14
выполнением арендодателем обязанности по передаче имущества во владение и
пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ).
Другими словами, арендатор не должен выполнять свою обязанность по
внесению арендной платы до выполнения арендодателем своей обязанности
передать ему арендованное имущество.
Во-вторых, возмездным. Е.М. Михайленко выделяет: «договор аренды
считается возмездным, так как арендодатель за выполнение обязанности по
передаче имущества во владение и пользование арендатору получает от
арендатора встречное предоставление в форме внесения арендной платы»
1
.
В-третьих, взаимным.
В-четвертых, консенсуальным. Однако, в настоящее время правовая
природа договора аренды по отношению к моменту возникновения
обязательственной связи между его субъектами, а именно проблема
консенсуальной и реальной природы рассматриваемого договора вызывает
острые дискуссии. Следует подчеркнуть, что признание договора аренды
самостоятельным видом консенсуальных сделок произошло еще в глубокой
древности, и в течение многих столетий данный договор постоянно
определялся как единый договор найма.
Вместе с тем, современная типология договора аренды, которая
закреплена в Гражданском кодексе РФ, дает возможность сделать вывод о
существовании разностороннего подхода к вопросу консенсуальности данной
сделки. В.А.Белов считает, что «иной подход к решению этого вопроса ведет к
неоднозначному восприятию момента возникновения обязательственной связи
между сторонами договора аренды, что влечет возникновение споров по
отношению к заключенности арендного соглашения»
2
.
Консенсуальным договором, название которого произошло от латинского
слова consensus (согласие), порождаются права и обязанности с момента, когда
сторонами достигается соглашение по всем существенным условиям договора в
1
Михайленко Е. М. Гражданское право. Общая часть: учебник и практикум для
вузов. – М.: Издательство Юрайт, 2020. – С.355.
2
Белов В.А. Договор аренды. – М.: Статут, 2018. – С.84.
15
установленной для этого форме (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ):
«Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим
оферту, ее акцепта». Латинское слово res (вещь) повлекло появление понятия
реального договора, в соответствии с которым возникновение прав и
обязанностей связано с активными действиями хотя бы одной из сторон
соглашения, а именно действиями по передаче второй стороне причитающегося
ей имущества (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ): «Если в
соответствии с законом для заключения договора необходима также передача
имущества, договор считается заключенным с момента передачи
соответствующего имущества»
1
.
Общие нормы о договоре аренды, а также статьи об аренде предприятия,
здания и сооружения, прокате, финансовой аренды (лизинга) имеют черты
консенсуальной сделки, где права и обязанности сторон появляются с момента
заключения соглашения или признания данного соглашения заключенным.
Признаком консенсуальности договора аренды следует признать такие
формулировки: «обязуется передать» (статья 650 Гражданского кодекса РФ),
«обязуется предоставить» (статьи 606, 626, 656 Гражданского кодекса РФ),
«обязуется приобрести» (статья 665 Гражданского кодекса РФ).
Соответственно, можно сделать вывод, что обязательства у сторон данных
соглашений появляются с момента его заключения.
Несмотря на существующий системный подход, в некоторых случаях
судами неоднозначно толкуются положения материального права по
отношению к договору аренды в целом. Так, Федеральным арбитражным судом
Уральского округа при рассмотрении спора о взыскании муниципальными
органами с индивидуального предпринимателя арендной платы за пользование
подвальным помещением, было отменено решение суда первой и
постановление суда апелляционной инстанции о частичном (по сумме)
удовлетворении заявленных требований, установив, что положение пункта 2
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
16
статьи 433 Гражданского кодекса РФ действует в отношении договоров аренды,
являющихся реальными договорами. Дело направили вновь на рассмотрение в
суд первой инстанции на основании того, что суды установили факт отсутствия
между сторонами спора по вопросу о заключении договоров и отсутствует
юридическая оценка подлинным документам, которые подтверждают факт
передачи недвижимости в аренду
1
.
Если придерживаться логики признания договора аренды заключенным с
момента фактической передачи имущества арендатору, то тогда нужно
признать, что до момента этой передачи договорные отношения между
сторонами соглашения отсутствует и взаимных прав и обязанностей не
возникает. Но именно в результате невыполнения данной обязанности
арендодателем, как передача имущества арендатору, у последнего появляется
право требовать расторжения договора аренды через суд (пункт 1 статьи 620
Гражданского кодекса РФ). Обязанности как таковые не могут возникать из
ниоткуда, у них должно быть основание, каковым является договор. Именно
договор побуждают субъектов к добросовестному поведению под угрозой
применения санкций.
