5
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6
ГЛАВА 1. ПРЕСТУПНОСТЬ В СФЕРЕ ОБОРОТА ЖИЛЬЯ В
СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ: ТЕОРЕТИКО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
АСПЕКТ ................................................................................................................... 8
1.1. Терминология преступлений на рынке недвижимости................................ 8
1.2. Объект и субъект преступлений на рынке недвижимости ........................ 33
ГЛАВА 2. УГОЛОВНО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ВОПРОСЫ
ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ, СОВЕРШАЕМЫХ В СФЕРЕ
НЕДВИЖИМОСТИ .............................................................................................. 37
2.1. Уголовно–правовая характеристика преступлений в сфере недвижимости
................................................................................................................................. 37
2.2.Вопросы предупреждения преступлений, совершаемых в сфере
недвижимости ........................................................................................................ 57
ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА
РЫНКЕ ЖИЛЬЯ .................................................................................................... 66
3.1. Современные проблемы и на рынке жилья ............................................... 66
3.2. Пути совершенствования предупреждения преступных деяний на рынке
жилья ...................................................................................................................... 79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 83
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 86
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной темы исследования заключается в том, что в
современных условиях развития общества потребность человека в жилище
является определяющей и выражается в закреплении конституционного
права на его владение, что обусловило обязанность государства по созданию
условий осуществления указанного права и соблюдению гарантированной
неприкосновенности и безопасности жилья. Помимо обязанности
обеспечения населения жильем, государство обеспечивает безопасность
оборота жилья путем закрепления особого порядка возникновения,
изменения или прекращения права собственности, а также судебного
контроля за проникновением в него.
Следует, однако, признать, что принимаемые меры на сегодняшний
день совершенно не препятствуют криминализации рынка жилья. С каждым
годом темпы преступности на рынке жилья приобретают свои обороты, в
связи, с чем требуют особого внимания вопросы предупреждения
преступлений в данной сфере, чем и обусловлена актуальность выбранной
темы.
Цель исследования – определить современные проблемы и пути
совершенствования предупреждения преступных деяний на рынке жилья.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
рассмотреть характеристику недвижимости в гражданском праве;
проанализировать преступления на первичном и вторичном рынке жилья;
рассмотреть причины преступлений на рынке жилья;
предложить пути снижения преступлений на рынке жилья;
оформление положений, выносимых на защиту в виде ключевых выводов
по результатам исследования и конкретных предложений по
совершенствовании законодательства сфере преступлений на рынке
жилья.
7
Объект исследования – все общественные отношения, которые
складываются в России в связи с совершением преступлений в сфере жилой
недвижимости, а также в связи с мероприятиями, направленными на борьбу с
этим видом вмешательства.
Предмет исследования – структура, динамика, состояние и тенденции
криминальных посягательств на рынке недвижимости.
Методологическую основу исследования составили общенаучные
методы научного познания (анализ, синтез, сравнение, прогнозирование,
классификация), а также ряд частно–научных методов познания
(исторический, формально–юридический, формально–логический, системно–
структурный и сравнительно–правовой).
Информационная база исследования. В качестве теоретической,
методической и информационной основы исследования использовались
работы российских и зарубежных ученых, связанные с изучением теории и
практики, анализируемых в работе вопросов, публикации в периодических
изданиях (журналах, газетах), статистические сборники, данные
бухгалтерской отчетности исследуемого предприятия, распорядительные
документы предприятия, электронные ресурсы.
Теоретическая основа исследования – диспозиции и выводы, которые
содержатся в работах зарубежных и отечественных специалистов в области
уголовного права, криминологии, философии, общей теории права и других
наук, которые важны для понимания и решения проблем, связанных с
исследуемым типом преступления.
Правовой основой исследования являются Конституция РФ,
Уголовный кодекс РФ, федеральные законы РФ, указы Президента РФ и
постановления Правительства Российской Федерации, которые составляют
основу борьбы с преступлениями против чужой жилой недвижимости.
Структура исследования представлена введением, тремя главами,
заключением, список использованной литературы.
