64
может через суд потребовать принудить другую сторону заключить основной договор. В
то же время в одностороннем порядке такой договор может быть расторгнут только в
суде, потому, что порядок расторжения предварительного договора не может
применяться к основному.
При этом у продавца всегда будет выбор: вернуть уплаченные деньги, либо
выполнить свои обязательства по договору.
Для реальных договоров предварительное соглашение не заключают
Предварительный договор нельзя применить, если основное соглашение носит реальный
характер, то есть считается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК
РФ). Например, это договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ).
После заключения предварительного договора стороны обязаны совершить
основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут лишь по обоюдному
решению. Если один из участников уклоняется от выполнения обязанности, другой
вправе понудить его заключить основной договор через суд. По новым правилам сделать
это разрешается в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности по
заключению основной сделки.
В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о
понуждении к заключению договора, а основной договор признают заключенным со дня
вступления решения в силу. При наличии разногласий по условиям основного договора
эти условия также определяет суд. Впрочем, нововведение не лишает истца и ответчика
возможности подписания мирового соглашения.
Переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том
случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего
договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования
участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом
виду договора.
Задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии
вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:
- в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
65
- однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или
прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон
обстоятельствам.
При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не
задаток.
Новая модель позволила: обеспечить надежную юридическую связь между
сторонами до заключения основной сделки; отсрочить обсуждение существенных
условий.
Скорректирована судебная практика, согласно которой именно покупатель должен
проявлять активность в заключении основной сделки и нести все негативные
последствия, в том числе невозможность возврата внесённого задатка.
В связи с этим и плательщику, и получателю задатка подлежит внимательно
подходить к формулированию условий и обязанностей сторон по предварительному
договору, в том числе учитывать следующие правила:
- в предварительном договоре желательно предусмотреть конкретные действия
сторон по заключению основной сделки, например, какая из сторон должна подготовить
и направить основной договор (проект либо уже подписанные его экземпляры);
- задаток по предварительному договору должен быть возвращён плательщику,
если ни одна из его сторон не инициировала заключение основного договора;
- сторона, заинтересованная в заключении основного договора, должна проявить
инициативу и направить второй стороне соответствующие предложение.
В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена
практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает
существующие потребности делового мира и является более эффективной.
66
Глава 3. Актуальные проблемы и направления совершенствования законодательства в
области предварительного договора
3.1. Проблемы, связанные с реализацией предварительного договора, в том числе в
правоприменительной практике
На сегодняшний день российской правовой системе в сфере реализации
предварительного договора присущи следующие проблемы:
- подчас на предварительный договор возлагаются избыточные функции и одна из
сторон договора ждет от него слишком многого;
- преуменьшении его значимости;
- отсутствие предмета договора;
- стремление аннулировать договор;
- остается неясным, сможет ли сторона заявить о необходимости согласовать
условия, которые не являются существенными в силу законодательства РФ;
- одной из правовых проблем предварительного договора является неопределенный
вопрос какова же ответственность субъектов, нарушающих условия предварительного
договора;
- категорическая переквалификация предварительных договоров с платежами в
основные не только прямо противоречит воле сторон, но и создает другие возмущения в
гражданско-правовой материи
1
.
Необходимость использования структуры предварительного договора, в котором
стороны обязуются в будущем заключить основной договор, возникает в обычном
гражданском обороте только при наличии в этот конкретный момент общего намерения
заключить основной договор, но при этом по каким - либо причинам стороны не
изъявляют желание заключить основной договор, для чего они будут намереваться
заключить в будущем такой договор.
Очень часто возникающие проблемы в правоприменительной практике,
вытекающие из правоотношений по продаже имущества, привнесли в эту практику
«суррогаты договоров купли-продажи». Например, в гражданском обороте нередки
1
Байкова Г.Р. Особенности ответственности сторон за нарушение условий предварительного и
рамочного договоров // Аллея науки. 2019. Т. 3. № 1 (28). С. 678.
67
случаи, когда суды признавали незаключенными договоры купли-продажи недвижимого
имущества, когда предмет такого договора не идентифицирован в нем должным образом,
т.е. отсутствует указание на его кадастровый номер. Безусловно, для договора купли-
продажи его предмет является существенным условием, однако, как быть в ситуации,
когда при заключении такого договора в отношении еще незарегистрированного объекта
недвижимости указать в договоре его кадастровый номер для сторон не представляется
возможным, а его заключение имеет очень важное значение для каждой из сторон?
