84
договоры в сфере купли-продажи недвижимости, а также в сфере купли-
продажи (поставки) строительных материалов.
Учитывая динамику заключения предварительных договоров, в частности,
рост их отдельных видов в 2016-2018 гг., был сделан вывод о широком
распространении данных договоров в практике работы ООО «Правовое
содействие», а также об их особой востребованности в гражданском обороте.
Проведенное исследование позволило нам указать на значительные
трудности, испытываемые судами при разрешении споров, вытекающих из
предварительного договора. При этом наибольшие затруднения вызывают
вопросы, связанные с понуждением к заключению в будущем сторонами
основного договора, а также с обеспечением обязательств по исследуемому
виду договора, для разрешения которых суды, как правило, обращаются к
разъяснениям Верховного Суда. Считаем, что данные проблемы обусловлены
тем, что в настоящее время правовое регулирование предварительного договора
не охватывает должным образом все детали его заключения и исполнения.
По результатам проведенного исследования нами установлено, что
заключение сделок, при которых одна сторона обязуется в будущем заключить
с другой стороной основной договор, если этого потребует вторая сторона, в
настоящее время не регулируется напрямую законом, а регулируется по
аналогии закона, так как не охватывается определением предварительного
договора. В связи с этим мы предлагаем несколько расширить понятие
предварительного договора, содержащееся в п. 1 ст. 429 ГК РФ, за счет
включения в него случаев, когда обязанность заключить в будущем основной
договор принимает на себя лишь одна из сторон, а другой стороне принадлежит
лишь право требовать исполнения этой обязанности.
В целом, по результатам проведенного исследования, в целях
совершенствования института предварительного договора в России мы также
предлагаем:
– внести изменение в п. 1. ст. 429 ГК РФ, согласно которому стороны
(либо одна из сторон) будут обязаны к заключению основного договора в
85
будущем. Смысл данной поправки заключается в том, что в суд с иском о
понуждении к заключению основного договора будет иметь право обратиться
только сторона, не обязанная к его заключению;
– включить в предварительный договор условие о выполнении
процедурных действий той или иной стороны, которые приведут к заключению
основного договора в будущем;
– продолжить работу по выявлению дефектов, двусмысленностей в
трактовке некоторых юридических вопросов, предлагая решения по
совершенствованию всей системы гражданского законодательства, улучшая ее
структуру и качество.
Кроме того, учитывая особую сложность, которую суды испытывают при
разрешении дел, связанных с обеспечением обязательств по предварительному
договору, мы считаем необходимым:
1) внести изменения в ст. 380 ГК РФ, закрепив в ней положение об
обеспечении денежных обязательств по предварительному договору с
помощью задатка;
2) закрепить в ст. 429 ГК РФ положение, предусматривающее
возможность обеспечения обязательства по предварительному договору
обеспечительным платежом. После внесения указанных изменений норму
статьи 429 ГК РФ предлагается изложить в следующем виде: «Если иное не
установлено законом, то по соглашению сторон обеспечительным платежом
может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Мы считаем, что реализация данных предложений позволит облегчить
правоприменение по предварительному договору, а также поможет избежать
противоречий в судебной практике, возникающих при разрешении споров,
вытекающих из исполнения обязательств в рамках предварительного договора.
86
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от
21 июля 2014) // Собрание законодательства Российской Федерации. –2014. –
№31. – Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30
ноября 1994 г. № 14-ФЗ (ред. от 27 декабря 2018 г. №243-ФЗ)// Собрание
законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении
изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации»
[Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70785222/.
4. Федеральный закон от 22.04.1996 №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»
(ред. от 26.07.2019) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от
03.07.2016) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49
«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Бюллетень
Верховного Суда РФ. 2019. № 2. Ст. 12.
7. Постановление Высшего Арбитражного суда от 14.07.2009 №
402/09 по делу № А41-К1-13707/07 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
8. Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2018 № 307-ЭС18-6466
по делу № А56-69628/2015 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=541219#0902
3298369560906.
9. Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2018 № 307-ЭС18-6466
по делу № А56-69628/2015 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
87
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=541219#0902
3298369560906
10. Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 №307-ЭС19-3552
[Электронный ресурс] // СПС «Консультант-Плюс». – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=577934#0452
8364760847432.
11. Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 19 октября 2009 г.
№ ВАС-13238/09 // СПС «Консультант Плюс».
12. Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 4 марта 2010 №
ВАС-704/10 // СПС «Консультант Плюс».
13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 28 апр. 1997 г. № 13 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1997. № 6.
14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением
договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
1997. № 7. С. 15-16.
15. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7
июля 2016 г. № Ф01-2320/2016 по делу №А43- 24214/2015 [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru.
16. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда №
09АП-7470/2011-ГК от 27.04.2011 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=MARB&n=222282#03
5749691701862085.
17. Решение Автозаводского районного суда г. Нижнего Новгорода по
делу №2-4106/12 о понуждении к заключению договора купли-продажи доли
жилого помещения [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://rospravosudie.com/court-avtozavodskij- raj onnyj -sud-g-nizhnij -novgorod-
88
nizhegorodskaya- oblast-s/act-106846180/.
18. Решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска № 2-
1111/2017 2-1111/2017~М-901/2017 М-901/2017 от 27 июня 2017 г. по делу № 2-
1111/2017 [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://sudact.ru/regular/doc/YldbfVC8Hcd8/.
19. Решение Центрального районного суда г. Сочи (Краснодарский
край) от 16 июня 2016г. по делу №2-3535/2016 [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: ttp://sudact.ru/regular/doc/rytDLUzdXuZr/. Постановление
Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2015г. по делу № А31-
6392/2014 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://docs.pravo.ru.
20. Решение Ялтинского городского суда (Республика Крым) от 26
февраля 2018г. по делу №2-4281/2017. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://sudact.ru/regular/doc/csTvpCp4AK1T/.
21. Постановление Арбитражного суда Московского округа от
24.07.2018 N Ф05-9618/2018 по делу №А40-118868/2017 [Электронный ресурс].
– Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?629#07766510624342431.
22. Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 2
июня 2016 г. по делу № А40-158840/2015 [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/bkV77atBzZJq/.
23. Решение Дзержинского районного суда города Оренбурга № 2-
2466/2018 2-2466/2018~М-1857/2018 М-1857/2018 от 18 июля 2018 г. по делу №
2-2466/2018 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/regular/doc/iqI3gJ1vFEZZ/
24. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5
сентября 2018 г. по делу № А43-41392/2017 [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/E7VX9L6OSkYu/.
25. Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 мая 2018 г. по
делу № А03-342/2018 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/arbitral/doc/0Z75H4KiehmJ/. Постановление ФАС Московского
89
округа от 05.09.2011 по делу № А40-149910/10-34-1281 [Электронный ресурс] //
СПС «Консультант-Плюс». – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AMS&n=147728#0000
4974934439800904.
26. Постановление Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от
18.02.16 по делу № А32-19671/2013 [Электронный ресурс] // СПС
«Консультант-Плюс». – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ASK&n=115640#0680
4459797111626.
27. Апелляционное определение Московского городского суда от
12.05.16 № 33–11583/2016 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://www.mos-gorsud.ru/mgs/services/cases/appeal-civil/details/a57f5390-3f15-
4b79-ab15-6f7cf75f79c5.
28. Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской
Республики от 31.08.15 по делу № 33–3094/2015 [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://sudsovetnik.ru/%D1%81.
29. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 г. по делу
№ А49-6834/2010 [Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа:
https://base.garant.ru/39111667/.
30. Постановление Липецкого областного суда от 31.05.2018 № 44г-
16/2018 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOCN&n=1005445#05
650196699440713
31. Решение Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону о
признании предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-
1939/2017 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://sud-
praktika.ru/precedent/322937.html.
32. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 г. по делу
№ А49-6834/2010 [Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа:
https://base.garant.ru/39111667/.
90
33. Решение Арбитражного Суда Республики Татарстан от 16.05.2016
по делу № А65-4266/2016 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/arbitral/doc/FSqPtZV8INbj/.
34. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по
делу № А10-646/2013 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/arbitral/doc/RzkvbrFaX88/.
35. Постановление Арбитражного Суда Московского округа от
12.03.2015 № Ф05-15488/2013 по делу № А41-6339/13 [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/BFP0RL4h7SWg/.
36. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от
23.09.2015 по делу № А31-7898/2014 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/arbitral/doc/.
37. Аблятипова Н. А. Особенности предварительного договора в
гражданском праве РФ / Н. А. Аблятипова // Вестник современных
исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 5-12.
38. Акинфеева В.В. О возможности использования обеспечительного
платежа в качестве способа обеспечения обязательств в предварительном
договоре / В. В. Акинфеева // Пермский юридический альманах. 2018. № 1. С.
318-323.
39. Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в
Конституции российской Федерации / И.А. Алешкова // Материалы
Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 80-летию со
дня рождения Н.В. Витрука. М., 2018. С. 83-90.
40. Афанасьева А.П. Стороны планируют заключить предварительный
договор. От каких условий лучше воздержаться / А. П. Афанасьева //
Арбитражная практика для юристов. 2016. № 5. С. 92-95.
41. Байкова Г.Р. Особенности ответственности сторон за нарушение
условий предварительного и рамочного договора / Г.Р. Байкова // Аллея науки.
2019. Т. 3. № 1 (28). С. 678-683.