4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития ..................... 7
1.1 Исторические аспекты возникновения и становления института договора
аренды ....................................................................................................................... 7
1.2 Современное состояние института договора аренды в Российской
Федерации .............................................................................................................. 13
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды
части вещи .............................................................................................................. 30
2.1 Субъекты института договора аренды части вещи: особенности их
правового статуса .................................................................................................. 30
2.2 Особенности прекращения договорных арендных отношений ................. 43
Глава 3. Проблемы совершенствования института аренды в Российской
Федерации .............................................................................................................. 53
3.1 Проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды
части вещи в правоприменительной практике ................................................... 53
3.2 Основные направления совершенствования норм законодательства об
институте аренды в гражданском праве России ................................................ 64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 72
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ .................................................. 75
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Возможность передачи в аренду части
недвижимой вещи предусмотрена статьей 26 Федерального закона от
21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»: «В том случае, если в аренду сдаются здание,
сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды
недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию
прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения
и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды
помещения или части помещения регистрируется как обременение прав
арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».
Поправками от 25 декабря 2013 года в Постановление Пленума ВАС
РФ от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды" добавлен пункт 9, которым также подтверждена возможность
передачи в аренду части недвижимого имущества: «В соответствии со
статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и
другие обособленные природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует
иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606
Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование
арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды,
по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом,
а только ее отдельная часть».
Передача в аренду части недвижимой вещи возможна как в
отношении части, которая сама по себе может быть охарактеризована как
недвижимая вещь, так и в отношении части недвижимой вещи, которая сама
6
по себе недвижимым имуществом не является. Рассмотрим ниже оба
варианта подробнее.
Целью данной работы является исследование проблемы договора
части вещи, для достижения поставленной цели, были выделены следующие
задачи:
- рассмотреть договор аренды и проблемы его дальнейшего развития;
- изучить гражданско-правовую характеристику института договора
аренды части вещи;
- выявить проблемы совершенствования института аренды в
Российской Федерации.
Объект исследования - договор части аренды вещи.
Предмет исследования - проблемы договора части вещи, для
достижения поставленной цели.
Методы исследования - анализа, дедукции, синергии, теоретического
анализа.
Структура работы состоит из введения, основной части, заключения и
списка литературы.
Теоретической и методологической базой данной работы послужили
труды российских и зарубежных авторов в области права, материалы
периодических изданий и сети Интернет.
Практическая значимость исследования заключается в выявлении
проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды части
вещи в правоприменительной практике и разработке основных направлений
совершенствования норм законодательства об институте аренды в
гражданском праве России.
7
Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
1.1 Исторические аспекты возникновения и становления института
договора аренды
На протяжении долгих лет к аренде и отношениям, связанных с ней
относились негативно. После Октябрьской революции, политика советской
власти была направлена на снижение площади сдаваемых в аренду
земельных участков. На XV съезде партии, была утверждена резолюция «О
работе в деревне», в которой указывалось на сокращение арендуемых земель,
что должно было привести к сокращению роли кулацких элементов
1
.
Распад СССР привел к возникновению на его месте современного
российского государства, что вызвало изменение всей экономической
системы. Переход к рыночным отношениям и демократическим методам
руководства, способствовали изменению политико-правового сознания
граждан. В связи с этим во многих сферах жизни произошли серьезные
перемены. Реформы современной России позволили различным видам
хозяйственной деятельности функционировать по-новому.
Рассмотрев литературу по исследуемой проблеме можно сделать
вывод, что теоретическое осмысление должным образом данного вопроса не
отражено ни в экономической, ни в гражданско-правовой литературе.
Существует большое количество пробелов в области определения сущности
аренды, ее видов, изъянов законодательной базы, а также направлений
развития арендных отношений на современном этапе. Данные обстоятельства
указывают актуальность и необходимость рассмотрения ключевых моментов
аренды, как одного из распространенных и часто применяемых вида сделок в
отрасли гражданского права, с ранее не предлагаемой научной и
практической точек зрения.
Следовательно, теоретическое осмысление проблем,
совершенствование судебной практики и рассмотрение споров, связанных с
1
Тетюшев В. И. Социалистические преобразования экономики СССР и буржуазные «критики».М.,
Политиздат, 2013.
8
арендой, должно быть детально отрегулировано, так как аренда является
мощным рычагом стимулирования рыночных отношений.
Арендные правоотношения берут свое начало приблизительно во II в.
до н. э. в древних цивилизациях Индии, Месопотамии, Египта, где
использовались арендные формы землепользования. Первые прототипы
договора аренды содержали права и обязанности сторон, ответственность
арендатора и арендодателя. Данные договоры представляли собой глиняные
таблички. В древних государствах сложно говорить о праве собственности на
землю в чистом виде, скорее всего, они были арендованы у государства, в
силу определенных заслуг перед ним. Более подробно о развитии и
функционировании арендных отношений в данный период можно узнать из
работ таких ученых, как: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов,
Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие.
