75
подразделений ИБиПК должно быть сосредоточено на проведении
комплексных оперативно–розыскных мероприятий, профилактическая
ценность которых основана на уголовном преследовании многих людей,
причастных к преступной деятельности. Однако опыт, накопленный
десятилетиями как часть домашней профилактики, практически не
используется.
Однако не следует считать, что переориентация подразделений ОБЭП
на использование в их практике таких областей превентивной деятельности,
как отправка информации администрациям компании, публичные
выступления сотрудников компании и т. д., должна наносить ущерб силовым
методам.
Наоборот, прежде всего, речь идет об их комплексном применении,
взаимном дополнении одной группы мер другими. Что касается исследуемой
сферы жилищного строительства, то сложно сказать, какие именно меры
могут дать желаемый эффект. Это зависит от огромного количества
взаимосвязанных факторов, поэтому выбор конкретного события,
направленного на устранение социального явления, определяющего
преступную деятельность, должен определяться на основе результатов
аналитической разведки по всему спектру проблем
1
.
В современном обществе многие люди сталкиваются с проблемами
осуществления купли–продажи жилого помещения, которая заключается не
только в сложности реализации данной сделки, но и с риском быть
обманутыми. Жилищная сфера играет большую роль для любого человека,
так как каждый нуждается в жилье, и никто не хочет остаться без него из–за
противоправных действий других лиц. Мы считаем нужно подробно
рассмотреть современные способы мошенничества на вторичном рынке
жилья, чтобы избежать рассматриваемых неблагоприятных ситуаций. Под
вторичным рынком жилья понимается совокупность реализуемых на рынке
1
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58
76
жилых помещений, у которых уже были собственники, а право на такое
помещение было зарегистрировано в государственном регистрационном
управлении.
Анализ следственной и судебной практики показывает, что на
сегодняшний день наиболее распространенными способами мошенничества
на вторичном рынке жилья являются:
отчуждение жилой недвижимости, когда законный владелец об этом не
знает, а именно без его ведома. Осуществляется это посредством:
подделки документов; использования подложных документов;
привлечения подставных лиц; с использования подлинных документов;
переход права собственности от одного лица к другому при
осуществлении гражданско–правовых сделок через посредников. Такие
сделки реализуется на основе добровольного желания собственника
или же недобровольно, то есть путем обмана
1
.
Данный способ мошенничества на практике осуществляется
различными путями:
мошенники могут предложить собственнику жилья предоставить
новую, купленную ими квартиру и в придачу доплатить некоторую
сумму, для получения согласия собственника жилой недвижимости на
сделку;
также злоумышленник, выдавая себя за посредника по осуществлению
сделки купли–продажи, получает генеральную доверенность на право
совершать любые сделки с жилым помещением, в последствии,
реализуя свой преступный умысел, он без ведома собственника жилого
помещения, оформляет договор купли–продажи; совершение действий
по хищению денежных средств по следующей схеме: злоумышленник
признает сделку купли–продажи заведомо недействительной, а затем
присваивает себе разницу от выплаченных по факту покупателем
1
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58
77
денежных средств и той стоимостью, что указана в договоре; в другом
случае, хищение денежных средств может осуществляться в связи с
многократным получением заблаговременно денежных средств с
последующей продажей квартиры;
довольно часто мошенники завладевают жилым недвижимым
имуществом в результате смерти собственника, отсутствия
наследников или же при наличии наследников, злоупотребляющих
спиртными напитками, наркотическими веществами либо не
способные оказать сопротивление злоумышленникам в силу возраста,
состояния здоровья;
выделяют противоправные действия, осуществляемые мошенниками,
которые не связанны с отчуждением права собственности. Здесь можно
выделить такие способы совершения мошенничества, когда лицо, не
являясь собственником жилого помещения, сдает его в наем, при этом
не уведомляя владельца.
Под такими действиями понимается сдача внаем жилого помещения
лицом, не являющимся его владельцем, без ведома собственника; так же
распространены случаи, когда мошенник демонстрирует покупателю одно
жилое помещение, а право собственности оформляет на другое. Например,
когда лицо хочет продать жилое помещение в неблагоприятном районе, но
по высокой цене. Тогда покупателю показывают хорошее жилое помещение,
в благоустроенном районе, а в договоре купли–продажи указывают адрес
совершенно иного жилого помещения
1
.
Рассмотрим пример: Ф., Н., О., С. совершили мошенничество группой
лиц по предварительному сговору, в особо крупном размере, повлекшее
лишение права гражданина на жилое помещение. О. и С. получили
информацию об объекте недвижимого имущества, а именно трехкомнатной
1
Павлухин А.Н., Петров И.Ф. Ответственность за групповое вымогательство по
действующему уголовному законодательству. Проблемы уголовной ответственности и
наказания: Сборник науч. трудов. – Рязань, 2019. –С. 96–103.
