73
Можно заключить, что уступка права требования в обязательстве из
предварительного договора принципиально возможна. При этом для
соответствующего заключения аналогия с нормой пункта 7 ст. 429.2 ГК РФ не
является насущно необходимой. Такого рода аналогия лишь подчеркивает
правильность данного вывода. Если допустима уступка права по опциону на
заключение договора, то a fortiori (тем более) не исключается уступка права на
заключение будущего договора из предварительного договора (что установлено
в отношении меньшего, должно тем более действовать в отношении большего).
Следует, однако, иметь в виду, что общий положительный ответ на
рассматриваемый вопрос не может быть сформулирован безоговорочно. Его
необходимо увязывать с универсальностью изменений, происходящих в
обязательстве. По смыслу пункта 1 ст. 429 ГК РФ основанное на
предварительном договоре право на заключение будущего договора
неразрывно связано с обязанностью носителя этого права заключить
соответствующий договор.
В этом отношении, обратившись к частному вопросу о допустимости
правопреемства на стороне застройщика в предварительном договоре на
строительство здания (сооружения), О.Г. Ершов верно отметил: если у сторон
возникает обязанность через некоторое время заключить основной договор
через совершение активных действий, то налицо признаки правоотношения, в
котором обе стороны по отношению друг к другу обладают одновременно
взаимными обязанностями заключить основной договор и взаимными правами
требования заключения основного договора.
При этом существующие права и обязанности охватываются
совершением одного действия контрагента и не могут быть разделены, что
фактически означает универсальное правопреемство, последствием которого
является возникновение обязанности и одновременно права требования у
нового застройщика заключения основного договора
51
.
51
Ершов О.Г. Предварительный договор в строительстве // Право и экономика. 2010. № 11.
С. 38 - 44.
74
К такому же выводу пришла Е.В. Васильева применительно к перемене
лиц в обязательстве из предварительного договора аренды
52
. Изложенное
означает, что в целом уступка права из предварительного договора всегда
сопряжена (неразрывно связана) с одновременной передачей обязанности
вступления в основное договорное правоотношение, что, в свою очередь,
требует получения согласия контрагента на перевод долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
Аналогичный подход к вопросу о перемене лиц в отношениях по
предоставлению опциона на заключение договора (подход, основанный на идее
о принципиальной допустимости уступки с согласия контрагента) привел бы к
неоправданному ограничению оборотоспособности прав по опциону. Поэтому,
думается, именно данное обстоятельство (а не предполагаемая слитность права
на реализацию опциона с его носителем) и побудило законодателя к
включению в текст статьи 429.2 ГК РФ особого указания на общую
возможность уступки прав по опциону (если иное не предусмотрено этим
соглашением или не вытекает из его существа).
52
Васильева Е.В. Предварительный договор аренды: особенности налогообложения у
будущих арендаторов и арендодателей // Бухучет в строительных организациях. 2011. № 8.
С. 9 - 20.
75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного исследования, определим ряд выводов:
1) Российское законодательство на сегодняшний день резко усилило
существующую конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы
его заключение являлось для стороны действительно обязывающим моментом,
а не действием, которое лишь возможно приведет к заключению основного
договора.
Данными нововведениями законодателя (а кроме того - практикой
судебных органов), безусловно, защищается сторона, заключающая
предварительный договор с единственной целью - заключить в будущем
основной договор. Отныне она действительно будет вправе рассчитывать на
такой исход, избегая негативного результата злоупотребления ее контрагента
правом.
Постоянный процесс развития гражданского законодательства в целом,
очевидно следует системе континентального права, которая в противовес
англосаксонской алеаторной системе права использует преддоговорную
ответственность.
Некоторые черты преддоговорной ответственности (только предлагаемой
к введению в российское право) прослеживаются и в нынешней конструкции
предварительного договора, и изменение норм закона об обязательном наличии
существенных условий, несомненно, расширяет полномочия сторон на
преддоговорной стадии, но вместе с тем сужает их свободу договора, запрещая
отказываться от заключения основного соглашения при наличии
согласованного ранее предварительного.
