3
СОДЕРЖАНИЕ
стр.
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 4
Глава 1 Основы правового регулирования предварительного договора в
гражданском праве Российской Федерации ............................................................. 8
1.1 Понятие, признаки и сущность предварительного договора в российском
праве ............................................................................................................................. 8
1.2 Предварительные договоры: международная практика и российское
законодательство ....................................................................................................... 18
Глава 2 Анализ отдельных видов предварительных договоров в гражданском
праве ........................................................................................................................... 27
2.1 Предварительный договор купли – продажи жилых помещений .................. 27
2.2 Предварительные договоры в строительной деятельности ............................ 35
Глава 3 Правоприменительная практика по вопросам предварительных
договоров.................................................................................................................... 51
3.1 Порядок переквалификации предварительных договоров ............................. 51
3.2 Аналогия в механизме уступки права из предварительного договора.......... 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 79
4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. История института предварительного
договора насчитывает около двух тысяч лет.
Так, нормами римского права pactum de coтtraheтdo - предварительный
договор - был разработан до мелочей таким образом, что правовые нормы,
которые его регулировали впоследствии были практически полностью
заимствованы многими странами континентальной правовой системы.
Заимствование было не только основной идеи предварительного
договора, но и правила о его форме (puтctatio), содержании и последствиях его
нарушения.
К ХХ веку только страны романно - германской правовой семьи
сохранили приверженность принципам традиционного римского права в части
обоснования предварительных договоров.
Романская правовая семья существенно усовершенствовала древние
правовые нормы, что выразилось, например, в переходе от конструкции
двустороннего предварительного договора к односторонне-обязывающему.
Сегодня предварительный договор является универсальным правовым
институтом, который применяется в непосредственном взаимодействии с
разного рода договорными конструкциями, порождая большое количество
вопросов в теории и практике.
Вполне очевидно, что общественные отношения сторон основного
договора до момента его заключения не находят отражения в конкретно
разработанной теории обязательственных прав, являясь объектом исследований
порядка заключения договора. Помимо этого, появление на этапе заключения
основного договора дополнительного юридического факта, а именно -
предварительного договора, приводит к возникновению ряда правовых
коллизий и пробелов.
Например, так как предварительный договор обеспечивает появление в
будущем обязательственных правоотношений, возникает вопрос о применении
5
к отношениям, вытекающим из предварительного договора, общих положений
договорного права, а также принципов и норм, которые прямо или косвенно
касаются порождения лицом гражданских прав и обязанностей.
В целом, положения гражданского законодательства о предварительном
договоре весьма лаконичны, ввиду чего при их применении возникает большое
количество вопросов: о возможности сконструировать такой вид договора как
многосторонний, договора в пользу третьего лица, односторонне
обязывающего, о допустимости уступки прав на него и проч.
Объект исследования – круг общественных отношений, возникающий в
процессе реализации института предварительного договора в гражданском
праве.
Предмет исследования – нормы права, регулирующие институт
предварительного договора.
Цель исследования – определение понятия, сущности института
предварительного договора, а также его современное состояние и проблемы
реализации.
Исходя из данной цели, определим следующие задачи исследования:
- изучить понятие, признаки и сущность предварительного договора в
российском праве;
- рассмотреть предварительные договоры: международная практика и
российское законодательство;
- определить предварительный договор купли – продажи жилых
помещений;
- провести анализ предварительных договоров в строительной
деятельности;
- провести анализ порядка переквалификации предварительных
договоров;
- изучить аналогию в механизме уступки права из предварительного
договора.
6
Степень разработанности темы. Проблемами реализации института
предварительного договора в Российской Федерации ввиду актуальности
данного рода проблем занимались такие ученые как доктор юридических наук
Н.А. Баринов, практикующий юрист гражданско-правовой специализации,
автор статей и комментариев к федеральным законам Ю.Н. Вахрушева,
кандидат юридических наук Р.Ю. Закиров, доктор юридических наук О.А.
Кожевников и другие.
Научная новизна исследования определяется комплексным
исследованием понятия, основных признаков и сущности предварительного
договора, анализом его отдельных видов в различных отраслях жизни
общества, а также проблем его правоприменения.
