64
неосновательное обогащение с продавца (См. Апелляционное определение
Московского городского суда от 12.05.16 № 33–11583/2016
1
).
При этом нужно иметь в виду, что позиция ВАС РФ о купле-продаже
будущей вещи применяется не только к спорам в отношении объектов, которые
только должны появиться. На практике суды ссылаются на них, если спорный
объект уже существует (См. Апелляционное определение ВС Удмуртской
Республики от 31.08.15 по делу № 33–3094/2015
2
).
Кроме того, Арбитражные суды исключают заключение инвестиционного
договора на создание объекта недвижимости.
Так, ФАС Поволжского округа 12.07.2011 было рассмотрено дело № А49-
6834/2010
3
. Из материалов дела следует, что ООО и инвестор подписали
инвестиционный договор, предметом которого является инвестирование в
строительство комплекса жилых домов в городе Пензе, расположенных на
улице Мира, д. 58а. Судом отмечено, что при рассмотрении данного дела, где
рассматривается вопрос о заключении инвестиционного договора, основным
является изучение правовой природы договора, который оспаривается, от нее
зависит правильность квалификации договора и согласование сторонами
основных условий договора.
Большое количество судебных актов принимается при рассмотрении
вопросов, связанных с предварительным договором купли-продажи. Так,
например, согласно позиции Верховного суда предварительный договор о
продаже жилья, заключенный во исполнение судебного акта, не может быть
признан недействительным, поскольку иск об этом фактически направлен на
преодоление юридической силы судебного акта (См. Определение ВС РФ от
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.16 № 33–11583/2016
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.mos-gorsud.ru/mgs/services/cases/appeal-
civil/details/a57f5390-3f15-4b79-ab15-6f7cf75f79c5.
2
Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу
№ 33–3094/2015 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sudsovetnik.ru/%.
3
Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 г. по делу № А49-6834/2010
[Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа: https://base.garant.ru/39111667/.
65
04.06.2018 № 307-ЭС18-6466 по делу № А56-69628/2015
1
).
Судебная практика о предварительном договоре купли-продажи
указывает, что если договор заключен для покупки квартиры несколькими
лицами, то в случае спора необходимо установить, является ли ответственность
таких лиц при незаключении основного договора по смыслу предварительного
договора солидарной (См. Постановление президиума Липецкого областного
суда от 31.05.2018 № 44г-16/2018
2
).
Взыскание неустойки, а также проведение каких-либо регистрационных
действий может быть только в случае, если они предусмотрены в договоре и
если такой договор был признан действительным.
Так, например, разрешая исковые требования Шереметьевой И.О. о
взыскании неустойки и пени, руководствуясь нормами права, подлежащими
применению к спорным правоотношениям, суд пришел к выводу об отказе в
удовлетворении иска, поскольку предметом предварительного договора купли-
продажи, заключённого сторонами, являлась лишь обязанность сторон в
будущем заключить основной договор, предварительный договор не влечёт
возникновения каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно
быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи не
заключался, предварительный договор расторгнут сторонами, а поэтому
правовых оснований для взыскания неустойки и пени по предварительному
договору купли-продажи не имеется
3
.
Особое внимание в связи с исследуемой темой необходимо уделить
анализу практической деятельности современных юридических компаний,
1
Определение ВС РФ от 04.06.2018 № 307-ЭС18-6466 по делу № А56-69628/2015
[Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=541219#0902329836956090
6
2
Постановление президиума Липецкого областного суда от 31.05.2018 № 44г-16/2018
[Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOCN&n=1005445#0565019669944
0713
3
Решение Первомайского районного суда города Ростова-на-Дону о признании
предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-1939/2017 [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://sud-praktika.ru/precedent/322937.html.
66
специализирующихся на оказании услуг по заключению гражданско-правовых
договоров, в том числе, предварительного договора. Одной из таких
юридических компаний является Общество с ограниченной ответственностью
«Правовое содействие» (г. Уссурийск).
Согласно Уставу, ООО «Правовое содействие» осуществляет следующие
направления деятельности:
оказание юридических услуг по гражданским делам;
юридическое консультирование;
составление исковых заявлений, жалоб;
юридическое сопровождение сделок с недвижимостью;
юридическое сопровождение внешнеэкономической деятельности
юридических лиц и ИП;
посреднические услуги.
