54
недр) и части помещения в здании или сооружении. Кроме того, части
земельных участков, прямо названы в статье 6 Земельного кодекса
Российской Федерации в качестве объектов земельных отношений. С 1
января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года №
218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статьей 44 этого
закона предусмотрено регулирование кадастрового учета частей
недвижимости в различных ситуациях, в том числе государственная
регистрация договора аренды части земельного участка (п. 3), части здания
или сооружения (п. 5). В частности, говорится об аренде таких частей здания
или сооружения, как «блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде
этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные
конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в
пределах этажа (этажей)».
Правовая квалификация договора по предоставлению в пользование
части вещи в теории и судебной практике разнообразна – его признают
непоименованным договором, договором об оказании услуг, договором
аренды. В одной из научных статей приводится обзор примеров из судебной
практики с этими квалификациями, автор предлагает применять к такому
договору в порядке аналогии закона главу 34 ГК РФ, то есть считает договор
непоименованным
78
.
Существует мнение о том, что при аренде части вещи правильнее
говорить о сдаче в аренду всей вещи, хотя и с определенным (ограниченным)
в договоре порядком владения и (или) пользования вещью со стороны
арендатора
79
.
Нередко в литературе квалификация таких отношений ставится в
зависимость от того, можно ли признать часть вещи объектом гражданских
прав. Так, автор работы
80
полагает, что часть вещи (часть нежилого
78
Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право. 2017. № 6.
79
Гражданское право : учебник. В 3 т. / под ред. А. П. Сергеева. М., 2016. Т. 2. 10. Ёрш А. В.
80
Комментарий к информационному письму Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66 (Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой) //Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и
55
помещения) может быть объектом прав только после фактического или
юридического обособления, когда она, по сути, приобретет характеристики
вещи. В другой работе отмечается, что больше всего таким отношениям
(аренда крыши здания или сооружения) соответствует конструкция аренды,
однако предлагается таким частям «предоставить статус» вещи
81
.
Ставится и более общий вопрос: можно ли рассматривать часть вещи
в качестве объекта общественных отношений? Отмечается, что
существующее законодательство не исключает возможность признать часть
вещи объектом права; часть вещи и право пользования ею –
оборотоспособные объекты
82
.
История развития арбитражной судебной практики показывает, что в
1990-х годах суды квалифицировали такие договоры (например связанные с
арендой фасада здания для размещения рекламы) как договоры аренды,
однако впоследствии сложилась практика признания их недействительными.
Иногда такие договоры квалифицировались как договоры возмездного
оказания услуг.
Более единообразное отношение к ним сформировалось после того,
как информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 был утвержден
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В пункте 1 этого
обзора указано, что договор о предоставлении в пользование
«конструктивного элемента» здания (например крыши) для рекламных
целей, не является договором аренды, так как такой элемент не является
самостоятельным объектом недвижимости, который можно передавать в
пользование отдельно от здания. Предметом договора является
предоставление возможностина возмездной основе размещать рекламу на
«конструктивном элементе» здания, этот договор не противоречит ГК РФ, а
комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС / рук. проекта Л. А. Новоселова, М. А.
Рожкова; Исследовательский центр частного права. М. : Статут, 2017
81
Ланда В. К вопросу об аренде крыши здания и (или) сооружения // Хозяйство и право. 2016. № 5.
82
Мельников Н. Часть индивидуально определенной вещи в системе объектов общественных отношений:
вопросы теории и практики (на примере земельных участков) // Хозяйство и право. 2015. № 11.
56
отношения сторон должны регулироваться общими положениями об
обязательствах и договорах, а также условиями самого договора, то есть
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал такой договор
непоименованным. Несмотря на это, и после 2002 года принимались
судебные акты, в которых давалась иная квалификация рассматриваемым
отношениям.
В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 23июля 2009 года № 64 было подтверждено
мнение о том, что договор, предусматривающий передачу в пользование
отдельных частей здания (например несущей стены или крыши), не является
договором аренды, однако к нему необходимо по аналогии применять
правила об аренде
83
.
Внесение в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
84
изменений от 25 января 2013 года, касающихся
аренды, можно назвать поворотной точкой в решении вопроса. Так, в пункте
9 постановления разъяснено, что нормы ГК РФ об объекте аренды (в том
числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды
только в пользование арендатора) не ограничивают возможность
предоставлять в аренду не всю вещь в целом, а только ее отдельную часть.
