55
распоряжением жилой недвижимостью, реализуют последнюю или
завладевают правом собственности на нее
1
.
2. Завладение правом собственности, денежными средствами в
результате оказания преступниками посреднических услуг при совершении
сделок с жилой недвижимостью потерпевших – в 58% случаев. Наиболее
распространенным способом совершения данного мошенничества является
завладение правом собственности на жилую недвижимость, денежными
средствами потерпевших под предлогом покупки им жилища в другом
районе, как правило, в сельской или поселковой местности, с последующей
доплатой между стоимостью реализованного и приобретенного жилища.
3. Получение преступником предоплаты под предлогом продажи
жилой недвижимости – в 11% случаев. При данном способе мошенник,
выступающий в качестве продавца жилой недвижимости, значительно
занижает ее стоимость, тем самым вызывая интерес у потенциальных
покупателей, которые с целью подтверждения своих намерений
приобретения жилой недвижимости передают злоумышленнику денежные
средства в качестве предоплаты. В последующем преступник завладевает
денежными средствами потерпевшего и возложенные на себя обязательства
не исполняет.
4. Сдача внаем жилого помещения без намерения исполнять принятые
на себя обязательства – в 19% случаев. При появлении потенциального
арендатора преступник представляется собственником жилого помещения,
затем, после заверений о низкой цене сдаваемого помещения, выгодных для
арендатора условий, получает от него плату за аренду на месяц либо более
продолжительный срок, однако оговоренные обязательства не выполняет
2
.
1
Лукьяненко М.Ф. Оценочные понятия гражданского права: разумность,
добросовестность, существенность / М.Ф. Лукьяненко. - М.: Статут, 2020. – С.55.
2
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58.
56
Результаты анализа показали, что наиболее распространенными
способами сокрытия мошенничества на вторичном рынке жилой
недвижимости являются:
реализация полученной мошенническим путем жилой недвижимости
посредством совершения дальнейших гражданско-правовых сделок
через формальных приобретателей жилой недвижимости – в 7%
случаев;
оформление права собственности на жилую недвижимость,
полученную преступным путем, на других лиц – 8%
1
;
переселение потерпевшего, регистрация по новому месту жительства –
35%;
последующее спаивание потерпевшего спиртными напитками с целью
недопущения обращения в правоохранительные органы, сообщения
родственникам – 25%;
дача ложных показаний – 77%;
запугивание, применение физического насилия, иное воздействие в
отношении потерпевших, свидетелей – 3%;
убийство собственников жилой недвижимости после реализации
принадлежащего им недвижимого имущества – 3%, приготовление,
покушение на убийство – 2%;
получение от потерпевшего расписок, иных документов,
свидетельствующих о законности совершения сделок с жилой
недвижимостью – 41%;
указание в договоре купли–продажи заниженной стоимости
реализуемого жилища потерпевшего – 2%;
указание в договоре купли–продажи завышенной стоимости
приобретенного для потерпевшего жилища – 3%.
1
Павлухин А.Н., Петров И.Ф. Ответственность за групповое вымогательство по
действующему уголовному законодательству. Проблемы уголовной ответственности и
наказания: Сборник науч. трудов. – Рязань, 2019. –С. 96–103.
57
Установлено, что зачастую лица, совершающие мошенничество на
вторичном рынке жилой недвижимости, обладают более высоким уровнем
интеллекта, умеют быстро адаптироваться к меняющимся условиям жизни,
что предполагает использование в преступных целях изменений в
законодательстве, в порядке осуществления гражданско-правовых сделок,
что также проявляется в разработке новых способов совершения
преступлений.
2.2. Вопросы предупреждения преступлений, совершаемых в сфере
недвижимости
Преступники наделены хитростью, умением заинтересовать и
расположить к себе людей, демонстрировать ложное сочувствие и
сопереживание. Они, в большинстве своем, в зависимости от
складывающейся ситуации могут проявлять как хладнокровие и
сдержанность в эмоциональных проявлениях, так и демонстрировать
незаурядные актерские качества, выражающиеся в способности к ролевому
перевоплощению и импровизации, что диктуется, в первую очередь,
необходимостью вхождения в доверие к потерпевшему
1
.
В основном, вышеописанные качества формируются у лиц зрелого
возраста. Данное обстоятельство объясняется и тем, что мошенничество
предполагает использование обмана, хитрости, изворотливости, знание
психологии, присущее людям, имеющим определенный жизненный опыт.
