14
Как мы поняли уже, чтобы закрепить обязательства покупателя и продавца о
заключении основного договора в будущем, действующий ГК РФ позволяет оформить
предварительный договор. По сути, предварительный договор купли-продажи является
лишь соглашением о намерениях. Если эти намерения не исполнятся по каким-то
причинам, то предварительный договор теряет свою юридическую силу.
Предварительный договор купли продажи может быть: как очень кратким
документом, так и весьма подробным. Он может содержать одно положение о предмете
или определять все условия основного договора (сроки, цену, порядок расчетов)
1
.
Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче имущества
или его оплате. Нужно учесть, если такие обязательства прописаны в документе, он
является основным договором купли-продажи.
Предварительные договоры отличаются своим разнообразием. Разновидность
обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в будущем. Исходя из
этого, предварительные договоры могут быть: купли-продажи, аренды, поставки,
контрактации, подряда и т.д.
Наиболее распространен предварительный договор в сделках с недвижимостью
(таких как, купля-продажа квартиры/дома, долгосрочная аренда недвижимости и т.д.).
При купле-продаже, например, квартиры, покупатель и продавец жилого помещения
прибегают к предварительному договору, чтобы подготовиться к заключению основного
договора: зафиксировать достигнутые договоренности о цене, порядке оплаты, сроках
заключения сделки, после чего продавец обычно снимает жилье с продажи, а покупатель
материально готовится к предстоящей покупке
2
.
Предварительные договоры купли-продажи можно разделить на:
- договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Обычно
заключается по требованию банка;
- предварительный договор, используемый иногда агентствами недвижимости
при внесении аванса за приобретаемую квартиру;
1
Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое
последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172).
С. 58.
2
Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 6.
15
- предварительный договор, по которому застройщики принимают деньги от
дольщиков в качестве платежа за будущее жилье
1
.
С первыми двумя типами предварительных договор купли-продажи редко
возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости.
Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора на этапе строительства
жилья.
В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя
обязательство заключить с ним основной договор купли-продажи, по которому право
собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как
правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании.
И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как
предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то
намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика
передать покупателю квартиру в собственность.
К примеру, случай из практики. Семья заключила с застройщиком
предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме. Договор
обязывал стороны заключить основной договор в определенный срок. При этом семья
заплатила застройщику полною стоимость квартиры. В установленный договором срок
застройщик отказался подписать документы. В результате основной договор был
подписан лишь спустя 1,5 месяца после назначенного времени. Тогда же стороны
подписали передаточный акт. Семья решила подать в суд на возмещение компенсации,
так как в предварительном договоре были прописаны правила расчета за каждый день
просрочки и неустойку за срывы срока передачи квартиры
2
.
Суд первой инстанции удовлетворил лишь первое требование семьи (истцов) — о
неустойке за нарушение сроков по подписанию основного договора. А вот в
компенсации за более позднюю передачу самого имущества им было отказано. По
мнению суда, предварительный договор не обязывал застройщика к передаче квартиры в
указанный истцами срок. С таким решением согласился и суд апелляционной инстанции.
1
Кириллова А.О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как правовое
последствие неисполнения предварительного договора // Аграрное и земельное право. 2019. № 4 (172).
С. 59.
2
Аблятипова Н.А., Клысь Э.Д. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 7.
16
Семья решила идти до конца подала иск в Верховный суд РФ. Тот же посчитал,
что, так как семья полностью заплатила за квартиру еще на этапе заключения
предварительного договора, то он фактически и являлся основным договором купли-
продажи.
Это не первый случай в практике Верховного суда. По мнению суда, если
предварительный договор обязывает покупателя полностью оплатить стоимость
имущества, то такой документ квалифицируется как основной договор купли продажи с
условием предварительной оплаты.
То есть, с юридической точки зрения, если покупатель полностью оплачивает
недвижимость, то такой документ автоматически становится основным договором
купли-продажи. В подтверждение мы можем ссылаться на п. 23 Постановления Пленума
ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.
Также, Верховный Суд РФ в своем Определении ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-
3
1
указал, что в предварительном договоре не может быть условия об оплате и передаче
вещи.
Суть дела состоит в следующем: граждане заключили с компанией
предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. По нему
покупатель должен был внести на счет продавца полную стоимость будущего жилья.
Договор обязывал также в определенный срок заключить основной договор.
Предполагалось, что в момент его подписания покупателю будет передана готовая
недвижимость. Граждане внесли оплату полностью, а продавец с заключением основного
договора затянул. Это стало причиной обращения в суд с требованием выплатить
неустойку за нарушение срока передачи квартиры и неустойку за нарушение срока
подписания основного договора.
