13
внесенные изменения)
6
.
Ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость
наличия условий, позволяющих установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК
РФ убирает необходимость предусматривать существенные условия договоров
в предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных
условий из обязательных атрибутов предварительного договора?
Как указывалось в монографии «Договорное право. Общие положения»
М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «если уже на стадии оформления
предварительного договора стороны в состоянии согласовать все существенные
условия основного договора, то что им мешает заключить сразу и
непосредственно указанный основной договор, не отягощая свои отношения
предварительными договоренностями? При этих условиях роль
предварительного договора, по существу, сводится к появлению
дополнительной стадии в заключении договора».
То есть на практике стороны, заключая предварительный договор, либо
вообще не в состоянии определить существенные условия будущего основного
договора, либо могут определить их ошибочно, руководствуясь
предположениями. Кроме того, вносимое изменение обусловлено обширными
материалами судебной практики, касающейся споров относительно
согласованности всех существенных условий договора.
К примеру, суды разрешали большое количество споров, связанных с
заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи квартир.
В одном из таких судебных разбирательств рассматривался предварительный
договор, по условиям которого в предварительном договоре объектом
недвижимости, подлежащим продаже, является квартира общей площадью 56,8
кв. м. Однако из выписки из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним следует, что общая площадь квартиры
6
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. № 52. 13 марта.
14
составляет 57,8 кв. м, в связи с чем судом апелляционной инстанции был
сделан вывод о незаключенности предварительного договора по причине
отсутствия согласия сторон по всем существенным условиям договора купли-
продажи недвижимости
7
.
Такая позиция апелляционного суда представляется препятствующей
развитию договорных отношений между субъектами гражданских
правоотношений. Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя
норму, требующую согласования существенных условий основного договора в
предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать
заключения основного договора. С формальной точки зрения такое применение
законодательства является единственно верным, но вот служит ли это развитию
гражданских правоотношений? Стороны, действуя добросовестно, заключают
предварительный договор, касающийся последующей купли-продажи объекта
недвижимости.
Исходя из текста договора, воля сторон была направлена на куплю-
продажу определенной квартиры (указывается адрес и этаж, расположение
квартиры на схеме строящегося дома), однако установить заранее точную
площадь объекта недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае
купли-продажи квартиры в доме, который фактически еще не построен).
Таким образом, исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК
РФ, у лица в теории было право подписать предварительный договор на
заключение в будущем договора купли-продажи такого объекта недвижимости,
однако фактически подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине
несогласованности существенных условий.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается
заключение предварительного договора о заключении договора поставки
7
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 9-КГ14-8 // СПС
«КонсультантПлюс».
15
товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой
редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости
согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка?
Исходя из буквального толкования нормы закона - несомненно, сможет, с
точки зрения принципа свободы договора - тем более, однако упростит ли такая
формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот? Представляется,
что она позволит недобросовестным лицам злоупотреблять своими правами - к
примеру, заявлять о своем желании согласовать такие условия договора,
которые стороны предусмотреть в предварительном договоре не в состоянии - в
целях признания его впоследствии незаключенным.
В частности, это может использоваться в ситуации, когда одна из сторон
предварительного договора фактически не в состоянии заключить такой
договор с другим субъектом и при этом нуждается в таком договоре - здесь, к
примеру, могут фигурировать физические лица-потребители, заключающие
предварительные договоры купли-продажи автомобиля.
Таким образом, подобное изменение законодательства может привнести в
гражданские правоотношения как положительные, так и негативные моменты,
породит дополнительные споры о существе вводимой нормы, разрешать
которые предстоит судам.
Однако уже сейчас представляется, что критериями, на которые следует
опираться контрагентам при заключении предварительных договоров в части
согласования определенных условий основного договора, будут являться
разумность и добросовестность - к примеру, согласовать дополнительно к
предмету основного договора еще и его существенные условия (при наличии
возможности такого согласования), но не более того.
То есть сделать согласование существенных условий правом, а не
обязанностью сторон, причем правом ограниченным - нельзя требовать
согласования условий (пусть даже существенных для основного договора), если
их невозможно установить на дату заключения предварительного договора.
Еще одним важным моментом при заключении предварительного
16
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного
8
.
По данному условию также возникали спорные ситуации, которые
приходилось разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны
согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи квартиры
подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной регистрации
права собственности на недвижимое имущество. Такое условие суд не счел
условием о сроке заключения основного договора, поскольку по смыслу ст. 190
ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно
должно наступить, т.е. по независящим от воли и действий сторон.
В данном же случае событие, с которым стороны связали течение срока,
не отвечает критерию неизбежности, в связи с чем срок считается не
согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор подлежал
заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Возможным вариантом ухода от такой ситуации является указание в тексте
договора, что основной договор подлежит заключению после наступления
определенного события, но не позднее определенного срока.