В описанной ситуации стороны вынуждены пользоваться одним из таких
«суррогатов договора купли-продажи», которым часто является предварительный
договор, содержащий обязанность продавца в будущем заключить договор купли-
продажи, когда будет произведена регистрация права собственности на объект, а из
обязанностей покупателя: либо отдать сразу всю сумму, либо большую ее часть.
В условиях, называемых существенными, среди основных факторов указывается
срок, в течение которого должен быть построен объект недвижимости, а также должен
быть заключен основной договор купли-продажи после его государственной
регистрации, либо введения в эксплуатацию
1
.
Однако, если объект не введен в эксплуатацию в установленные сроки, то
предполагаемый покупатель находится в сложной ситуации, поскольку деньги уже
уплачены, а объект не в собственности. Но если покупатель использует своё право на
защиту интересов в судебном порядке, и обращается с исковым заявлением о взыскании
процентов с продавца, по крайней мере за время просрочки, суды, как правило,
отказывают, ссылаясь на то, что эта мера в соответствии со статьей 487 ГК РФ доступна
только для защиты прав покупателя и в случае предоплаченного договора купли-
продажи. В результате продавцы недобросовестно используют ситуацию, что позволяет
блокировать возможность восстановления интересов покупателей и воспрепятствует
1
Казаченок О.П. Срок платежа и полнота расчета как ключевые элементы юридической конструкции
денежного обязательства // Вопросы Российского и международного права. – 2017. Том 7. No. 4А. С.
117.
68
взысканию ущерба. При разрешении коммерческих споров наличие предварительного
договора имеет существенное значение
1
.
Таким образом, невозможно оставить без внимания то значительное
обстоятельство, что социально-экономическое назначение института предварительного
договора проявляется в необходимости для участников гражданского оборота
обеспечить заключение основного договора путем связывания друг друга
соответствующим обязательством. В этом смысле система предварительного договора,
наоборот, направлена на недопущение случаев уклонения участников гражданского
оборота от заключения ими основного договора. По крайней мере, такого рода вывод
полностью соответствует интересам самого оборота.
Согласно данному фактору, необходимо сделать заключение о том, что
практически никакого базисного отличия в плане объяснения потребности применения
сторонами конструкции предварительного договора для заключения договора реального
или предварительного не имеется.
В завершении можно сделать несколько выводов.
Во-первых, статья 445 ГК РФ определяет порядок заключения договора в случаях,
когда его заключение является обязанностью одной и правом другой стороны, а в тоже
время предварительный договор устанавливает обязанность заключения основного
договора для обеих сторон.
Во-вторых, предварительный договор купли-продажи - это, по сути, не просто
формальная «декларация о намерениях» между покупателем и продавцом, а
действительное связывающее их обязательство. В соответствии с этим соглашением,
стороны обязуются заключить в будущем договор купли - продажи на условиях,
установленных в предварительном договоре, то есть предварительный договор
принимает форму базового договора и при этом несоблюдение формы приводит к
аннулированию договора, а равно признанию сделки ничтожной. Согласно
действующему законодательству Российской Федерации, предварительный договор
1
Иншакова, А.О., Казаченок С.Ю. Принципиально - правовые особенности регламентации разрешения
коммерческих споров в системе ВТО / А.О. Иншакова, С.Ю. Казаченок // Стратегия современного
социохозяйственного развития России: экономические и правовые аспекты: монография / Под ред. В.В.
Долинской, А.О. Иншаковой, В.В. Сорокожердьева. Краснодар: Просвещение Юг, 2017. С.179.
69
должен содержать предмет сделки будущего основного договора, предполагаемую дату
заключения основного договора, условия продажи и покупки, а также другие важные
нюансы.
Основной договор заключается на тех же условиях, что и предварительный
договор. Это означает то что, если условия основного договора в предварительном
описаны наиболее корректно и полно, более вероятно, что приобретается
соответствующий всем предъявленным требованиям товар. И никогда не поздно
предусмотреть внесение изменений, если становится понятно, что проявляется
нарушение прав субъекта.
При заключении предварительного договора купли-продажи если сторона, которая
отчуждает какое-либо имущество, отказывается заключать основной договор, то, как
никогда становится актуально обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении его
к заключению
1
.