Таким образом, данная организация оказывает различные виды
юридических услуг, в том числе: консультирование по правовым вопросам,
представление интересов физических и юридических лиц в судах общей
юрисдикции по гражданским делам, а также составление и правовая оценка
гражданско-правовых договоров, в том числе предварительных договоров
разных видов.
Одним из основных направлений деятельности ООО «Правовое
содействие» является юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
(купля-продажа жилых и нежилых помещений и т. д.). В ходе осуществления
данного направления работы специалисты компании составляют
предварительные договоры, которые, по данным, полученным в компании,
составляют не менее 30 процентов от общего числа всех заключаемых
договоров.
Статистические данные о заключении предварительных договоров
специалистами ООО «Правовое содействие» в 2016-2018 гг. представлены в
Приложении 2.
Анализ данных приложения позволяет прийти к выводу, что наиболее
67
часто в практической деятельности специалистов ООО «Правовое содействие»
заключаются либо подвергаются правовой оценке следующие виды
предварительных договоров: договор купли-продажи товара; договор купли-
продажи недвижимости и договор поставки.
Проведенный анализ показал, что наиболее распространенным видом
договора купли-продажи недвижимости, заключаемого или подвергаемого
правовому анализу специалистами юридической компании, является договор
купли-продажи квартиры с отсрочкой (в будущем) или ипотечный договор на
покупку квартиры. Так, в 2018 году в ООО «Правовое содействие» обратилась
Н., которая пояснила, что нашла покупателей на свою квартиру. Однако, по
данным Н., у покупателя на данный момент отсутствует вся денежная сумма, в
связи с чем она желает заключить предварительный договор, чтобы и продавец
и покупатель имели гарантии на возможность заключения сделки в
оговоренные договором сроки. После оказания консультативной помощи
специалисты ООО «Правовое содействие» составили проект предварительного
договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу:
Приморский край, г. Уссурийск, ул. Некрасова, д. 152 кв. 55.
Надо сказать, что именно такие предварительные договоры,
предусматривающие отсрочку заключения основного договора купли-продажи
жилого помещения по тем или иным причинам, составляют значительное число
предварительных договоров купли-продажи недвижимости (не менее 15%) . В
будущем такой договор служит гарантом совершения сделки. В случае отказа
от совершения сделки одной из сторон, другая сторона вправе предъявить
требование о понуждении заключить основной договор в судебном порядке.
Другим наиболее распространенным видом предварительного договора,
используемого в практической работе специалистов ООО «Правовое
содействие», является договор поставки. С просьбой помочь заключить такой
договор в 2019 г. в компанию обратился С., являющийся индивидуальным
предпринимателем. Следует отметить, что заключение данного вида
68
предварительных договоров субьектами предпринимательства обусловлено, как
правило, отсутствием в штате предприятия юриста.
Такой договор заключается на поставку определенного товара
(преимущественно, строительных материалов). Как правило, такие доставки
происходят как внутри России, так и из Китая. Так, по условиям
предварительного договора поставки строительных материалов, заключенного
между ООО «СКБ+», расположенным по адресу: г. Владивосток, ул.
Приходько,13 и ООО «Кровли и Фасады», расположенным по адресу: г.
Уссурийск, ул. Мельничная, 12, в адрес покупателя поставщиком должны были
быть поставлены строительные материалы (черепица, доска обрезная,
сантехнические материалы). Данный договор был составлен специалистом
ООО «Правовое содействие» и передан на правовую экспертизу руководителю
компании.
Из сказанного следует, что в практической деятельности юридической
компании «Правовое содействие» заключение предварительных договоров
является одним из основных направлений деятельности, которая имеет место,
преимущественно в ходе осуществления юридического сопровождения сделок
с недвижимостью. Как правило, клиенты обращаются в компанию с просьбой
составить предварительный договор либо дать правовую оценку уже готовому
договору. Наиболее распространенными видами предварительных договоров
являются предварительные договоры в сфере купли-продажи недвижимости, а
также в сфере купли-продажи (поставки) строительных материалов.
Учитывая динамику заключения предварительных договоров, в частности,
их рост в 2016-2018 гг., можно говорить об широком распространении данных
договоров в практике работы ООО «Правовое содействие», а также об их
особой востребованности в гражданском обороте.