В России возникновение арендных отношений можно отнести к
реформе 1861 года. Такие отношения представляли собой аренду земли у
помещика крестьянином, арендная плата по которому была в натуральном
выражении посредством урожая. В отдельных случаях крестьянину
предоставлялась аграрная техника, а именно: когда земли состоятельных
помещиков черноземных губерний давались подчиненному в целях
повышения урожайности.
Для северной части страны и нечерноземных губерний в данный
период для помещика единственной возможностью ведения хозяйства
являлось предоставление в аренду крестьянину недостающего им угодья
2
.
С конца 80-х годов двадцатого столетия наметились сдвиги в
регламентации арендных отношений. Стали появляться новые концепции,
идеи, научные взгляды, которые усовершенствовали данный институт. Так, в
связи с принятием в 1989 году Указа Президиума Верховного Совета СССР
«Об аренде и арендных отношениях в СССР», правовое нововведение
позволяло трудовому коллективу взять в аренду у государства свое
2
Корнилов А.А Курс истории России XIX века. М.: Высшая школа, 2014.
9
предприятие, чтобы в дальнейшем приватизировать его путем выкупа по
достаточно низкой цене.
Проводимая в 90-х годах приватизационная политика, привела к
разделению ав- торов-правоведов и практиков по различным направлениям в
области арендных отношений. Изучением арендных отношений в рамках
движимого имущества занимались такие авторы, как: Вавилин Е. В., Заргано
М. Г., Савельева С., Симонова М.Н. и другие. В работах анализируются
основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого
имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и
особенности проката как специфической формы аренды. Анализом
нормативно-правовой базы арендных отношений стали заниматься -
Арсентьева Е. В., Вейнберг А. Ю. Витря- нский В.В., Гусев И., Завидов Б.Д.,
Захарьина А.В. Данная группа авторов предлагает свои варианты типовых
договоров, регулирующих арендные операции, а также критически
рассматривает законодательную базу в области аренды. К авторам,
рассматривающим экономическую природу арендных отношений в сфере
недвижимости, можно отнести: Агафонову М.Н., Амелину Л.Л., Антюганова
С.В., Арбаеву Н.Е., Горемыкина В.А., Курноскину О.Г., Лукину З.П.,
Паламарчука А.С., Смирнова В.В. и других. В работах этих авторов
анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение
арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспечения
использования аренды практически не затрагиваются.
Со временем аренда приобретает более прочный правовой характер.
В этой связи можно привести пример принятия таких нормативно-правовых
актов, как: Закон РСФСР 1990 года «О земельной реформе», первую и
вторую части Гражданского кодекса РФ, изданных в 1994 и в 1996 годах
соответственно.
На современном этапе развития правовой системы аренде посвящена
целая глава в Гражданском кодексе РФ. В ст. 606 ГК РФ аренда
определяется, как соглашение, по которому арендодатель (наймодатель)
10
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или временное пользование
3
.
Последующие § 2-6 гл. 34 Гражданского кодекса посвящены
регламентации отдельных видов договора аренды, к которым можно отнести,
например: прокат, аренду транспортных средств, аренду предприятий,
зданий и сооружений, финансовую аренду (лизинг).
Как отмечают многие исследователи, развитие современных
технологий привело к увеличению масштабов и резкому росту
интенсивности использования договоров аренды в сфере движимого и
недвижимого имущества
4
.
Анализируя положения Гражданского кодекса РФ, отдельных
федеральных законов, а также судебную практику, связанную с договором
аренды, автор выделил ряд практических и теоретических проблем,
касающиеся арендных отношений на современном этапе.
Одной из теоретических проблем является включение в определение
предмета договора аренды нематериальных объектов. Исходя из смысла ст.
607 ГК РФ предметом договора аренды являются точные, понятные,
непотребляемые вещи, единственным исключением из которого являются
нематериальные объекты, входящие в состав имущественного комплекса.
Включение в договор аренды таких объектов, как: рабочее время,
наем персонала, аренда веб-сайтов, было высказано доктором юридических
наук Л. Т. Кокоевой, в докторской диссертации
5
. Вышеуказанные объекты, с
точки зрения Кокоевой Л.Т, подверглись критике, в частности утверждается,
что в силу прямого указания закона предметом может быть непотребляемая
вещь, то есть не теряющая своего назначения. Следовательно, потребляемые
вещи не могут быть предметом аренды, так как их использование связано с
утратой их назначения или полностью приводит к их уничтожению. По
3
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 ст.606.
4
Пахомова Е.А., Фомичев М.Н. Пути развития авторского права России на современном этапе// Актуальные
проблемы государства, права и гуманитарных наук Сборник материалов межвузовской научно-
практической конференции аспирантов, магистрантов, студентов. 2015. С. 57-60.
5
Кокоева Л.Т Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: диссертация
... доктора юридических наук: 12.00.03. - Саратов, 2014.
11
поводу аренды персонала, можно также сказать, что субъект права не может
быть предметом договора как явление, противоположное объекту права
6
.