2) Предварительные договоры – это вполне устоявшаяся практика в
России и за рубежом. Они заключаются с целью юридически связать стороны
еще до подписания основного договора. Поэтому сторонам важно соблюдать
требования законодательства, чтобы правильно закрепить свои права и
обязанности и защитить права на будущее.
76
3) В ст. 429 ГК РФ введена еще одна новелла, которая во многом
обусловлена организационным характером данного договора и признанием
того факта, что данный договор представляет собой одну из форм ограничения
свободы договора путем принятия на себя добровольно взятых обязательств.
Именно эта добровольность и объясняет новое положение, которое
учитывает, что предварительный договор - это полноценный гражданско-
правовой договор, он не может связывать стороны навечно.
При этом, предварительный договор должен выполнить свою
организационную функцию.
4) Немаловажный вопрос - практика подмены договоров участия в
долевом строительстве другими видами договоров (предварительным
договором купли - продажи, например, или договором инвестирования) в целях
исключения риска наступления ответственности в виде неустойки за
несвоевременную передачу объекта участнику, начисляемую в соответствии со
ст. 6 Закона № 214-ФЗ.
Предопределено, все же ошибочно полагать, что, заключив тот же
предварительный договор купли-продажи, гражданин (по сути - участник
долевого строительства) уже ничего изменить не сможет и взыскать неустойку
по Закону № 214-ФЗ тоже. Интересной представляется судебная практика
последних лет в данной области. Так, инициативные граждане вполне успешно
признавали в судебном порядке применимыми к договору инвестирования или
предварительному договору купли-продажи положения Закона № 214-ФЗ по
тому основанию, что по своей сути указанные договоры являются договорами
участия в долевом строительстве.
Интересно обоснование судом своей позиции «за» применение к
вышеуказанным договорам инвестирования или предварительным договорам
купли-продажи недвижимости положений Закона № 214-ФЗ.
5) Специфика предварительного договора не предполагает включения
в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он
направлен. В ином случае создаются условия для его переквалификации в
77
основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, с учетом
того, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа
выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован, или иных
внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).
В 2011 году в судебной практике был сформирован подход
применительно к обороту строящихся объектов недвижимости.
Наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем
всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его
как основной договор. При этом указанный подход касается также случая,
когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный
платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору.
месте с тем покупатель может в любом случае настаивать на квалификации
сделки в качестве основного договора, если по ее условиям он внес какие-либо
денежные суммы в оплату исполнения, причитавшегося с продавца по
основному договору. Включение в сделку такого условия о расчетах не
позволяет в принципе ее рассматривать в качестве предварительного договора,
поскольку его предмет исчерпывается обязательством по заключению
основного договора (п. 13 ст. 429 ГК РФ).
Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору,
лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд
может занять и формальную позицию, посчитав, что разъяснения,
содержащиеся в Постановлении № 54, касаются только случая внесения всей
покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы
расширительно.
6) Развитие рыночных отношении вносит определенные коррективы в
традиционное понимание даже таки вовлекаемых в экономический оборот
личных нематериальных благ, как им или облик гражданина, его голос, а также
сведения частной жизни.
Думается, что выводу о возможности уступки основанного на
предварительном договоре права на заключение будущего договора на
78
препятствует неимущественная юридическая природа организационного
предварительного обязательства.
Отсутствие имущественного содержания соответствующего
правоотношения, его несводимость к обычному обязательству по смыслу
статьи 307 ГК РФ отнюдь не означают его личный характер. организационное
обязательство по поводу заключения будущего договора должно
принципиально квалифицироваться одновременно как неимущественное и
неличное, способное отделяться от носителя.
79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно – правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства
РФ. 2014. № 31. Ст.4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с
06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (Часть I). Ст. 4748.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.01.2016) // Собрание законодательства РФ. 2016. № 1. Ст.13.
4. Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении
изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» //
Российская газета. 2015. № 52. 13 марта.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (Часть I).
ст. 4767.