Суд взыскал только вторую неустойку. В первой отказал: договор
предварительный, без условия о передаче квартиры. Апелляционная комиссия это
мнение поддержала, а ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
В данном случае предварительный договор фактически содержал условие о
передаче квартиры. Кроме того, в нем была установлена обязанность по оплате. Однако в
1
Определение ВС РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС «КонсультантПлюс».
17
предварительном договоре такие условия устанавливать нельзя, иначе он перестает быть
предварительным. Похожую позицию суд уже высказывал.
Таким образом, предварительный договор и основной договор необходимо
рассматривать в их единстве с точки зрения тех последствий, на которые направлены
интересы субъектов гражданского права. В этом смысле предварительный договор
является не самостоятельной сделкой, а сделкой, находящейся во взаимосвязи с
основным договором. Предварительный договор при таком понимании является частью
преддоговорной стадии заключения договора (основного). Квалификация
предварительного договора в качестве организационного позволяет сделать вывод, что
из предварительного договора не возникают обязательства, но возникает иное правовое
последствие – связанность каждого контрагента.
1.2. Содержание, форма и срок заключения предварительного договора
Статья 429 ГК РФ не регулирует вопросы, касающиеся субъектов
предварительного договора. Как отмечается в литературе, сторонами предварительного
договора могут быть любые субъекты гражданского права
1
.
Также следует отметить, что особенностью предварительного договора является
то, что каждая из его сторон является одновременно и должником, и кредитором
2
.
Другими словами, каждая сторона обязана совершить действия по заключению
основного договора, также как и имеет право требовать от другой стороны совершения
таких действий.
Однако при уклонении от совершения действий по заключению основного
договора либо прямого отказа его заключить сторона предварительного обязательства, к
1
Бутенко Е. В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства
[Электронный ресурс] // Журн. рос. права. 2004. № 3. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс»; Подузова Е. Б. Организационный договор и его виды: дис. ...
канд. юрид. наук. М., 2012. С. 57.
2
Подузова Е. Б. Способы обеспечения исполнения организационного обязательства: проблемы теории и
практики [Электронный ресурс] // Гражданское право. 2015. № 2. Электрон. версия печат. публ. Доступ
из справ. правовой системы «КонсультантПлюс»; Меньшенин П. А. Предварительный договор в
российском гражданском праве: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 46.
18
которой обращено требование заключить основной договор, занимает положение
должника в рамках соответствующего охранительного обязательства
1
.
В связи с организационным характером предварительного договора возникает
вопрос о возможности перехода в порядке наследования, возникающих из такого
договора прав и обязанностей.
Согласно абз.1 ст. 1112 ГК РФ
2
в состав наследства входят принадлежавшие
наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе
имущественные права и обязанности.
Однако определяющим для решения рассматриваемого вопроса представляется
перечень того, что не может включаться в состав наследства.
Так, согласно абз.2, 3 ст.1112 ГК РФ не входят в состав наследства:
1) права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя;
2) права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается
ГК РФ или другими законами;
3) личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Отметим, что переход возникающих из предварительного договора прав и
обязанностей законом не запрещен. Кроме того, как представляется, данные права и
обязанности не являются к неразрывно связанными с личностью наследодателя,
выступавшим стороной в предварительном обязательстве.
Таким образом, представляется обоснованным высказанное в литературе мнение о
возможности включения в состав наследства прав и обязанностей, возникающих из
предварительного договора
3
.
Необходимо отметить, что дискуссионным является вопрос о допустимости
уступки права требования в возникающем из предварительного договора обязательстве
1
.
1
Кайгородова М. Ю. Предварительное обязательство как разновидность относительного
правоотношения // Правовые проблемы укрепления российской государственности: сб. ст. / ред. В. М.
Лебедев [и др.]. Томск, 2013. Ч. 56. С. 40.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019)
// «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001, N 49, ст. 4552.
3
Титов Н. Д. Некоторые проблемы наследования прав и обязанностей, возникающих из
предварительного договора (по материалам судебной практики) // Правовые проблемы укрепления
российской государственности: сб. ст. / ред. Б. Л. Хаскельберг [и др.]. Томск, 2009. Ч. 42. С. 80.
19
Полагаем, что не следует отвергать возможность уступки права требования в данном
обязательстве.
Согласно п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного
договора влечет его ничтожность. Так, например, если для какого-либо вида договора
законом установлено требование о нотариальной форме, то и соответствующий
предварительный договор должен быть удостоверен нотариально.