Такой способ установления определенного срока, отвечающего
требованиям ст. 429 ГК РФ, предложил А. Бычков
9
. Интересным моментом,
касающимся срока на заключение основного договора, является отсутствие
верхнего порога его длительности, т.е. закон не ограничивает стороны указать в
предварительном договоре на обязанность заключить основной спустя, к
примеру, 20 лет с даты подписания предварительного.
Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является
установление срока для понуждения к заключению основного договора - шесть
месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению
договора.
8
Пункт 4 ст. 429 ГК РФ.
9
> Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7. С. 13.
17
При возникновении разногласий между сторонами предварителньного
договора по поводу условий основного договора такие условия определяются в
соответствии с решением суда.
В данном случае основной договор будет считаться заключенным с
момента вступления в законную силу решения суда или с момента, который
указан в решении суда
10
.
Этим нововведением законодатель вводит специальный срок исковой
давности для понуждения заключить основной договор на условиях
предварительного: вместо трех лет - шесть месяцев. Кроме того, у суда
появляется возможность разрешать споры относительно условий основного
договора, что фактически направлено на поддержание гражданского оборота.
Ведь если ранее стороны, не найдя согласия относительно условий основного
договора, могли в итоге не заключить договор вовсе, то теперь сторона,
особенно заинтересованная в договорных отношениях, может обратиться в суд
с требованием понудить другую сторону заключить договор на условиях,
определенных судом.
Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что законодатель усилил
конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его заключение
являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а не действием,
которое лишь возможно приведет к заключению основного договора. Этими
нововведениями законодателя (а кроме того - практикой судебных органов),
несомненно, защищается сторона, заключающая предварительный договор с
единственной целью - заключить в будущем основной договор. Отныне она
действительно будет вправе рассчитывать на такой исход, избегая негативного
результата злоупотребления ее контрагента правом.
Развитие российского законодательства в целом, выражающееся, в
частности, в изменениях, очевидно, следует системе континентального права,
которая в противовес англосаксонской алеаторной системе права использует
10
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации».
18
преддоговорную ответственность.
Некие черты преддоговорной ответственности (только предлагаемой к
введению в российское право
11
) прослеживаются и в нынешней конструкции
предварительного договора, и изменение норм закона об обязательном наличии
существенных условий, несомненно, расширяет полномочия сторон на
преддоговорной стадии, но вместе с тем сужает их свободу договора, запрещая
отказываться от заключения основного соглашения при наличии
согласованного ранее предварительного.
1.2 Предварительные договоры: международная практика и российское
законодательство
Стороны закрепляют договоренности между собой в подписываемых
соглашениях и контрактах. Однако не всегда стороны могут финализировать
между собой контракт или договор сразу же.
Например, потому что:
- необходимо получить финансирование предварительно до заключения
договора;
- или необходимо провести определенные исследования;
- или необходимо оформить предварительные согласия.
В таких случаях, чтобы все-таки как-то зафиксировать уже достигнутые
договоренности и упростить дальнейшие переговоры, особенно в сложных
сделках, часто можно видеть, что стороны подписывают предварительные
договоры.
Предварительные договоры достаточно часто используются в
международной практике.
Например, контрагенты подписывают:
11
Пункт 225 проекта ГК РФ, подробнее см.: проект Федерального закона № 47538-6 «О
внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса
Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) (ст. 434.1) // СПС «КонсультантПлюс».
19
- только основные условия будущего договора;
- письма о намерениях или
- оформляют уже достигнутые договоренности в письменном виде, а в тех
пунктах договора, которые еще подлежат согласованию, указывается, что
стороны достигнут дополнительного согласия по соответствующим
положениям.
Такие договоры помогают понять промежуточные договоренности
сторон, однако в любом случае заключение предварительного договора не
является обязательным в коммерческой практике.
Фраза «как будет оговорено в отдельном договоре между сторонами» в
предварительном договоре может означать, что:
- по соответствующим пунктам не возникают права и обязанности
сторон;
- или договор нельзя считать заключенным;
- или иногда суд считает, что положения о выполнении предварительных
условий являются обязательными для сторон, так как сам договор вступил в
силу.
Однако в каждом случае суд решает самостоятельно, являются ли те или
иные условия предварительного договора действительными или нет.
В разных юрисдикциях подход судов к трактованию предварительных
договоров различается.
В американском деле Siga Tech№ologies v. PharmAthe№e, I№c.,
рассматриваемом в штате Делавэр, стороны начали переговоры о
лицензионном соглашении. Во время предварительных переговоров одна из
сторон предложила, чтобы компании слились. Стороны заключили соглашение,
что если слияние не произойдет, то они, добросовестно действуя, заключат
лицензионное соглашение.
Вторая сторона получила финансирование от третьего лица и решила не
осуществлять слияние. Тогда первая сторона направила второй стороне проект
лицензионного соглашения, который согласовывался с предварительным
20
соглашением между сторонами.
Вторая сторона отказалась подписывать лицензионное соглашение в
таком виде и предложила для себя более благоприятные условия, чем было
установлено в предварительном соглашении.
