74
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые
заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той
степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по
характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило
бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон
и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения
обстоятельств несет заинтересованная сторона»
1
.
То есть доказательственная база по таким делам будет обширной.
Считаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного
экономического исследования (заключения). Кроме того, существенное
изменение обстоятельств придётся соотносить с тем фактом, что
предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими
рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической
политической и иных сферах).
Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с
существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная
практика на сегодняшний день сложилась в пользу сохранения обязательства.
Так, согласно позициям высших судов, существенным изменением
обстоятельства не могут быть признаны:
- изменение курса валют («Обзор судебной практики Верховного Суда
Российской Федерации № 1 (2017)»; Определение Конституционного Суда РФ
от 26.05.2016 № 1019-О и другие);
- ухудшение финансового состояния стороны (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 № 18-КГ16-
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
75
102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 №
Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.);
- внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют
исполнению договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа
от 27.02.2017 года № Ф05-434/2017 по делу №А40-238801/15);
- введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено
условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим
спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 по делу №А39-
5782/2015);
- инфляционные процессы (Постановление Президиума ВАС РФ от
13.04.2010 №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767);
- финансовый кризис (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001
N 4876/01).
Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013
года №18-КГ13-70 указал, что «в случае применения положений статьи 451
Гражданского кодекса РФ суду нужно определить следующие юридически
значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств,
время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение»
1
.
Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в
сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета
длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина,
самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в
использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды части
вещи. Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые
заключили договор аренды части вещи на длительный срок (несколько лет).
Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет
развиваться судебная практика в дальнейшем. Однако однозначно можно
сказать одно: «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным
1
Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13-70 // КонсультантПлюс
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
76
основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе
обязательств в сфере арендных правоотношений.
Одной из проблем, возникающих в процессе исполнения договора аренды
части вещи является незапланированный капитальный ремонт.
Статьей 616 Гражданского кодекса РФ установлено, что «арендодатель
обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду
имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами
или договором аренды»
1
. На практике часто в договор аренды части вещи
включают пункт о том, что капитальный ремонт производится за счет
арендатора. При этом договором может быть предусмотрено право арендатора
на возмещение затрат на капитальный ремонт, договором может быть
предусмотрено отсутствие права арендатора на возмещение затрат на
капитальный ремонт, договор может не включать условия, касающиеся
взаимных расчетов сторон в связи с производством капитального ремонта.
При этом помимо текущего капитального ремонта может возникнуть
ситуация незапланированного капитального ремонта на значительную сумму,
превышающую месячную арендную плату. В связи с этим арендатор будет
нести большие убытки, связанные как с проведением ремонта, так и не
получением доходов в связи с невозможностью использовать арендованное
помещение во время проведения ремонта.
На практике достаточно часто возникают споры, связанные с
государственной регистрацией договоров аренды объектов недвижимости.
Хотелось бы выделить договор, заключенный на срок менее года. У арендатора
существует риск того, что по окончании срока действия договора,
заключенного на 11 месяцев, арендодатель может отказаться от заключения
договора на новый срок, несмотря на то, что в законе преимущественное право
на заключение договора аренды на новый срок у добросовестного арендатора.
Но не всегда данное право работает на практике.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
77
Также стоит отметить, что «краткосрочные договоры аренды, как
правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади,
ориентировочно до 200 квадратных метров, по причине, что довольно часто
бывают случаи, когда компания-арендатор только начинает свою деятельность,
соответственно, имеет небольшой штат сотрудников, определенные
ограничения по бюджету. При таких условиях компания ищет себе офис в
аренду площадью 50-100 квадратных метров. По прошествии определенного
количества времени она либо укрепляется на рынке и расширяет штат
сотрудников, либо, наоборот, сворачивает свою деятельность. В обоих случаях
компания освобождает офис, потому что ищет помещение большей площадью,
либо закрывается. Арендатор, надеясь на стабильное финансовое положение, в
течение 11 месяцев может потерять данную выгоду»
1
.
Таким образом, основными проблемами исполнения договоров аренды
выделены следующие:
- возможность арендодателя в одностороннем порядке поднять арендную
плату на значительную сумму;
- отсутствие в Гражданском кодексе РФ права арендатора требовать
изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением
обстоятельств, связанных чрезвычайной ситуацией;
- отсутствие в законодательстве права арендатора требовать соразмерного
уменьшения арендной платы в связи с незапланированным капитальным
ремонтом;
- возможность внезапного расторжения договора краткосрочной аренды
части вещи (например, офиса) через непродолжительное время после
заключения договора, в связи с чем арендодатель терпит убытки.