На регистрацию договора может быть представлен подписанный
сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное
описание той части вещи, пользование которой будет осуществляться
арендатором представление кадастрового паспорта на имущество
необходимо лишь в случае, если он ранее не был помещен в дело. Особая
позиция высказана в отношении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности: предоставление в
83
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания:постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23июля
2009 года № 64 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
84
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
17 ноября 2011 года № 73 (с изменениями от 25 января и от 25 декабря 2013 года) // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 1, 2013. № 3 и 4.
57
пользование его части без предварительного проведения кадастрового учета
этой части не допускается, однако арендатор может передавать ее в
субаренду и без проведения кадастрового учета.
Об актуальности арендных правоотношений в целом свидетельствуют
разъяснения и обобщения практики разрешения соответствующих споров,
принятые судами разных уровней. Среди них, кроме указанных актов
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, иные акты этого
суда
85
, кассационных арбитражных судов
86
, апелляционных судов
87
, и судов
первой инстанции
88
.
Анализ судебной практики арбитражных судов Уральского округа за
2013–2016 годы (проанализированы 44 судебных акта) свидетельствует о
том, что в настоящее время судами рассматриваются дела об аренде частей
различных вещей (выводы приведены далее).
Обоснование квалификации отношений в качестве арендных на
основании анализа экономической сущности аренды и ее правового
содержания Представляется, что при рассмотрении вопроса о возможности
аренды любой части вещи необходимо исходить из экономической сущности
аренды. Экономическая сущность договоров должна служить основой для их
квалификации и отграничения от других договорных типов, что
поддерживается современными цивилистами
89
. Экономическая сущность
аренды заключается в том, что она дает арендодателю возможность получать
доход от предоставления пользования своим имуществом, а арендатору – не
приобретая вещи в собственность, извлекать из нее полезные свойства.
85
Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга : постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 17 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2014. № 5.
86
Обзор практики рассмотрения споров, вытекающих из арендных правоотношений : подготовлен
Арбитражным судом Челябинской области совместно с Федеральным арбитражным судом Уральского
округа: рассмотрен Президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 27 февраля 2010 года
// Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2010. № 2.
87
Обзор практики рассмотрения споров по договору аренды : утвержден Президиумом Одиннадцатого
арбитражного апелляционного суда 7 октября 2008 года. URL: http://11aas.arbitr.ru
88
Обобщение практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров финансовой аренды (лизинга):
утверждено Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 19 декабря 2008 года.
URL:http://ekaterinburg.arbitr.ru
89
Рыжковская Е. А. Сделки, лежащие в основании перехода прав кредитора и обязанностей должника к
другому лицу // Российский юридический журнал. 2015. № 3.
58
Квалифицирующим элементом аренды является то, что арендатору
предоставляется возможность пользоваться вещью. Иногда для этого он
получает ее в свое владение, однако это не является обязательным.
Содержание пользования зависит от вида вещи и экономических
потребностей. Практика показывает все большее разнообразие целей и видов
пользования (например, в работе
90
говорится об аренде сервера). Некоторые
виды пользования могут иметь юридическое значение. Так, в
законодательстве Германии и Швейцарии аренда рассматривается как вид
имущественного найма с извлечением доходов
91
, Италии – как вид найма
производственной вещи, способной воспроизводить натуральные плоды,
приносящие экономическую выгоду
92
.
Однако еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что нашему законодательству
чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее
плодов
93
.
Современное российское законодательство также отождествляет
понятия «имущественный наем» и «аренда»
94
. Категория пользования в
аренде может иметь разнообразное содержание, в том числе включающее
или не включающее возможность извлечения плодов, продукции, доходов
(нормой статьи 606 ГК РФ эта возможность не считается обязательным
элементом аренды).
Представляется, что ограничение возможности пользоваться только
отдельной вещью не обосновано – чтобы извлекать из вещи полезные
свойства не обязательно пользоваться всей вещью. Интерес арендатора
может быть не связан с использованием других частей, поэтому мнение о
том, что при этом арендатор берет в аренду всю вещь, а пользуется только
90
Меликов У. А. Гражданско-правовые проблемы, связанные с сервером // Вестник Южно-Уральского
государственного университета. Серия: Право. 2016. Т. 16. № 1.
91
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.
М. : Статут, 2015.
92
Фомин Е. М. Договор аренды (l’affitto) в гражданском праве Италии // Ученые записки Казанского
университета. Гуманитарные науки. 2015. Т. 157. Кн. 6.
93
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.