Говоря о форме предварительного договора, необходимо ответить на вопрос,
подлежит ли предварительный договор государственной регистрации, если требование о
такой регистрации предъявляется к основному договору.
Является распространенной точка зрения о том, что в таком случае
предварительный договор государственной регистрации не подлежит
2
. В то же время
некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения, утверждая, что в
указанном случае государственная регистрация предварительного договора обязательна
3
.
Более того, 30 апреля 2014 г. в Государственную Думу ФС РФ был внесен текст
законопроекта, которым предлагалось ввести государственную регистрацию
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве: дис.... канд. юрид.
наук. М., 2011. С. 22; Полякова В. Э. Предварительный договор в праве России и Германии: дис. ...
канд. юрид. наук. М., 2015. С. 96–97; Микрюков В. А. Аналогия в механизме уступки права из
предварительного договора [Электронный ресурс] // Законодательство и экономика. 2016. № 5.
Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
2
Кабанова И. Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации
[Электронный ресурс] / под ред. М. А. Егоровой. М., 2013. Электрон. версия печат. публ. Доступ из
справ. правовой системы «КонсультантПлюс»; Меньшенин П. А. Особенности состава и предпосылок
действительности предварительного договора [Электронный ресурс] // Журн. рос. права. 2011. № 2.
Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс»; Серова В. К.
Споры, связанные с исполнением предварительных договоров [Электронный ресурс] // Арбитражные
споры. 2010. № 3. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы
«КонсультантПлюс».
3
Смирнов А. Какие проблемы решает предварительный договор? [Электронный ресурс] //
Акционерный вестн. 2012. № 3. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы
«КонсультантПлюс».
20
предварительного договора в отношении недвижимого имущества
1
. Однако данный
проект не нашел поддержки и был отклонен
2
.
Предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для
основного договора. В связи с этим представляется, что для решения вопроса о
необходимости государственной регистрации предварительного договора в случае, если
данной регистрации подлежит основной договор, требуется выяснить следующее:
является ли государственная регистрация сделок требованием к их форме.
На данный вопрос в юридической литературе нет единого ответа: высказано как
мнение о том, что государственная регистрация сделок является требованием к их
форме
3
, так и о том, что государственная регистрация сделок к таким требованиям не
относится
4
.
Исходя из анализа законодательства, следует согласиться со второй точкой зрения.
Так, ч.1 ст.158 ГК РФ, посвященная форме сделок устанавливает, что сделки
совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной);
государственная регистрация данной статьей к форме сделок не отнесена. Согласно ч.2
ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию
другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. Буквально толкуя
данную норму, можно сделать вывод о том, что законодатель допускает одновременное
отсутствие государственной регистрации и совершение сделки в надлежащей форме в
1
О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный
ресурс] : проект федер. закона № 511638-6 : (ред. от 30 апр. 2014 г.) // КонсультантПлюс : справ.
правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос.
ун-та.
2
О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный
ресурс] : паспорт проекта федер. закона № 511638-6 : (в части введения государственной регистрации
предварительного договора в отношении недвижимого имущества) // Там же.
3
Сарнаков И. В. Недействительность кредитной сделки вследствие порока формы: вопросы теории и
практики [Электронный ресурс] // Гражданское право. 2013. № 6. Электрон. версия печат. публ. Доступ
из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
4
Асосков А. В. Определение права, подлежащего применению к форме сделки [Электронный ресурс] //
Вестн. экон. правосудия Рос. Федерации. 2014. № 9. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс»; Донских Е. Г. Форма договора долевого участия в
строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации [Электронный
ресурс] // Нотариус. 2009. №1. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы
«КонсультантПлюс».
21
случае, когда такая регистрация требуется, что, в свою очередь, противоречит
утверждению о том, что государственная регистрация относится к требованиям о форме
сделок. Необходимо также обратить внимание на указание законодателем на форму и
государственную регистрацию договора в названии некоторых статьей, например, ст.
609, 651, 1028
1
и др., что, как представляется, предполагает разграничение
государственной регистрации сделок и их формы. Однако необходимо отметить, что в
ГК РФ существуют также статьи, названия которых посвящены только форме договора,
хотя в данных статьях речь идет не только о форме договора, но и о его государственной
регистрации (например, ст.574 ГК РФ).
Таким образом, признавая то, что требование о государственной регистрации
сделки не относится к их форме, можно утверждать, что государственная регистрация не
является обязательной для предварительных договоров. Кроме того, гражданское
законодательство не содержит требования об обязательности государственной
регистрации предварительного договора в том случае, если основной договор подлежит
государственной регистрации.
