56
Однако имеются настолько близкие к аренде договорные типы, что
разграничение их становится трудной задачей».
76
Формальное приведение арендных отношений к иным видам
гражданско-правовых отношений в большей степени связано с
экономическими потребностями. Так, например, М.В. Карасева отмечает, что
«что гражданско-правовая квалификация договоров «осуществляется путем
сравнения заключенного сторонами договора и договорных конструкций,
предусмотренных законом» по так называемым видообразующим
признакам…, гражданско-правовая квалификация договоров осуществляется
в том числе и в связи с необходимостью соблюдения требований налогового
законодательства. Видимо, на такие выводы наталкивает анализ налогового
законодательства, из которого следует, что гражданско-правовая
квалификация сделок (договоров) в целях налогообложения в ряде случаев
необходима».
77
Это связано, например, с применением п. 1 ст. 149 НК РФ, на
основании которого не подлежит налогообложению предоставление
арендодателем в аренду на территории РФ помещений, в том числе и части
помещений, иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в
РФ. Для применения такой льготы совершенно «очевидно, что в данном
случае у налогоплательщика право на налоговое освобождение по НДС,
согласно НК РФ, возникает при наличии договора аренды помещения
иностранными гражданами или организациями, по которому он
(налогоплательщик) выступает арендодателем. Для того чтобы в случае
спора такое право было признано, правоприменитель должен осуществить
гражданско-правовую квалификацию заключенного договора и
76
Кулаков, В.В. О некоторых актуальных вопросах правового регулирования арендных
отношений [Текст] / В.В. Кулаков // Вестник Тверского государственного университета.
Серия: Право. – 2015. - № 2. – С.37.
77
Карасева (Сенцова), М.В. Юридическая квалификация сделок в целях налогообложения:
два модуса [Текст] / М.В. Карасева (Сенцова) // Финансовое право. – 2016. - № 12. – С. 32
– 36 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
57
идентифицировать его как договор аренды со специальным субъектом».
78
Зачастую заключаются договоры по отношениям, которые хотя и носят
признаки арендных отношений, но таковыми их признать нельзя. Так,
например, Федеральным арбитражным судом Уральского округа было
отказано в признании договора аренды таковым, ввиду того, что в данном
договоре отсутствует признак платности, весте с тем суд совершенно счёл
данные правоотношения, возникшими на основании договора
безвозмездного пользования недвижимым имуществом, не смотря на то, что
в данном договоре установлена обязанность по оплате ремонта занимаемого
здания. Судом отмечено, что такая обязанность «по оплате ремонта здания не
может рассматриваться как установление арендной платы, поскольку
осуществление текущего ремонта является одной из обязанностей по
содержанию предоставленного в безвозмездное пользование имущества,
предусмотренной ст. 695 ГК РФ».
79
В рамках данной проблематики достаточно интересным представляется
спор о квалификации договора аренды с правом выкупа от договора купли-
продажи с рассрочкой платежа. Возникший спор между истцом и ответчиком
был разрешён Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского
округа, который своим постановлением определил, что договор заключённый
между сторонами имеет все признаки договора аренды с рассрочкой платежа
ввиду того, что в договоре непосредственно закреплено, что истец обязался
передать имущество ответчику во временное владение и пользование с
одновременным закреплением обязанности ответчика перечислять истцу
ежемесячные арендные платежи. При этом между сторонами достигнуто
соглашение о выкупной стоимости имущества, погашение которой
производится арендатором в виде авансового платежа на расчетный счет.
78
Карасева (Сенцова), М.В. Юридическая квалификация сделок в целях налогообложения:
два модуса [Текст] / М.В. Карасева (Сенцова) // Финансовое право. – 2016. - № 12. – С. 32
– 36 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
79
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2005
г. по делу № Ф09-1001/05ГК-С6 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
58
Судом отмечено, что «договор аренды с правом выкупа предполагает уплату
арендных платежей и выкупной стоимости, тогда как по договору купли-
продажи с рассрочкой платежа уплачиваются только выкупные платежи.