Одной из самых обсуждаемых тем в научной литературе на данных этап времени
являются преддоговорные отношения. Всем известно, что основу гражданских
правоотношений составляют сделки, и законодатель каждодневно работает над тем,
чтобы совершенствовать механизм возникновения добросовестных гражданско-
правовых отношений. Однако законодатель уделяет некоторое внимание и
преддоговорным отношениям. Преддоговорные отношения подразумевают за собой
согласование условий договора, который будет заключен в будущем. Для этих целей
стороны могут подписать предварительных договор и соглашение о намерении.
Соглашение о намерении не нашло свое отражение в законодательстве Российской
Федерации. В силу особенностей соглашение о намерении во многом сходен с
предварительным договором, но не является его отожествлением. Нередко случается так,
что возникают трудности в разграничении этих, во многом схожих, сделок или ситуации,
когда возникают недопонимания между сторонами.
1
Илюшина М. Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли–продажи жилых помещений [Электронный ресурс] //
Семейное и жилищное право. – 2016. – № 1. – Электрон. версия печат. публ. – Доступ из справ.
правовой системы «КонсультантПлюс».
70
Следует обратить внимание на что, в чем лица, не подкованные юридическими
знаниями, а иногда и сами юристы часто ошибаются. А именно то, что предварительный
договор не является гарантом возникновения прав и обязанностей в отношении
имущества, услуг или работ, он только обуславливает только обязанность заключить в
будущем договор.
Соглашение о намерении (его также называют протоколом или договором о
намерении) не является ни договором по статье 420 ГК РФ, ни предварительным
договором, поэтому его следует выделить как организационную форму переговоров
между сторонами. Учитывая, что нынешнее законодательство не предусматривает иные
виды отношений, кроме договорных и внедоговорных, то можно сказать, что соглашения
о намерении не имеют юридическую силу
1
.
В отличие от предварительного договора соглашение о намерении не закреплен
нормами гражданского права, поэтому нельзя определить его содержание и
конструкцию. В этом плане стороны имеют большую самостоятельность в своих
действиях, а именно в установлении тех условий, которые, по их мнению, должны быть
отражены в соглашении. И в связи с этим обстоятельством соглашение о намерении
можно назвать некой декларацией, которая фиксирует волю сторон. Но все же есть
некоторые сложившиеся правила того, что должно быть отражено в содержании. По
правилам в содержание соглашения о намерении должно состоять из наименования
сторон, заключающих соглашение, цели данного соглашения, список действий, которые
должны совершить стороны для достижения согласованного результата, основные права
и обязанности сторон. Такой документ, должен быть подписал всеми участниками
соглашения, перечисленными в содержании договора, это также является одним из
условий.
Исходя из логической цепочки вышеизложенного, можно определить предмет
соглашения о намерении. Итак, предмет соглашения о намерении может считаться какое-
либо действие, которое направлено на коллективное сотрудничество сторон для
1
Агабалаева Ф.Ф. Соотношение и разграничение предварительных договоров и соглашений о
намерениях // Вестник современных исследований. 2019. № 2.19 (29). С. 7.
71
реализации общей цели, это может быть даже какое-нибудь обещание помощь в
дальнейшем, либо содействие в чем-либо.
Некоторые авторы придерживаются мнения, что соглашение о намерении
заключаются только между лицами, осуществляющими предпринимательскую
деятельность, а другие авторы считают это мнение ошибочным, они утверждают, что
физические лица также могут вести переговоры и даже отмечать свои успехи
1
.
Хотелось бы отразить некоторые особенности соглашения о намерении, благодаря
которым его различают от предварительного договора.
Во-первых, в данном документе можно отразить те вопросы, договоренность по
которым достигнуто сторонами в предварительном порядке или же убрать из перечня те
положения, которые ни одна сторона не считает приемлемыми в условиях соглашения.
Во-вторых, это представительский или организационный характер соглашения о
намерении. Также следует отметить, что соглашение о намерении может оказывать
некоторое психологическое воздействие на стороны. Учитывая, что такое соглашение не
носит юридического характера, примечательно то, что такое воздействие оказывают
сами стороны друг на друга. Такое явление часто встречается при заключении договоров
бизнес-партнерами. Можно обмануть другую сторону и юридически уйти от выполнения
возложенных соглашением обязанностей, но если станет известно, что сторона не
выполнила условия соглашения, которые согласованны в письменном виде то его
репутация от сильно испортится и вряд ли он когда-нибудь еще заключит какую-либо
сделку.