8
ГЛАВА 1. ПРЕСТУПНОСТЬ В СФЕРЕ ОБОРОТА ЖИЛЬЯ В
СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ: ТЕОРЕТИКО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
АСПЕКТ
1.1. Терминология преступлений на рынке недвижимости
Переход к рыночным отношениям государств постсоветского
пространства связан с возникновением множества, ранее не известных,
негативных социальных проявлений. С появлением частного права
собственности на жилье в начале девяностых годов ХХ столетия стали
возникать различные незаконные схемы операций на рынке жилья.
Распространение мошеннических схем усугублялось скоростью появления
незаконных операций с жильем, отсутствием опыта противодействия данным
видам преступлений у правоохранительных органов. Преступники
использовали пробелы несовершенного законодательства в махинациях с
жильем. Данный период является началом формирования криминального
рынка недвижимости
1
.
Жилая собственность граждан имеет огромную ценность, часто
обусловливает место человека в обществе, как правило, единственное место
для жизни. Право на неприкосновенность жилища гарантировано
Конституцией РФ, защищена уголовным законодательством, где установлена
ответственность за общественно опасные действия преступников, которые
направлены на завладение чужим имуществом путем угроз, насилия, обмана
и т. д.
2
Однако после исключения ст. 148.2 УК РФ 1994 года о
«Неправомерное завладение чужим имуществом» в российском уголовном
законодательстве продолжительный период времени не было специального
1
Алсуфьев Л. Покупка жилья с жильцами: минимизация рисков проживания с чужими
людьми при покупке недвижимости / Л. Алсуфьев // Жилищное право. – 2016. – №5. – С.
35–44.
2
Статива Е.Б. Недвижимость как объект судебной строительно–технической экспертизы в
арбитражном процессе // Теория и практика судебной экспертизы, 2019. – № 1(33). – С.
15.
9
положения, в котором предусматривалось бы ответственность за
конфискацию жилья. Такая ответственность появилась в 2012 г., когда
Федеральный закон № 207–ФЗ от 29 ноября 2012 года ввел
квалификационный признак в часть 4 статьи 159 Уголовного кодекса
Российской Федерации, что подразумевает усиление уголовной
ответственности за мошеннические действия, ведущие к утрате права на
жилое помещение. На сегодняшний день этот стандарт не был тщательно
изучен на уровне слушания. Кроме мошенничества в сфере недвижимости
совершаются и другие общественно опасные виды деятельности,
ответственность за которые предусмотрена во многих статьях Особенной
части Уголовного кодекса Российской Федерации: 10 из 19 глав Особенной
части Уголовного кодекса Российской Федерации содержат одно или
несколько преступлений, совершенных в сфере недвижимости
1
.
Проблема уголовно–правовой оценки действий злоумышленников в
сфере оборота недвижимости как направленных именно на незаконное
завладение чужой жилой собственностью состоит в том, что они, обычно,
трудно доказуемы, потому как во многих случаях прикрываются гражданско-
правовыми отношениями. Поэтому преступники часто уклоняются от
ответственности, а разбираемый вид преступлений приобретает новые
негативные показатели состояния и структуры, характеризуется появлением
более совершенных приемов и способов незаконного завладения чужой
недвижимостью
2
.
Преступления, которые вторгаются в жилую недвижимость, требуют
тщательного криминологического описания. Углубленный анализ условий и
причин, которые способствуют развитию криминальной ситуации на рынке
жилья, мониторинг методов и видов мошенничества, постоянно меняющихся
1
Тукало А.Н., Желобкович А.Г. Мошенничество на вторичном рынке жилой
недвижимости: способы совершения, личности преступника и потерпевшего // Вопросы
криминологии, криминалистики и судебной экспертизы, 2018. – № 2(44). – С. 25.
2
Щербатова Т.В. Анализ изменений законодательства в сфере долевого строительства:
тенденции и перспективы развития // Новая наука: Проблемы и перспективы, 2016. –
№ 121–С. 25.
10
в отношении жилой недвижимости, изучение возникающей судебной
практики, преступления в сфере ЖКХ после введения квалификационного
признака направлены на усиление защиты уголовно–правовых прав на жилье
граждан.
