75
рассматривается вопрос о заключении инвестиционного договора, основным
является изучение правовой природы договора, который оспаривается, от нее
зависит правильность квалификации договора и согласование сторонами
основных условий договора.
Обзор судебной практики по спорам, которые возникли из-за участия
граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом Верховного суда РФ
04.12.2013 г., приводит пример, когда физическим лицом заключен с
застройщиком ПДКП и оплачена часть суммы кредитными средствами по
соглашению. Судом отмечено, что застройщик имел возможность приобрести
денежные средства от гражданина на строительство жилого объекта только по
договору долевого участия. Требование истца было удовлетворено, ответчику -
компании-застройщику - пришлось вернуть истцу оплаченную сумму, также ею
были оплачены проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.
395 ГК РФ в двойном размере, возмещены убытки - страховая премия, проценты
по кредитному договору и компенсирован моральный вред.
Подобные случаи не редкость. В судебной практике имеется пример,
когда покупателем заключен договор займа и предварительный договор
долевого участия со строительной организацией. Основная цель данных
договоров - чтобы гражданин предоставил застройщику денежные средства для
возведения недвижимости, по завершении строительства застройщик обязуется
предоставить данную недвижимость дольщику. Но при заключении данных
договоров у застройщика не имелось разрешение на строительство. Из-за этого
был перенесен срок сдачи жилого дома.
Дольщик принял решение направить иск в суд для того, чтобы признать
данные договоры недействительными и вернуть уплаченные по ним денежные
средства, а также проценты за использование чужих денежных средств,
неустойку по договору долевого участия, компенсацию за моральный вред и
штраф по закону о защите прав потребителей.
76
Санкт-Петербургским городским судом, при удовлетворении требований
истца (за исключением неустойки), указано, что запрещено использовать
финансовые средства граждан, не имея разрешение на строительство.
Апелляционным определением от 23 апреля 2015 г. № 33-6239/2015 установлено,
что подобный запрет действует, даже если гражданин согласен на передачу
денежных средств для строительства. Существуют примеры из судебной
практики, когда удовлетворяются требования истца о расторжении
предварительного договора долевого участия. Московским городским судом,
апелляционным определением от 2 марта 2016 г. по делу № 33-6746/16
удовлетворены требования гражданина о расторжении предварительного
договора долевого участия. Истцом было заявлено требование о возвращении
уплаченных им по договору денежных средств, взыскании неустойки и штрафа,
компенсации морального вреда, убытков и процентов за пользование чужими
денежными средствами. Судом было удовлетворено исковое заявление истца,
кроме требования об уплате неустойки по закону о защите прав потребителей и
возмещения убытков. В качестве аргументов суд объяснил, что неустойка по
закону о защите прав потребителей не взыскивается в данном случае, так как
взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются
специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214-ФЗ)1, в котором указан специальный
вид ответственности для строительных организаций, получающих денежные
средства от физических лиц, а именно - оплата процентов за пользование чужими
денежными средствами в двойном размере согласно ст. 395 ГК РФ.
Относительно убытков суд указал, что при заявлении требований о взыскании
убытков истцу необходимо было обосновать кроме размера убытков и
противоправность действий ответчика, и причинно-следственную связь между
77
причиненными убытками и совершенными действиями ответчика. Истцом этого
проделано не было.
Президиум Верховного суда РФ указал, что если сделка между
строительной организацией и физическим лицом заключена с целью обхода ФЗ
№ 214-ФЗ, но при этом направлена на приобретение денежных средств от
физических лиц для строительства жилой недвижимости для последующей ее
передачи данным лицам, возможно признание таких сделок судом сделками, на
которые распространяются нормы ФЗ № 214-ФЗ. В судебной практике имеется
пример, когда между физическим лицом и строительной организацией заключен
предварительный договор купли-продажи на еще не построенную квартиру. В
силу положений этого договора гражданину необходимо передать денежные
средства застройщику в счет оплаты стоимости квартиры, а застройщик
обязуется после завершения строительства передать квартиру.
Данной сделкой фактически скрываются взаимоотношения сторон,
которые регулируются ФЗ № 214-ФЗ. В данном случае покупатель имеет право
на обращение в суд для получения гарантий, которые предусмотрены ФЗ № 214-
ФЗ. Санкт-Петербургским городским судом были удовлетворены подобные
требования истца (Апелляционное определение от 15 мая 2014 года № 33-
6142/14), т. к. физическое лицо заключило со строительной организаций
предварительный договор купли-продажи, но в установленный срок квартира
сдана не была. После чего гражданин обратился с иском в суд о признании
предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом
строительстве, взыскании неустойки по договору долевого участия, а также
компенсации морального вреда.
