53
Понятие существенной части покупной цены является оценочным, и в
каждом конкретном случае это определяет суд. Вместе с тем покупатель может
в любом случае настаивать на квалификации сделки в качестве основного
договора, если по ее условиям он внес какие-либо денежные суммы в оплату
исполнения, причитавшегося с продавца по основному договору. Включение в
сделку такого условия о расчетах не позволяет в принципе ее рассматривать в
качестве предварительного договора, поскольку его предмет исчерпывается
обязательством по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору,
лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд
может занять и формальную позицию, посчитав, что разъяснения,
содержащиеся в Постановлении № 54, касаются только случая внесения всей
покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы
расширительно. Приведенная правовая позиция не будет применяться судом,
когда речь идет не о будущей, а уже существующей вещи (Апелляционное
определение Ростовского облсуда от 26.08.2014 по делу № 33-11390/2014).
Зато если в предварительном договоре имеется не просто условие о
передаче квартиры в будущем, а прямое указание на то, что покупатель после
осуществления оплаты и заключения основного договора сможет получить в
собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме, то такое
соглашение может быть переквалифицировано в договор долевого участия в
строительстве.
По смыслу ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»
25
данный нормативный правовой акт РФ регулирует
отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого
25
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание
законодательства РФ. 2017. № 31 (Часть I). ст. 4767.
54
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу,
начиная с 01.04.2005.
Действие данного Закона распространяется также на отношения,
возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по
привлечению денежных средств граждан иными способами. В частности, сюда
относятся предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в
объекте строительства, инвестиционные договоры, договоры займа,
обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей
жилого помещения после завершения строительства в собственность, договоры
о совместной деятельности в целях осуществления строительства и т.д.
Обязательным условием для такой квалификации является установление судом
с учетом существа фактически сложившихся отношений того, что сторонами
действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве
(Определение ВС РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13).
Данная договорная модель предоставляет инвестору существенно больше
гарантий с учетом его статуса потребителя, а вот на такие инструменты, как
средства компенсационного фонда, страхование и другие способы обеспечения
финансовой устойчивости застройщика, он может не рассчитывать. Это
вызвано тем, что тот изначально нарушил его права, попытавшись предложить
к использованию упрощенный вариант оформления отношений в целях
минимизации объема своей ответственности перед инвестором.
В нашей практике был достаточно интересный случай, когда стороны
заключили соглашение, поименованное предварительным договором, по
условиям которого стороны должны были до 31.03.2014 заключить основной
договор купли-продажи вещи.
Продавец должен был передать в рамках основного договора квартиру в
законченном строительством многоквартирном доме после его ввода в
эксплуатацию и оформления права собственности продавца на него. Основной
договор между сторонами в итоге так и не был заключен. С предложением его
55
заключить, а также с иском о понуждении в суд ни одна из сторон не
обращалась. Прошло более трех лет, что поставило вопрос о пропуске срока
исковой давности по возможным требованиям покупателя.
При этом покупатель фактически вселился в квартиру и проживал в ней
так же, как и другие его соседи, оплачивал коммунальные и иные платежи,
составляющие бремя содержания имущества. Никаких возражений по этому
поводу у продавца не было, требований о выселении покупателя или иных
жильцов из достроенного, но не сданного в эксплуатацию дома он не заявлял. В
такой подвешенной ситуации совершенно не ясно было, как покупатель мог
защитить свои интересы, с учетом того, что в течение длительного времени он
вообще ничего не предпринимал.
26
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном
договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года
с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В
рассматриваемой ситуации основной договор в установленный срок стороны не
заключили, что по общему правилу влечет прекращение предварительного
договора.
Однако закон не исключает возможности продления срока на заключение
основного договора, в том числе путем совершения сторонами конклюдентных
действий при условии, если из них явно усматривается действительная воля
сторон на сохранение отношений (п. 3 ст. 438 ГК РФ), что допускается в
судебной практике.