Данные преступления совершаются лицами в возрасте от 25 до 50 лет,
из них 37% – в возрасте 25–35 лет, 39% – в возрасте 36–42 лет, 24% – 43–50
лет. Возраст мужчин, как правило, от 36 до 42 лет, а женщин – от 25 до 35
лет. При этом в 75% случаев мошенничества на вторичном рынке жилой
недвижимости совершаются мужчинами.
При сборе сведений о лице, совершающем мошенничества на
вторичном рынке жилой недвижимости, особое внимание необходимо
1
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58
58
обращать первостепенно на его социальные свойства, связи, которые
позволят охарактеризовать его как целостную личность. Тем не менее,
следует отметить, что психологические и биологические качества личности
тесным образом связаны с социально–демографическими свойствами.
Уровень образования лиц, совершающих мошенничества на вторичном
рынке жилой недвижимости, достаточно высок. Проведенным
исследованием установлено, что среди лиц, совершивших данные
преступления, 30% имеют высшее образование; 40% – средне–специальное и
30% – среднее образование. Наличие образования позволяет облегчить
действия преступников по введению в заблуждение потерпевшего, в
особенности малограмотного
1
.
По результатам рассмотрения аспектов профессиональной занятости
мошенников следует заключить, что, согласно нашему исследованию, 60% из
них являлись официально безработными, 20% – служащими, 20% –
рабочими
2
.
Мошенничества на вторичном рынке жилой недвижимости в 15%
случаев совершались лицами, трудоустроенными в различных организациях,
в компетенцию которых входит проведение и оформление сделок с жилой
недвижимостью
3
.
Как правило, 40% лиц, совершающих мошенничества на вторичном
рынке жилой недвижимости, состояли в браке, половина из них имела детей.
Из них в крупных городах проживали 60%, в районных центрах, поселках
городского типа – 20%, в сельской местности – 20%. Мошенничество на
вторичном рынке жилой недвижимости отличается высоким процентом
1
Павленко О.В., Зимнева С.В. Уголовная ответственность за нарушение требований
законодательства об участии в долевом строительстве // Юридическая наука и
правоохранительная практика, 2017. – № 1(39). – С. 11.
2
Патенкова Е.Н. Распоряжение недвижимостью при ее продаже / Е.Н. Патенкова //
Законы России: анализ, опыт, практика. - 2020., за N 11. - С.100.
3
Павленко О.В., Зимнева С.В. Уголовная ответственность за нарушение требований
законодательства об участии в долевом строительстве // Юридическая наука и
правоохранительная практика, 2017. – № 1(39).- С. 25.
59
рецидива, в том числе специального (около 20% привлекаемых к
ответственности лиц уже были судимы за совершение мошенничества)
1
.
В большинстве случаев мошенники специализировались на
совершении преступления одним и тем же способом. В результате анализа
статистики по фактам мошенничества нами было установлено, что
фактически треть преступников, совершивших хищение путем обмана и
злоупотребления доверием, были ранее судимы: 15% – один раз; 10% –
дважды; 3% – трижды; 3% – четыре и более раз.
Анализ материалов следственной практики позволяет заключить, что в
30% случаев преступники действовали в одиночку, по предварительному
сговору – 50%, в составе организованной группы – 20%. В состав преступной
группы, как правило, входило от 2 до 6 и более человек. Личность
потерпевшего. Для осуществления эффективного противодействия
мошенничеству на вторичном рынке жилой недвижимости важное значение
приобретает изучение сведений о личности потерпевшего от данных
преступлений.
Поведение человека может быть как преступным, так и
легкомысленным, неосмотрительным, рискованным, иногда
провокационным, что является опасным для него и увеличивает вероятность
стать объектом преступного посягательства. В этой связи, особое значение
приобретают криминологические и другие характеристики личности:
возраст, пол, социальная роль, социальное положение, профессия, умение
правильно действовать в критических ситуациях. Определенное сочетание
таких субъективных и объективных факторов предопределяют вероятность
стать потерпевшим или, говоря языком виктимологии, жертвой
преступления
2
.
1
Павленко О.В., Зимнева С.В. Уголовная ответственность за нарушение требований
законодательства об участии в долевом строительстве // Юридическая наука и
правоохранительная практика, 2017. – № 1(39). – С. 66.
2
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58.
60
Рассматривая личность потерпевшего, в целом следует согласиться с
мнением указанных авторов о том, что информация о потерпевшем позволяет
судить о личности преступника и способе совершения преступления.
