2017] // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
113
Бычков, А. Обойдемся без регистрации [Текст] / А. Бычков // ЭЖ-Юрист. – 2014. - №
18. – С. 12 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
77
Одной из проблемных сторон в регулировании арендных отношений
части вещи является использование торговых площадей. Необходимо
обратить внимание на недостаточность правового регулирования договора
аренды торгового объекта в рамках Федерального закона «Об основах
государственного регулирования торговой деятельности в Российской
Федерации».
114
Выделение данного типа договора именно в специальном
законодательстве обусловлено следующим: Закон о торговле содержит
положения, касающиеся формы осуществления торговли (в стационарных
торговых объектах, внестационарных торговых объектах, на ярмарках,
выставках и т.п.). Однако в данном законе отсутствуют специальные нормы,
которые регулируют, в частности, конструкцию договора аренды торгового
объекта (торговой площади). Важное практическое значение имеет
заключение таких договоров аренды торговых объектов, так как подобные
помещения фактически предназначены для реализации населению
продукции, а значит, вопросы переоборудования, электроснабжения,
страхования, реконструкции, информирования потребителей (наружной
рекламы) и т.п. играют важную роль и требуют дополнительного
регулирования со стороны законодателя.
Некоторым покажется предложенное выделение недостаточно
обоснованным и искусственным, так как стороны в силу действия свободы
договора вправе включать в содержание договора аренды все необходимые
условия. Однако если следовать такой логике, то в силу свободы договора
достаточно закрепление в ГК РФ только общей части, посвященной аренде. В
то же время законодатель неслучайно пошел по иному пути.
Обоснованность выделения договора аренды торгового объекта в
отдельный тип договора в рамках специального законодательства (Закона о
114
Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской
Федерации [Текст]: федер. закон: [принят 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ: по состоянию на
11.06.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
78
торговле) подкреплена установленным ограничением по занятию торговых
площадей (аренде таких торговых площадей) на территории субъекта, города
федерального значения, муниципального района. А именно: ст. 14 Закона о
торговле предусматривает, что хозяйствующий субъект, осуществляющий
розничную торговлю продовольственными товарами и доля которого
превышает 25 % объема всех реализационных товаров в денежном
выражении за предыдущий финансовый год в границах субъекта РФ,
муниципального района, городского округа, не вправе арендовать
дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой
деятельности, под страхом признания такой сделки недействительной (ч. 2
ст. 14 Закона о торговле) и возможного привлечения к административной
ответственности в случаях предусмотренных законодательством.
Данные действия в первую очередь направлены на защиту интересов
потребителей по воспрепятствованию монополистической деятельности
продавцов в сфере розничной торговли на территории определенного
субъекта. О данном обстоятельстве также свидетельствует и судебная
практика, в частности в одном из дел общество выдвинуло требование об
отмене решения антимонопольного органа. Оспариваемым решением
общество признано нарушившим ч. 1 ст. 14 Закона об основах
государственного регулирования торговой деятельности. В результате
всестороннего изучения материалов дела кассационная инстанция
арбитражного суда пришла к следующему выводу: в удовлетворении
требований отказать, поскольку общество было не вправе арендовать
дополнительную площадь торговых объектов для осуществления торговой
деятельности по любым основаниям на территории муниципального района,
так как доля оборота продовольственными товарами в общем обороте
79
розничной торговли продовольственными товарами в границах
муниципального района составила более 25 %.
115
Положения, регламентирующие договор аренды торгового объекта,
должны содержать нормы о запрете досрочного немотивированного
расторжения договора по инициативе арендодателя, даже в случае если
стороны согласовали такое положение в тексте договора (признавать такое
условие ничтожным), так как данное обстоятельство может повлечь
существенные издержки со стороны арендатора, связанные с освобождением
площади и вывозом продукции, а также с организацией временного ее
хранения.
116
И, наконец, хотелось бы осветить такой вопрос как государственная
регистрация прекращения договора аренды части вещи. В соответствии с абз.
3 п. 16 Порядка ведения ЕГРН
117
при государственной регистрации
прекращения или ограничения права, а также обременения объекта
недвижимости или сделки по иным основаниям, соответствующим записям
ЕГРН, присваивается статус «погашенная». Анализ положений Порядка
ведения ЕГРН позволяет заключить, что государственная регистрация
прекращения и расторжения договора аренды части недвижимого имущества
для предпринимательской деятельности осуществляется посредством
115
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября
2013 года по делу № А40-13592/13-94-134 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
116
Белов, В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального
законодательства в сфере арендных отношений [Текст] / В.А. Белов // Актуальные
проблемы российского права. – 2014. - № 10 (47). – С.2259.
