84
3. Выделены проблемы теории и практики договора аренды части вещи,
которыми являются следующие:
- возможность арендодателя в одностороннем порядке поднять арендную
плату на значительную сумму;
- отсутствие в Гражданском кодексе РФ права арендатора требовать
изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением
обстоятельств, связанных с чрезвычайной ситуацией;
- отсутствие в законодательстве права арендатора требовать соразмерного
уменьшения арендной платы в связи с незапланированным капитальным
ремонтом;
- возможность внезапного расторжения договора краткосрочной аренды
части вещи (например, офиса) через непродолжительное время после
заключения договора, в связи с чем арендодатель терпит убытки.
4. Разработаны направления совершенствования договора аренды части
вещи, которыми являются:
- внесение в пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса подпункта 5,
содержащего такое существенное условие изменения договора аренды, как
«возникновение чрезвычайной ситуации, в том числе пандемии», так как
остается спорным вопрос том, должен ли арендатор платить за период, когда
он не имеет возможности пользоваться арендованной вещью из-за
чрезвычайных ситуаций;
- дополнение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ положением
о том, что закрепляется фиксированная ставка, на которую может увеличиться
арендная плата (на уровень инфляции или ключевую ставку Банка России) с
целью избежать изнуряющих и бессмысленных судебных разбирательств в
связи с резким увеличением арендодателем арендной платы;
- дополнение статьи 615 Гражданского кодекса РФ пунктом 4,
включающем право арендодателя контролировать исполнения арендатором
условий договора, включая возможность доступа к объекту аренды, даже если
арендатор соблюдает все возложенные на него обязанности. В этом же пункте
85
установить, что в случае, если условием договора не определен порядок
контроля, арендодатель вправе осуществлять контроль в любое время. В случае
разногласий относительно порядка реализации данного права, спор может быть
передан на рассмотрение суда;
- дополнение статьи 616 Гражданского кодекса РФ пунктом 1.1,
регламентирующим порядок взыскания арендной платы при проведении
арендатором непредвиденного капитального ремонта. Установить, что в случае,
если капитальный ремонт осуществлялся продолжительное время, более чем
1/6 срока аренды, то арендатор вправе требовать возмещения убытков и (или)
расторжения договора.
Практическая значимость работы состоит в том, что сделанные в ней
предложения по совершенствованию правового регулирования договора
аренды части вещи могут использоваться в юридической практике.
86
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосование 12 декабря 1993 года) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ
о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // КонсультантПлюс
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020) //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
(ред. от 18.03.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон.
дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
5. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О
государственной регистрации недвижимости» // КонсультантПлюс
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
6. Федеральный закон от 14 ноября 2002 года №161 (ред. от 27.12.2019)
«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
7. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель
87
сельскохозяйственного назначения» // КонсультантПлюс [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
8. Федеральный закон от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по
вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
9. Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 (ред. от
21.10.2019) «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого
государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них
сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов,
содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и
предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления
сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о
внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в
Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом
Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968» // КонсультантПлюс
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/
10. Приказ Минэкономразвития России от 15.03.2016 № 127 «Об
установлении порядка и способов уведомления органом регистрации прав
заявителя о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или)
государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов при
личном обращении в многофункциональный центр, а также посредством
почтового отправления или в форме электронных документов и (или)
электронных образов документов, порядка уведомления органом регистрации
прав правообладателя о поступлении заявления о государственной регистрации
прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином
государственном реестре недвижимости» // КонсультантПлюс [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
88
Научная и учебная литература
11. Адвокатов ознакомили с проблемами аренды, возникающими в
судебной практике [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://www.advgazeta.ru/novosti/advokatov-oznakomili-s-problemami-arendy-
voznikayushchimi-v-sudebnoy-praktike/
12. Абрамов А., Тартаковская М. Арендатор решил досрочно расторгнуть
договор. Какие факторы убедят суд // Арбитражная практика для юристов. –
2019. - №2. – С.48-59.
13. Алексеев С.С., Алексеева О.Г., Беляев К.П. Гражданское право. – М.:
Статут, 2018. – 330 с.
14. Афанасьева Е.Д. Анализ судебной практики по арбитражным спорам,
вытекающим из нарушения права собственности арендодателя и права
пользования арендатора // Арбитражный и гражданский процесс. - 2018. - №11.
- С.61-64.
15. Аюшеева И.З. Особенности гражданско-правового регулирования
отношений по предоставлению в пользование недвижимого имущества… в
условиях развития экономики совместного потребления (sharing economy)
// Актуальные проблемы российского права. – 2019. - №6. – С. 40-48.
16. Бевзенко Р. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. – 2018. - №1. –
С.230-232.
17. Белов В.А. Договор аренды. – М.: Статут, 2018. – 159 с.
18. Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды //Право
и экономика. - 2015. - № 3. – С.54-56.
19. Белов В.А. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами
// Жилищное право. - 2016. - №4. - С.71-80.
20. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник
Арбитражной практики. - 2016. - №2. - С. 33-38.
21. Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический
аспект // Адвокат. - 2015. - №9. - С. 68-71.
89
22. Богачева Т.В. Правовое регулирование отношений по возмещению
стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества: проблемы
правоприменения // Актуальные проблемы российского права. – 2017. - №10. –
С. 63-71.
23. Богданов Е.В., Богданова Е.Е., Богданов Д.Е. К вопросу о правовой
природе субъективных прав арендатора // Юрист. – 2016. - № 9. – С.39-43.
24. Боткин С. Досрочное расторжение договора аренды: сложные случаи,
анализ споров в судах // Жилищное право. - 2018. - № 9. - С. 29 - 44.
25. Булаевский Б.А. Существенные условия договора: некоторые
проблемы определения // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2018. - №4. -
С.103-106.
26. Бурняшев Д.В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое
имущество. - М.: Редакция «Российской газеты». – 2019. - Вып. 12. - 160 с.
27. Васильев Г.С., Рыбаков А.О. Часть вещи как объект аренды // Закон. –
2007. - №5. – С.174-176.
28. Витрянский В.В. Недействительность договора и оспаривание
договора: проблемы судебного толкования // Вестник гражданского права. -
2019.- №6. - С.35-50.
29. Волос А.А. Принципы обязательственного права. – М.: Статут, 2016. -
176 с.
30. Ворожевич А. То, что арендатор покинул помещение, еще не значит,
что он не должен больше платить арендную плату // ЭЖ-Юрист. -2018. - №15. -
С.15.
31. Ворожевич А. Арендатор не обязан платить за аренду, если он не
может использовать имущество по назначению по вине самого арендодателя //
ЭЖ-Юрист. - 2018. - № 9. - С.15.
32. Воронова О. Н., Мартиросян А. Г. Гражданское право. – М.: Проспект,
2016. – 176 с.
33. Горошко Т. Коварные условия договора аренды // Жилищное право. -
2018. - №12. - С.57-68.
90
34. Гражданское право / Под ред. А.Р. Сергеева. – М.: Проспект, 2020. -
880 с.
35. Гражданское право: учебник: в 2 т. / Под ред. С. А. Степанова. – М.:
Проспект, 2016. – 928 с.
36. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. –
М.: Статут, 2017. - 543 с.
37. Громов А.А. Содержание права субарендатора на заключение
договора напрямую с арендодателем. Комментарий к Определению Судебной
коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.12.2018 по делу № 305-ЭС18-
13454 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. - 2019. -
№ 6. - С.33-44.
38. Громов А.А. Двойная сдача в аренду одного и того же объекта
недвижимости. Комментарий к Определению Судебной коллегии по
экономическим спорам ВС РФ от 04.12.2018 № 305-ЭС18-12573 // Вестник
экономического правосудия Российской Федерации. - 2019. - №3. - С. 17-22.
39. Дубровская И. Арендатор или арендодатель: на ком бремя расходов? //
ЭЖ-Юрист. - 2017. - №43. - С.10.
40. Ёрш А. В. Комментарий к информационному письму Президиума
ВАС от 11 января 2002 г. № 66 (Обзор практики разрешения споров, связанных
с арендой) // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и
комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС / Рук.
проекта Л. А. Новоселова, М. А. Рожкова. - М.: Статут, 2007. Вып. 1. – С.115-
118.
41. Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная
практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2017. - №4. -
С.20-36.
42. Змиевский Д.В., Владимиров Н.Н. Актуальные проблемы и пути
совершенствования договора аренды земельных участков в системе частного
права // Вестник Российского университета кооперации. - 2017. - №1. – С. 97-
100.