Итак, фактическая передача имущества не может расцениваться как факт
признания договора заключенным, подобного рода действия должны
пониматься как выполнение арендодателем своей обязанности, вытекающей из
письменного соглашения или устной договоренности субъектов. Подобный же
вывод можно сформулировать из статьи 611 Гражданского кодекса РФ,
указывающей на первичную роль соглашения. Так, например, «арендодатель
должен передать арендатору имущество в состоянии, которое соответствует
условиям договора аренды»
2
. Соответственно, все аргументы о том, что
договор аренды является заключенным с момента фактической передачи
1
Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 № Ф09-2954/05-С3 по делу №
А07-2897/05-Г-ГЛШ // СПС КонсультантПлюс
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
17
имущества арендатору, должны признаваться несоответствующими реальной
действительности.
Таким образом, договор аренды консенсуальный, так как является
заключенным с момента достижения контрагентами соглашения по его
существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с
передачей имущества арендатору. Сама передача имущества арендатору
является исполнением вступившего в силу договора со стороны арендодателя.
Поэтому в тех ситуациях, когда момент вступления договора в силу совпадает с
фактической передачей арендованного имущества, можно вести речь об особой
процедуре заключения договора аренды и исполнении его в момент
заключения, но не о реальной природе договора аренды.
1.2 Основные элементы договора аренды
Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним
относятся стороны, предмет и форма договора (рисунок 1).
Рисунок 1. Основные элементы договора аренды
Стороны договора - арендодатель и арендатор. «По общему правилу, и в
роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты
гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди
последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также
государство, национально-государственные, административно-
Основные элементы договора аренды
Стороны договора
Предмет договора
Форма договора
18
территориальные и муниципальные образования»
1
. Только в некоторых видах
договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать
специальные субъекты.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества
или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду (статья 608 Гражданского Кодекса РФ).
Одним из условий признания арендодателя таковым является право
собственности или право распоряжения на арендуемое имущество.
По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный
случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также
распоряжения имуществом (временное изменения его принадлежности),
реализует его собственник при условии полной дееспособности.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением
эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие
вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в
дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при
согласии родителей, усыновителей или попечителей.
Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать
сделки, в том числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных
в законе, например, когда судом назначается внешний управляющий в целях
санации.
Государство или муниципальное образование вправе выступать
арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано
учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином
вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом
случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников
либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение
1
Михайленко Е. М. Гражданское право. Общая часть: учебник и практикум для
вузов. – М.: Издательство Юрайт, 2020. – С.357.
19
другим субъектам гражданского права по правилам пункта 3 статьи 125
Гражданского кодекса РФ. Правомочия собственника в отношении
федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти
– Федеральное агентство по управлению государственным имуществом
(Росимущество).
Возможны случаи, когда право распоряжения чужим имуществом
приобретает не его собственник, а другое лицо. Это возможно:
а) в силу закона;
б) в силу уполномочия самим собственником.
Правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его
в аренду, обладает лицо, которое владеет им на ограниченном вещном праве,
содержание которого включает это правомочие. Это - право хозяйственного
ведения или оперативного управления унитарных предприятий. «Унитарное
предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе
выступать арендодателем движимого имущества, за исключением случаев,
установленных в законе или иных правовых актах»
1
. Такое исключение может
включать в себя либо запрет на передачу отдельных видов движимого
имущества в аренду, либо требование о согласии собственника на это. В
отношении недвижимого имущества согласие собственника необходимо всегда.
Казенное предприятие, обладающее имуществом на праве оперативного
управления, свободно распоряжается только готовой продукцией,
распоряжение остальным имуществом требует согласия собственника.
Учреждения вправе свободно передавать в аренду имущество,
приобретенное на доходы, полученные в результате предпринимательской
деятельности, в том случае, если право на осуществление такой приносящей
доходы деятельности допускается учредительными документами в условиях
неполного его финансирования собственником (учредителем). Свобода такого
распоряжения, в свою очередь, ограничена законом, который позволяет такое
1
Степанов С.А., Алексеев С.С., Васильев А.С. Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации. Части 1-4. – М.: Проспект, 2018. – С.519.
20
распоряжение лишь в целях достижения основной цели, определяемой в
учредительных документах. В то же время, в действующем законодательстве
есть нормы, позволяющие учреждениям передавать в аренду имущество,
закрепленное за ними на праве оперативного управления.
М.А. Синюкова высказывается: «В силу указаний закона и управомочия
собственником в рамках соответствующих договоров, правом заключать
договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества
обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве:
комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные
управляющие»
1
. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь
на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать
другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе.
Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в
отношении принадлежащего ему имущества. Хотя Гражданский кодекс РФ не
содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться
передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду
другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно
осуществляться на основании соответствующего договора между
собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя.
