14
три месяца. Предметом договора аренды выступает индивидуально
определённая, непотребляемая вещь.
11
Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают
признаками фундаментальности, долговечности, прочная физическая и
юридическая связь с землёй, непотребляемость и т.д. В российской
цивилистике здания и сооружения объединяет термин "строение". Под
строением понимается постройка, юридически прочно связанная с землёй.
12
Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об их
объединении под единым термином.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. вышеназванные объекты
объединял под словом "строение".
Конкретное определение здания содержится во 2 ст. Федерального
закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о
безопасности зданий и сооружений". Здание - результат строительства,
представляющий собой объемную строительную систему, имеющую
надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети
инженерно - технического обеспечения и системы инженерно-технического
обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности
людей, размещения производства, хранения продукции или содержания
животных.
13
В общепринятом смысле различия между зданием и сооружением
состоит в том, что здание предназначено для постоянного нахождения в нём
людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности.
Сооружения, в свою очередь, предназначены для выполнения технических
задач; люди находятся в них в течение небольшого периода времени.
Кроме того, не все сооружения имеют тесную физическую связь с
землёй. Ряд сооружений, например, трубопроводы, в качестве опоры имеют
11
Пешкова К.В. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид договора аренды: Статья
// Технологический центр. 2016. №2. С. 1.
12
Суханова Е.А. Гражданское право. Учебник. - В 2-х т. - Т. 2. Полутом I // ВолтерКлувер. 2012. С. 87.
13
Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-
ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2010. №1.
15
стойки и другие подобные элементы. В случае перемещения трубопровода,
сам он не пострадает. Вследствие этого, больше оснований признавать
объектами недвижимости оборудование, которое находится в тесной связи с
теми элементами, перемещение которых может повлечь внушительные
последствия.
В. В. Витрянский в статье «Оборот недвижимости требует
совершенства», затрагивает тему повышения качества современного
Гражданского законодательства в области недвижимости. Он пишет:
«Предлагается скорректировать перечень объектов, относящихся к
недвижимому имуществу, и обеспечить детальное регулирование их
правового режима. В частности не должны признаваться объектами
недвижимости предприятия в целом как имущественные комплексы (при
сохранении их качества самостоятельного объекта гражданских прав и
гражданско-правовых сделок), поскольку данное обстоятельство значительно
осложняет имущественный оборот предприятий».
14
Таким образом,
предприятие имеет тесную связь с землёй, однако законодательство не
относит его к объектам недвижимости.
По мнению А. В. Ёрш, в разграничении понятий «здание» и
«сооружение» нет необходимости: «В юридической литературе
неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию,
сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные
понятие не относятся к числу правовых».
15
Нежилые помещения в России стали наиболее востребованы у
участников гражданского оборота после реформирования рыночных
отношений. В 288 статье Г ражданского кодекса Российской Федерации
(далее ГК РФ) закреплено положение, в соответствии с которым, в жилых
помещениях не допускается размещение промышленных производств. ГК РФ
содержит общие указания на то, чтобы признать жилое помещение нежилым
14
Витрянский В.В. Оборот недвижимости требует совершенства // Нотариальный вестник. 2013. №5.
С. 11.
15
Калашникова Е.Б. История развития законодательства о договоре аренды // Научные изыскания. № 3. 2012.
С. 3.
16
(п.3 ст. 288 ГК РФ).
В ГК РФ помимо того, что указывается возможность перевода жилого
помещения в категорию нежилого, ни в ст. 130 ГК РФ, где содержится
определение недвижимости, а также ни в главах, посвящённых конкретным
договорам, не упоминается, что нежилое помещение относится к
недвижимым объектам.
В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. термин «нежилое помещение» в
очень широком смысле и использует его в качестве самостоятельного
объекта недвижимости.
В юридическом словаре «помещение» определяется как место, где
кто- либо, что-либо помещается.
16
Таким образом, ГК РФ не содержит в себе норм, детально
регламентирующих правовой режим нежилых помещений. Одной из причин
возникновения данной проблемы является отсутствие полного и чёткого
определения понятийного аппарата в этой сфере на законодательном уровне.