В случае если в предварительном договоре участия в долевом
строительстве содержатся условия, обязательные для включения в договор
участия в долевом строительстве в силу части 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ и если
лицо, привлекающее денежные средства для строительства, соответствует
требованиям, которые предъявляются к застройщикам статьями 2 и 3 ФЗ № 214-
78
ФЗ, предварительный договор считается договором участия в долевом
строительстве, подлежит государственной регистрации, на застройщика
возлагается обязанность предоставить документы на государственную
регистрацию.
Например, Ленинский районный суд города Ижевска по иску В. к ООО
«Энергомикс» признал заключенный сторонами предварительный договор
участия в долевом строительстве основным и принял решение о его регистрации
и возложил на ответчика обязанность по предоставлению необходимых для
государственной регистрации договора документов: разрешения на
строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта
недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества
находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и
нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных
помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа
обеспечения своих обязательств выбрано поручительство. Суд при вынесении
решения учел содержание предварительного договора и пришел к решению, что
в нем имеются условия договора участия в долевом строительстве.
3.2. Перспективы развития института предварительного договора в России
Задаток и аванс – это предварительные платежи по соглашению, которые
играют важную роль для дальнейшего развития института предварительного
договора. Хотя их нередко путают, к ним применяются разные правила. К
примеру, задаток становится «штрафом», если договор не подписан по вине
одной из сторон.
Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия
аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате
имущества. Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем,
тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию.
79
Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные
намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец
может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму
задатка.
В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа:
является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения
в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом.
Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы
платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами –
основной или предварительный. Подтверждать сделку может и соглашение о
задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает
адвокат. Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать
правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.
Полагаем, что в предварительный договор может быть включено условие
о том, что возмещение убытков, возникших вследствие уклонения или отказа от
заключения основного договора, а также уплата неустойки, если таковая
предусмотрена договором, обеспечивается поручительством.
80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате комплексного анализа института предварительного договора
в гражданском праве России, отечественного законодательства и судебной
практики в сфере правового регулирования предварительного договора,
отечественной и зарубежной юридической литературы по теме, автор пришел к
следующим теоретическим и практическим выводам:
История становления гражданско-правового института предварительного
договора в России длительна и непроста. В работе был сформулирован
исторический этапаж развития предварительного договора в российском
гражданском праве, который условно может быть разделен на пять основных
периодов: 1) конец XI – первая половина XVIII вв. (начальный этап
формирования института предварительного договора как формы
организационного договора в России); 2) вторая половина XVIII – XIX вв. –
«дореволюционный, или досоветский, период» (появлением института
предварительного договора в форме «запродажи» и первое легальное
закрепление понятия «предварительный договор» на законодательном уровне);
3) 1917–1990 гг. – «советский период» (отсутствие правовой регламентации
общих положений о предварительном договоре); 4) 1991 г. – 1994 гг. –
«постсоветский период» (закрепление в гражданском законодательстве общих
положений о предварительном договоре); 5) 1994 г. – настоящее время –
«современный период» (принятие ГК РФ и осуществление постоянного
совершенствования гражданского законодательства в сфере применения
предварительного договора).
Значение конструкции предварительного договора заключается в
установлении между сторонами обязательства о заключении в будущем другого
(основного) договора, а также в возможности понуждения к заключению
договора и взыскания убытков со стороны, которая необоснованно уклоняется
от заключения основного договора.
81
Предварительный договор следует признать двусторонне-обязывающим,
безвозмездным, организационным договором. Каждая из сторон
предварительного договора является одновременно и должником, и кредитором.
Другими словами, каждая сторона обязана совершить действия по заключению
основного договора, так же как и имеет право требовать от другой стороны
совершения таких действий.
Предварительный договор не требует государственной регистрации, если
такой регистрации требует основной договор, так как государственная
регистрация не относится к требованиям к форме договора. При согласовании
существенных условий основного договора в предварительном следует
буквально толковать п.3 ст.429 ГК РФ: в предварительном договоре должны
содержаться условия, позволяющие определить существенные условия
основного договора.
Представляется, что стороны предварительного договора могут либо
определить непосредственно сами существенные условия, либо предусмотреть
механизм, позволяющий такие условия определить. Представляются спорными
изменения, внесенные в п.3 ст.429 об ограничении круга существенных условий,
подлежащих согласованию в предварительном договоре.