Таким образом, заключенный сторонами договор отвечает всем признакам
договора аренды с правом выкупа».
80
Соответственно, право арендодателя на
получение арендной платы в данном случае обоснованно, а восприятие
арендатора такого договора как купли-продажи с рассрочкой не основано на
существенных условиях договора.
Давая квалификацию договора аренды с правом выкупа Е.В. Вавилин
верно указал, что в данном случае «договор аренды с правом выкупа следует
рассматривать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе
элементы договора аренды и договора купли-продажи»,
81
что
подтверждается и Постановлением Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ.
82
Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и
покупатель (арендатор) прекращают на будущее время обязательство по
внесению арендной платы (п.1 ст. 407 ГК РФ). Исключением является
договор лизинга, который по своей сути является договором аренды с
обязанностью выкупа арендуемого имущества. «При этом, если
впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным,
арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися».
83
И, наоборот, если договор аренды с правом выкупа расторгнут сторонами, то
80
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6
сентября 2011 г. № Ф02-3983/11 по делу № А58-8158/2010 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
81
Вавилин, Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной практики [Текст] / Е.В.
Вавилин // Вестник Пермского университета. Юридические науки. – 2014. - №1. – С. 69.
82
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2011 года №
3318/11 // http://www.arbitr.ru/as/pract/post_pres/?id_sec=454&arch=1&msgcnt=2469&pg=69.
Дата обращения 02.07.2017;
83
Вавилин, Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной практики [Текст] / Е.В.
Вавилин // Вестник Пермского университета. Юридические науки. – 2014. - №1. – С. 69.
59
часть средств, которая была передана арендодателю в счёт приобретения
арендуемой вещи подлежит возвращению арендатору.
84
Рассматривая проблему квалификации договора аренды части вещи в
контексте договора аренды, необходимо особо обратить внимание на то, что
законодательное регулирование и правоприменительная практика именно
договора аренды части вещи породили специфические дискуссионные
вопросы. В данном случае, выделяя суть проблемы О.В. Жевняк отмечает,
что «проблема правовой квалификации договора о передаче в пользование
части вещи возникает в связи с тем, что, с одной стороны, есть
экономическая потребность в существовании таких отношений, которая
сегодня реализуется в разнообразных практических ситуациях, например
использование крыши здания (ее части) для размещения сооружений связи,
фасада здания – для размещения рекламы, части помещения торгового
центра или земельного участка – для организации торгового места и т.д. С
учетом того что суть этих отношений – временное пользование чужой вещью
на возмездной основе, наиболее близкой юридической конструкцией, как
представляется, выступает аренда, предметом которой и является
предоставление имущества за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Однако, с другой стороны,
статья 607 ГК РФ в качестве объектов аренды называет непотребляемые
вещи, поэтому формируется мнение о том, что часть вещи не может быть
таким объектом».
85
Спорность такой квалификации ещё заключается и в том,
что часть недвижимого имущества, которое имеет свои обособленные
признаки не всегда может выступать объектом договора аренды в связи с
тем, что фактического временного отчуждения такой части вещи
84
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 мая 2010 года №
1729/10 // http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_c367f4c8-b7b2-4320-a50c-
9a3cc799ddcd. Дата обращения 03.07.2017.
85
Жевняк, О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика [Текст] /
Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. - № 4. – С. 20 – 36 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
60
арендодателем не производится. Так, А.В. Ерш утверждает, что «часть вещи
(часть нежилого помещения) может быть объектом прав только после
фактического или юридического обособления, когда она, по сути, приобретет
характеристики вещи».
86
Н. Мельников констатирует, что «существующее
законодательство не исключает возможность признать часть вещи объектом
права; часть вещи и право пользования ею – оборотоспособные объекты».