78
квартире умершей У., а зарегистрированный в квартире умершей У. ее сын
является единственным претендентом на наследство по закону,
злоупотребляет спиртными напитками, и желает разменять свое жилое
помещение на квартиру меньшей площадью с доплатой, вступили в
предварительный преступный сговор на приобретение права собственности
путем обмана на данную квартиру.
Согласно разработанному О., С., с целью сокрытия своего участия в
совершении мошенничества, соучастники, с привлечением «подставных» лиц
для участия в сделке с недвижимым имуществом, выступающих от лица
собственника с использованием поддельных документов, реализуют
квартиру на рынке вторичного жилья, а полученные от продажи квартиры
денежные средства распределят между соучастниками. О. предложила
своему знакомому Ф. выступить в роли продавца по доверенности от имени
умершей У. за вознаграждение в сумме 100 000 рублей. Ф, действуя
совместно и согласованно с О., С. предложил своей знакомой Н. совместно с
ними совершить мошенничество, а именно выступить в роли покупателя
объекта недвижимости за денежное вознаграждение в сумме 5 000 рублей.
Суд приговорил Ф. признать виновным в совершении преступлений,
предусмотренных ч.4 ст. 159, ч. 2 ст. 327 УК РФ. Н. признать виновной в
совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159. О. признать
виновной в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159, ч. 2 ст.
327 УК РФ. С. признать виновной в совершении преступлений,
предусмотренных ч.4 ст.
1
Из данного примера следует, что группой лиц по предварительному
сговору было совершено мошенничество в особо крупном размере, путем
использования поддельных документов на квартиру, а также с привлечением
иных лиц с целью сокрытия своего участия в преступлении.
1
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58
79
Мошенники, воспользовались тем, что собственница жилого
помещения умерла, предложили ее сыну – законному наследнику,
злоупотребляющему алкогольными напитками, обменять свою
трехкомнатную квартиру на квартиру меньшей площадью, но с доплатой.
Он не смог отказаться, так как нуждался в денежных средствах на
покупку алкоголя. Тем самым был реализован преступный умысел. В
заключение необходимо отметить, что преступления, связанные с
мошенничеством на вторичном рынке жилья, тщательно подготавливаются,
досконально продумываются злоумышленниками.
3.2. Пути совершенствования предупреждения преступных деяний на рынке
жилья
Решить поставленную проблему возможно несколькими способами:
1. Повышение правовой культуры граждан путем всеобщей огласки
способов совершения мошенничества на вторичном рынке жилья на
различных массовых лекциях, в телекоммуникационной сети – Интернет, на
консультациях с риелторами.
2. Усовершенствование законодательства и иного нормативного
обеспечения, направленного на борьбу с мошенничеством на вторичном
рынке жилья, а именно: принять Федеральный закон «О риэлтерской
деятельности в Российской Федерации», который установил бы
обязательный порядок прохождения аттестаций риелторами, получение ими
лицензий на осуществление риэлтерской деятельности; добавить в статью
550 ГК РФ, в которой говорится о форме договора продажи недвижимости,
пункт, предусматривающий обязательное нотариальное удостоверение
сделки купли–продажи недвижимости, что будет выступать большей
гарантией законности, а также снижать риск признания такой сделки
недействительной. В случае последующего оспаривания сделки и судебных
разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего
80
лица для подтверждения действительных условий сделки, а также
вменяемости лиц и истинных намерений ее сторон
1
.
Эффективность уголовных действий против преступности в контексте
оборота жилой недвижимости граждан может быть повышена путем
реализации следующих мер:
часть третью ст. 159 УК РФ следует дополнить квалифицирующим
признаком «с использованием похищенных или поддельных
документов, печатей, штампов, бланков» по той причине, что в 52,76%
дел о преступлениях на рынке жилья, для совершения которых
использовались поддельные документы, печати, штампы, бланки или
похищались документы, преступные деяния не получали
квалификацию по ст. ст. 325, 327 УК РФ, несмотря на явные признаки
составов перечисленных преступлений, а если и получали, наказание
не исполнялось из–за истечения срока давности (практически во всех
приговорах указано на истечение срока давности по указанным статьям
– 88,92%)
2
;
часть четвертую ст. 159 УК РФ необходимо изложить в новой редакции
«мошенничество … повлекшее лишение собственника права на жилое
или иное помещение …», которая более полно отвечала бы
потребностям уголовно–правовой охраны собственников всех видов
недвижимости, потому как с расширением рынка недвижимости в
собственность граждан стали все чаще приобретаться не только
помещения жилые, но и объекты нежилого назначения
3
;
статью 170 УК РФ «Регистрация незаконных сделок с недвижимым
имуществом» требуется перенести в главу 30 УК РФ «Преступления
1
Миненок М. Г., Миненок Д. М. Корысть. Криминологические и уголовно-правовые
проблемы. Санкт-Петербург, 2014. – С.14.
2
Павлухин А.Н., Петров И.Ф. Ответственность за групповое вымогательство по
действующему уголовному законодательству. Проблемы уголовной ответственности и
наказания: Сборник науч. трудов. – Рязань, 2019. –С. 96–103.