Так, при несогласовании в предварительном договоре существенных
условий основного договора, отнесенных к таковым законом, создается
опасность восполнения судом отсутствующих существенных условий такими,
которые не будут соответствовать интересам ни одной из сторон. Исходя из
анализа законодательства и судебной практики, следует сделать вывод, что
исполнение предварительного договора может обеспечиваться задатком и
неустойкой.
Кроме того, представляется, что такие способы, как залог и
поручительство могут обеспечивать возмещение убытков, возникших
вследствие уклонения или отказа от заключения основного договора, а также
уплату неустойки, если таковая предусмотрена договором. Однако не все
82
поименованные способы обеспечения исполнения обязательств могут
использоваться в предварительном договоре. Это обусловлено тем, что
организационному характеру данного договора противоречит удержание вещи.
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено
непоименованными способами. С учетом возможного многообразия
непоименованных способов обеспечения исполнения предварительного
договора целесообразно определить критерии, которым должны такие способы
отвечать. Во-первых, стороны должны явно продемонстрировать свои
намерения, указав, что согласованный ими способ обеспечения относится к
числу непоименованных. Во-вторых, сторонам следует предусмотреть
подробное описание обеспечительного механизма действия непоименованного
способа. И, в-третьих, при описании механизма применения непоименованного
способа обеспечения контрагентам следует избегать использования терминов,
имеющих устойчивое нормативное значение.
Предметом исполнения обязательства, возникающего из предварительного
договора, является заключение в будущем договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором. При этом стороны могут
изменить уже согласованные в предварительном договоре условия, а также
включить в основной договор не предусмотренные предварительным договором
условия.
Последствия нарушения предварительного договора не исчерпываются
понуждением к заключению основного договора и применением мер
гражданско-правовой ответственности. Следует отметить, что применение иных
последствий нарушения договора может оказаться эффективнее с точки зрения
защиты кредитора. К таким последствиям также относятся расторжение
договора, односторонний отказ от исполнения договора, приостановление
исполнения и др.
Понуждение к заключению основного договора является частным случаем
присуждения к исполнению обязательства в натуре. Анализируя ст.429, 445 ГК
83
РФ, следует выделить следующие условия удовлетворения искового требования
о понуждении к заключению основного договора: во-первых, необходимо
наличие у ответчика обязанности заключить договор, и, во-вторых, уклонение
ответчика от заключения договора.
Необходимо отметить, что возможно понуждение к заключению
основного не только консенсуального, но и реального договора. Что касается
возмещения убытков, то в случае уклонения должника от заключения основного
договора, кредитор вправе либо обратиться в суд с требованием о расторжении
предварительного договора и взыскании компенсаторных убытков, либо с
требованием о понуждении к заключению основного договора и взыскании
мораторных убытков.
Возможность взыскания неустойки при одновременном понуждении к
заключению основного договора зависит от того, с какими обстоятельствами
стороны связывают возникновение обязанности уплатить неустойку. В случае
неисполнения стороной предварительного договора дополнительных
обязанностей, создающих условия для заключения основного договора, таких,
как, например, регистрация на подлежащее передаче по основному договору
недвижимое имущество, контрагент вправе согласно ст.328 ГК РФ
приостановить исполнение своей обязанности заключить договор.
Потерпевшая сторона вправе требовать расторжения предварительного
договора в случаях: признанного судом существенным нарушения контрагентом
дополнительных возникающих из предварительного договора обязанностей,
направленных на обеспечение возможности заключить основной договор;
отчуждения объекта основного договора третьему лицу в период действия
предварительного договора; уклонения от заключения основного договора.
Также в случае нарушения предварительного договора потерпевшая сторона
вправе отказаться от исполнения такого договора, но только в том случае, если
основание данного отказа предусмотрено в предварительном договоре.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
84
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от
05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ.
– 2014. – № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.12.2019)
// Собрание законодательства РФ. – 2019. – № 3. – Ст. 4848.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26
января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 18.03.2019) // Собрание законодательства РФ.
– 2019. – № 76. – Ст. 1247.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26
ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 18.03.2019) // Собрание законодательства РФ.
– 2019. – № 76. – Ст. 1248.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от
18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (в ред. от 8.07.2019) // Собрание законодательства
РФ. – 2019. – № 77. – Ст. 205.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14
ноября 2002 г. № 138-ФЗ ФЗ (ред. от 02.12.2019 г.) // Собрание законодательства
РФ. – 2019. – № 46. – Ст. 4635.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-
ФЗ (ред. от 11.10.2019 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2019. – №1. – Ст.
15.
8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-
ФЗ (ред. от 29.12.2019 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2019. – №91. – Ст.
161.