Аренда будущей вещи является очередной проблемой, которую
следует обозначить. Несмотря на то, что заключение договора аренды
законодательно урегулировано, на практике возникают достаточно
непростые вопросы, связанные с арендой вещи в будущем времени, то есть
объекта, которого нет в действительности. Данная проблема нашла свое
отражение в принятом три года назад Постановлении Высшего
Арбитражного Суда от 25.01.2013 №13 «О внесении изменений и
дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ
о договоре аренды».
Однако как свидетельствует практика, Постановление не решило
полностью существующую проблему. В частности субъектам сложно
заключать договор аренды будущей вещи, когда объект еще не создан и не
индивидуализирован. Иногда придать статус еще не воплотившейся вещи не
представляется возможным, что может повлечь за собой недействительность
договора аренды. Поскольку российское законодательство не содержит
четкое понятие «индивидуализация недвижимости», эта проблема становится
наиболее актуальной. Стороны имеют право заключать предварительный
договор, на условиях которого обязуются в будущем заключить основной
договор. Именно в предварительном договоре следует указывать наиболее
точные сведения, касающиеся объекта, созданного в будущем, а также
другие существенные условия.
Ссылаясь на вышеуказанное Постановление ВАС,
индивидуализировать объект недвижимости можно, если кадастровый
паспорт объекта ранее предоставлялся в регистрационный орган. Можно
также отметить, что само Постановление предоставляет разнообразие
6
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ
(под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - Ин-т государства и права РАН. - 6-е изд., перераб. и доп. -
"Издательство Юрайт", 2015 г.
12
способов индивидуализации арендуемых объектов. Это подтверждается тем,
что при исполнении сторонами договора аренды надлежащим образом, если
указанный арендуемый объект не индивидуализирован, то стороны не вправе
оспаривать данный договор в силу ненадлежащего описания объекта.
В связи с этим рекомендуется заключать предварительный договор во
исполнение основного в будущем. При соблюдении описания объекта, путем
указания сведений о недвижимом имуществе, в частности местонахождения,
площади, свойств, позволит избежать многочисленных рисков и судебных
тяжб.
Применение данного договора особенно актуально в наши дни, ведь
арендодателю выгодно получать доход в виде фиксированной выплаты за
имущество, которое на данный момент им не востребовано, а арендатор
имеет возможность пользоваться данным имуществом. В этом случае,
арендодатель несет минимум рисков, оставаясь собственником имущества.
Несмотря на то, что аренда и арендные отношения берут свое начало
еще до нашей эры, к сожалению, теоретические недоработки и пробелы
встречаются и в наши дни.
В заключение, предлагается сделать несколько выводов:
1. Теоретический материал нужно объединить в «Основы
законодательства об аренде», который будет включать в себя современную
судебную практику.
2. В случае, если объект создан, но условия о нем в будущем могут
измениться, стоит заключить краткосрочный договор.
Договор аренды предоставляет субъектам наиболее рационально
использовать свое имущество по назначению. Гражданский кодекс в этом
плане устанавливает свободу действия собственника в отношении
принадлежащего ему имущества, если данные действия не противоречат
закону. Данной диспозитивностью гражданское законодательство РФ по сути
расширяет возможности выбора правомочий субъекта арендных отношений,
так как институт прав и свобод человека и гражданина является центральным
13
в системе права
7
.
Данная точка зрения является наиболее целесообразной и следует
полагать что в дальнейшем это поможет избежать двойственности
толкования при разрешении разногласий и позволит развиться правовой
мысли согласно современному устройству общества
89
.
1.2 Современное состояние института договора аренды в Российской
Федерации
В ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) к недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого
строительства.
10
Договор аренды - это договор, по которому арендодатель, как одна из
сторон договора, предоставляет другой стороне (арендатору) имущество за
определённую плату во временное владение и (или) пользование. Договор
аренды имеет ряд основополагающих условий, недостижение сторонами
которых влечёт невозможность его заключения. К ним относят: срок,
предмет договора, цена, а также данные, устанавливающее имущество,
которое подлежит передаче арендатору. В случае если в договоре не указан
срок его действия, то договор считается заключённым на неопределённый
срок. При заключении договора аренды без указания срока его действия,
любая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке,
но при этом другая сторона должна быть предварительно предупреждена за
7
Фомичев М.Н., Коломейченко Е.А. Институт конституционных прав и свобод как ориентир
взаимодействия личности и государства: понятие и свойства // Евразийский юридический журнал. 2016. №
11 (102). С. 99-101.
8
Фомичев М.Н. Правовое развитие в век научно-технического прогресса //Евразийский юридический
журнал -2016.-№ 4 (95).-С.91-92.
9
Ананских И.А., Фомичев М.Н., Сергунина П.О., Шелепова М.А. Особенности регулирования патентного
права в Российской Федерации // Юридическая наука: история и современность. 2016. № 7. С. 60-64.
10
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание
законодательства РФ. 1994. №3.