Институт аренды недвижимого имущества, будучи правовой
конструкцией, которая позволяет активней и продуктивней использовать
недвижимость в гражданском обороте, является одним из наиболее
распространенных видов сделок в сфере предпринимательства. Аренда
недвижимости широко используется для обеспечения основного вида
деятельности участников гражданских правоотношений, что выражается в
огромном количестве соглашений по найму офисных, складских и торговых
помещений
17
.
Стремительное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости
в России обусловило рост количества предпринимателей и компаний,
ключевой сферой деятельности которых является получение прибыли от
сдачи внаем различных видов недвижимости. Широкое распространение
16
Большой юридический словарь под ред. В.Н. Додонова [Электронный ресурс] // М.: Инфра. 2012. URL: //
http://juridical.slovaronline.com/.
17
Большой юридический словарь под ред. В.Н. Додонова [Электронный ресурс] // М.: Инфра. 2012. URL: //
http://juridical.slovaronline.com/. с. 11.
17
данного института сопряжено с различными факторами. С экономической
точки зрения аренда, как разновидность коммерческой деятельности,
представляет собой очень выгодный и прибыльный бизнес. Интерес здесь
более, чем очевиден — сравнительно небольшие инвестиции. Чаще всего
общие затраты, которые связаны с получением доступа к объекту аренды,
среди которых арендная плата, проведение ремонта в случае необходимости
и др., гораздо меньше, нежели затраты на приобретение недвижимости в
собственность
18
.
С юридической точки зрения аренда недвижимости является
наиболее простым и безопасным способом приобретения права владения и
Nauka-rastudent.ru. - 2017. - No. 03 (039) пользования объектом аренды,
который подкреплены меньшим риском в плане юридической чистоты
арендуемого имущества. Кроме того, приобретая за определенную плату
вышеупомянутые права в отношении объекта аренды, арендатор не отражает
соответствующее имущество на своем балансе, что в случае возникновения
определенных обстоятельств ограничивает его ответственность перед
требованиями кредиторов по другим сделкам. В частности, при признании
арендатора несостоятельным в конкурсное производство не будет включена
арендуемая недвижимость
19
.
Итак, договор аренды позволяет более рационально использовать
имущество и вести хозяйственную деятельность. Гражданский кодекс РФ
(часть вторая) устанавливает особый подход к правомочиям собственника -
он может совершать в отношении своего имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам. Притом, что договор
аренды не влечет смены собственника, он оформляет отношения, при
которых товаром выступает не вещь, а право пользования этой вещью. Все
это играет особую роль для только появившихся юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей, предоставляя им свободные денежные
18
Мызров С.Н. Договор аренды: Автореферат дис. ... канд. юрид. наук. - Ульяновск. 2013. - С. 26.
19
Еремкина Т.А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте: Автореферат дис. ... канд. юрид. наук. -
Москва. 2013. - С. 267.
18
средства для других целей. Именно поэтому в стране растет спрос на
применение договора аренды в различных правоотношениях. Договор
аренды особенно актуален сегодня, когда в условиях сложной экономической
ситуации позволяет субъекту более рационально использовать денежные
средства. Арендные отношения позволяют решить насущные экономические
проблемы, особенно в сфере малого и среднего бизнеса. Арендатор получает
возможность использовать дорогостоящее имущество, которое он сам
приобрести не в силах ввиду различных факторов, а в случае если договором
предусмотрен выкуп имущества - он вправе приобрести имущество в
собственность по остаточной цене при условии надлежащего исполнения
своих обязанностей по договору. Арендодатель (лизингодатель), в свою
очередь, несет минимальные риски, при этом оставаясь собственником
имущества и получая доход в составе арендных платежей.