Специальная литература:
6. Анисимов А.П. Гражданское право. Практикум. Учебное пособие.
М.: Изд-во Юрайт. 2016. 230 с.
7. Анохин В.С. Проблемы и пути совершенствования арбитражного
процессуального законодательства // Арбитражная практика. 2006. № 7. С. 53.
80
8. Байбак В.В. Обязательственное требование как объект
гражданского оборота. М.: Статут, 2005. С. 150.
9. Белов В.А. Что изменилось в Гражданском кодексе? Практ.
пособие. М.: Юрайт, 2014.
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 5 кн. М.:
Статут, 2011. Кн. 1: Общие положения. С. 235.
11. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015.
№ 7. С. 13.
12. Васильева Е.В. Предварительный договор аренды: особенности
налогообложения у будущих арендаторов и арендодателей // Бухучет в
строительных организациях. 2011. № 8. С. 9 - 20.
13. Витрянский В.В. Специальные договорные конструкции в условиях
реформирования гражданского законодательства // Гражданское право и
современность: Сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского. М.:
Статут, 2013. С. 7.
14. Витрянский В.В. Вопрос-ответ // СПС «КонсультантПлюс». 2015.
15. Голованова О. Гражданское право в двух томах. Том 1. М.: Изд-во
Форум. 2016. 400 с.
16. Гонгало Б.М. Гражданское право: В 2 т.: Учебник» (том 1). М.: Изд-
во Статут. 2016.
17. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003. С.
348, 349.
18. Ершов О.Г. Предварительный договор в строительстве // Право и
экономика. 2010. № 11. С. 38 - 44.
19. Казинец С. Обзор наиболее важных изменений законодательства в
части недвижимости, строительства и земельных отношений за 2013-2014 гг. //
Российский юридический журнал, 2014, 3 1, с.16-18.
20. Клык Н.Л. Ценные бумаги как результат эволюции имущественных
прав: Монография // СПС «КонсультантПлюс». 2010.
21. Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права. Избранные
81
труды: В 2 т. М., 2005. Т. II. С. 143.
22. Меньшенин П.А. Понятие и предмет предварительного договора:
основные подходы теории и практики // Вестник ВАС РФ. 2011. № 1. С. 34.
23. Меньшенин П.А. Указ. соч. С. 35. По всей видимости, автор имеет в
виду прекращение соответствующих прав и обязанностей на основании статьи
418 ГК РФ.
24. Микрюков В.А. О недопустимости установления и прекращения
обременений гражданских прав по аналогии // Российская юстиция. 2014. № 3.
С. 69 - 71.
25. Мозолин В.П. Гражданское право. М.: Изд-во Проспект.2016. 816 с.
26. Морозов С.Ю. Организация и управление в гражданском праве //
Юридический мир. 2011. № 11. С. 38, 39.
27. Мохов А.А. Комментарий к Гражданскому процессуальному
кодексу Российской Федерации: Научно-практический комментарий
(постатейный). М.: КОНТРАКТ.
28. Подузова Е.Б. Организационные аспекты изменения договорных
обязательств // Актуальные проблемы российского права. 2015. № 7. С. 76 - 81.
29. Руденко Е.Ю. Правовая природа опционного договора // Власть
Закона. 2015. № 3. С. 90 - 96.
30. Сергеев А. П. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. М.: Изд-во
Проспект. 2016. 880 с.
31. Сергеев А.П. Гражданское право // М.: Изд – во Велби, 2013. 800 с.
32. Слипченко С.А. Некоторые вопросы теории и практики личных
неимущественных прав // Цивилист. 2011. № 2. С. 42 - 47.
33. Степанова С.А. Гражданское право. М.: Изд-во Проспект. 2015. Т.1.
34. Суханов Е.А. Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть.
Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные
неимущественные права: Учебник . М.: Статут, 2011. Т. 1.
35. Суханова Е.А. Гражданское право. М.: Изд-во Юрайт. 2015. 327 с.
36. Шуберт Т.Э. Влияние судебной практики на законотворческий