Методологическая база исследования. Решение поставленных задач
осуществлялось с помощью диалектического метода и основанных на нем
современных общенаучных и частнонаучных методов и методик познания. При
этом использовались не только частно–научные, но и общенаучные методы,
такие как анализ, синтез, индукция, дедукция.
Теоретическая основа исследования. При написании магистерской
диссертации были использованы материалы научных учебных пособий и
периодических изданий таких авторов как А.Ю. Буркова, Г.Э. Маилян, В.А.
Микрюков, Л.В. Санникова, В.В. Семенихин, и других.
Нормативная основа исследования. При написании магистерской
диссертации были использованы нормы Конституции РФ
1
, Гражданского
кодекса РФ
2
(далее ГК РФ), а также нормы иных законодательных актов.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной
практики.
1
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с
учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-
ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание
законодательства РФ. 2014. № 31. Ст.4398.
2
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ.
2017. № 31 (Часть I). Ст. 4748.
7
Практическая значимость работы обусловлена тем, что в процессе
исследования не просто выявляются проблемы реализации института
предварительного договора, но и обосновываются конкретные предложения по
внесению изменений в законодательство, которые, возможно, могут быть
использованы законодателем в своей деятельности.
Структура и объем. Структура работы соответствует цели и задачам
работы и состоит из введения, 3 глав, 6 параграфов, заключения и списка
использованной литературы.
8
Глава 1 Основы правового регулирования предварительного договора в
гражданском праве Российской Федерации
1.1 Понятие, признаки и сущность предварительного договора в российском
праве
В условиях современной рыночной экономики субъекты права
вынуждены мобильно реагировать на постоянно меняющиеся спрос и
предложение современного общества, однако зачастую на практике заключение
необходимого сторонам договора - процесс, требующий серьезных временных
затрат, длительного согласования его условий различными подразделениями
контрагентов и в конце концов фактического подписания, что в случае
значительной удаленности субъектов друг от друга замедляет и без того
сложную процедуру. На помощь участникам правоотношений в этом случае
может прийти предварительный договор.
По своей природе и цели предварительный договор представляет собой
организационный договор. В системе организационных договоров также
имеется своя иерархия, которая может быть построена по способу достижения
их основной организационной цели. Соответственно, могут быть выделены
договоры, исполняемые в следующих формах: создание новых
организационных структур, осуществление совместной деятельности
участниками такого договора, заключение соответствующих исполнительских
сделок.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Ранее по
общему правилу признавалось, что предварительный договор не влечет иных
прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать
заключения основного договора от контрагента и соответствующей
обязанности контрагента. Теперь ситуация изменилась.
9
Предварительный договор является гражданско-правовым договором. По
этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров. Статья 429 ГК
РФ усматривает смысл предварительного договора в принятии обязанности
заключить в будущем договор (по терминологии ГК - основной договор).
Содержащееся в ГК РФ указание на то, что речь идет о заключении договора о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, без каких-либо
оговорок подтверждает общий вывод о том, что предварительный договор
может предшествовать заключению основного договора любого типа и вида.
Точно так же и заключение указанного договора должно подчиняться
общему для договоров порядку, включая требование о том, что в силу ст. 432
ГК РФ договор признается заключенным лишь с момента, когда стороны
достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем
существенным его условиям, что и было ранее закреплено в прежней редакции
ст. 429 ГК РФ. Для договоров купли-продажи жилых помещений
существенными признаются три условия: предмет (ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555
ГК РФ) и перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым
жилым помещением, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем
(ст. 558 ГК РФ). Таким образом, ранее в предварительном договоре в
обязательном порядке должны были быть согласованы эти три существенных
условия.
В силу действующей редакции ст. 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) стороны гражданских правоотношений вправе
заключить соглашение (предварительный договор), в котором обяжутся в
будущем подписать договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг на условиях, предусмотренных таким соглашением
(предварительным договором).