Правовое регулирование арендных отношений осуществляется,
главным образом, нормами гражданского законодательства Российской
Федерации (в частности, § 4 главы 34 Г ражданского кодекса РФ определяют
юридическую природу отношений, связанных с арендой зданий и
сооружений: дается понятие договора аренды зданий и сооружений, (статья
650 ГК РФ), определяются правовые нормы, применимые в том или ином
случае к аренде зданий и сооружений, а также форма и случаи
необходимости государственной регистрации договора (следует
подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной
регистрации, если он заключается на срок не менее одного года (статья 651
ГК РФ)), права на земельный участок при аренде находящегося на нем
здания или сооружения и т.п.79)
20
.
Регулирование данной сферы отношений осуществляется также
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», который регулирует порядок государственной
20
Калашникова Е.Б. История развития законодательства о договоре аренды // Научные изыскания. № 3.
2012. С. 59.
19
регистрации, применительно к договорам аренды зданий и сооружений.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор
аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Этот порядок распространяется, в частности, на договоры аренды
нежилых помещений, принимая во внимание то, что нежилое помещение
является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в
котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. К таким договорам
аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ
21
.
Значимость этого Закона заключается в том, что несоблюдение
установленных правил влечет к недействительности договора аренды зданий
и сооружений.
Также, нормативное регулирование осуществляется и иными
Федеральными законами Российской Федерации. К примеру, в Федеральном
законе от 23августа 1996г. № 127-ФЗ «О науке государственной
научнотехнической политике» в пункте 3 статьи 5 регулируется размер
арендной платы: государственным научным организациям предоставляется
право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно
неиспользуемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество,
в том числе недвижимое
22
.
В иерархии актов, которые содержат нормы гражданского права,
регулирующие аренду зданий и сооружений, второе по значению место после
Федеральных законов Российской Федерации занимают указы Президента
РФ и Постановления Правительства РФ. Так, к примеру, Постановление
Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению
поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального
имущества»
23
установило порядок внесения арендных платежей за
пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при
21
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ.
1994. №3.
22
Пешкова К.В. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид договора аренды:
Статья // Технологический центр. 2016. №2. С. 2.
23
Суханова Е.А. Гражданское право. Учебник. - В 2-х т. - Т. 2. Полутом I // ВолтерКлувер. 2012. С. 305.
20
котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не
позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой
счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по
управлению федеральным имуществом.
Нормы гражданского права могут содержаться также в актах,
издаваемых министерствами Российской Федерации и другими
федеральными органами исполнительной власти (агентствами, службами и
пр.). Это так называемые ведомственные нормативные акты. Органы
исполнительной власти подобные акты могут принимать лишь в случаях и в
пределах предусмотрены Гражданским кодексом РФ, другими федеральными
законами и иными правовыми актами.
Аренда части недвижимой вещи, являющейся недвижимым
имуществом
Чтобы оформить договор аренды части недвижимой вещи в точном
соответствии с нормами применимого законодательства и положениями
судебной практики, а также соблюсти все необходимые формальности для
обеспечения надлежащей государственной регистрации договора,
необходимо иметь представление о деталях оформления договора аренды
части недвижимой вещи.
Прежде всего, для обеспечения согласованности сторонами
существенных условий договора, необходимо четко идентифицировать в
договоре аренды часть вещи, которая передается в аренду. Пункт 3 статьи
607 Гражданского кодекса РФ гласит, что «в договоре аренды должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии
этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным».
Условие надлежащей идентификации части вещи как предмета
договора аренды должно быть выполнено, во-первых, для того, чтобы
21
обеспечить действительность договора (что важно как для подлежащих, так и
для не подлежащих государственной регистрации договоров аренды), и, во-
вторых, чтобы данный договор аренды, при условии заключения его на срок
не менее одного года, был зарегистрирован соответствующим
территориальным управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) и вступил в силу.
В отношении недвижимого имущества надлежащее определение
части вещи предполагает достаточно детальное определение в договоре
аренды, во-первых, самого недвижимого имущества, часть которого
передается в аренду, и, во-вторых, непосредственно части такого
недвижимого имущества. Целью такого определения является четкая
идентификация предмета договора аренды, а следовательно, его
согласованность сторонами как существенное условие договора аренды.
