24
возможностью согласовать существенные условия основного договора, может быть
невозможно достижение степени определенности, необходимой для основного
договора
1
.
Тем не менее, необходимо отметить, что указанная невозможность достижения
необходимой для основного договора степени определенности при заключении
предварительного договора не означает отсутствие индивидуализации предмета
основного договора. Как представляется, речь, в первую очередь, идет о
необязательности применения к предварительному договору правил об определении
предмета, применяемых при заключении основного договора (например, ст.37 ЗК РФ).
Как верно отметил Ю.А. Халимовский, «индивидуализация еще несуществующего
объекта в предварительном договоре не может быть осуществлена обычным путем с
полным перечислением его характеристик, включая кадастровый номер и т.п., - их в этот
момент просто физически не существует. При таких условиях индивидуализация еще
несуществующего объекта … возможна только путем его описания и указания порядка
определения соответствия окончательных характеристик объекта и данного описания».
Как отмечает Ю.А. Халимовский, обычно указание адреса, проектных характеристик и
порядка уточнения данных об объекте признается судами достаточным для
индивидуализации будущего объекта аренды
2
.
Представляется более обоснованным принимать во внимание буквальный смысл
п.3 ст.429 ГК РФ: не «предварительный договор должен содержать существенные
условия основного договора», а «предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить существенные условия основного договора».
Проблема определенности в предварительном договоре предмета основного
договора находит свое отражение в судебной практике
3
.
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве: дис.... канд. юрид.
наук. М., 2011. С.111–112.
2
Халимовский Ю. А. Проблемы при использовании предварительного договора аренды [Электронный
ресурс] // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 2. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс».
3
Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 10 мая 2016 г. по делу № 33-
5370/2016 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф.
Электрон. дан. М., 2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.; Определение Верховного
Суда Рос. Федерации от 16 июня 2015 г. по делу № 4- КГ15-21 [Электронный ресурс] //
25
Таким образом, необходимо отметить, что стороны согласовали местоположение,
площадь и границы образуемых земельных участков, что, как представляется, позволяет
данные участки индивидуализировать.
Позиция о том, что для признания согласованным условия о предмете основного
договора в предварительном договоре достаточно согласования сторонами порядка,
позволяющего этот предмет определить закреплена в Постановлении Пленума ВС РФ №
49 от 25.12.2018 г. Так, согласно п.25 Постановления если по условиям будущего
договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь,
то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок
идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по
ее передаче
1
.
Как уже упоминалось, п.3 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что при заключении
предварительного договора стороны должны согласовать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора. Данное положение появилось в ГК РФ в результате
изменений, внесенных Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ.
До внесения указанных изменений предварительный договор должен был
содержать все существенные условия основного договора, к которым п.1 ст.432 ГК РФ
относит: 1) условия о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных
правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3)
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
Таким образом, согласно последней редакции п.3 ст.429 ГК РФ стороны не
обязаны при заключении предварительного договора согласовывать существенные
условия основного договора, названные таковыми в законе или иных правовых актах.
КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М., 2019. Доступ из
локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
1
О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора [Электронный ресурс] : постановление Пленума Верховного Суда
от 25 дек. 2018 г. № 49 // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М.,
2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
26
Позиция, закрепленная в Федеральном законе от 08.03.2015 № 42-ФЗ, внесшим, в
числе прочего, изменения и в п.3 ст.429 ГК РФ, отражена в Концепции развития
гражданского законодательства. В данной концепции предлагалось «ограничить круг
условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием
о заключении основного договора, условием о предмете основного договора и
условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение».
Целью такого ограничения предполагается более эффективное использование
конструкции предварительного договора
1
.
В развернутом виде данная позиция излагается в Концепции совершенствования
общей части обязательственного права. В Концепции внесение указанных изменений
аргументируется тем, что при необходимости согласования всех существенных условий
«институт предварительного договора становится излишним, а соответствующие нормы
ГК РФ – неэффективными, как не обеспечивающие свободу договора, в данном случае –
свободу заключения договоров в общем виде, порождающих лишь одно обязательство –
обязательство о договоре, то есть обязательство в будущем согласовать и заключить
основной договор, отражающий всю полноту договоренностей сторон».
Кроме того, утверждается, что «стороны нередко вообще не могут на этапе
заключения предварительного договора согласовать существенные условия будущего
договора в силу объективных причин, например, в силу состояния рынка определенного
товара. Между тем, запросы оборота требуют, чтобы стороны имели возможность на
определенном этапе заключить предварительный договор, который бы содержал
условия, например, позволяющие идентифицировать предмет основного договора,
оставляя на более поздние стадии определение всех иных условий, отражающих весь
комплекс будущих имущественных отношений, в том числе и существенные условия»
2
.