Рассмотренные проблемы заключения и исполнения договора аренды
части вещи приведи к разработке следующих рекомендаций по его правовому
1
Иванова Е В., Семенова Н.В., Балабаева Е.У. Договор аренды зданий и сооружений,
находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (на примере Чувашской
Республики) // Научный журнал на тему: Экономика и бизнес, Право, Социальная и
экономическая география, Науки об образовании, Социологические науки. – 2018. - №4. –
С.41.
78
совершенствованию.
Во-первых, поскольку судебная практика по вопросу о том, должен ли
арендатор платить за период, когда он не имеет возможности пользоваться
арендованной вещью из-за противовирусных мер из-за объявленной пандемии
сложно предсказуема, сторонам желательно идти на взаимные уступки.
Арендатору не отказываться от оплаты в целом, а арендодателю –
предоставлять отсрочку на время или снижать плату на время противовирусных
мер. При не достижении соглашения можно испробовать статью 451
Гражданского кодекса РФ о расторжении или изменении договора в связи с
существенным изменением обстоятельств. Однако, здесь есть нюанс, если
сторона будет просить изменить договор, то ретроактивно (просить в июле за
период с апреля по май) и временно (на период противовирусных мер).
Раньше статью 451 Гражданского кодекса РФ безуспешно пытались
применять при колебании валютного курса. Суды исходили из того, что рубль
является нестабильной валютой и потому этот факт должны были учитывать
все участники российского рынка.
Однако в нынешней «уникальной» ситуации найти полностью
аналогичные примеры невозможно, поэтому суд может принять любое решение
– как об отсрочке арендной платы, так и об обязательстве заплатить ее в
пятидесятипроцентном размере. Поэтому лучше сторонам договора аренды не
доводить дело до суда.
Аргументы арендатора в пользу того, чтобы не вносить арендную плату,
когда он не может использовать помещение:
- арендодатель не исполняет обязательство по предоставлению
имущества, а риски ухудшения вещи на нем;
- арендатор не платит на основании статьи 328 Гражданского кодекса о
встречном неисполнении, но и убытки не требует из-за статьи 401
Гражданского кодекса (освобождение от ответственности из-за непреодолимой
силы).
Аргументы арендодателя в пользу того, что арендатор должен платить за
79
помещение, переданное по акту приема-передачи, следующие:
- риск ухудшения вещи возложен на арендатора договором;
- договор аренды в зарегистрирован в ЕГРН, следовательно, у арендатора
вещное право и риск на нем, хоть это прямо не указано в законе;
- арендатор имеет возможность зайти в арендуемый объект, там хранятся
его вещи, за это и плата.
Адаптация договора под новые временные условия статьи 451
Гражданского кодекса РФ - право стороны требовать изменения или
расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
В связи с этим предлагаю в пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса
внести подпункт 5, содержащий такое существенное условие изменения
договора аренды, как «возникновение чрезвычайной ситуации, в том числе
пандемии».
Во-вторых, чтобы избежать изнуряющих и бессмысленных судебных
разбирательств в связи с резким увеличением арендодателем арендной платы,
разумнее дополнить пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ положением
о том, что закрепляется фиксированная ставка, на которую может увеличиться
арендная плата (на уровень инфляции или ключевую ставку Банка России).
В-третьих, считаю необходимым дополнить статью 615 Гражданского
кодекса РФ пунктом 4 и изложить его в следующей редакции:
«Арендодатель вправе контролировать исполнения арендатором условий
договора, включая возможность доступа к объекту аренды, даже если
арендатор соблюдает все возложенные на него обязанности. В случае если
условием договора не определен порядок контроля, арендодатель вправе
осуществлять контроль в любое время. В случае разногласий относительно
порядка реализации данного права, спор может быть передан на рассмотрение
суда».
В-четвертых, необходимо дополнить статью 616 Гражданского кодекса
РФ пунктом 1.1. и изложить его в следующей редакции:
«В случае если капитальный ремонт осуществляется внепланово, то
80
арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы, которая
определяется исходя из периода времени, в течение которого арендатор не мог
пользоваться имуществом полностью или в определенной части, или его
пользование было ограничено. В случае если капитальный ремонт
осуществлялся продолжительное время, более чем 1/6 срока аренды, то
арендатор вправе требовать возмещения убытков и (или) расторжения
договора».
В-пятых, во избежание расторжения договора аренды части вещи через
непродолжительное время после его заключения предлагаю статью 610
Гражданского кодекса РФ «Срок договора аренды» дополнить пунктом 4, в
котором предусмотреть возложение выплаты неустойки стороной, изъявившей
желание расторгнуть договор аренды раньше 11 месяцев.
Предложенные рекомендации представим на рисунке 5:
Рисунок 5. Направления совершенствования правового
регулирования договора аренды части вещи
Заканчивая третью главу, можно сделать следующие выводы.
