64
правоотношений аренды и возмездного оказания услуг
104
. Арендодатель, по
общему правилу, не должен совершать действия по эксплуатации части
вещи, его действия ограничиваются обеспечением доступа (открыть дверь,
отдать вещь и т. п.). Это не означает, что арендодатель вообще не может
пользоваться этой вещью, он не делает это для арендатора. Так, если
арендатор сам размещает оборудование связи на крыше здания арендодателя
и (или) имеет возможность доступа к этому оборудованию для
обслуживания, то он пользуется крышей, и эти отношения являются
арендными. Если же он только просит арендодателя разместить
оборудование, а размещает его арендодатель, и впоследствии арендатор им
не пользуется, то такие отношения следует квалифицировать как оказание
услуг или подряд. Исходя из сказанного «возможность размещения»
(формулировка, которая используется в практике) является не чем иным, как
арендой.
3.2 Основные направления совершенствования норм законодательства
об институте аренды в гражданском праве России
Договор аренды имущества является самым распространённым среди
договоров определяющих правоотношения граждан. Зачастую субъекты
гражданских правоотношений, осуществляющих предпринимательскую
деятельность, основной составляющей которой является оказание услуг,
производство товаров, подряд, не всегда располагают достаточными
средствами для приобретения недвижимого имущества в собственность, в
частности жилые и нежилые помещения, сооружения, земельные участки.
В большинстве случаев, возможность приобретения недвижимого
имущества в собственность субъектом предпринимательской деятельности,
даже при наличии достаточного уровня средств, просто не рентабельна в
сравнении с арендой имущества. Нередко граждане договоры аренда
104
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.
М. : Статут, 2015.
65
недвижимого имущества используют для удовлетворения своих
потребительских нужд, что приводит к возникновению значительного
количества споров, решаемых в судебном порядке, причинами которых
зачастую является нарушение условий договора.
Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде
всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса
Российской Федерации. В данных статьях настоящего Кодекса приведены
положения, касающиеся видов договоров аренды и аренды отдельно взятых
видов имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда
зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг), к которым
применяются положения § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не установлено
правилами настоящего Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ)
105
. Помимо
этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части
обязательственного права могут быть применены относительно
вышеуказанных видов аренды.
На основании вышеизложенного возникает определенный ряд
проблем касающихся толкования нормы. В качестве первой проблемы
выступает тот факт, что типология договора аренды не систематизирована в
соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные
в перечень договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не
урегулированными.
Например, в случае с правовым регулированием договоров найма
жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ), необходимо применять аналогии
нормы права, регулирующих договоры аренды нежилых помещений,
регулируемые по большому счету общими нормами, касающимися аренды
зданий и сооружений
106
. Отсюда следует вывод, что, по сути, к договорам
105
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.011996 № 14-ФЗ Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&d
st=100759&profile=0&mb=LAW&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=
242442.1510026629&ts=140693428106591033974018397&SEARCHPLUS=%
F1%F2.%20625%20%C3%CA%20%D0%D4&SRD=true#0.
106
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.011996 № 14-ФЗ Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&d
66
аренды нежилых помещений применяются общие положения договора
аренды, что в свою очередь порождает решения «компромиссного» характера
в судебной практике и чревато рядом проблем. В информационном письме
Президиума ВАС РФ № 53 от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается
такое «компромиссное» решение
107
.
В качестве второй проблемы выступает одновременное совмещение
признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению»
типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества:
лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств. Такое
совмещение признаков влечет за собой в свою очередь проблему в
применении норм параграфов гл. 34 ГК РФ.
Ко всему прочему вопрос об основополагающем критерии при
выделении видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов
имущества остается открытым.
Третьей проблемой является урегулирование статьями иных Кодексов
РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах
аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует
порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в
соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые
содержатся в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ
108
. В
случае если ГК РФ оговорена ссылка на какой-либо закон, то в данной
ситуации, необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами этого
закона.
st=100900&profile=0&mb=LAW&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.1899926088&ts=221
259226006176427017477404&SEARCHPLUS=67 1 &SRD=true#0.
107
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений» Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=2
7636&dst=0&profile=0&mb=LAW&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.240429364&ts=14
0921642402717601364897566&SEARCHPLUS=%C2%C0%D1%20%D0%D4%20%B9%2053%20%EE%F2%20
01%20%E8%FE%ED%FF%202000%20%E3.&SRD=true#0.
108
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=209986&dst=100023&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.2230616884&ts=628493107041038834711153216&S
EARCHPLUS=% F1%F2%E0%F2%FC%FF%203%20%E3%EA&SRD=true#0.