117
Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости,
формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание
сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на
документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также
требований к формату специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином
государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного
участка при исправлении реестровой ошибки[Текст]: Приказ Минэкономразвития России:
[принят 16 декабря 2015 г. № 943: по состоянию на 09.07.2017] // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
80
погашения регистрационных записей в ЕГРН. Вместе с тем при расторжении
договора аренды части вещи на основании соглашения сторон в ЕГРН
вносится запись о сделке – государственной регистрации соглашения. Таким
образом, соглашение о расторжении договора аренды части недвижимого
имущества регистрируется в ЕГРН как сделка. А согласно ст. 164 ГК РФ
правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрена
государственная регистрация, наступают после ее регистрации.
Следовательно, можно предположить, что соглашение о расторжении
договора вступает в силу не с момента подписания, а с момента его
государственной регистрации. Однако в действующем законодательстве не
содержится прямого указания на необходимость обязательной
государственной регистрации соглашения о расторжении
предпринимательского договора аренды нежилого помещения, заключенного
на срок не менее одного года. Как отмечает А.С. Мограбян «недостатки в
правовом регулировании данного вопроса приводят к возникновению
противоречий на практике, связанных с различным толкованием момента
расторжения зарегистрированного договора аренды нежилого помещения, и,
как следствие, принятию противоречивых судебных решений».
118
Таким образом, можно отметить, несмотря на прогрессивное развитие
правового регулирования арендных отношений, совершенствование и
приведение к единообразной судебной практике позиции органов
правосудия, существование достаточного количества пробелов и коллизий,
не позволяют говорить о высоком уровне как правового обеспечения, так и
правоприменительного, что позволяет в лучшем случае прекращать арендные
отношения части вещи, а в худшем – отдельным субъектам злоупотреблять
своими правами.
118
Мограбян, А.С. К вопросу о моменте расторжения договора аренды нежилого
помещения для предпринимательской деятельности [Текст] / А.С. Мограбян // Вестник
арбитражной практики. – 2017. - № 1. – С. 41 – 46 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Развитие предпринимательской деятельности в России в последние
десятилетия поставили на совершенно иной уровень арендные отношения с
использованием не целой вещи, а лишь только её части.
Конструкция договора аренды предполагает удовлетворение встречных
интересов контрагентов. С одной стороны, собственник, не теряя контроля
над своим имуществом, получает доход от его использования, а с другой –
арендатор, не имея возможности приобрести необходимое ему имущество в
собственность, может его использовать. Таким образом достигается
наибольшая результативность применения имущества в гражданском
обороте.
Договор аренды является договором, по которому арендатору
предоставляется возможность пользоваться вещью арендодателя. Такой
договор не всегда направлен на передачу вещи. По нашему мнению,
необходимо инициировать научную дискуссию о пересмотре места договора
аренды в системе гражданско-правовых договоров.
Обязанность арендодателя по договору может включать действия,
необходимые для обеспечения арендатору пользования вещью, а также
обязательно включает бездействие – воздержание от совершения действий,
препятствующих арендатору пользоваться вещью.
В аренду может быть предоставлена как вещь, так и часть вещи. Это
соответствует экономической сущности аренды – предоставить возможность
извлекать полезные свойства из чужого имущественного объекта, для чего не
обязательно владеть этим имуществом, пользоваться им в целом. Полезный
эффект можно получить и от использования части имущества. Содержание
правового института аренды в целом подходит для регулирования аренды
части вещи, требуется внести изменения лишь в некоторые статьи ГК РФ.
В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может иметь
какое-либо самостоятельное полезное значение (часть земельного участка,
82
часть здания, часть помещения), а также конструктивные элементы зданий и
сооружений и тому подобные объекты. Объектами договора аренды
являются земельные участки и другие обособленные природные объекты,
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые
вещи). Согласно буквальному тексту п. 1 ст. 607 ГК РФ часть вещи не
является объектом договора аренды. Относительно части вещи,
используемой по тому же назначению, что и вещь в целом, теоретики и
практики пришли к консенсусу и относят договоры, предусматривающие
передачу во владение и пользование или пользование такой части вещи, к
договору аренды.
