64
Если подать заявление, но не оплатить пошлину, Росреестр выдаст или
направит уникальный идентификатор платежа для уплаты пошлины, а также
укажет дату, до которой необходимо оплатить. Организации и
предприниматели обычно подают на регистрацию платежное поручение об
оплате госпошлины с отметкой банка о его исполнении.
На третьем этапе один из участников сделки передает комплект
документов на регистрацию. Стороны договора аренды вправе подать
документы на регистрацию тремя способами:
Во-первых, в бумажном виде при личном обращении:
- в территориальный отдел Росреестра;
- к уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. Это важное
нововведение – регистрация прав при выездном приеме документов
сотрудниками Росреестра. В этом случае заявление и прилагаемые к нему
документы заявитель представляет в форме документов на бумажном носителе,
лично обратившись к уполномоченному лицу Росреестра (пункт 1 части 1
статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ);
- через МФЦ.
В-третьих, в форме электронных документов и (или) электронных
образов документов по Интернету через:
- единый портал госуслуг;
- официальный сайт Росреестра.
Заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной
подписью. На это указывают подпункт 1 пункта 1 статьи 18 Федерального
закона № 218-ФЗ и подпункт 1 пункта 2 Порядка № 883.
Есть документы, которые Росреестр не вправе требовать у сторон при
регистрации договора аренды. По общему правилу закон не позволяет
требовать дополнительные документы, если представленные документы
отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ и правовых
актов федеральных органов власти, которые приняты согласно Федеральному
закону №218-ФЗ. Росреестр не вправе требовать у заявителя документы, если
65
они (или сведения из них) есть в распоряжении:
- государственных органов;
- органов местного самоуправления либо их подведомственных
организаций.
Росреестр сам запрашивает такие документы в порядке
межведомственного информационного взаимодействия. Заявитель может их
подать, но только по своей инициативе.
На четвертом этапе Росреестр уведомляет заявителя, что принял
заявление и документы, указывает их перечень, дату и время с точностью до
минуты (пункт 17 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ). Порядок и
способы уведомления утвердил Приказ Минэкономразвития России от 15 марта
2016 года №127
1
.
Как Росреестр уведомит заявителя, зависит от формы обращения,
которую он выбрал.
Если заявитель лично обратился в МФЦ, направил документы в
электронной форме или по почте, то Росреестр обязан уведомить заявителя:
- письмом на электронную почту, в котором будет ссылка на уведомление
– электронный документ на сайте Росреестра. Ссылка доступна в течение суток
с момента первого перехода, который возможен в течение одного месяца;
- или письмом по почте, если заявитель отправил документы по почте и
не указал в нем электронный адрес.
Если заявитель лично обратился в территориальное подразделение
Росреестра или сотрудник выехал к заявителю, то расписку выдают сразу на
месте.
1
Приказ Минэкономразвития России от 15.03.2016 № 127 «Об установлении порядка
и способов уведомления органом регистрации прав заявителя о приеме заявления о
государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и
прилагаемых к нему документов при личном обращении в многофункциональный центр, а
также посредством почтового отправления или в форме электронных документов и (или)
электронных образов документов, порядка уведомления органом регистрации прав
правообладателя о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект
недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре
недвижимости» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/
66
На пятом этапе заявитель забирает договор аренды и выписку из ЕГРН.
При внесении в кадастр части объекта недвижимости присваивается
учетный номер, который состоит из кадастрового номера объекта
недвижимости и через знак «/» порядкового номера такой части. В случае
снятия с учета части объекта недвижимости, повторное использование
порядкового номера не допускается.
Росреестр проведет регистрацию по правилам, которые установило
Минэкономразвития России в Регламенте по предоставлению услуги по
регистрации прав на недвижимость, утвержденном Приказом от 7 июня 2017
года №278. В результате заявитель получает:
- выписку из ЕГРН (часть 1 статьи 28 Федерального закона №218-ФЗ).
Форму такой выписки утвердил Минэкономразвития России Приказом от 20
июня 2016 года №378
1
;
- свой экземпляр договора аренды части недвижимости с отметкой о том,
что государственная регистрация состоялась. Форму специальной
регистрационной надписи на договоре утвердил Минэкономразвития России
Приказом от 16 декабря 2015 года №943.