М. : Статут, 2015.
94
Гражданское право: учебник. В 4 т. /Витрянский В. В. [и др.] / отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., ]перераб. и
доп. М. : Волтерс Клувер, 2015. Т. 3:
59
оговоренной частью, представляется спорным. Из этого следует и спорность
такого подхода, при котором считается, что когда разными частями вещи
пользуются разные субъекты, возникает множественность лиц на стороне
арендатора
95
. Представляется, что исходя из свободы договорных отношений
и разнообразия потребностей их участников возможны два варианта:
1) объединение нескольких лиц (их множественность) на стороне
арендатора, когда у них есть (или был изначально) некий общий интерес в
использовании вещи;
2) заключение с каждым пользователем частей вещи отдельного
договора аренды.
В судебной практике чаще встречаются примеры второго варианта
(их мы рассмотрим далее).
Первый вариант рассмотрим на примере следующих дел.
ПАО «Т ПЛЮС» продало Албычеву здание насосной станции
тепломагистрали, в связи с чем они заключили договор о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка под зданием в объеме
прав, пропорциональном 29/250 доли в праве аренды. В государственной
регистрации договора было отказано ввиду неверного указания предмета
аренды.
Суды посчитали, что отказ не нарушает права и законные интересы
заявителя, так как права и обязанности арендатора той части земельного
участка, которая занята зданием и необходима для его использования,
возникли у Албычева в силу закона с момента государственной регистрации
перехода права собственности на это здание. Суд апелляционной инстанции
указал, что переход права аренды на часть участка при отчуждении одного
или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу
множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в
95
Гражданское право : учебник. В 3 т. / под ред. А. П. Сергеева. М., 2016. Т. 2. 10. Ёрш А. В.
60
правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником
земельного участка
96
.
В другом деле суд указал, что с момента первой государственной
регистрации права собственности на помещения в жилом доме право аренды
на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, у
застройщика было фактически прекращено
97
. Представляется, что и в таких
ситуациях с новым арендатором мог быть заключен отдельный договор
аренды той части земельного участка, которая занята зданием и необходима
для эксплуатации этого здания.
Стоит отметить, что категории «вещь» и «часть вещи» не являются
однозначными и устоявшимися в юридической науке и практике. Достаточно
вспомнить дискуссию о квалификации помещения: это отдельная вещь или
часть вещи (здания), лишь пространство, ограниченное конструктивными
элементами? Что такое здание: самостоятельная вещь или часть земельного
участка? Яркий пример: машино-место, будучи частью здания или
сооружения, с 1 января 2017 года признается самостоятельной недвижимой
вещью
98
.
В современной юридической литературе договор аренды относят к
договорам, направленным на передачу вещи
99
. Об этом говорится и в пункте
3 статьи 607 ГК РФ (имущество, подлежащее передаче), пункте 3 статьи 611
ГК РФ (право на истребование имущества в соответствии со статьей 398 ГК
РФ), статье 322 ГК РФ (возврат арендованного имущества). Однако
представляется, что для аренды характерна не передача вещи в пользование,
а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных
договором пределах. Если применить именно такой подход к аренде, то
96
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2016 года по делу № А60-
5553/2016.
97
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2015 года по делу № А34-
6613/2013.
98
О внесении изменений в часть первую ГК и отдельные законодательные акты Российской Федерации :
Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ. URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 4 июля
2016года).
99
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.
М. : Статут, 2015. с.6
61
проблема сдачи в аренду части вещи отпадает – арендодатель вправе
предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых
пределах и частях.
Однозначное отнесение договора аренды к договорам, направленным
на передачу вещи, дискуссионно, это, скорее, договор о предоставлении
возможности пользоваться вещью.
Уместно вспомнить историю появления аренды. В римском праве она
рассматривалась как одна из разновидностей найма – наем вещей
(существовал наряду с наймом работ и услуг). Примечательна
характеристика договора найма по римскому праву: «Существо найма
состоит не в установлении для нанимателя права на известную вещь, а в
известной совокупности действий, которыми устанавливается для
нанимателя известное пользование в размере, определенном договором. Сама
вещь на втором месте»
100
.