Надо отметить, что законодательством в ряде случаев
предусматривается передача в аренду части вещи. Объектами договора найма
(схожего по квалифицирующим признакам с договором аренды) могут
являться изолированные часть квартиры или жилого дома. По договору
аренды здания или сооружения могут быть переданы права на часть
земельного участка, достаточную для использования здания или сооружения.
Кроме того, конструктивная часть здания также может выступать в качестве
объекта арендных отношений – крыша, фасад здания, стены лифтовой
кабины и др.
Договор о возмездном размещении оборудования, рекламных
конструкций и т.п., принадлежащих одной стороне, на частях имущества
другой стороны с предоставлением первой стороне доступа к этому
оборудованию следует квалифицировать как договор аренды.
Проблемы квалификации договора аренды части вещи достаточно
частое явление в судебной практике, в силу того, что непосредственно
объектами таких договоров могут быть исключительно обособленные
индивидуально-определённые предметы.
83
За небольшим исключением договор аренды части вещи подлежит
оформлению в письменном виде, а в случае с арендой части недвижимого
имущества (жилого, нежилого помещения, земельного участка и др.)
обязательной государственной регистрации. Только после осуществления
государственной регистрации такого договора его можно считать
заключённым.
Договор аренды части вещи заключается на определённый срок,
который фиксируется в договоре аренды, в том случае, если такой срок не
обозначен в самом договоре, то считается, что договор аренды заключён на
неопределённый срок. При этом необходимо учитывать, что на
определённые объекты арендных отношений существует максимальный
(предельный) срок аренды, установленный законодательством.
Договор аренды прекращается с истечением его срока действия, однако
это не препятствует сторонам договора аренды части вещи досрочно его
расторгнуть с соблюдением юридической процедуры такого расторжения,
которая допускает как внесудебное соглашение такого расторжения, так и на
основании решения суда.
Судебная практика рассмотрения споров, вытекающих из договоров
аренды части вещи, в настоящее время достаточно одноплановая. Однако
достижению единообразия в разрешении споров по договорам аренды
предшествовала длительная правоприменительная деятельность, которая
обобщалась Высшим Арбитражным Судом РФ и приводилась к единому
знаменателю.
Несмотря на существование сложившейся судебной практики и
наличию норм, регламентирующих отношения, вытекающие из договоров
аренды части вещи, присутствие неразрешённых проблем говорит о
необходимости дальнейшей кропотливой работы по совершенствованию как
законодательства в данной области, так и правоприменительной практики.
84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст
[принята 12 декабря 1993 г.] // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)
[Текст]: федер. закон: [принят 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: по состоянию на
11.06.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]:
федер. закон: [принят 05 августа 2000 г. № 117-ФЗ: по состоянию на
27.06.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
4. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон:
[принят 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: по состоянию на 01.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
5. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон:
[принят 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ: по состоянию на 11.07.2017] // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
6. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон:
[принят 04 декабря 2006 г. № 200-ФЗ: по состоянию на 01.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
7. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: федер. закон: [принят 29
октября 1998 г. № 164-ФЗ: по состоянию на 06.06.2017] // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним [Текст]: федер. закон: [принят 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ: по
состоянию на 11.05.2017] // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
85
9. Об особенностях управления и распоряжения имуществом
железнодорожного транспорта [Текст]: федер. закон: [принят 27 февраля
2003 г. № 29-ФЗ: по состоянию на 04.06.2017] // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
10. Об основах государственного регулирования торговой
деятельности в Российской Федерации [Текст]: федер. закон: [принят 28
декабря 2009 г. № 381-ФЗ: по состоянию на 11.06.2017] // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
11. О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса
[Текст]: федер. закон: [принят 21 июля 2011 г. № 256-ФЗ: по состоянию на
04.06.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
12. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: федер. закон: [принят
30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ: по состоянию на 12.07.2017] // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
13. О государственной регистрации недвижимости [Текст]: федер.
закон: [принят 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ: по состоянию на 02.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
14. Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам
аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества
(зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в
пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого,
портового и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной
платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах
территорий особых экономических зон [Текст]: Приказ Минэкономразвития
России: [принят 14 июля 2006 г. № 190: по состоянию на 08.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
15. Об установлении порядка ведения Единого государственного
реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на
документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых