4
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
Глава 1. Общие положения о договоре аренды в гражданском праве России ..... 9
1.1 Понятие договора аренды ............................................................................... 9
1.2 Основные элементы договора аренды ......................................................... 17
1.3 Существенные условия и содержание договора аренды ............................ 26
Глава 2. Особенности договора аренды части вещи ............................................ 39
2.1 Отличительные черты договора аренды части вещи .................................. 39
2.2 Заключение и прекращение договора аренды части вещи ........................ 47
2.3 Государственная регистрация договора аренды части недвижимого
имущества ........................................................................................................... 58
Глава 3. Перспективы законодательного регулирования договора аренды части
вещи ........................................................................................................................ 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ...................................................................................................... 82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................ 86
ПРИЛОЖЕНИЯ ...................................................................................................... 98
5
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в условиях развития в государстве рыночных
отношений появляется существенная потребность общества в обеспечении
стабильных гарантий охраны собственных имущественных интересов, которые
связаны с осуществлением разных видов хозяйственной деятельности, что, в
конечном итоге, должно благоприятно сказываться на повышении уровня
жизни населения.
В связи с этим существенное значение получает изучение договорных
форм осуществление хозяйственной деятельности, среди которых особую роль
играет аренда.
Договор аренды отнесен к группе сделок, которые регламентируют
отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от
договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не ведет к
смене титула собственника, а, соответственно, в юридическом смысле он
формирует такие отношения товарообмена, при которых товаром признается не
вещь, а право пользования данной вещью. Имущество по этому договору может
быть передано арендатору исключительно в пользование или в пользование и
во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения
им.
Вопросы, связанные с различными аспектами договора аренды части
вещи занимают ключевое место в гражданско-правовой науке и хозяйственном
обороте. Институт аренды является одним из наиболее развитых, но при этом
сложных и комплексных институтов гражданского права.
Используя договор аренды, коммерческие организации, а также
государственные и муниципальные органы власти обеспечивают рациональную
организацию в городах и поселках производственных зон, сетей культурных и
общественных учреждений, бытовых предприятий. В это же время
физическими и юридическими лицами приобретается возможность
осуществлять собственную деятельность при затрате незначительных (в
сравнении с приобретением в собственность) средств на размещение офисов,
6
торговых точек, складских либо производственных помещений и т.п. Это
особенно значимо для вновь созданных коммерческих организаций и
индивидуальных предпринимателей, которые могут высвободившиеся
финансовые средства направить на другие цели.
При этом положения статьи 607 Гражданского Кодекса РФ, которая
устанавливает объекты аренды, не ограничивают право сторон заключить такой
договор, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только
отдельной ее частью.
В настоящее время в правоприменительной практике многие проблемы
появляются при выполнении обязательств по договору аренды части вещи. Это,
в первую очередь, связано с пробелами законодательного регламентирования
существенных условий договора аренды части вещи. Появляются также
некоторые трудности и при использовании правил об аренде части вещи, в том
числе аренде зданий, сооружений и предприятий.
Актуальность исследования выбранной темы подтверждается тем, что в
ХХI веке договор аренды части вещи широко используется как один из
способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов.
В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал
одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора
преобладает аренда имущества, а также части имущества, в частности, аренда
части зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в
большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров,
рабочей и производственной площади.
Расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанных с
применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере
владения, пользования и распоряжения недвижимым (движимым) имуществом.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование
правовых проблем договора аренды части вещи и разработка мероприятий,
направленных на совершенствование данного договора.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
7
задачи:
- дать понятие договора аренды;
- выделить основные элементы договора аренды;
- раскрыть существенные условия и содержание договора аренды;
- изучить отличительные черты договора аренды части вещи;
- проанализировать заключение и прекращение договора аренды части
вещи;
- рассмотреть государственную регистрацию договора аренды части
недвижимого имущества;
- выявить перспективы законодательного регулирования договора аренды
части вещи и аргументировать предложения по совершенствованию
рассматриваемой сферы на основе ключевых выводов по проведенному
исследованию.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере
договора аренды части вещи.
Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы,
практика их толкования и особенности применения при осуществлении
гражданско-правового регулирования заключения договора аренды части вещи.