При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества
может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного
управления.
В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты
права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные
предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут
только с согласия собственника. Порядок данных правоотношений
регулируется Федеральным законом от 14 ноября 2002 года №161 (ред. от
27.12.2019) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
1
Синюкова М.А. Право пользования имуществом в договорных обязательствах. //
Юрист. – 2017. - № 6. – С.21.
21
Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся
казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных
отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в
качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления
имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни
при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на
праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное
ему собственником по смете.
Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник
имущества не имеет права передавать его в аренду. Во-первых, это связано с
законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду в силу
указаний пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ или с договорным
запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен
запрет на передачу в аренду заложенного имущества). Во-вторых, в случае
обособления такого имущества для целей создания юридического лица -
унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в
доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления лишает собственника права
распоряжения этим имуществом в такой форме. Договоры аренды,
заключенные собственником в отношении такого имущества, должны
признаваться недействительными.
В подтверждение этому правоприменительная практика нередко
встречает случаи прямого заблуждения арендодателя в принадлежащих ему
правах на заключение сделки в виде аренды. Так, например, Постановлением
Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа при рассмотрении
иска о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок было
отказано в удовлетворении исковых требований исходя из того, что «договор
аренды в отношении земельного участка (его части), закрепленного ранее за
муниципальным учреждением МУ «Городской культурно-досуговый центр им.
Горького» на праве постоянного (бессрочного) пользования недействителен
22
(ничтожен), в связи с тем, что данному муниципальному учреждению не
предоставлено право распоряжения земельным участком исходя из пункта 4
статьи 20 Земельного кодекса РФ, в котором предусмотрен запрет обладателю
права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности, на
распоряжение таким земельным участком»
1
. То есть в данном приведённом
случае налицо заключение сделки неуправомоченным субъектом.
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в
пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему
правилу, не предъявляет.
Арендатором, по мнению Н.А. Баринова, является «лицо, (физическое
лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного
самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем
имущество»
2
.
Достаточно интересным в институте аренды является его предмет,
который должен быть четко определен в самом договоре. «Отсутствие такой
информации влечет недействительность договора, что, в свою очередь, может
повлечь определенные правовые последствия»
3
, отмечает С.Иванова.
В то же время анализ правоприменительной практики показывает, что
юридическое оформление договора аренды и его фактическая реализация в
отдельных случаях могут устранить возникающие пробелы и риски в данной
сфере. Так, например, Постановлением Арбитражного суда Западно-
Сибирского округа от 25 февраля 2016 года установлено, что, несмотря на
отсутствие в договоре аренды четко определенного предмета аренды, при
наличии подписанного обеими сторонами «акта приема – передачи от
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17
января 2013 года по делу А53-17609/2012 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/bb6a6391-e308-
4ec7-bc57-5913841bacf4/A53-17609-
2012_20130117_Postanovlenie%20kassacionnoj%20instancii.pd
2
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред.
Н.А.Баринова. - Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2019. – С.720.
3
Иванова С. Объект аренды: трудности согласования // ЭЖ-Юрист. - 2016. - № 33. –
С. 14.
23
01.04.2013 общество приняло имущество в аренду»
1
. Однако это частный
случай, который не должен войти в правоприменительный оборот, а точное
исполнение пункта 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в части
установления в договоре предмета аренды таким образом, чтобы можно его
было четко установить, является необходимым условием признания договора
аренды заключенным.
Так, противоположный пример - Арбитражным судом Московского
округа были удовлетворены требования истца ГБУЗ Городская клиническая
больница им. А.К. Ерамишанцева г. Москвы об обязании ответчика освободить
занимаемое нежилое помещение на основании заключенного договора аренды
«поскольку из договора невозможно определить предмет аренды»
Арбитражный суд Московского округа также отметил, что «судами
установлено, что договор аренды и акт приема – передачи помещений не
содержат информацию о составе конкретных помещений передаваемых
арендатору. Суды установив, что договор аренды является незаключенным,
пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для занятии
помещений ответчиком»
2
.
Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она
не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в
качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и
другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные
объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества,
предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные
средства и иное движимое имущество.
В договоре аренды обязательно указываются данные,
1
Постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2016
года по делу А-75-3904/2015 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/72e0c238-6ca2-4e5c-a2b7-2ea4dba45adc/A75-3904-
2015_20160225_Postanovlenie%20kassacionnoj%20instancii.pdf.
2
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07 декабря 2015 года по
делу № А40-9482/2015 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/53b79aa3-82d3-4323-9479-11ec3a6c3628/A40-9482-
2015_20151207_Reshenija%20i%20postanovlenija.pdf.