Необходимо отметить, что точка зрения, согласно которой предварительный
договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий
государственной регистрации, такой регистрации не подлежит, находит отражение в
судебной практике
2
.
Рассмотрим содержание предварительного договора.
Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с
изм. от 03.07.2019) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410.
2
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс] :
информ. письмо Президиума Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 16 февр. 2001 г. № 59 //
КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019. Доступ из
локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та; Постановление ФАС Центрального округа от 29 июня 2012 г.
по делу № А64-8896/2011 [Электронный ресурс] // Там же; Постановление Президиума Высшего
арбитражного суда Рос. Федерации от 14 июля 2009 г. по делу № А41-К1-13707/07 [Электронный
ресурс] // Там же; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 окт. 2014 г. по делу №
А40-152109/12-159-1435 [Электронный ресурс] // Там же.
22
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при
заключении предварительного договора.
Согласно п.25 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018 г. для признания
предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного
договора или условия, позволяющие его определить.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного
договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного
договора
1
.
Несогласование сторонами предусмотренных п.3 ст.429 ГК РФ существенных
условий основного договора при заключении предварительного договора
свидетельствует о незаключенности последнего.
Незаключенный предварительный договор не приобретает качество юридического
факта, способного порождать правовое последствие в виде обязанности заключить
договор имущественного содержания (основной договор)
2
. Следует добавить, что
несогласование сторонами предусмотренных п.3 ст.429 ГК РФ существенных условий
основного договора при заключении предварительного договора превращает последний
в необязательное соглашение о намерениях
3
.
Вопрос о толковании п.3 ст.429 ГК РФ является дискуссионным.
Согласно одной из точек зрения существенные условия (в том числе предмет
основного договора), содержащиеся в предварительном договоре, должны быть
определены так же, как они будут определены в основном договоре. Из этого следует
необходимость руководствоваться нормами, посвященными предмету основного
договора. Так, например, при заключении предварительных договоров купли-продажи
1
О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора [Электронный ресурс] : постановление Пленума Верховного Суда
от 25 дек. 2018 г. № 49 // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М.,
2018. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
2
Кайгородова М. Ю. К вопросу о незаключенности предварительного договора // Правовые проблемы
укрепления российской государственности: сб. статей / ред. В. М. Лебедев [и др.]. Томск, 2012. Ч. 52. С.
26.
3
Российское гражданское право: учебник: в 2 т. [Электронный ресурс] / В. С. Ем [и др.]; под ред. Е. А.
Суханова. 2-е изд., стер. М., 2011. Т. 2. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой
системы «КонсультантПлюс».
23
земельных участков, по мнению сторонников данной точки зрения, необходимо
руководствоваться ст.554 ГК РФ, согласно которой в договоре должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее
передаче покупателю по договору, а также ст.37 Земельного кодекса Российской
Федерации (далее ЗК РФ)
1
, устанавливающей, что объектом купли-продажи могут быть
только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Другими
словами, предметом основного договора может быть только земельный участок,
способный быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте
2
.
Данный подход, как представляется, не вызывает затруднений в ситуации, когда
стороны имеют возможность при заключении предварительного договора включить в его
текст условия, указанные в п.3 ст.429 ГК РФ, например, предмет основного договора
существует и стороны имеют возможность его индивидуализировать (к примеру,
земельный участок поставлен на кадастровый учет). Однако в то же время заключение
предварительного договора оказывается невозможным, если стороны указанной
возможности не имеют. Так, согласно данной точке зрения невозможно заключение,
например, предварительного договора купли-продажи земельного участка, еще не
поставленного на кадастровый учет, или же предварительного договора аренды нежилых
помещений в здании, еще не сданном в эксплуатацию.
Указанная позиция подвергается критике в научной литературе. Так, П.А.
Меньшенин утверждает, что такое единство содержания предварительного и основного
договора «ведет не только к значительному сужению сферы использования
предварительного договора, но и к неоправданному ограничению свободы договора».
Представляется верным замечание П.А. Меньшенина о том, что необходимо учитывать
то, что при заключении предварительного договора стороны могут не обладать
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // «Собрание
законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
2
Набиева К. Предварительный договор и его последствия при купле-продаже [Электронный ресурс] //
ЭЖ-Юрист. 2011. № 26. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. правовой системы
«КонсультантПлюс»; Авакян А. В. Вопрос: К предварительному договору купли-продажи земельного
участка приложен его кадастровый план как единственное описание участка. Судя по плану, площадь
участка ориентировочная, «подлежит уточнению при межевании». Является ли заключенным такой
договор? [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон.
дан. М., 2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.