Теоретическую основу работы составили нормативные акты (в частности,
Гражданский Кодекс Российской Федерации), комментарии к ним, научно–
учебные пособия, научные работы, материалы периодических изданий, а также
постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда
РФ.
В настоящее время договору аренды посвящена глава 34 части второй
Гражданского Кодекса РФ. Со сложившейся практикой этот договор более
распространен в наше время, чем другие.
Основными методами исследования являются: анализ нормативных
источников, экспертный анализ, сравнительно-правовой метод и другие.
Теоретическая значимость работы заключается в том, что полученные в
ней результаты могут быть использованы в дальнейших исследованиях,
8
посвящённых как непосредственно договору аренды части вещи, так и
смежным вопросам обязательственного права.
Практическая значимость исследования состоит в том, что сделанные в
нем предложения по совершенствованию правового регулирования договора
аренды части вещи могут использоваться в юридической практике, в качестве
теоретической основы для совершенствования норм права и
правоприменительной практики по вопросам обязательственного права.
Работа состоит из введения, трех глав и содержания.
В первой главе рассматриваются общие положения о договоре аренды в
гражданском праве России.
Вторая глава посвящена исследованию особенностей договора аренды
части вещи.
В третьей главе изучаются перспективы законодательного регулирования
договора аренды части вещи.
9
Глава 1. Общие положения о договоре аренды в гражданском
праве России
1.1 Понятие договора аренды
Одним из наиболее распространенных видов сделок в России является
аренда недвижимости. Общие положения о договоре аренды определены
главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Совершенно верно мнение Б.М. Гангало, о том, что «по российскому
гражданскому праву договор аренды создает не только относительное
правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное
правоотношение между арендатором и третьими лицами»
1
.
Понятие аренды имеет широкую терминологию, которая по своей сути не
носит особого дискуссионного характера, а лишь только имеет более или менее
раскрытую конструкцию данного института для понимания сущности и целей
аренды.
По мнению коллектива авторов учебника по гражданскому праву «аренда
– одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное
пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права
собственности. Значение аренды для разных правопорядков зависит от места
аренды в системе соответствующих конструкций»
2
.
Легальная дефиниция понятия «аренда» содержится в статье 606
Гражданского Кодекса РФ, где установлено, что «по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование»
3
.
Под договором аренды, по мнению Н.А. Баринова, «понимается
гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и
1
Гражданское право. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т.2. – М.: Статут, 2017. – С. 237.
2
Гражданское право: учебник : в 2 т. / Под ред. С. А. Степанова. – М.: Проспект, 2016.
– С.416.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
10
арендатор»
1
. При этом арендодатель, которым может быть любое лицо –
физическое, юридическое, государственный или муниципальный орган,
обязуются передать принадлежащее ему на праве собственности или ином
вещном праве имущество арендатору за определённую плату, то есть на
возмездной основе, что, в свою очередь, обуславливает договор аренды как
возмездный договор. Арендатором также может выступать любое лицо, как и в
случае с арендодателем, изъявившее желание арендовать определенное
имущество.
Характерными признаками договора аренды следует признать
следующие.
Во-первых, осуществление арендодателем передачи имущества не
сопровождается переходом права собственности на данное имущество к
арендатору.
Также обращает на себя внимание то, что арендатор (наниматель) имеет
не только право пользования полученным имуществом - ему также по общему
правилу предоставляется и право владения данным имуществом. Другими
словами, он имеет возможность не только извлекать полезные свойства из
арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем.
В случаях же, когда использование соответствующего имущества может
происходить и без обладания последним, арендатору достаточно получить это
имущество в пользование (так, собственник, сохраняя за собой владение
зданием, осуществляет передачу арендатору право пользования отдельными
помещениями).
Пользование имуществом при аренде всегда сопряжено с его
эксплуатацией арендатором, с присвоением последним плодов, продукции и
доходов, полученных в связи с использованием имущества. Как считает
М.Н.Козлова, «данным свойством договор аренды отличен от договора на
оказание возмездных услуг, который может быть связан и с временным
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред.
Н.А.Баринова. - Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2019. – С.719.
11
пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, который
заинтересован в получении услуги как таковой с исключением права
присвоения плодов, продукции и доходов, которые предоставляет пользование
соответствующим имуществом»
1
.