67
Неурегулированность предварительного договора аренды порождает
множество вопросов, касаемо правоприменительной практики так, как
невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего,
на основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор
является ничтожным
109110
. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета
предварительного договора выступает не имущество, а обязанность
заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества
во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в
предварительном договоре
111
. Таким образом, возникает возможность
заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и
отсутствия прав у лица в отношении объекта.
Во избежание вышеуказанных, а так же всевозможных проблем и
судебных разбирательств необходимо, прежде всего, при заключении
договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные
объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В
противном случае на основании п.3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте
является несогласованным сторона, а договор соответственно, считается
незаключенным так, как нарушается одно из существенных условий договора
аренды
112
. В случае отсутствия идентификационных признаков объекта
передаваемого в аренде у арендатора возникает риск утратить в соответствии
109
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=209986&dst=367&profile=0&mb=LAW&d
iv=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.2360214284&ts=2038332895010767200061300897&SE
ARCHPLUS=168 %20%E3%EA&SRD=true#0.
110
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=209986&dst=101125&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.247562276&ts=184154552906518134820087105&SE
ARCHPLUS=209 %20%E3%EA&SRD=true#0.
111
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=209986&dst=102031&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.170687585&ts=1064054094007813370144147491
&SEARCHPLUS=42 9&SRD=true#0.
112
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100658&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.405517204&ts=124157704507776074539036502&SE
ARCHPLUS=607 &SRD=true#0.
68
с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст.
607 ГК РФ договор считается незаключенным
113
.
Арендодатель также имеет право не только на основании ст. 301 ГК
РФ предъявить иск к арендатору об истребовании имущества из чужого
незаконного владения, но и потребовать возврата имущество по нормам ст.
1102 ГК РФ
114115
.
Однако и арендодатель может столкнуться с рядом проблем, одной из
которых является невозможность взыскания арендной платы, неустойки за
просрочку внесения обязательного платежа с арендатора в силу того, что
договор будет считаться незаключенным.
При заключении договора аренды, обязательным условием является
письменное согласование условия о размере арендной платы и порядке
оплаты, в противном случае нарушаются положения п.1 ст. 654 ГК РФ и
договор считается незаключенным
116
.
Значительным условием для арендатора является регламентация
целей использования объекта аренды. В случае нецелевого использования
объекта аренды в порядке, установленном в заключенном сторонами
договоре, на основании п.2 ст.450 ГК РФ, п.3 ст. 615 ГК РФ и положений
ст.619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжение договора аренды
и имеет право на истребование возместить понесенные им убытки с
113
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100658&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.405517204&ts=124157704507776074539036502&SE
ARCHPLUS=607 &SRD=true#0.
114
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=209986&dst=101511&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.359224138&ts=1839120306010091995566126921
&SEARCHPLUS=30 1 &SRD=true#0.
115
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=102771&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.952429517&ts=42113744004962358214977516&SEA
RCHPLUS=1102 &SRD=true#0.
116
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100844&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.129821599&ts=2103664538014388681949185522&S
EARCHPLUS=65 4&SRD=true#0.
69
арендатора
117118119
.
Передаваемое арендодателем во временное пользование арендатору
должно соответствовать целевому назначению, указанному в договоре. В
случае, если не предоставляется возможным использовать арендованное
имущество арендатором по целевому назначению, оговоренному ранее в
договоре, арендатор вправе направить в адрес арендодателя претензию об
устранении выявленного несоответствия переданного в пользование
имущества, в противном случае на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ арендатор
вправе потребовать возмещения понесенных убытков в полном объеме
120
.
Во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору
аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт
передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества
либо оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного
акта. Однако, как показывает современная судебная практика, факт передачи
имущества может признаваться не только иными документами, в том числе и
актом сверки взаиморасчетов, но и признание фактического пользования в
судебном порядке.
Срок аренды объекта, передаваемого в пользование арендатору,
должен согласовывается сторонами. В том случае, если срок аренда в
договоре не был оговорен, то по умолчанию можно считать, что договор
117
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=209986&dst=102126&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.2156419097&ts=32772012044497999205432404&SE
ARCHPLUS=450 &SRD=true#0.
118
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100705&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.1407126833&ts=15898268308123261360671734&SE
ARCHPLUS=615 &SRD=true#0.
119
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100726&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.206969805&ts=60264989905747899726025325&SEA
RCHPLUS=619& SRD=true#0.
120
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=209986&dst=102146&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.265573677&ts=11892031400848386774573245&SEA
RCHPLUS=453& SRD=true#0.
70
заключен на неопределённый срок (ст.610 ГК РФ)
121
Аналогичная ситуация
происходит, если истек срок действия договора и ни одна из сторон не
заявила о расторжении в оговоренные в договоре сроки. Кроме этого
необходимо учитывать, что при заключении договора аренды недвижимого
имущества, договор аренды недвижимого имущества обязан пройти
процедуру государственной регистрации, если он заключен на срок,
превышающий один год, а датой заключения данного договора в
соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ будет считаться дата государственной
регистрации
122
.