Данная точка зрения нашла поддержку и в литературе
1
.
1
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [Электронный ресурс] //
Вестн. Высш. арбитражного суда Рос. Федерации. 2009. № 11. Электрон. версия печат. публ. Доступ из
справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
2
Концепция совершенствования общей части обязательственного права, подготовленная Советом при
Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского
27
В то же время некоторые исследователи не согласны с данной позицией.
Так, В.Э. Полякова замечает, что праву известен набор механизмов, закрепляющих
договоренности сторон (например, соглашения о намерениях), однако только
предварительный договор закрепляет такой механизм защиты как понуждение к
заключению основного договора. По мнению В.Э. Поляковой, это обусловлено тем, что
стороны находятся на стадии, когда достигнута соответствующая степень
определенности в отношении условий будущего договора или сторонами предусмотрены
способы достижения таковой. Изменения, внесенные в п.3 ст.429 ГК РФ избавляют
стороны от необходимости согласовывать или определять способ согласования
существенных условий основного договора, что влечет за собой не только
неоправданную дополнительную нагрузку на судебную систему: при восполнении
отсутствующих условий судом условия основного договора могут существенно
отличаться от тех условий, которые стороны ожидали включить в договор при
заключении предварительного договора. Таким образом, по мнению В.Э. Поляковой,
требования, предъявляемые к предварительному договору в соответствии с ранее
действующей редакцией ГК РФ, являются более разумными и обоснованными
2
.
Д.В. Майдаровский, высказывая сомнения в предложенных Концепцией развития
гражданского законодательства изменениях п.3 ст.429 ГК РФ, также отмечает, что такой
способ защиты как понуждение к заключению основного договора предопределяется
требованием о согласовании в предварительном договоре всех условий основного
договора. При понуждении к заключению договора на суд возлагается несвойственная
ему и нежелательная для гражданского оборота функция – восполнение реальной воли
сторон.
Д.В. Майдаровский отмечает, что необходимость согласования на стадии
заключения предварительного договора всех существенных условий основного договора
законодательства [Электронный ресурс] : (протокол от 26 янв. 2009 г. № 66) // Исследовательский центр
частного права имени С.С. Алексеева при Президенте Российской Федерации. Электрон. дан. [Б. м.],
1994-2016. URL: http://privlaw.ru/sovet-po-kodifikacii/conceptions (дата обращения: 15.02.2020).
1
Филиппова С. Существенные условия договора в проекте ГК РФ [Электронный ресурс] // ЭЖ-Юрист.
2011. № 23. Электрон. версия печат. публ. Доступ из справ. Правовой системы «КонсультантПлюс».
2
Полякова В. Э. Предварительный договор в праве России и Германии: дис. ... канд. юрид. наук. М.,
2015. С. 53.
28
обеспечивает возможность понуждения контрагента к заключению основного договора.
В таком случае необходимость восполнения судом воли сторон по существенным
условиям основного договора отсутствует. При этом ограничение свободы вступления в
договорные отношения осуществляется только в рамках ранее принятых обязательств.
По мнению Д.В. Майдаровского, ограничение круга условий, подлежащих
обязательному отражению в предварительном договоре, в случае уклонения одной из
сторон от заключения основного договора приведет к необходимости понуждать такую
сторону к «вступлению в имущественные правоотношения на условиях, определяемых
судом». Подводя итог, автор указывает, что следовало бы разграничить конструкцию,
предусматривающую согласование всех существенных условий основного договора и
порождающую возможность понуждения к заключению последнего, и конструкцию, где
согласованы лишь условия о заключении основного договора и его предмете,
предусматривающую возможность взыскания убытков с уклоняющейся стороны
1
.
Как отметила М.Ю. Кайгородова, вызывает сомнение сама идея допустить
возможность спора на стадии заключения основного договора относительно включения в
основной договор условия, не предусмотренного предварительным договором, но на
котором настаивает одна из сторон
2
.
Следует согласиться с тем, что ограничение круга существенных условий,
подлежащих отражению в предварительном договоре, представляется довольно
сомнительным. Так, спорен аргумент в пользу указанных изменений о том, что при
необходимости согласования всех существенных условий институт предварительного
договора становится излишним. Как верно отмечает В.Э. Полякова, «обширная судебная
практика свидетельствует о том, что предварительный договор широко использовался в
соответствии со старой редакцией ст. 429 ГК РФ». К данному утверждению можно
добавить то, что и до изменений, внесенных Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-
1
Майдаровский Д. В. Предварительный договор и заключение основного договора в российском
гражданском праве: дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д., 2011. С. 59.
2
Кайгородова М. Ю. К вопросу о незаключенности предварительного договора // Правовые проблемы
укрепления российской государственности: сб. статей / ред. В. М. Лебедев [и др.]. Томск, 2012. Ч. 52. С.