3
Подписывая такой договор, хозяйствующий субъект тем самым
3
Пункт 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября
1994 г. № 51-ФЗ (далее - ГК РФ) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
10
ограничивает свою свободу договора (право как заключать, так и не заключать
гражданско-правовые договоры ограничивается обязанностью заключить в
будущем договор с определенным субъектом на заранее установленных
условиях), однако взамен получает определенную гарантию того, что
интересующий его договор будет заключен на тех условиях, которые
согласовывались и подписание которого имеет важное значение для
деятельности такого субъекта. Вместе с тем необходимо отдельно отметить,
что, заключив предварительный договор, стороны возлагают на себя не
основные обязанности (например, по передаче товаров), т.е. те, которые в итоге
они хотят породить, а лишь обязанность заключить друг с другом договор на
определенных условиях. Сам по себе предварительный договор не является
договором о передаче имущества либо прав на имущество
4
.
Такое толкование положений закона судебными инстанциями порождает
ряд последствий, к примеру, если стороны заключают предварительный
договор, в соответствии с которым обязуются в будущем заключить основной
договор, требующий в соответствии с законодательством государственной
регистрации, то государственная регистрация предварительного договора не
требуется. Хотя ГК РФ и устанавливает правило, что предварительный договор
заключается в той же форме, что и основной договор, однако требование
законодательства об обязательной государственной регистрации договора «не
является элементом формы этого договора»
5
.
Такая позиция судебных органов представляется следующей самой идее
предварительного договора и позволяет сторонам заключить его, не обременяя
себя процедурой государственной регистрации, с которой им придется
столкнуться на стадии заключения основного договора. Кроме того, указанное
толкование позволяет избежать недобросовестного поведения контрагента (а
именно - злоупотребления правом) в части оспаривания наличия обязанности
4
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 9-КГ14-8 // СПС
«КонсультантПлюс».
5
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник ВАС
РФ. 2001. № 4.
11
заключить основной договор ввиду отсутствия государственной регистрации
предварительного договора и, как следствие, его ничтожности по правилам п. 2
ст. 429 ГК РФ.
В целом, правовая конструкция предварительного договора заключается в
следующем:
1) по предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем основной договор (о передаче имущества, выполнении работ,
оказании услуг и т.п.);
2) предварительный договор призван определить порядок заключения
основного договора, а также условия, которые должны быть реализованы
сторонами для его заключения;
3) в предварительный договор включаются положения, благодаря
которым возможно установить предмет и условия основного договора, срок, в
который стороны обязуются заключить основной договор;
4) форма предварительного договора тождественна форме основного.
2. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от
заключения основного договора, то применяются положения, предусмотренные
п. 4 ст. 445 ГК РФ. То есть сторона, которая намеревается заключить договор,
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении стороны, которая
уклоняется от его заключения, заключить договор.
Так, при рассмотрении дела о взыскании неустойки в виде штрафа,
установив факт несоблюдения ответчиком условий предварительного договора
и учитывая отказ арендатора от подписания договоров аренды на
согласованных в предварительном договоре условиях, суд обосновано пришел
к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в виде штрафа в
размере 300000 руб. (положения п. 5.2 предварительного договора
предусматривалось, что в случае отказа арендодателя заключить основной
договор на условиях, установленных настоящим предварительным договором,
арендодатель обязуется осуществить возврат арендатору денежных средств и
12
выплатить арендатору штраф в размере 10 (десяти) % от суммы, указанной в п.
3.1 настоящего договора).
Суд кассационной инстанции согласился с выводом о том, что доводы
ответчика о его желании заключить основной договор на иных условиях,
отличных от условий, предусмотренных предварительным договором, с учетом
отсутствия согласия арендатора на изменение условий арендных отношений не
могут являться основанием для освобождения арендодателя от
ответственности, предусмотренной п. 5.2 предварительного договора.
Кроме того, действия ответчика, связанные с направлением истцу
подписанных проектов договора аренды совершены ответчиком за пределами
срока действия предварительного договора и после полученного истцом отказа
от заключения договора аренды от 30.07.2015, в связи с чем, также не могут
являться такими основаниями (например, Постановление Арбитражного суда
Центрального округа от 27.07.2016 № Ф10-2359/2016 по делу № А35-
7858/2015).
3. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор:
а) основной договор не будет заключен;
б) либо одна из сторон не направит другой стороне предложение
заключить этот договор.
С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса,
которая внесла ряд изменений в том числе и в правовые нормы, касающиеся
предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено
изменение: «Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора» (курсивом -