34
Предварительные договоры отличаются своим разнообразием. Разновидность
обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в будущем. Исходя из
этого, предварительные договоры могут быть: купли-продажи, аренды, поставки,
контрактации, подряда и т.д.
Каждая из сторон предварительного договора является одновременно и
должником, и кредитором. Другими словами, каждая сторона обязана совершить
действия по заключению основного договора, также, как и имеет право требовать от
другой стороны совершения таких действий.
Предварительный договор не требует государственной регистрации, если такой
регистрации требует основной договор, так как государственная регистрация не
относится к требованиям к форме договора.
Для признания предварительного договора заключенным в нём должно
содержаться следующие существенные условия: предмет основного договора (и его
характеристики, в том числе цена); обязательство заключить основной договор; или
пункт о внесении задатка в целях обеспечения исполнения обязательства (если
предусмотрен); время и место заключения основного договора.
В случае, когда стороны не оговорили срок заключения основного договора, он
должен быть заключен не позднее 1 года с даты подписания предварительного договора.
При этом положения п.3 ст. 429 ГК РФ не разъясняется, что предварительный договор
должен содержать в себе все указания на существенные условия основного договора.
Представляются спорными изменения, внесенные в п. 3 ст. 429 об ограничении
круга существенных условий, подлежащих согласованию в предварительном договоре.
Так, при несогласовании в предварительном договоре существенных условий основного
договора, отнесенных к таковым законом, создается опасность восполнения судом
отсутствующих существенных условий такими, которые не будут соответствовать
интересам ни одной из сторон.
35
Глава 2. Гражданско-правовые особенности предварительного договора
2.1. Порядок составления, заключения и расторжения предварительного договора
Рассмотрим тонкости составления предварительного договора, на примере
предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в том
случае, если одна из сторон не готова сразу заключать основной договор. Такое может
произойти по следующим причинам:
- у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности на
недвижимое имущество;
- у покупателя нет требуемой для приобретения суммы, однако она должна
появиться в обозримом будущем;
- при приобретении недвижимого имущества используются средства ипотечного
кредитования, однако банку требуется время (до 3 недель) для проведения
специфического анализа объекта, в том числе — на проверку юридической прозрачности
сделки и изучение отчёта профессионального оценщика;
- продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для
осуществления процедуры снятия обременения
1
.
При покупке жилья на условиях долевого участия в строительстве
предварительный договор купли-продажи не заключается, потому что он не
предоставляет дольщику необходимых юридических гарантий
Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так
далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность
намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.
Его положения регулирует статья 429 ГК РФ. По предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех
условиях, что прописаны в предварительном.
1
Аблятипова Н.А., Мадаминов О.Г. Анализ условий и особенностей предварительного договора //
Бюллетень науки и практики. 2019. Т. 5. № 7. С. 254.
36
Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно
это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и
предварительный тоже, иначе он просто ничтожен
1
.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить
предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который
стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не
определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются,
если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не
будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от
заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445
ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть
заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по
заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора
снимаются в суде. Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой
недвижимостью, а не с жильем.
По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является
документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем
заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в
собственность. По предварительному договору переход права собственности
осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана
конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный
срок.
Предварительный договор является своеобразной гарантией для каждой из сторон
сделки. Для того чтобы зафиксировать обязательства покупателя перед продавцом, в
договоре должен быть закреплён срок покупки жилья. Одновременно договор закрепляет
1
Кириллова А.О. Значение предварительного договора при заключении основного договора // Право и
государство: теория и практика. 2019. № 7 (175). С. 92.
37
и стоимость недвижимости, гарантируя покупателю неизменность цены объекта до
момента покупки.
ГК РФ предусмотрел гарантии выполнения условий предварительного договора.
Если покупатель или продавец в течение 6 месяцев по каким-то причинам уклоняется от
заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд. В том случае,
если никаких препятствий к завершению сделки нет, суд вынесет решение о понуждении
к заключению основного договора.
Для того чтобы суд принял такое исковое заявление, при заключении
предварительного договора его стороны должны максимально подробно определить
объект продажи, охарактеризовав объект недвижимого имущества, а также указав цену
договора, последовательность и порядок совершения взаиморасчётов. Кроме того, в
договоре должно быть определено время, к наступлению которого стороны принимают
на себя обязательства по заключению основного договора. Это время может быть
изменено при наступлении обстоятельств, указанных в предварительном договоре
1
.