Так, в одном деле арендатор по истечении срока, установленного для
заключения основного договора, продолжал осуществление подготовительных
работ к открытию торгового павильона при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, что суд посчитал достаточным для вывода о продлении срока
действия предварительного договора.
26
Яковлев В.Ф. Гражданское право: Учебник / Под ред.. М.: Изд-во РАГС, 2015. С. 406.
56
Арендатор в дальнейшем заключил с арендодателем основной договор
аренды, а в период действия предварительного договора он произвел в
арендуемом помещении отделочные работы, которые привели к его
качественному улучшению.
Поскольку срок действия предварительного договора к этому моменту
истек, арендатор пытался взыскать с арендодателя неосновательное обогащение
в размере произведенных затрат, ссылаясь на отсутствие действующего
договора. Однако суд с такой позицией не согласился, отметив, что фактически
стороны, продолжая исполнять предварительный договор, продлили своими
действиями срок его действия (Постановление АС УО от 03.06.2016 № Ф09-
6000/16).
В приведенном нами примере по истечении срока на заключение
основного договора покупатель, фактически оплативший полную стоимость
квартиры, в нее вселился, проживал вместе с членами своей семьи и нес бремя
ее содержания при отсутствии каких-либо возражений со стороны продавца.
Такие действия можно было бы расценивать как направленные на фактическое
продление срока действия предварительного договора, так как их поведение не
было типичным для прекращения обязательств по предварительному договору.
Поскольку в таком случае срок для заключения основного договора сторонами
не был определен, его можно было считать равным году в соответствии с п. 4
ст. 429 ГК РФ с момента окончания прежнего срока, установленного в
предварительном договоре.
27
Однако эта позиция была невыгодна покупателю по следующим
соображениям. Квалификация отношений сторон как вытекающих из
предварительного договора давала ему право требовать заключения основного
договора и только после этого передачи вещи.
С учетом отсутствия в судебной практике такого подхода покупатель,
скорее всего, столкнулся бы с дополнительными трудностями, притом что
27
Сергеев А. П. Гражданское право. Учебник. В 3 томах. М.: Изд-во Проспект. 2016. 880 с.
57
возможный отказ в удовлетворении его требований закрыл бы ему свободу для
маневра.
Гораздо проще и удобней покупателю было воспользоваться
приведенным подходом о переквалификации предварительного договора в
основную сделку с заявлением ряда требований, позволяющих ему добиться
правовой определенности в отношении спорной недвижимости. Покупателю
следовало предъявить иск, в котором соединить следующие требования: о
признании предварительного договора основным, о передаче вещи и о
понуждении продавца к совершению действий, направленных на ввод
построенного здания в эксплуатацию с оформлением своего права
собственности на него. В рамках подготовки дела покупателю следовало
заявить ходатайство о запрете продавцу осуществлять любые сделки со
спорной квартирой.
Покупатель не вправе был заявлять требование о введении
многоквартирного дома в эксплуатацию или о признании данного факта
состоявшимся, поскольку возведение объектов капитального строительства, их
реконструкция и сдача в эксплуатацию предполагают необходимость наличия и
соблюдения в полном объеме установленных градостроительным
законодательством РФ требований и норм. Гражданско-правовые средства
защиты при этом не могут быть использованы в целях обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей
(Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от
18.11.2014 № 3317912/2014).
Для исключения конкуренции исков на случай недобросовестного
поведения продавца, который мог бы продать квартиру одновременно
нескольким покупателям (ст. 398 ГК РФ), покупатель факт своего владения
объектом мог подтвердить, помимо платежных документов и свидетельских
показаний, также заявлением в полицию с указанием данного обстоятельства, а
также результатами проверки. Отсутствие в договоре срока передачи квартиры
58
с учетом существа обязательства (передача в будущем квартиры в завершенном
строительством многоквартирном доме) восполнялось общими правилами
выполнения работ такого рода на основании применимых стандартов в
строительстве, сложившейся в данном регионе практики.