28.
29
ФЗ, предварительный договор не только обладал обширной судебной практикой, но и
становился объектом многочисленных исследований, в том числе и диссертационных.
Также заслуживает внимания такой аргумент критиков, внесенных в п.3 ст.429 ГК
РФ изменений, как восполнение судом отсутствующих в предварительном договоре
существенных условий основного договора
1
.
Следует согласиться с утверждением о том, что возможность понуждения к
заключению основного договора обусловлена тем, что в предварительном договоре уже
определены все существенные условия основного договора или же предусмотрены
способы определения таких условий. Исходя из анализа предшествующей редакции
ст.429 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что понуждение к заключению основного
договора было возможно только тогда, когда предварительный договор содержал
условия, позволяющие определить все существенные условия основного договора. В
противном случае «предварительный договор» должен был квалифицироваться как
необязательное соглашение о намерениях.
Согласно действующей редакции ст.429 ГК РФ при понуждении к заключению
договора на суд возлагается функция по восполнению несогласованных сторонами
существенных условий основного договора. В связи с этим представляются
обоснованными опасения В.Э. Поляковой относительно того, что при восполнении
отсутствующих условий судом условия основного договора могут существенно
отличаться от тех условий, которые стороны ожидали включить в договор при
заключении предварительного договора
2
. При включении в основной договор условий,
которые не были согласованы сторонами, создается опасность, что такие условия не
будут соответствовать интересам ни одной из сторон.
Необходимо отметить, что Пленумом ВС РФ в Постановлении № 49 от 25.12.2018
г. даны некоторые разъяснения по поводу восполнения судом существенных условий
основного договора.
1
Майдаровский Д. В. Предварительный договор и заключение основного договора в российском
гражданском праве: дис. ... канд. юрид. наук. Ростов н/Д., 2011. С.60; Полякова В. Э. Предварительный
договор в праве России и Германии: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 53.
2
Полякова В. Э. Предварительный договор в праве России и Германии: дис. ... канд. юрид. наук. М.,
2015. С. 53.
30
Так, согласно п.39 Постановления если при рассмотрении искового заявления о
понуждении заключить договор суд установит, что стороны не сослались на
необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон
по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон. По
итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам,
обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные
обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора. При этом
редакция условий основного договора может отличаться от предложенной сторонами
1
.
При принятии решения об обязании заключить договор суд указывает условия
договора в резолютивной части решения (п.42).
Как мы поняли, для признания предварительного договора заключенным в нём
должно содержаться следующие существенные условия: предмет основного договора (и
его характеристики, в том числе цена); обязательство заключить основной договор; или
пункт о внесении задатка в целях обеспечения исполнения обязательства (если
предусмотрен); время и место заключения основного договора
2
.
В случае, когда стороны не оговорили срок заключения основного договора, он
должен быть заключен не позднее 1 года с даты подписания предварительного договора.
При этом положения п.3 ст.429 ГК РФ не разъясняется, что предварительный договор
должен содержать в себе все указания на существенные условия основного договора.
Предусматривается лишь обязанность включить условия, определяющие предмет
основного договора. Получается, что стороны могут определить в предварительном
договоре цену в качестве существенного условия основного договора и согласовать ее
размер на этапе его совершения, что позволит им учитывать изменение соотношения
спроса и предложения, представленных в соответствующей сфере
3
.
1
О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора [Электронный ресурс] : постановление Пленума Верховного Суда
от 25 дек. 2018 г. № 49 // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан. М.,
2019. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
2
Драчев Е.В. Предварительный договор как основание возникновения обязанности заключить основной
договор // Юрист. 2016. №3. С. 12.
3
Максименко А. В., Эриашвили Н. Д. Условия заключения предварительного договора // Вестник
Московского университета МВД России. 2011. №1. С. 15.
31
Так, Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в решении от
16 июня 2016 г. по делу № 2-3535/2016 отказал истцу в понуждении к заключению
договора купли-продажи квартиры
1
. Между истцом и ответчиком был заключен
предварительный договор, по которому они обговорили существенные условия договора,
в том числе место и дату заключения основного договора (в связи с тем, что у
покупателя не было полной суммы денег на руках, а у продавца полного пакета
документов для совершения сделки). В целях обеспечения обязательства был
предусмотрен задаток. Истец не предоставила в указанный срок документы, но не
утратила интерес в продажи квартире, что свидетельствует смс-переписка лица. В день
заключения основного договора, определенный предварительным договором, истец
сообщила об отсутствии в полном объеме денежным средств.