Придание арендатору статуса титульного владельца дает возможность
наилучшим образом разрешить вопрос охраны его прав и законных интересов,
которые связаны с арендованным имуществом. В данном случае речь идет о
предоставлении ему как титульному владельцу вещно-правовых способов
защиты от посягательств со стороны других лиц на арендованное имущество.
Данная возможность следует из статьи 305 Гражданского кодекса РФ, согласно
которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения, а
также на охрану прав от нарушений, которые не связаны с лишением владения,
«принадлежат также лицу, хоть и не являющемуся собственником, но
владеющему имуществом на основании, установленном законом или
договором»
2
.
Рассмотрим еще одну характерную черту договора аренды, которая
относится к праву пользования арендованным имуществом. Сегодня
гражданским законодательством право пользования, которое принадлежит
арендатору, не трактуется достаточно широко, как это было в
дореволюционной российской цивилистике. Так, оно не содержит в себе
правомочия арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду.
Наоборот, гражданским законодательством предусмотрено обратное правило:
арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду, кроме
случаев, когда данное право предоставляется ему арендодателем: «Арендатор
вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому
лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное
1
Козлова М.Н. Понятие и элементы договора аренды нежилых помещений //
Синергия наук. – 2020. - №43. – С.715.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
12
пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого
взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим
Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» (пункт 2 статьи 615
Гражданского кодекса РФ
1
).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ пользование
имуществом по договору аренды происходит за плату. Данное правило
предопределяет юридическую природу аренды как возмездной, двусторонне
обязывающей сделки. Несмотря на то, что несогласование в договоре аренды
размера арендной платы не влечет недействительность указанного соглашения,
в современных условиях изменение размера платы имеет существенное
значение для субъектов экономической деятельности.
Во-вторых, гражданским законодательством осуществляется достаточно
полное регулирование отношений аренды как являющихся общими, так и
регламентирующими отдельные виды договора аренды. Соответственно, в
сферу регламентации гражданского законодательства попали такие вопросы
как:
- срок и последствия истечения срока договора;
- процедура передачи имущества арендатору;
- форма и порядок оплаты арендных платежей;
- обязанности сторон, связанные с содержанием имущества;
- преимущественное право арендатора на заключение договора на новый
срок;
- судьба произведенных арендатором улучшений имущества.
В-третьих, классификация договоров аренды осуществляется на основе
видов сдаваемого в аренду имущества и специального субъектного состава.
Так, договор проката выделяется в отдельную разновидность договора аренды в
связи с субъектным составом: арендодателем здесь может быть только лицо,
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
13
которое профессионально осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве
постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей
использования арендатором арендованного имущества, которые должны иметь
потребительский характер. «Договор аренды транспортного средства отличен
тем, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует
управления им и его квалифицированной технической эксплуатации
профессиональным экипажем»
1
. В отношении договора лизинга
квалифицирующими признаками, дающими возможность выделять его как
самостоятельную разновидность договора аренды, являются такие, что в
данных отношениях кроме арендодателя и арендатора принимает участие
продавец имущества, которое передается в аренду, а также в том, что правовые
отношения, следующие из данного договора, по своему содержанию являются
сочетанием обязательств по аренде и купле - продаже.
С точки зрения гражданско-правовой характеристики договор аренды
является:
Во-первых, двусторонним. «Договор аренды считается двусторонним, так
как обе стороны данного договора (арендодатель и арендатор) несут
обязанности в отношении другой стороны и являются должником этой стороны
в том, что должна сделать в ее пользу, и вместе с тем ее кредитором в том, что
имеет право от нее требовать»
2
. Кроме того, в договоре аренды существуют две
встречные обязанности, одинаково значимые и существенные: обязанность
арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и
обязанность арендатора вносить арендную плату, взаимно обуславливающие
друг друга и признающиеся в принципе экономически эквивалентными. В связи
с этим договор аренды это синаллагматический договор.
Синаллагматический характер договора аренды состоит в том, что на
арендаторе всегда лежит встречное выполнение его обязательств, т.е.
выполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы обусловлено
1
Горошко Т. Коварные условия договора аренды // Жилищное право. -2018. - №12. -
С.59.
2
Гражданское право / Под ред. А.Р. Сергеева. – М.: Проспект, 2020. - С.412.