Стороны не смогли прийти к единой позиции, и первая сторона подала в
суд, основываясь на предварительном договоре.
Суд штата Делавэр принял решение, что обязательство заключить
лицензионный договор на первоначально установленных условиях является
юридически обязательным.
Так, в штате Нью-Йорк в деле EQT I№frastructure Ltd. v. Smith стороны
заключили предварительный договор о продаже части бизнеса истцу. С самого
начала стороны знали, что продажа части бизнеса, которая относится к
морским услугам, невозможна, так как истец был иностранной компанией.
Вместе с тем после нескольких месяцев переговоров, когда стороны уже
были близки к согласованию продажной цены, ответчики известили истца, что
они не смогли найти покупателя на часть бизнеса, относящегося к морским
услугам, и поэтому они увеличили продажную цену другой части бизнеса,
которую как раз хотел приобрести истец.
Суд признал, что выдвижение нового условия даже в рамках того, что
был подписан необязательный предварительный договор, является нарушением
добросовестности сторон при осуществлении переговоров.
В Великобритании фразы в договоре, что соглашение будет заключено в
будущем, чаще всего расцениваются как сами по себе необязательные
юридические обязательства, так как отсутствует юридическая определенность
того, о чем договорятся стороны в будущем.
Как было отмечено в деле Court№ey & Fairbair№ Ltd v. Tolai№i Bros
(Hotels) Ltd, «никто не знает, как закончатся переговоры: успешно или нет, и
если успешно, каков будет результат».
В Австралии суды по-разному трактуют соответствующие положения.
Например, в деле Coal Cliff Collieries Pty Ltd v. Sijehama Pty Ltd суд признал,
21
что стороны не достигли юридической договоренности, так как переговоры
могут быть не начаты и компромиссы не достигнуты.
В других делах, например U№ited Group Rail Services Limited v. Rail
Corporatio№s №ew South Wales, суд признал, что обязательство провести
переговоры и заключить соглашение в будущем может быть действительным, в
особенности, когда назначается какое-то третье лицо, которое получает
полномочия разрешать неясности или споры, возникающие во время
переговоров.
В деле U№ited Group Rail Services Limited v. Rail Corporatio№s №ew South
Wales суд отметил следующие подходы:
- сторона не может угрожать нарушением договора для того, чтобы
получить меньшую сумму, чем полагается;
- сторона не может делать вид, что она проводит переговоры для того,
чтобы у другой стороны возникли расходы, которые она не может себе
позволить.
В деле Malago Pty Ltd v. AW Ellis E№gi№eeri№g Pty Ltd суд указал
следующие подходы к оценке предварительного договора:
- при определении того, намеревались ли стороны заключить
обязательный договор, суд принимает во внимание положения договора и
сопутствующие обстоятельства дела;
- даже если в договоре прямо указывается, что это формальный договор,
стороны могут иметь намерение, чтобы их обязательства возникали сразу же;
- даже если договор сконструирован слишком общо и детали по
некоторым вопросам отсутствуют, договор может быть признан
действительным, если значение отсутствующих положений может быть
установлено судом.
В практике возникают и случаи, когда одна из сторон начинает исполнять
условия договора, который находится в процессе переговоров и еще не
подписан.
В деле Hoffma№ v. Red Owl Stores I№c. определенное лицо намеревалось
22
приобрести франшизу на открытие магазина. Агент франчайзера подталкивал
лицо начать подготовительные действия, такие как продажа существующего
бизнеса и приобретение места под новый магазин. Договор франчайзинга так и
не был заключен.
Суд указал, что есть основания полагать, что франчайзер обещал лицу
предоставить франшизу, если тот выполнит предварительные условия, а
договор франчайзинга не был заключен, так как франчайзер внезапно увеличил
стоимость такого договора. На этом основании суд принял позицию лица и
присудил выплату ему компенсации.
Хотя, как видно из вышеизложенного, судебная практика в различных
странах может различаться в своих подходах к интерпретации
предварительных договоров, вместе с тем лица, заключающие их, должны
иметь в виду следующее:
- если в договоре стоят фразы, что тот или иной вопрос будет закреплен в
будущем в отдельном договоре, то существует большой риск, что до
подписания соответствующего отдельного соглашения стороны не будут
связаны в этом вопросе взаимными права и обязательствами;
- в предварительном договоре некоторые положения могут быть
обязательными, а другие необязательными.
В частности, чаще всего положения о конфиденциальности, о расходах, о
праве и судах являются обязательными даже в предварительных договорах;
- недостаточно написать в договоре, что его условия обязательны. Для
действительного договора определенные условия должны выполняться, чтобы
договор стал действительным;
- вне зависимости от того, является ли предварительный договор
обязательным или нет, существует риск, что недолжное его исполнение
повлечет ответственность вследствие введения в заблуждение.
В этой связи даже к предварительным договорам, заключаемым по
иностранному праву, надо относиться внимательно при их обсуждении и
заключении.