При заключении договора аренды недвижимого имущества на
долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены
собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник,
именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять
обязанности по договору
123
. В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617
ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является
достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с
прежним собственником договора аренды
124
.
В заключении, хотелось бы отметить, что в данной главе приведены
не все проблемы и риски, которые могут возникнуть у арендодателя и
арендатора при заключении договора аренды, их перечень куда более
121
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100669&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.1127626450&ts=801398647048082540641203786&S
EARCHPLUS=61 0&SRD=true#0.
122
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100833&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.1110419778&ts=207253392006850273519181782&S
EARCHPLUS=65 1 &SRD=true#0.
123
Епифанова Т.В., Бородина А.Г. Вопросы приобретения права собственности на земельный участок
гражданами и индивидуальными предпринимателями // Проблемы и перспективы развития современной
науки: социально-экономические, естественно-научные исследования и технический прогресс: Сб.науч.тр. -
Ростов-на-Дону, 2015. - С 26-31.
124
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
Консультант Плюс. Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&dst=100719&profile=0&mb=LAW
&div=LAW&BASENODE=&SORTTYPE=0&rnd=242442.1222013644&ts=159736741709974503595876167&S
EARCHPLUS=61 7&SRD=true#0.
71
обширен, чем кажется, ведь аренда имущества для осуществления не только
предпринимательской деятельности, но и его использования в других целях,
является наиболее актуальной. Но как показывает практика, такого рода
актуальность порождает множество судебных прецедентов, обусловленных
некорректностью составления договора аренды и пренебрежения не только
нормами главы 34 ГК РФ, но и другим нормами других кодексов Российской
Федерации в зависимости от объекта аренды.
72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в результате решения выше стоящих задач, были
получены следующие выводы:
1. Теоретический материал нужно объединить в «Основы
законодательства об аренде», который будет включать в себя современную
судебную практику. В случае, если объект создан, но условия о нем в
будущем могут измениться, стоит заключить краткосрочный договор.
Договор аренды предоставляет субъектам наиболее рационально
использовать свое имущество по назначению. Гражданский кодекс в этом
плане устанавливает свободу действия собственника в отношении
принадлежащего ему имущества, если данные действия не противоречат
закону. Данной диспозитивностью гражданское законодательство РФ по сути
расширяет возможности выбора правомочий субъекта арендных отношений,
так как институт прав и свобод человека и гражданина является центральным
в системе права.
Данная точка зрения является наиболее целесообразной и следует
полагать что в дальнейшем это поможет избежать двойственности
толкования при разрешении разногласий и позволит развиться правовой
мысли согласно современному устройству общества.
2. Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды
зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных
направлений развития национальных правовых систем государств многие
международные организации пришли к выводу о необходимости
использования специфичного способа правовой унификации - с помощью
международных модельных норм.
Законодательство Российской Федерации располагает уникальным,
отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим
организованность и порядок в данной области арендных отношений, что
позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования
имущественных отношений.
73
3 Договор аренды является договором, по которому арендатору
предоставляется возможность пользоваться вещью арендодателя. Такой
договор не всегда направлен на передачу вещи. По нашему мнению,
необходимо инициировать научную дискуссию о пересмотре места договора
аренды в системе гражданско-правовых договоров.
Обязанность арендодателя по договору может включать действия,
необходимые для обеспечения арендатору пользования вещью, а также
обязательно включает бездействие – воздержание от совершения действий,
препятствующих арендатору пользоваться вещью.
В аренду может быть предоставлена как вещь, так и часть вещи. Это
соответствует экономической сущности аренды – предоставить возможность
извлекать полезные свойства из чужого имущественного объекта, для чего не
обязательно владеть этим имуществом, пользоваться им в целом. Полезный
эффект можно получить и от использования части имущества. Содержание
правового института аренды в целом подходит для регулирования аренды
части вещи, требуется внести изменения лишь в некоторые статьи ГК РФ.
В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может иметь
какое-либо самостоятельное полезное значение (часть земельного участка,
часть здания, часть помещения), а также конструктивные элементы зданий и
сооружений и тому подобные объекты.
Договор о возмездном размещении оборудования, рекламных
конструкций и т. п., принадлежащих одной стороне, на частях имущества
другой стороны с предоставлением первой стороне доступа к этому
оборудованию следует квалифицировать как договор аренды.
Договор об использовании асфальтовых площадок, замощений, дорог
и т. п. следует квалифицировать как договораренды части земельного
участка.
4. Можно прийти к заключению, что расторжение договора аренды по
инициативе обеих сторон возможно не только по основаниям,
предусмотренным ГК РФ, но и по основаниям, которые установлены