Если суд принимает положительное решение, предварительный договор считается
заключённым. Условия договора определяются судебным решением и будут действовать
с момента, когда этот документ вступит в законную силу.
Рассмотрим, как правильно составить договор.
По смыслу ст. 429 ГК РФ стороны предварительного договора купли-продажи
обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на ранее
согласованных условиях.
Предварительный договор купли-продажи необходимо заключать в письменной
форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ).
В этом случае размер тарифа за совершение юридически значимых действий будет
определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства
РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.
Предварительный договор должен содержать:
1
Кириллова А.О. Значение предварительного договора при заключении основного договора // Право и
государство: теория и практика. 2019. № 7 (175). С. 93.
38
- условия, позволяющие установить предмет договора (из предварительного
договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в
будущем договор купли-продажи определённого объекта недвижимого имущества на
условиях, указанных в предварительном договоре);
- условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора;
- условия о цене квартиры;
- перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным
жилым помещением (если таковые имеются)
1
.
При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимого
имущества хотя бы одного из его существенных условий такой документ будет считаться
ничтожным, а сделка — незаключённой
При описании предмета договора — объекта недвижимого имущества —
необходимо полно и корректно указать все его основные характеристики, а именно:
- адрес;
- кадастровый номер;
- площадь в соответствии с данными справки Бюро технической инвентаризации;
- количество комнат;
- для квартиры можно указать этаж, на котором она располагается, и общую
этажность дома, в котором находится квартира.
Для подтверждения характеристик объекта недвижимого имущества в
предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают
право собственности, их реквизиты. Кроме того, следует привести данные свидетельства
о государственной регистрации права собственности или выписки из Единого
государственного реестра недвижимого имущества.
Нужно обратить внимание, что цена имущества, которое выступает в качестве
предмета сделки, необходимо указать полностью и в рублях. Если при заключении
1
Копачева Р.А. Спорные вопросы судебной практики по применению норм о предварительном
договоре // Студенческий вестник. 2019. № 47-2 (97). С. 91.
39
предварительного договора стороны условились о внесении задатка или авансового
платежа, его размер также должен быть указан
1
.
К предварительному договору должен прилагаться текст проекта основного
договора. При указании разных сумм сделки в предварительном и основном договорах,
это является нарушением закона.
Кроме стоимости объекта недвижимости в предварительном договоре необходимо
указать, какая из сторон несёт расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской
ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
При составлении текста договора нужно обратить внимание, правильно ли указаны
данные сторон — продавца и покупателя, сверив их с данными в документах,
подтверждающих личность. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют указывать
в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса сторон (также можно
указать телефоны, адреса электронной почты). В случае возникновения нештатных
ситуаций такая предусмотрительность позволит найти контрагента по договору.
Учесть, что в жилье, которое является предметом сделки, могут проживать не
только продавец, но и лица, у которых после продажи сохранится право на проживание
(например, бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации
квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от неё).
Право пользования жильём в таком случае носит бессрочный характер, поэтому такие
лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре. Их перечень
является существенным условием договора купли-продажи квартиры.
В предварительном договоре должны быть указаны паспортные данные, а также
сроки снятия с регистрационного учёта после заключения основного договора купли-
продажи квартиры других лиц, зарегистрированных в квартире кроме продавца.
В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его
сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит
отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за
1
Копачева Р.А. Спорные вопросы судебной практики по применению норм о предварительном
договоре // Студенческий вестник. 2019. № 47-2 (97). С. 92.
40
просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации,
когда продавец затягивает сроки передачи.
Заключая предварительный договор, необходимо решить, указывать в нём срок
заключения основного договора или же нет. Если есть намерение его указать, он должен
обозначать:
- или конкретную дату («10.03.2020»);
- или дату, не позднее которой должен быть заключён основной договор («не
позднее 10.03.2020»);
- или период, в течение которого будет заключён основной договор («в течение
трёх месяцев после заключения предварительного договора»)
1
.
Закон не предусматривает требований к срокам. Таким образом, срок может быть
кратким (например, через 1 месяц со дня подписания предварительного договора) или
продолжительным (например, через 15 месяцев со дня подписания предварительного
договора).
Если в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора,
его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного
договора.
Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном
договоре, и ни одна из сторон не направляет предложение о заключении основного
договора, предварительный договор утрачивает свою силу, а стороны освобождаются от
выполнения предусмотренных в нём обязательств.