Тут встает вопрос о последствиях за неисполнение: если в случае
предварительного договора имеет место юридически значимые последствия, то в
соглашении о намерении ее нет, но зато есть немалый удар по репутации стороны.
Несмотря на то, что соглашение о намерении не является договором в полном
смысле этого слова, сами субъекты предпринимательской деятельности ставят его в
строку с договорами, которые регулируются гражданским законодательством. На
1
Петухова А.В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении. Нижний Новгород.:
Вестник Нижегородского Университета им. Лобачевского Издательство Нижегородского
госуниверситета. 2016, С. 59.
72
практике очень часто бывали случаи, когда сторона общалась в суд с требованием
обязать выполнить условий, которые они заключили соглашением о намерении. В этом
случае судам приходилось разрешать дело по существу обстоятельств, исключая это
соглашение.
Нельзя не сказать, что существует проблема квалификации предварительного
договора и соглашения о намерении, когда один договор следует считать другим.
Например, если изначально сторонами заключалось соглашение о намерении, но в его
содержании были отражены предмет, сроки и другие условия, характеризующие
предварительных договор, то такое соглашение суд считает предварительным
договором. Есть случаи, когда и договор, который сначала суду был назван как
предварительный, в процессе разрешения дела быть квалифицирован в соглашение о
намерении, в силу того, что не все условия, указанные в законе нашли свое отражение в
договоре
1
.
Соглашение о намерении, которое не отвечает требованиям статьи 429 ГК РФ,
исполняется сторонами на добровольной основе. То есть, тут нет тех условий, которые
позволят законодателю квалифицировать его как предварительных договор. А из этого
следует, что принудить, с точки зрения закона, к исполнению либо заключению договора
не получится даже при подаче иска в суд. Это одно из основных отличий соглашения о
намерении от предварительного договора.
Следующее отличие заключается, как уже говорилось ранее в статье, в правовых
последствиях. В предварительном договоре, в случае отказа одной из сторон выполнять
обязательства, которые на него возложены, другая сторона может требовать
обязательного заключения договора в принудительном порядке. А в соглашении о
намерении такого права сторона не имеет, поскольку это соглашение не имеет
юридической силы.
Также, одним основных отличий соглашения о намерении от предварительного
договора, а также критерием их разграничения является отражение в нем условия об
обязанности. То есть, если в соглашении указаны общие обязанности сторон, которые не
1
Чибинов Д.В. Разграничение предварительного договора и соглашения о намерениях. М.:
Юридический Вестник молодых ученых. Изд-во МГУ, 2015. С. 31.
73
порождают юридических последствий, то этот документ следует квалифицировать как
соглашение о намерение. А если в договор включены обязательное условие заключения
договора в будущем, то суды квалифицируют его как предварительный договор.
Учитывая все вышеизложенное, можно сказать, что несмотря на то, что российское
законодательство с неохотой признает преддоговорные отношения, то практика
показывает, что они развиваются довольно стремительно и требуют большего
регулирования. Тема преддоговорных отношений является насущной, так как в
нынешнее время граждане наиболее юридически подкованы и им нужна гарантия того,
что договор, на который они рассчитывают, в будущем будет заключен. Законодателю
следует чуть больше зациклиться на этих отношениях, а в особенности на соглашениях о
намерении, так как мы можем видеть именно их несправедливо обделили вниманием.
В декабре 2018 г. Пленумом Верховного Суда РФ было принято Постановление от
25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений
Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» (далее - Постановление
Пленума Верховного Суда РФ N 49). Восемь пунктов указанного Постановления
посвящено разъяснениям практики применения законодательства о предварительном
договоре, в числе которых и разъяснения по вопросу квалификации предварительного
договора, устанавливающего обязанность приобретателя имущества до заключения
основного договора уплатить цену имущества.
Согласно п. 23 упомянутого Постановления, если сторонами заключен договор,
поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются,
например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о
продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом
предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до
заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть,
такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о
предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Следует отметить, что ранее, еще в 2011 г., Пленумом Высшего Арбитражного
Суда РФ были даны разъяснения аналогичного содержания по тому же вопросу.