87
Анализ судебной практики 90-х годов прошлого столетия по
рассмотрению споров, вытекающим из договоров аренды части вещи, суды
квалифицировали такие договоры (например связанные с арендой фасада
здания для размещения рекламы) как договоры аренды, позднее же практика
была противоположная и такие договоры признавались недействительными,
а иногда квалифицировались как договоры возмездного оказания услуг.
Спорность в квалификации договора аренды части вещи, которая по
своим характеристикам не может быть обособлена от основной вещи
развеивается в последовательном анализе норм гражданского
законодательства О.В. Жевняк, с позицией и умозаключениями которой
необходимо полностью согласиться. О.В. Жевняк утверждает, что «в
современной юридической литературе договор аренды относят к договорам,
направленным на передачу вещи. Об этом говорится и в пункте 3 статьи 607
ГК РФ (имущество, подлежащее передаче), пункте 3 статьи 611 ГК РФ
(право на истребование имущества в соответствии со статьей 398 ГК РФ),
статье 322 ГК РФ (возврат арендованного имущества). Однако
представляется, что для аренды характерна не передача вещи в пользование,
86
Ерш, А.В. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС от 11 января
2002 г. № 66 (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой) [Текст] / А.В.
Ерш // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии
постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А.
Рожкова; Исследовательский центр частного права. – М.: Статут. – 2007. – Вып. 1 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
87
Мельников, Н. Часть индивидуально определенной вещи в системе объектов
общественных отношений: вопросы теории и практики (на примере земельных участков)
[Текст] / Н. Мельников // Хозяйство и право. – 2015. - № 11 // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
61
а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных
договором пределах. Если применить именно такой подход к аренде, то
проблема сдачи в аренду части вещи отпадает – арендодатель вправе
предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых
пределах и частях».
88
В данном случае используя такую аналитическо-
конструктивную юридическую позицию по вопросу квалификации договора
аренды части вещи, можно избежать многих коллизий в
правоприменительной практике российскими судами.
Таким образом, можно отметить, что вопросы квалификации договора
аренды части вещи во многих позициях научных деятелей, законодателя и
правоприменителя не нашли единого знаменателя и дискуссионные вопросы
по данным договорам остаются открытыми. Многоаспектность правовых
отношений по заключения и исполнению договора аренды части вещи, а
также определения самой части вещи как объекта договора аренды приводят
к противоположным точкам зрения в позиции квалификации договора
аренды части вещи.
В подведении итога по данной главе необходимо сделать следующие
выводы:
- договор аренды части вещи может быть заключен как в устной, так и
в письменной форме;
- договор аренды части вещи может быть срочным или бессрочным
(заключённым на неопределённый срок), срок действия договора аренды
части вещи определяется самим договором4
- договор аренды части недвижимого имущества сроком действия
более одного года подлежит государственной регистрации, при этом
обременение накладывается на весь объект недвижимого имущества;
88
Жевняк, О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика [Текст] /
Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. - № 4. – С. 20 – 36 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
62
- прекращение договора аренды части вещи наступает по истечении
срока действия такого договора. Гражданское законодательство
предусматривает досрочное расторжение договора аренды части вещи как по
инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора. Досрочное
расторжение договора аренды части вещи требует соблюдения
претензионного порядка;
- договор аренды части вещи имеет определённые споры по вопросу
квалификации. Это связано с неполной правовой регламентацией таких
видов договоров, наличием многоаспектных объектов договора аренды в
части вещи, которые по отдельным критериям договора аренды достаточно
сложно квалифицировать как вид гражданско-правовых договоров.
Правоприменительная практика и доктринальные позиции сводят в
большинстве случаев договор аренды части вещи к «непоименованным»
договорам.
63
ГЛАВА 3. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ И ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА
РЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ
3.1. Развитие судебной практики по вопросам применения договора
аренды части вещи
Об актуальности арендных правоотношений в целом свидетельствуют
разъяснения и обобщения практики разрешения соответствующих споров,
принятые судами разных уровней. Среди них, кроме указанных актов
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, иные акты этого суда,
кассационных арбитражных судов, апелляционных судов и судов первой
инстанции. Представление и анализ различных решений по спорным
вопросам, вытекающим из договора аренды части вещи, позволит более
полно и относительно объективно завершить раскрытие темы данной
магистерской диссертации, так как любая научная дискуссия непременно
должна быть подкреплена реальностью правоприменительной практики.