Предварительный договор продлен не был. Суд отклонил требования истца в
понуждении к заключению основного договора. Несмотря на конклюдентные действия,
совершаемые сторонами после прекращения действия предварительного договора, они
латентно выразили обоюдный отказ от совершения юридических действий. Причиной
стало невыполнение своих обязанностей сторонами, предусмотренных предварительным
договором и не направление другой стороне предложения заключить основной договор,
что влечет прекращение предварительного договора.
Важным является обстоятельство, требовали ли лица, заключающие
предварительный договор заключения основного договора, то есть исполнения
обязательства по предварительному договору.
Например, Ялтинский городской суд по Республике Крым в решении от 26 февраля
2018 г. по делу № 2-4281/2017 обратился А.А.А. о признании предварительного договора
недействительным и возврате денежных средств, переданных по предварительному
договору в качестве обеспечения исполнения обязательства
2
.
1
Решение Центрального районного суда г. Сочи (Краснодарский край) от 16 июня 2016г. по делу №2-
3535/2016. – [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru/regular/doc/rytDLUzdXuZr/ (дата обращения:
15.02.2020).
2
Решение Ялтинского городского суда (Республика Крым) от 26 февраля 2018 г. по делу №2-4281/2017.
- [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru/regular/doc/csTvpCp4AK1T/ (дата обращения: 15.02.2020).
32
Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-
продажи, по которому истец финансирует строительство части объекта недвижимости, а
ответчик (продавец) осуществляет строительство объекта недвижимости и после сдачи в
эксплуатацию передает долю в собственность, заключая основной договор. Сроки были
оговорены сторонами в предварительном договоре. Срок заключения был просрочен,
денежные средства продавцом не были возвращены, а претензии истца о заключении
основного договора остались без ответа. Суд принял решение удовлетворить требования
истца: признать предварительный договор недействительным и вернуть денежные
средства,
Следует обратить внимание на то, что если законом для основного договора
предусмотрено такое существенное условие, как срок его исполнения, то это условие в
обязательном порядке должно быть отражено в предварительном договоре.
Однако считаем, что на практике не стоит отдавать предпочтение связи срока с
каким-то обстоятельством. И вот почему: когда стороны привязывают срок к
обстоятельству, например, «не позднее 10 (десяти) дней после регистрации права
собственности», тут же возникает риск, что это может не наступить по причине
приостановления регистрации (вдруг наложили обременение в виде ипотеки). Судебная
практика придерживается мнения, что лучше определять срок в соответствии с законом,
а именно – один год. И, наверное, самый правильный вариант, в дополнение к пункту
условий, установить точную дату, рассчитанной на основе максимального времени,
которое требуется для завершения.
Например, следует указать, что «основной договор аренды должен быть заключен
до 10 ноября 2020 года, плюс собственник имеет право увеличить указанный срок в
одностороннем порядке, но не более чем до четырех календарных месяцев».
Отдельно следует отметить, что срок, в течении которого стороны
предварительного договора должны заключить в будущем основной договор нельзя
признать существенным условием предварительного договора, поскольку при его
отсутствии закон устанавливает годичный срок на его заключение с момента заключения
такого предварительного договора. Однако, важно обратить внимание, что в
соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, вытекающие из предварительного
33
договора, прекращаются, если он не будет заключен до истечения установленного срока
или ни одна из сторон не предложит это другой стороне
1
.
Таким образом, предварительный договор не требует государственной
регистрации, если такой регистрации требует основной договор, так как государственная
регистрация не относится к требованиям к форме договора.
При согласовании существенных условий основного договора в предварительном
следует буквально толковать п.3 ст. 429 ГК РФ: в предварительном договоре должны
содержаться условия, позволяющие определить существенные условия основного
договора. Так, представляется, стороны предварительного договора могут либо
определить непосредственно сами существенные условия, либо предусмотреть
механизм, позволяющий такие условия определить.
В случае, когда стороны не оговорили срок заключения основного договора, он
должен быть заключен не позднее 1 года с даты подписания предварительного договора.
Выводы по главе 1:
Упоминание о предварительном договоре нашло своё отражение ещё в Древнем
Риме. Римляне понимали предварительный договор как некое добровольное понуждение
друг друга к совершению определенных действий, не направленных на совершение
определенных действий, а лишь с будущим оформлением основных договоренностей,
связанных с предметом потребностей одной или обеих сторон.
В настоящее время гражданское законодательство, а именно ст. 429 ГК РФ
определяет предварительный договор как обязанность заключить в будущем договор о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом исполнения обязательства, возникающего из предварительного
договора, является заключение в будущем договора на условиях, предусмотренных
предварительным договором. При этом стороны могут изменить уже согласованные в
предварительном договоре условия, а также включить в основной договор не
предусмотренные предварительным договором условия.
1
Аблятипова Н.А., Мадаминов О.Г. Анализ условий и особенностей предварительного договора //
Бюллетень науки и практики. 2019. Т. 5. № 7. С. 253.