Статистические сведения о потерпевших от мошенничества на вторичном
рынке жилой недвижимости распределились следующим образом:
количество потерпевших по изученным уголовным делам составило 180
человек. Из них – 120 мужчин и 60 женщин (67% и 33% от общего числа
потерпевших соответственно).
Проведенным исследованием установлено, что в качестве
потерпевших выступают граждане от 25 до 60 лет. Во всех изученных нами
делах потерпевший являлся местным жителем. На момент совершения
мошенничества потерпевших работало или училось – 70 человек, или 39% от
общего числа потерпевших, 110 человек (61%) трудоустроены не были.
Большая часть потерпевших имели: среднее образование – 53%; средне–
специальное – 30%; высшее образование – 17%
1
.
На период совершения преступления только лишь 15% потерпевших
имели регулярный денежный доход и постоянное место работы. Оценивая
психическое состояние потерпевших, следует заключить, что 90%
потерпевших от преступлений были психически здоровы, без каких–либо
нарушений в интеллектуальной, эмоциональной сферах. На момент
совершения преступления потерпевший находился в состоянии алкогольного
опьянения в 20% случаях
2
.
Перед совершением преступления большинство потерпевших не
оказывали какого–либо противодействия преступникам (90%). На этапе
непосредственного совершения преступления, большая часть потерпевших (в
1
Нерсесян М.Г. Формы применения специальных экономических знаний при
расследовании преступлений в сфере банковского кредитования // Теория и практика
судебной экспертизы, 2018. – № 13(4). – С. 36.
2
Токарев А.Ф. Предупреждение преступности как криминологическая инновация.
Современные проблемы уголовной политики, уголовного права и криминологии: Труды
Академии управления МВД России. М., 2017. — С. 149-156.
61
80% случаев) оказывали преступнику содействие, не догадываясь о
противоправных намерениях преступников.
После совершения мошенничества часть потерпевших оказывали
преступникам сопротивление (70%). Как указывалось, ранее, потерпевшими
от данных преступлений выступают три категории граждан: собственники,
покупатели и арендаторы жилища. По фактам мошенничества на вторичном
рынке жилой недвижимости наиболее часто потерпевшими являлись
собственники жилища – 69%, в 31% потерпевшими выступали покупатели и
арендаторы жилой недвижимости. Собственники жилища представляют для
преступников особый интерес ввиду высокой рыночной стоимости
имеющейся у них жилой недвижимости
1
.
При выборе в качестве жертвы покупателей жилой недвижимости
основной целью преступников является завладение денежными средствами
указанных лиц при осуществлении неправомерной продажи жилища.
Потерпевшие могут относиться как к так называемым «благополучным»
слоям населения, имеющим работу, родственников, высшее либо средне–
специальное образование, так и к «неблагополучным», которые ведут
асоциальный образ жизни, злоупотребляют спиртными напитками,
наркотическими веществами, не имеют постоянного места работы, семьи,
устойчивой связи с родственниками, зачастую привлекаются к
административной и уголовной ответственности
2
.
В зависимости от характеристики личности потерпевшего мошенники
избирают способ подготовки, непосредственного совершения и сокрытия
мошенничества. Наиболее часто «жертва» выбирается из «неблагополучных»
граждан, так как при данных обстоятельствах совершение мошенничества
значительно упрощается. Для лиц указанной категории характерна
1
Федоров А.Ю. Рейдерство и корпоративный шантаж (организационно-правовые меры
противодействия) /Монография. М.: Волтерс Клувер, 2017. - С. 3.
2
Осадченко Э.О. Пригодность для проживания как конституирующий признак для
определения правового статуса жилого помещения / Э.О. Осадченко // Мы и право. - 2020.
- N 2 (7). - С. 53.
62
внушаемость психики, изменение моральных и социальных устоев,
ослабление мыслительных процессов, неумение предвидеть последствия
своих действий, утрата общепринятых норм поведения.
Мошенничества совершаются и в отношении добропорядочных
граждан, которые могут, как реализовывать свое жилое помещение, так и
осуществлять приобретение такового. В 20% случаев мошенничество,
связанное с арендой жилой недвижимости, было совершено в отношении
иностранцев, студентов и учащихся учреждений образования
1
.