Предоставление возможности пользоваться может выражаться как в
действиях, обеспечивающих арендатору возможность пользования вещью
(передача вещи или иные действия), так и в бездействии (арендодатель
обязуется воздержаться от совершения действий, которые препятствовали бы
использованию вещи). Таким образом, аренда может рассматриваться как
пример обязательства, при котором должник обязуется в том числе
воздержаться от совершения определенных действий в пользу кредитора. В
современной юридической литературе указывается, что действия
арендодателя не исчерпываются одним актом – передать вещь и права
пользования и владения (держания) ею; такое действие, а точнее бездействие
(не мешать пользоваться), подлежит выполнению каждодневно и в каждый
отдельный момент
101
.
100
Умов В. А. Договор найма имуществ по Римскому праву и новейшим иностранным законодательствам.
М.: Унив. тип. (Катков и К), 1872. Ч. 1.
101
Фомин Е. М. Правовая квалификация арендных отношений: опыт сравнительного правового
исследования гражданского права России и Италии // Евразийская адвокатура. 2016. № 4. с.114
62
В литературе ведется дискуссия о правовой природе аренды (вещно-
правовой, обязательственно-правовой или смешанной)
102
. Стоит согласиться,
что в аренде (особенно с учетом норм существующего законодательства)
присутствуют вещноправовые элементы, однако прежде всего она является
обязательственным правом, а объектом таких прав признается не вещь, а
действия (бездействие), которые в пользу кредитора совершает должник.
Дискуссия о том, можно ли рассматривать часть вещи как объект, уместна в
отношении вещных прав, в обязательствах категория вещи как объекта не так
важна.
Свобода обязательственных отношений дает возможность совершать
любые действия (бездействие) в пользу другого лица, не исключая
предоставление возможности пользоваться частью своей вещи. Вопрос лишь
в правовой квалификации отношений. Исходя из экономической сущности
аренды пользование частью вещи ей соответствует. Если рассматривать
содержание института аренды, то общие положения об аренде (нормы § 1 гл.
34 ГК РФ) способны регулировать аренду части вещи. Только нормы
упомянутых ранее статей 607, 611 и 622 не вполне сопоставимы с нормами
об аренде части вещи. Однако в этих статьях содержатся формулировки,
которые соответствуют подходу к аренде как к отношениям по передаче
вещи. Если рассматривать аренду как отношения по предоставлению
возможности пользоваться вещью, то представляется необходимым
следующее: в пункте 3 статьи 607 ГК РФ говорить не об имуществе,
подлежащем передаче, а об имуществе, возможность пользоваться которым
предоставляется по договору; в пункте 3 статьи 611, кроме права на
истребование имущества в соответствии со статьей 398 ГК РФ, которое
может быть реализовано только в случае когда в договоре есть обязанность
передать владение всей вещью, предусмотреть для остальных случаев аренды
право на подачу иска об исполнении договора в натуре по статье 308.3 ГК
РФ; в статье 622 ГК РФ обязанность возвратить арендованное имущество
102
Гражданское право : учебник. В 3 т. / под ред. А. П. Сергеева. М., 2016. Т. 2. 10. Ёрш А. В.
63
после прекращения аренды дополнить обязанностью освободить имущество,
прекратить им пользоваться.
Менее дискуссионным является вопрос об аренде части делимой
вещи (например части земельного участка, здания или помещения), которая в
принципе может быть сформирована как отдельная вещь.
И в судебной практике большинство дел по поводу аренды части
вещи касаются таких частей (см. далее анализ практики арбитражных судов
Уральского округа). Сложнее решается вопрос о возможности аренды части
неделимой вещи или «неотделимой» части делимой вещи. Это, например,
касается аренды крыши (ее части), фасада здания (его части), части торгового
зала, рабочего места и т. д. Исходя из экономической сути аренды как
отношений по предоставлению возможности пользоваться чужой вещью
вопрос о сдаче в аренду любых частей вещи должен решаться положительно
при условии, что такая часть в принципе может иметь самостоятельное
полезное значение и для каких-либо целей ее можно использовать отдельно
от других частей.
В современной литературе отмечается, например, что нужно отличать
конструктивный элемент здания (стену, крышу) от части этого здания
(например конкретного помещения) по порядку пользования – речь идет об
использовании вещи не по назначению.
Размещение на конструктивном элементе здания рекламных
конструкций, иных объектов является специфическим способом извлечения
из вещи полезных свойств
103
.
Именно применительно к использованию таких частей вещи чаще
встречается иная квалификация: такой договор признают договором
возмездного оказания услуг, договором о размещении имущества.
Представляется, что здесь уместны общие подходы к разграничению
103
Черепанова О. С. Предмет договора аренды: спорные вопросы теории и практики // Алтайский
юридический вестник. 2015. № 3. с.136