«Сделку по регистрации договора аренды части вещи можно считать
завершенной после того, как Росреестр отразил переход права собственности в
ЕГРН»
2
.
Этапы государственной регистрации договора аренды части вещи можно
представить на рисунке 4:
1
Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 (ред. от 21.10.2019) «Об
утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости,
состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к
формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра
недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления
сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении
изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря
2015 г. № 968» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/
2
Прилуцкий А.М. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений //
Правовые вопросы недвижимости. - 2017. - №2. - С.8.
67
Рисунок 4. Этапы государственной регистрации договора
аренды части вещи
Как и любая сделка, совершаемая в рамках гражданско-правовых
отношений, договор аренды части вещи имеет нюансы. Их нужно знать при
заключении соглашения, а также при последующих отношениях с
арендодателем:
- регистрируется соглашение. Одновременно с этим, сотрудник
Росреестра вносит запись о том, что объект находится под обременением. В его
качестве выступает аренда. Ограничение в использовании имущества действует
до окончания срока договора. Когда срок договора истечет, собственник
должен подать в Росреестр заявление с просьбой снять с его имущества
обременение. Иначе, запись о нем так и останется в документах;
- обременение сохраняется даже при условии того, что недвижимость
продается. Арендатор продолжает пользоваться имуществом при ее переходе от
одного собственника к другому владельцу;
- покупатель недвижимости, если он заинтересован в объекте, может
самостоятельно узнать, наложено ли обременение на имущество. Информация
содержится в выписке из ЕГРН. Она общедоступна, необходимо создать
соответствующий запрос.
Заканчивая вторую главу, можно сделать следующие выводы.
Аренда части вещи (например, части земельного участка, не являющимся
Составление договора аренды части вещи
Оплата государственной пошлины за регистрационные действия
Подача документов на государственную регистрацию
Осуществление государственной регистрации договора аренды части вещи и выдача
заявителю выписка из ЕГРН
68
самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит
законодательству. Часть вещи, являющаяся объектом арендных отношений,
должна быть должным образом индивидуализирована. Например, стороны
могут индивидуализировать передаваемую в аренду часть недвижимости,
обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для договора
аренды части земельного участка индивидуализировать его можно в
приложении к договору аренды в виде оформленного и подписанного
сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного
участка и акта замера площадей.
Договор аренды части вещи (здания, сооружения или другой
недвижимости, земельного участка), который заключен на срок не менее года,
считается заключенным с момента регистрации в Росреестре.
С 01 января 2017 если в аренду передается часть здания, сооружения или
земельного участка, право на которые не зарегистрировано в ЕГРН,
государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения
осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора
аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего
заявления. Иными словами, для регистрации обременения части недвижимого
имущества, она должна пройти кадастровый учет.
Существенными условиями договора аренды части земельного участка
являются:
- предмет договора, который обязательно индивидуализируется с
помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также
указывается категория земель и вид разрешенного использования;
- цена договора.
Прекращение договора аренды части вещи наступает по истечении срока
действия такого договора. Гражданское законодательство предусматривает
досрочное расторжение договора аренды части вещи как по инициативе
арендодателя, так и по инициативе арендатора. Досрочное расторжение
договора аренды части вещи требует соблюдения претензионного порядка.
69
Глава 3. Перспективы законодательного регулирования
договора аренды части вещи
Перед тем, как выделить проблемы договора аренды части вещи,
рассмотрим статистические данные, касающиеся гражданских споров
относительно договоров аренды (таблица 1):
Таблица 1
Статистические данные о результатах рассмотрения
гражданских дел, касающихся договора аренды
1
Показатель
2017
2018
2019
Рассмотрено судами споров,
вытекающих из договора аренды
земельных участков
Нет
данных
7038
19661
Рассмотрено судами иных исков по
договорам аренды имущества
17556
15935
13455
Из таблицы 1 видно, что за 2018-2019 годы количество судебных споров
по договорам аренды земельных участков выросло более, чем в 2 раза. Это
связано с увеличением судебных исков к застройщикам многоквартирных
домов.