3
Павлова Л. Право собственности и рейдерство [Электронный ресурс] // Курская правда.
– № 697 (24538). – 2020. – С .15.
81
против государственной власти, интересов государственной службы и
службы в органах местного самоуправления», потому как субъект
такого преступления – должностное лицо, и действия, которые
перечислены в диспозиции ст. 170 УК РФ, влекут за собой
ответственность независимо от того, связаны они с
предпринимательской или иной экономической деятельностью лиц, их
совершивших, либо нет.
Система криминологических мер по борьбе с преступностью в сфере
недвижимости должна основываться на знании типичных особенностей
преступников и потерпевших.
Прежде всего, исследование подтверждает необходимость тщательного
мониторинга людей, занимающихся профессиональной деятельностью в
сфере торговли недвижимостью
1
.
Второе, следует проводить работу, направленную на повышение
правовой осведомленности граждан, распространение информации о
современных методах мошенничества в этой области, что требует
постоянного мониторинга преступности в конкретном регионе, а также
оказание правовой помощи гражданам, которые не могут самостоятельно
оказывать
2
.
К сожалению, искоренить мошенничество на вторичном рынке жилья
на сегодняшний день невозможно, так как в современном мире
злоумышленники прогрессивно разрабатывают новые схемы, планы обмана
собственников жилья, адаптированные к условиям настоящего времени. Это
означает, что необходимо бороться с преступностью в жилищной сфере
путем разработки новых методов предупреждения, выявления, пресечения
таких преступлений. Однако, предложенные нами способы борьбы с
1
Минская В., Калодина Р. Преступления против собственности. Проблемы и перспективы
законодательного регулирования // Российская юстиция. – 2016. – №3. – С. 13.
2
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58
82
мошенничеством на вторичном рынке жилья, позволят устранить некоторые
имеющиеся пробелы, наделив граждан правовыми гарантиями.
83
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе проведенного исследования были сделаны следующие выводы и
предложения: введение в Российскую Федерацию в 90–х годах XX века
института частной собственности на недвижимое имущество позволило
гражданам по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным
нормативно правовым актам. С этого времени граждане становились
полноправными владельцами и были вправе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам передавать им, но при этом не утрачивать свои
права и оставаться собственником, продавать, отдавать в залог и обременять
его иными способами.
Рынок жилья на сегодняшний день приобрело важное социальное
значение, затрагивая интересы практически всех слоев населения. С одной
стороны приватизация разрешила ряд жилищных проблем, но с другой –
открыли безграничную свободу преступной деятельности в сфере оборота
недвижимости.
Криминализация на рынке недвижимости достаточно быстро
приобрело характерные признаки: постоянная изменчивость приемов и
способов совершения преступлений; уникальность способов преступных
посягательств; сложность квалификации преступных деяний; значительная
общественная опасность.
На наш взгляд, широкое распространение преступности связанно с
наличием пробелов и противоречий в нормативном регулировании жилищно-
правовых отношений, в том числе этому способствует юридическая
безграмотность граждан.
Преступные деяния в рассматриваемой экономической сфере
характеризуются высоким уровнем жестокости. Мошенники прибегают к
различным способам «захвата» имущества: вымогательства, похищения,
злоупотребления должностными полномочиями, вплоть до лишения жизни.
84
От подобных преступлений страдают, как правило, законопослушные
собственники, немало потерпевших, оставшихся на улице без средств
существования. Борьба с опасными видами преступлений на рынке жилья
является достаточно актуальным вопросом. Бытует мнение, что
противодействие преступным посягательствам осуществляется путем его
предупреждения, а также применения сурового наказания за их совершения.
Предупредительная деятельность включает в себя некую профилактику,
связанную с выявлением и устранением причин и условий, совершаемых
преступлениях на рынке жилья. Большинство граждан не подготовлено к
жизни в новых социально–экономических условиях.
Неумение пользоваться в полном объеме принадлежащими им правами,
нежелание сотрудничать с профессиональными юристами, именно эти
факторы способствуют развитию мошенничества в сфере оборота
недвижимости. Обеспечение безопасности граждан от совершения в
отношении них мошеннических действий должно осуществляться в первую
очередь с помощью комплекса мер виктимологической профилактики, в
частности, разработки и пропаганды мер защиты потенциальных участников
рынка недвижимости от преступных посягательств.
Для противодействия преступлений на рынке жилья в первую очередь
необходимо воздействовать на правосознание населения. Начать стоит с
информирования населения о наиболее частых способах и приемах,
применяемых мошенниками при совершении преступлений.
Гражданами также не стоит забывать о собственной безопасности,
необходимо обращаться только в компетентные органы с целью получения
информации о форме осуществления кадастровой оценки, порядке
регистрации сделок и перехода права на недвижимость, документах,
необходимых для совершения сделок с недвижимостью, возможных
способах проверки этих документов.