Совершенствование правового регулирования договора аренды части вещи
Внести в пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса подпункт 5, содержащий такое
существенное условие изменения договора аренды, как «возникновение
чрезвычайной ситуации, в том числе пандемии»
Дополнить пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ положением о том, что
закрепляется фиксированная ставка, на которую может увеличиться арендная
плата (на уровень инфляции или ключевую ставку Банка России)
Дополнить статью 615 Гражданского кодекса РФ пунктом 4, включающем право
арендодателя контролировать исполнения арендатором условий договора,
включая возможность доступа к объекту аренды
Дополнить статью 616 Гражданского кодекса РФ пунктом 1.1,
регламентирующим порядок взыскания арендной платы при проведении
арендатором непредвиденного капитального ремонта
Дополнить статью 610 Гражданского кодекса РФ пунктом 4, в котором
предусмотреть возложение выплаты неустойки стороной, изъявившей желание
расторгнуть договор аренды раньше 11 месяцев
81
Основными проблемами исполнения договоров аренды части вещи (как
со стороны арендатора, так и арендодателя) являются следующие:
- возможность арендодателя в одностороннем порядке поднять арендную
плату на значительную сумму;
- отсутствие в Гражданском кодексе РФ права арендатора требовать
изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением
обстоятельств, связанных чрезвычайной ситуацией;
- отсутствие в законодательстве права арендатора требовать соразмерного
уменьшения арендной платы в связи с незапланированным капитальным
ремонтом;
- возможность внезапного расторжения договора краткосрочной аренды
части вещи (например, офиса) через непродолжительное время после
заключения договора, в связи с чем арендодатель терпит убытки.
В результате выявленных проблем исполнения договора аренды его
основными правовыми направлениями совершенствования являются:
- внести в пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса подпункт 5,
содержащий такое существенное условие изменения договора аренды, как
«возникновение чрезвычайной ситуации, в том числе пандемии»;
- дополнить пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ положением о
том, что закрепляется фиксированная ставка, на которую может увеличиться
арендная плата (на уровень инфляции или ключевую ставку Банка России);
- дополнить статью 615 Гражданского кодекса РФ пунктом 4,
включающем право арендодателя контролировать исполнения арендатором
условий договора, включая возможность доступа к объекту аренды;
- дополнить статью 616 Гражданского кодекса РФ пунктом 1.1,
регламентирующим порядок взыскания арендной платы при проведении
арендатором непредвиденного капитального ремонта;
- дополнить статью 610 Гражданского кодекса РФ пунктом 4, в котором
предусмотреть возложение выплаты неустойки стороной, изъявившей желание
расторгнуть договор аренды раньше 11 месяцев.
82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По итогам выполнения выпускной квалификационной работы была
достигнута поставленная цель – исследованы правовые проблемы договора
аренды части вещи и разработаны мероприятия, направленные на
совершенствование данного договора.
В процессе выполнения поставленной цели в исследовании решены
следующие задачи:
1. Раскрыты общие положения о договоре аренды в гражданском праве
Российской Федерации.
Общие положения о договоре аренды определены главой 34
Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 606 Гражданского Кодекса РФ по
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным,
взаимным (синаллагматическим) договором.
Главный признак аренды в системе гражданских договоров является
передача имущества во временное пользование.
Основными элементами договора аренды являются стороны, предмет и
форма договора. Стороны договора - арендодатель и арендатор. Предмет
договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих
натуральных свойств в процессе использования.
Договор аренды заключается как в устной, так и в письменной форме.
Устная форма договора аренды допускается при сроке аренды не более года и
только между гражданами. Для остальных видов договора аренды независимо
от субъектного состава и срока аренды законом установлена письменная форма.
К числу существенных условий договора аренды относятся:
- условия о предмете договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
83
существенные или необходимые для договоров данного вида;
- все те прочие условия, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для договора аренды недвижимости существенными также будут размер
арендной платы за имущество и срок аренды.
2. Проанализированы особенности договора аренды части вещи.
Аренда части вещи (например, части земельного участка, не являющимся
самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит
законодательству.
Часть вещи, являющаяся объектом арендных отношений, должна быть
должным образом индивидуализирована. Так, стороны могут
индивидуализировать передаваемую в аренду часть недвижимости, обозначив
сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для договора аренды части
земельного участка индивидуализировать его можно в приложении к договору
аренды в виде оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана
передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
Договор аренды части вещи (здания, сооружения или другой
недвижимости, земельного участка), который заключен на срок не менее года,
считается заключенным с момента регистрации в Росреестре.
При передаче в аренду части здания, сооружения или земельного участка,
право на которые не зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый
учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с
государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или
сооружения без соответствующего заявления.
Существенными условиями договора аренды части земельного участка
являются:
- предмет договора, который обязательно индивидуализируется с
помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также
указывается категория земель и вид разрешенного использования;
- цена договора.