Особый интерес также представляет анализ виктимных факторов
поведения самих потерпевших, способствующих совершению в отношении
них мошенничества, к которым следует отнести следующие:
1. Высокая степень доверия по отношению к малознакомым людям. В
данном случае доверчивость может проявляться в передаче денежных
средств от реализации жилой недвижимости, а также оставлении залога
за сделку с недвижимостью без документального оформления, доверии
к лицам, которые представляются, а также возлагают на себя
полномочия сотрудников нотариальных контор, агентств
недвижимости, регистрирующих органов.
2. Юридическая безграмотность. Проявляется в незнании норм
законодательства, регламентирующего порядок заключения сделок по
отчуждению жилого недвижимого имущества, правил нотариального
удостоверения сделок, с обязательным при этом присутствием, их
последующей регистрации, неумении различить поддельные
правоустанавливающие документы при покупке жилой недвижимости.
3. Неосторожное обращение с правоустанавливающими документами, а
также документами, удостоверяющими личность потерпевшего. Может
выражаться в небрежном хранении договоров дарения, купли–
1
Миненок М. Г., Миненок Д. М. Корысть. Криминологические и уголовно–правовые
проблемы. Санкт–Петербург, 2014. – С.25.
Подольный Н.А. Организованная преступность: проблемы определения и методики
борьбы с ней // Следователь. – 2016. – № 9. – С. 54–58
63
продажи, наследования, приватизации, передаче их преступникам,
которые в последующем имеют возможность осуществить сделку по
реализации жилого помещения без ведома потерпевшего, а также с
использованием документа, удостоверяющего его личность.
4. Невнимательность потерпевшего при совершении юридически
значимых действий. В данном случае речь идет об игнорировании
ознакомления с условиями и порядком заключаемой сделки, природы и
последствий ее заключения. По результатам исследования установлено,
что главными виктимными факторами в поведении потерпевших
являются: высокая степень доверия к малознакомым людям (60%),
юридическая безграмотность (20%), невнимательность потерпевшего
при совершении юридически значимых действий (15%), неосторожное
обращение с правоустанавливающими документами, а также
документами, удостоверяющими личность (5%)
1
.
Таким образом, способ преступления, личность преступника и
личность потерпевшего являются неотъемлемыми элементами,
характеризующими мошенничество на вторичном рынке жилой
недвижимости.
Способ мошенничества на вторичном рынке жилой недвижимости
является полно–структурным, состоящим из ряда последовательных
действий по подготовке, непосредственному совершению и сокрытию
преступления. Подготовка преступления выражается в определении предмета
преступного посягательства, выборе потерпевшего, вхождении к нему в
доверие, подборе соучастников, сборе, подделке правоустанавливающих и
иных документов, поиске покупателей, арендаторов жилой недвижимости,
подыскании потерпевшему жилья.
1
Любименко Д.П. Современное состояние и перспективы развития информационного
обеспечения и автоматизации судебной строительно-технической экспертизы // Теория и
практика судебной экспертизы, 2018. – № 2. – С.33.
64
Способ совершения мошенничества на вторичном рынке жилой
недвижимостью определяется видом заключаемой гражданско–правовой
сделки и проявляется в завладении денежными средствами либо правом
собственности на недвижимость потерпевших.
Способы сокрытия рассматриваемого преступления проявляются в
вуалировании противоправных действий посредством совершения ряда
последовательных гражданско–правовых сделок, осуществлении
соответствующего внешне законного документооборота, психологического и
физического воздействия на потерпевших и свидетелей
1
.
Основными показателями, характеризующими личность преступника,
совершающего мошенничества на вторичном рынке жилой недвижимости,
являются его социально–демографические, биологические и
психологические свойства. Для указанной категории преступников
характерен высокий процент рецидива, а также совершение противоправных
деяний в составе преступных групп. Пострадавшими от мошенничества на
вторичном рынке жилой недвижимости являются три категории граждан –
собственники, покупатели, арендаторы жилой недвижимости.
Противоправные действия могут совершаться как в отношении
«благополучных», так и «неблагополучных» слоев населения, зачастую
допускающих со своей стороны виктимное поведение. Знание особенностей
способа, личностей преступника и потерпевшего при совершении
мошенничества на вторичном рынке жилой недвижимости, как
теоретическая составляющая, имеет важное практическое значение для
осуществления эффективного противодействия рассматриваемому виду
преступлений.
Обладание данными знаниями позволит сотрудникам
правоохранительных органов организовывать и осуществлять мероприятия
по профилактике, предотвращению, пресечению мошеннических
1
Кирилловых А.А. Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого
строительства // Вестник арбитражной практики, 2020. – № 5(36). 12. – С.12.