В приведенном деле покупатель мог добиваться переквалификации
предварительного договора в основную сделку, но не в договор долевого
участия в строительстве в связи с тем, что продавец был обычным
гражданином, однако принципиального значения это не имело.
3.2 Аналогия в механизме уступки права из предварительного договора
Отечественные суды при установлении обстоятельств дела, принятии и
аргументации решений, касающихся отношений, не урегулированных правом
вообще или в должной мере, но входящих в сферу необходимого правового
воздействия, достаточно часто используют прием аналогии.
Произошло серьезное количественное накопление и качественное
осмысление опыта реального применения аналогии закона и аналогии права.
Важно, что если ранее суды при разрешении дела со ссылкой на правила,
предназначенные для регулирования не собственно спорных, а схожих с ними
отношений, предпочитали умалчивать об аналогии, то ныне правоприменители
не избегают прямых ссылок на аналогию и (или) на нормы, прямо ее
допускающие (ст. 6 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ, ст. 5 СК РФ, п. 3 ст. 11 ГПКРФ, п. 6
ст. 13 АПК РФ, ст. 15 КАС РФ), как при разрешении конкретных дел, так и при
формулировании высшими судебными инстанциями правовых позиций,
включаемых в обобщения, обзоры и руководящие разъяснения по отдельным
проблемам правоприменения.
Можно согласиться с тем, что наработанные и формализованные
судебные правоположения, конкретизирующие правовые нормы на основе
59
умозаключений по аналогии, богаче по содержанию конкретизируемых норм
28
.
Уже в силу этого каждая из них, взятая в отдельности, представляет
значительный научный интерес применительно к конкретному участку
предмета правового регулирования. Однако изначально наиболее актуальным
видится обобщенный анализ основных правовых позиций высших судов
Российской Федерации по вопросам использования аналогии закона и аналогии
права, который позволяет сделать ряд выводов, в целом характеризующих
действительное отношение судейского сообщества к институту аналогии и
демонстрирующих реальную роль решений по аналогии в правоприменении.
Во-первых, вопреки представленной в доктрине идее о нежелательности
аналогии как запасного и худшего регулятора
29
, суды отстаивают свое право на
применение аналогии и твердо считают аналогию законным и социально-
позитивным юридическим средством.
В свою очередь, Конституционный Суд РФ в Определениях от 15.11.2007
№ 815-О-О, от 20.11.2014 № 2718-О сформулировал и подтвердил позицию,
согласно которой аналогия сама по себе не может рассматриваться как
нарушающая конституционные права, так как она направлена на исключение
пробелов в правовом регулировании и в конечном итоге на осуществление
надлежащего правосудия и защиту интересов участников соответствующих
правоотношений. При этом важно приведенное в Определении КС РФ от
16.03.2006 № 76-О особое пояснение, которое состоит в том, что закрепление
права суда на применение аналогии вытекает из принципа самостоятельности
судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий
суда, необходимых для осуществления правосудия, поскольку невозможность
применения норм права по аналогии при наличии неурегулированных
отношений привела бы к невозможности защиты прав граждан и, как
следствие, к ограничению их конституционных прав.
28
Петровский Н.А. Аналогия и правоположения в методологии правоприменения //
Актуальные проблемы российского права. 2009. № 3. С. 18.
29
Сергеева А.П. Гражданское право. М.: Изд-в Юрайт. 2011.
60
Во-вторых, в ряде ситуаций высшие суды специально ориентируют
нижестоящие инстанции на необходимость применения тех или иных норм по
аналогии, что позволяет в таких случаях с опорой на ст. 46 Конституции РФ
говорить не столько о праве, сколько об обязанности суда использовать
механизм аналогии при отсутствии нормы, специально предназначенной для
урегулирования спорного правоотношения (по крайней мере, если на
применении конкретной нормы по аналогии настаивает участник спорного
правоотношения, установлены все необходимые для такого применения
положительные условия и не обнаружены препятствия). В качестве примера
подобной судебной позиции можно привести положение подп. «г» п. 31
Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по
делам о наследовании», согласно которому нетрудоспособные иждивенцы
наследодателя из числа лиц, указанных в п. 2 ст. 1142 ГК РФ, наследующих по
праву представления, которые не призываются к наследованию в составе
соответствующей очереди (внуки наследодателя и их потомки при жизни своих
родителей - наследников по закону первой очереди), наследуют на основании п.