Договор аренды части вещи с позиции правоприменителя имеет
несколько этапов своего развития, которые последовательно сменяют друг
друга и кардинально противоположны в принятых решениях. Если в 1990-х
годах суды квалифицировали договоры аренды как части вещи как договоры
аренды, то уже в начале 2000 годов сложилась практика признания их
недействительными при одновременном признании таких договоров
договорами возмездного оказания услуг. Такая практика основана на выходе
в свет информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 11 января 2002 года,
89
которым был утверждён
обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. В данном Обзоре
(п. 1) было отмечено, что договор о предоставлении в пользование
89
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: Информационное
письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 11 января 2002 г. № 66:
по состоянию на 08.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
64
«конструктивного элемента» здания (например, крыши, фасада здания) для
рекламных целей, не является договором аренды, так как такой элемент не
является самостоятельным объектом недвижимости, который можно
передавать в пользование отдельно от здания. Предметом договора является
предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламу на
«конструктивном элементе» здания, этот договор не противоречит ГК РФ, а
отношения сторон должны регулироваться общими положениями об
обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Отсюда
можно сделать вывод, что Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации признал такой договор непоименованным. Несмотря на это, и
после 2002 года принимались судебные акты, в которых давалась иная
квалификация рассматриваемым отношениям.
Дальнейшее развитие судебной практики по вопросу рассмотрения
споров аренды части вещи основано на Постановлении Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ 2009 года.
90
Данным Постановлением (п. 7) Высший
Арбитражный Суд РФ не изменил своей позиции в вопросе о квалификации
договора аренды части здания в виде «конструктивного элемента», отметив,
что такой договор предусматривает лишь передачу в пользование отдельных
частей здания (например несущей стены или крыши) при этом данный
договор не является договором аренды, однако к нему необходимо по
аналогии применять правила об аренде.
Соответственно, данный этап в формировании представлений о
возможности аренды части вещи недвижимого имущества в позиции
Высшего Арбитражного Суда РФ несколько изменил направление судебного
толкования договоров аренды части вещи, так как после принятия данного
Постановления споры по договорам пользования отдельный частей зданий и
90
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания Постановление Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ: [принято 23 июля 2009 г. № 64: по состоянию на 11.07.2017] // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
65
сооружений разрешались в соответствии с нормами главы 34 ГК РФ,
регламентирующей арендные отношения.
Дальнейшее развитие направления разрешения споров и существенное
изменение в правоприменительной деятельности российских судов по
договорам аренды части вещи основывалось на принятом в 2011 году
Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ,
91
которое О.В.
Жевняк назвала «поворотной точкой в решении вопроса».
92
Данное Постановление в п. 9 содержит разъяснения, о том, что нормы
ГК РФ об объекте аренды (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о
возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не
ограничивают возможность предоставлять в аренду не всю вещь в целом, а
только ее отдельную часть. На регистрацию договора может быть
представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и
(или) текстуальное описание той части вещи, пользование которой будет
осуществляться арендатором; представление кадастрового паспорта на
имущество необходимо лишь в случае, если он ранее не был помещен в дело.
Особая позиция высказана в отношении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности: предоставление в
пользование его части без предварительного проведения кадастрового учета
этой части не допускается, однако арендатор может передавать ее в
субаренду и без проведения кадастрового учета.
С принятием Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ
2011 года № 73 суды Российской Федерации договоры о возмездном
пользовании частью чужой вещи квалифицируется судами как договоры
91
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды [Текст]: Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ: [принято 17 ноября 2011 г. № 73: по состоянию на 05.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
92
Жевняк, О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика [Текст] /
Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. - № 4. – С. 20 – 36 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».