При этом количество рассмотренных судами исков по договорам аренды
имущества с каждым годом уменьшалось, что говорит о том, что растет
количество споров, по которым стороны находят примирение в досудебном
порядке.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, «если иное не
предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного
раза в год»
2
.
Размер арендной платы может изменяться:
- в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена
1
Составлено по данным судебной статистики Судебного департамента при
Верховном суде РФ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.cdep.ru/index.php?id=79
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
70
договором;
- по соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны
изменять размер арендной платы после заключения договора.
Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает
изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без
обращения в суд.
Г. Ткаченко выделяет следующее: «Арендаторы, подписывая договор
аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель
может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за
повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды. Но не
учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может
значительно вырасти. Таким образом, арендодатель получит право в
уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но
раз в год»
1
.
Некоторые стороны договора аренды части вещи предусматривают в
договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в
связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер
изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может
возникнуть спор. И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены.
Если арендатор пойдет в суд, он представит тот отчет об оценке, который будет
устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет «выгодный
ему» отчет об оценке. Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу,
которую потом кто-то захочет оспорить. Это приведет к затягиванию судебных
споров, убыткам как арендодателя, так и арендатора.
11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила
пандемию коронавирусной инфекции COVID-19.
Региональные власти стали вводить запреты на деятельность организаций
и индивидуальных предпринимателей.
1
Ткаченко Г. Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как
помочь арендатору? // Жилищное право. – 2015. - №8. – С.28.
71
Арендаторы столкнулись со следующими трудностями и вопросами:
- об освобождении от уплаты аренды на период приостановки их
деятельности;
- об уменьшении арендной платы;
- об отсрочке или рассрочке по уплате арендной платы.
Обязанность арендатора по оплате предмета аренды возникает лишь с
момента предоставления вещи, а не с момента заключения договора, даже если
договором предусмотрено иное.
«Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он
лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него
обстоятельствам. Однако в настоящее время, когда соблюдается «условный
карантин» в связи с угрозой коронавируса, дать однозначный ответ на вопросы,
связанные с неоплатой аренды, чрезвычайно трудно»
1
.
Но самостоятельно без арендодателя изменить договор аренды части
вещи или внести в него дополнения арендатор не может. Поэтому в ближайшее
время ожидается рост споров по указанным выше вопросам.
Итак, в марте – апреле 2020 года подавляющее большинство арендаторов
столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи
с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры,
предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения
распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах
бизнеса. В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери,
хотят прекратить свои арендные обязательства.
Каким образом это можно сделать? Является ли распространение
коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством,
достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором
договора аренды?
1
Адвокатов ознакомили с проблемами аренды, возникающими в судебной практике
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://www.advgazeta.ru/novosti/advokatov-oznakomili-s-problemami-arendy-voznikayushchimi-
v-sudebnoy-praktike/
72
Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного
договора. В выигрышном положении оказываются только те арендаторы,
которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях,
при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования
какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока
расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике
встречаются, но крайне редко. Чем крупнее и значимее объект (предмет
аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать
соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный
срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его
стороны.
Рассмотрим ситуацию, когда процедура и основания расторжение
договора аренды вытекают из положений закона.
Принятый 01 апреля 2020 года Федеральный закон от 01.04.2020 №98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных
ситуаций», определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с
отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в
связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в
порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.
Общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе
арендатора определен статьей 620 Гражданского кодекса Российской
Федерации. Согласно данной норме по требованию арендатора договор аренды
может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с
условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию
им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
73
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а
при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
окажется в состоянии, не пригодном для использования
1
.
Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации,
поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не
с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.
Однако остается возможность требовать расторжения договора на
основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Речь идет
об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением
обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда
обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно
предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на
значительно отличающихся условиях.
Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И
необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о
расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию
заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять, имело место
существенное изменение обстоятельств или нет.
Безусловно, пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ обозначены
критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного
изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному
основанию при наличии одновременно следующих условий:
«- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого
изменения обстоятельств не произойдет;
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/