1 ст. 6 и п. 1 ст. 1148 ГК РФ, т.е. независимо от совместного проживания с
наследодателем.
В-третьих, суды осмысленно практикуют не только единичные аналогии,
предполагающие распространение регулятивного воздействия отдельных норм
на аномальные общественные отношения (как, например, согласно п. 13
Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О
некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суды
через п. 1 ст. 6 ГК РФ применяют правило абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ при
рассмотрении споров о правах на движимое имущество, в силу чего право
собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя
возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением
предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе
истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя), но и
61
прибегают к «оптовой аналогии», представляющей применение к спорным
отношениям не отдельной нормы из законодательного режима, определяющего
схожие отношения, а всего такого режима. В качестве примера последней,
которую, по существу, можно назвать «аналогией правового режима», следует
рассматривать позицию Пленума ВС РФ, представленную в п. 21
Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации»: если некоммерческая организация согласно уставу и не в
противоречии с целями, ради которых она создана, осуществляет приносящую
доход деятельность, на организацию в целом в соответствующей части по
аналогии распространяются положения законодательства, применимые к
лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность. Схожим образом
суды указали на то, что при решении вопросов, связанных с назначением
ликвидатора и определением порядка ликвидации, суд применяет по аналогии
группу соответствующих положений законодательства о банкротстве (п. 24
Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О
некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации»).
В-четвертых, несмотря на предостережения классиков отечественной
цивилистики, не находивших для аналогии места за пределами сферы
обязательственного права
30
, и возражения современных авторов, отстаивающих
недопустимость формирования в результате реализации механизма аналогии
прямо не поименованных в законе вещных обременений
31
, суды допускают
конструирование ограниченных вещных прав (обременений права
собственности) по аналогии. Так, в силу п. 7 Постановления № 64 по
соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в
здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
30
Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб., 2004. Т. II: Советское гражданское право. С. 88.
31
Микрюков В.А. О недопустимости установления и прекращения обременений
гражданских прав по аналогии // Российская юстиция. 2014. № 3. С. 69 - 71.
62
Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или
крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора,
предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники
общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в
соответствии с действующим законодательством. Как указал суд, к подобным
договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре
аренды, и они, в частности, подлежат государственной регистрации
применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ, при этом обременение устанавливается на
все здание в целом. Это означает, что Пленум ВАС РФ фактически
(посредством аналогии) наделил право лица, использующего часть здания,
вещно-правовым признаком следования за вещью (согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ
переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора аренды).
Совсем не удивительно, что при таком подходе высших судов обнаруживаются
попытки применения нижестоящими судами по аналогии режима вещных
обременений к сугубо обязательственным правоотношениям.
В-пятых, принимая во внимание весьма прочную общетеоретическую
позицию о невозможности применения по аналогии исключительных норм,
устанавливающих изъятия из общих правил
32
, имея в виду считающееся в науке
общеизвестным правило о недопустимости применения по аналогии норм,
устанавливающих неблагоприятные для субъектов права последствия их
действий (бездействия), суды приходят к соответствующим выводам и
отвергают доводы о распространении по аналогии норм о преимущественных
правах. Так, Президиум ВАС РФ не поддержал требование о применении для
разрешения спора, касающегося отчуждения акций закрытого акционерного
общества по договору мены, по аналогии закона нормы п. 5 ст. 250 ГК РФ,
согласно которому правила этой статьи о преимущественном праве покупки
доли в праве общей собственности применяются также при отчуждении доли
32
Васьковский Е.В. Цивилистическая методология. Одесса, 1901. Ч. 1: Учение о толковании
и применении гражданских законов. С. 274.