Риски при заключении предварительного договора:
Во-первых, предметом предварительного договора купли-продажи является не
сама покупка квартиры, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной
договор. По этой причине предварительный договор не может быть гарантией получения
жилья, даже если оно уже было оплачено покупателем
2
.
1
Бычков О.В., Прохоров Ю.О. Пленум ВС о заключении и толковании договоров: что учесть сторонам
сделок // Арбитражная практика для юристов. 2019. № 2 (42). С. 30.
2
Бычков О.В., Прохоров Ю.О. Пленум ВС о заключении и толковании договоров: что учесть сторонам
сделок // Арбитражная практика для юристов. 2019. № 2 (42). С. 32.
41
Во-вторых, суд не может признать право собственности на квартиру, так как
договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же
покупатель обратится в суд с иском о понуждении к заключению основного договора
купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска. Предметом такого иска
должно стать признание предварительного договора купли-продажи квартиры
недействительным или незаключённым.
В-третьих, существует риск двойной продажи недвижимости. При заключении
предварительного договора у покупателя не возникает права собственности, договор не
подлежит государственной регистрации. К сожалению, это обстоятельство способствует
тому, что недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим
покупателем.
В-четвёртых, в случае судебного разбирательства покупатель может претендовать
только на возврат вложенных средств с уплатой неустойки в размере ставки
рефинансирования Банка России. В случае признания застройщика банкротом
существует вероятность, что покупатель может быть лишён и этой возможности.
Особо нужно обратить внимание на то, что в предварительном договоре купли-
продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена,
свободна от любых обременений и ограничений
Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами ГК РФ. Договор
можно расторгнуть:
1. если основной договор не заключён в срок, о котором условились стороны,
при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить
договор купли-продажи;
2. если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа
недвижимости, и при этом между сторонами не заключено соглашение о продлении
срока действия предварительного договора или не заключён новый договор;
3. по обоюдному согласию сторон;
42
4. если после заключения договора были обнаружены существенные
недостатки в продаваемой недвижимости
1
.
Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением
существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора
купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.
Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе
направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если
расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу
незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из
банковского учреждения или письменные показания свидетелей.
При составлении уведомления о расторжении сделки необходимо учитывать, что
нормы гражданского законодательства Российской Федерации не регламентируют
унифицированную форму документа, поэтому основное внимание стоит уделить не
форме, а содержанию этого документа.
В уведомлении должны содержаться:
- полное наименование и дата составления документа;
- положения расторгаемого предварительного договора купли-продажи;
- описание нарушения договора (если они имели место);
- реквизиты заявителя и ответчика;
- подпись
2
.
Очень важно при отправке уведомления зафиксировать время отправки документа,
так как именно эта дата будет являться основной для определения сроков в случае
обращения в вышестоящую судебную инстанцию.
В соглашении о прекращении предварительного договора купли-продажи
недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его
оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются
1
Саркисян В.В. Соотношение института переговоров о заключении договора с конструкцией
предварительного договора // Ученые записки Крымского федерального университета имени В.И.
Вернадского. Юридические науки. 2019. Т. 5. № 3. С. 306.
2
Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307–453
Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А.Г. Карапетов. – М.: Статут, – 2017. С. 590.
43
примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший
прекращению правоотношений между сторонами сделки.
Порядок расторжения предварительного договора
1. Внимательно изучаем положения договора, проверяем все его положения, а
также условия расторжения сделки. Проверьте, правильно ли составлен договор,
корректно ли указаны паспортные данные сторон, так как неверно оформленный
документ автоматически утратит юридическую силу.
2. Необходимо убедиться, что все положения предварительного договора были
исполнены. Если же нет — это веская причина для расторжения предварительного
договора купли-продажи.
3. Инициатор расторжения предварительного договора направляет письменное
уведомление второй стороне. В случае получения отказа в урегулировании вопроса
путём заключения мирного соглашения инициатор вправе обратиться в суд.
4. Если участники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных
обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом
случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется
статусом продавца, а продавец — покупателя
1
.
Расторгнуть договор можно одним из способов:
1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать
сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй
стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится
в суд.
2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен,
поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант
расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не
принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора —
большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы
1
Мустафин Р.Ф. Правовое регулирование типовых договоров российским гражданским правом в
контексте реформы частного права: автореф. дисс. … канд. юрид. наук. – Волгоград, – 2015. С. 29.