Поэтому проблемы криминологического и уголовного права, которые
сегодня существуют в сфере незаконной продажи жилой недвижимости
гражданами в современном российском обществе, актуальны и
предопределили выбор темы настоящего исследования.
Понятие «недвижимость» закреплено гражданским законодательством,
в частностью статьями 130 –132 Гражданского Кодекса РФ. Формирование
оборота на рынке недвижимости обусловило появление института частной
собственности, позволившее владельцам продавать, обменивать, дарить,
закладывать, передавать в наследство полученное в собственность жилье.
Одновременно с формированием рынка недвижимости стал появляться
«криминальный рынок жилья»
1
.
Рынок криминального жилья представляет собой объективно
существующее опасное социальное явление, которое представляет собой
предложение определенного вида преступной деятельности или ее
результатов, вызванных спросом, а также вовлечение в эту деятельность
различных социальных групп, что позволяет ему сопровождаться
получением не контролируемых доходов.
Криминальному рынку жилья присущи следующие свойства:
отсутствие однородной структуры;
наличие трех сегментов, включающих трудовой рынок, рынок работ и
услуг;
совершение сделок вне официального контроля со стороны
государства;
1
Шевкун Е.С. Сравнительный анализ видов стоимостей в оценке собственности / Е.С.
Шевкун. – Материалы IX Студенческой научно-практической конференции с
международным участием «Информатизация и виртуализация экономической и
социальной жизни». – Иркутск : ИРНИТУ, 2018. – С.25.
11
нарушение правовых норм, определенных действующим
законодательством;
получение выгоды в виде незаконного присвоения имущества.
Функционирование криминального рынка жилья обеспечивается
организованными преступными группировками, получающими
значительную долю своего дохода за счет незаконных сделок с
недвижимостью.
Преступность в сфере недвижимости имеет много аспектов, поэтому ее
сокращение должно быть целенаправленным с учетом особенностей ее
видов. В зависимости от степени организованности, преступления с
недвижимостью делятся на две основные преступные группы:
– преступления, совершенные один раз, в которые часто вовлечены
друзья, дальние и близкие родственники домовладельцев;
– преступления, которые совершаются систематически, они
совершаются лицами в качестве постоянной профессиональной
деятельности, приносящей незаконную прибыль.
1
.
Криминальные группы, в т. ч. организованные, которые
специализируются на определенных общественно опасных действиях в сфере
оборота недвижимости, можно разделить на виды, такие как:
– преступные группы в форме фальшивых арендных организаций,
замаскированных под компании по недвижимости, которые предоставляют
информацию об аренде несуществующих домов;
– преступные группировки, которые используют мошеннические
схемы, которые привлекают граждан для инвестиций в строительство
многоквартирных домов без намерения предоставлять квартиры;
– преступные группировки, которые осуществляют насильственный
захват жилых помещений для граждан, особенно среди незащищенных слоев
населения;
1
Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных
партнеров /В.Г. Шабалин, И.А. Смирнов, А.К. Кузьмина. – М.: ОМЕГА–Л. – 2018. – С. 12.
12
– преступные группировки, которые специализируются на изъятии
квартир, домов, земли и т. д. под видом гражданских сделок и использующие
несовершенство российского гражданского законодательства;
– преступные группировки, их деятельность направлена на завладение
муниципальной собственности.
Их можно разделить на:
– незаконная приватизация имущества;
– незаконно присваивающие выморочное жилье умерших одиноких
людей или бесхозное пустующее без хозяев жилье;
– специализируются на краже бюджетных средств, которые
предусмотрены на покупку жилья;
– занимаются незаконной деятельностью в сфере жилищно–
коммунального хозяйства
1
.
Преступники, которые совершают противоправные действия в сфере
жилья, бывают трех типов:
– совершение насильственных преступлений;
– совершение ненасильственных преступлений;
– совершение преступлений, связанных с должностью.