В частности, для определения недвижимого имущества как целого,
часть которого передается в аренду, в договоре рекомендуется указать, во-
первых, полный адрес недвижимого имущества. Во-вторых, если передается
в аренду часть помещения в здании, необходимо указать этаж, номер и
площадь помещения.
Переходя к надлежащей идентификации части недвижимой вещи,
которая подлежит определению в договоре аренды, необходимо подчеркнуть,
что для обеспечения действительно четкого обозначения части вещи она
должна быть указана, во-первых, в тексте договора аренды и, во-вторых,
путем выделения части недвижимой вещи в прилагаемом к договору аренды
графическом документе. Вместе с тем, в тексте договора допускается
указание минимума деталей арендуемой части вещи при условии отсылки к
приложению к договору аренды, содержащему четкую графическую
идентификацию части недвижимой вещи. В случае использования способа
идентификации части вещи с отсылкой к приложению договора
рекомендуется указать в тексте договора как минимум общую площадь
22
арендуемой части вещи и повторить площадь в графическом приложении к
договору.
Способ графической идентификации части вещи является
необходимым и дополняющим описание части вещи в тексте договора.
Способ выделения части вещи (предпочтительнее всего цветом или
штриховкой) обязательно должен быть указан в текстовой части договора
аренды наряду с общей площадью части вещи, чтобы не могло возникнуть
сомнений в том, что в прилагаемом к договору графическом документе
действительно указана именно та часть недвижимой вещи, которая
передается в аренду по договору.
Возникает обоснованный вопрос, любой ли графический документ
может использоваться как приложение к договору аренды, позволяющее
идентифицировать часть вещи. Ведь на практике стороны могут
использовать для этого разного рода документы: кадастровый паспорт,
поэтажный план, технический план и т.д. Необходимо отметить, что
Росреестр при государственной регистрации части вещи требует
представления кадастрового паспорта, в графической части которого
достаточно определенно выделена части вещи, передаваемая в аренду.
Однако в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года
№ 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25 декабря
2013 года содержится иная позиция: «если права на указанные недвижимые
вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были
зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию
договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ,
содержащий графическое и/или текстуальное описание той части
недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором
(в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте
соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что
предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации
23
договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на
объект аренды может быть признан судом незаконным».
Никоим образом не оспаривая вышеуказанную позицию Пленума
ВАСа РФ, исключительно для обеспечения беспрепятственной
государственной регистрации договора аренды части вещи и основываясь на
требованиях Росреестра как государственного органа, осуществляющего
государственную регистрацию договоров аренды недвижимости,
рекомендуется выделить часть вещи, передаваемой в аренду, именно на
графической части кадастрового паспорта. Исключением является ситуация,
когда та же самая часть недвижимого имущества уже ранее передавалась в
подлежащую государственной регистрации аренду, и при этом в
территориальный орган Росреестра предоставлялся кадастровый паспорт с
указанием этой части. В таком случае предоставлять на регистрацию
кадастровый паспорт с выделенной частью вещи в его графической части не
потребуется. Вместе с тем, чтобы у регистраторов Росреестра не возникло
вопросов, для должной идентификации части вещи как предмета договора
аренды мы рекомендуем сделать приложением к договору аренды копию
кадастрового паспорта с выделением в его графической части арендуемой
части вещи.
Если же договор заключен на срок менее года или на неопределенный
срок и, таким образом, не предполагает государственной регистрации, то, как
представляется, стороны вправе выделить часть вещи на иного рода
документах: поэтажном или техническом плане. Суды принимают такие
документы как надлежащие при оценке определенности части вещи как
предмета договора аренды. Важно, чтобы эти документы, прилагаемые к
договору аренды, отражали актуальное состояние недвижимой вещи на дату
его заключения.
При государственной регистрации договора части недвижимой вещи
обременение в виде аренды устанавливается в отношении всей вещи в целом.
Однако в Едином государственном реестре прав делается отметка о том, что