Среди преступников доля агентов по недвижимости достигла 10,41%
от числа осужденных; осуществление управленческих функций в
коммерческих организациях – 9,02%; работники муниципальных
образований и государственные служащие – 6,94%; адвокаты и юристы –
5,55%; лица, сотрудники органов внутренних дел – 3,47%; военнослужащие –
2,08%; сотрудники управляющих компаний – 1,38%; социальные и
медицинские работники – 0,69%.
Типичные личностные качества жертв преступлений на рынке жилой
недвижимости – это доверчивость, наивность, неграмотность и невежество,
1
Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от
мошенничества и вымогательства. Должностные и налоговые правонарушения. – М.:
Юнити, 2016. – С.25.
13
нестабильность к психологическому давлению со стороны других людей,
подверженность влиянию, неразборчивость, некритичность, личный
интерес, желание сэкономить, чем сами жертвы провоцировать преступления
против их жилой собственности.
Способов, которые используют преступники, множество, и в основном
направлены они на менее защищённые слои населения. К большому
сожалению, доказать преступность действий таких мошенников безмерно
тяжело, так как данные люди хорошо подкованы в юридическом и
экономическом плане, ознакомлены со всеми лазейками в законе и умеют
грамотно ими пользоваться.
Рассмотрим кратко каждую схему:
1. Инсценировка строительства. Компания демонстрирует начало
строительных работ на доме, но после получения первоначального взноса,
мошенничество выявляется в виде ложной или недействительной лицензии.
Конечно, нет никаких признаков дальнейшего строительства дома в
будущем.
2. Распродажа квартир. Застройщик объявляет о продаже квартир в
доме, строительство которого заканчивается, по необычно низким ценам. Эта
новость побуждает потенциальных владельцев быстро ее приобретать, и
компания, которая достигла желаемого результата в виде привлеченных
денег, объявляет себя банкротом или исчезает.
1
.
3. Мнимая продажа. Покупатель осматривает имущество, подтверждает
сделку и рассчитывается с продавцом, а потом обнаруживает, что договор не
имеет юридической силы и из–за того, что у агентства на проведение сделок
по купли–продажи нет лицензии.
4. Квартира с жильцом. Если выявляется лицо, временно
выписавшегося из жилища, которое в соответствии с законом в любой
момент может воспользоваться правом обратной регистрации даже в случае
1
Шульга А.В. Недвижимость как предмет преступлений против собственности // Северо–
Кавказский юридический вестник. – 2018. – № 1. – С. 69–71.
14
продажи квадратных метров, тогда происходит аннулирование сделки по
покупке недвижимости. В основном это люди, которые проходят лечение в
психиатрической больнице, служат в армии и отбывают наказание в
тюрьмах.
5. Дарение вместо купли–продажи. Мошенник предлагает покупателю
заменить сделку купли–продажи дарением, указывая на меньшие
финансовые затраты. Опасность подобной схемы состоит в том, что договор
дарения может быть расторгнут в течение года.
6. Продажа «воздуха». Компания продает недвижимость, к
строительству которой она никакого отношения не имеет, или предоставляет
на подпись договор, который утвержденной документации не соответствует.
7. Ложный адрес. Мошенники находят покупателя–нерезидента,
показывают ему ранее арендованную квартиру в центре города, показывает
документы на другое жилое помещение, которое расположено где–то на
окраине и не такую дорогую. Это мошенничество чаще всего выявляется
после регистрации транзакции, когда очень сложно исправить ситуацию.
1
8. Покупка квартиры, которая продавцу не принадлежит. Преступники,
в этом случае, покупателям предъявляют поддельные или недействительные
нотариально заверенные доверенности.
9. Повторная продажа имущества или получение залога за
недвижимость сразу от нескольких лиц. Происходит это, когда мошенник
продавец показывает покупателю копию свидетельства о праве
собственности, потому как оригинал при подаче документов на регистрацию
передается в Росреестр. Чтобы «не попасться», лучше всего не следует
спешить и заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, где показана вся информация о настоящем
собственнике.
1
Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от
мошенничества и вымогательства. Должностные и налоговые правонарушения. – М.:
Юнити, 2016. – С.25.