Таким образом, подводя итог данному разделу исследования, можно
сделать вывод, что поскольку правовое регулирование предварительного
договора не охватывает должным образом все детали его заключения, судебная
практика по данному направлению весьма неоднозначна и отличается широким
69
разнообразием.
Как показал проведенный анализ, наибольшее распространение
предварительные договоры получили в сфере купли-продажи недвижимости и
в строительной сфере. При этом в большинстве случаев суды признают
предварительный договор заключенным по всем правилам, предусмотренным
ГК РФ. Однако, наибольшее количество споров вызывают вопросы, связанные
с понуждением к заключению основного договора, а также с обеспечением
обязательств по исследуемому виду договора, для разрешения которых суды,
как правило, обращаются к разъяснениям Верховного Суда.
Учитывая особую сложность в разрешении дел, связанных с
обеспечением обязательств по предварительному договору, считаем
необходимым конкретизировать норму статьи 380 ГК РФ путем закрепления в
ней положения о том, что денежные обязательства по предварительному
договору могут быть обеспечены с помощью задатка. Считаем, что это
поможет избежать противоречий в судебной практике при разрешении
вопросов, связанных с применением задатка в качестве способа обеспечения
обязательств по предварительному договору.
3.2. Проблемы отграничения предварительного договора от опциона на
заключение договора
С развитием рыночных отношений в России все чаще становятся
востребованными договорные конструкции, используемые в зарубежном
законодательстве и практике делового оборота. Одной из таких конструкций
является опцион (от лат. «optio» – выбор, желание, усмотрение).
В специальном экономическом смысле опцион является производным
финансовым инструментом, то есть особой разновидностью ценных бумаг. В
этом же качестве он первоначально воспринят и отечественным
законодательством. Так, ст. 2 ФЗ от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных
70
бумаг»
1
содержит легальную дефиницию понятия «опцион эмитента»,
определяя его не как разновидность договора (сделки), а как особую
разновидность именной эмиссионной ценной бумаги.
Существует и более широкий подход к пониманию опциона как
разновидности договора, в соответствии с которым одна сторона
(приобретатель опциона), по общему правилу, на возмездной основе получает
право на заключение основного договора с другой стороной на заранее
оговоренных в опционе условиях, которым может либо воспользоваться, либо
отказаться от него по своему усмотрению в течение заранее определенного
срока.
Активное использование коммерческими организациями конструкции
опциона в обозначенном широком смысле (в сфере внебиржевой торговли, на
рынке недвижимости), возникающие в связи с этим судебные споры делают
актуальной необходимость либо квалификации опционного договора как
особой разновидности уже существующих институтов, либо разработки и
закрепления законодателем специальной дефиниции опциона как отдельного
вида договора, особенностей его регулирования.
Опционы появились в Гражданском кодексе РФ в июне 2015 года, но
споры относительно их правовой природы в цивилистической доктрине до сих
пор актуальны. Особый интерес представляет соотношение опциона на
заключение договора с предварительным договором.
Опционом на заключение договора признается соглашение, в силу
которого одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой
стороне право заключить один или несколько договоров на условиях,
предусмотренных опционом. С практической точки зрения опцион - это
соглашение между сторонами о порядке выдачи оферты и ее последующего
акцепта, то есть соглашение между сторонами об установлении определенных
1
Федеральный закон от 22.04.1996 №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 26.07.2019)
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/.
71
правоотношений
1
.
В рамках соглашения о предоставлении опциона на заключение договора
одна из сторон приобретает возмездное сингулярное право потребовать
заключения договора на заранее определенных условиях.
Опцион на заключение договора содержит два самостоятельных
гражданско-правовых договора - соглашение об опционе и непосредственно
основной договор.
Целью опциона на заключение договора является получение акцептантом
права требовать от оферента заключения основного договора в срок, указанный
в оферте.
Таким образом, опцион на заключение договора считается заключенным
с момента достижения между оферентом и акцептантом соглашения по всем
существенным условиям предоставления оферты и порядка ее акцепта, в
котором указывается консенсуальная форма данной правовой структуры.
Опцион на заключение договора не является предварительным договором,
а на основании его правового определения представляет собой двустороннюю
сделку, объектом которой является регулирование отношений сторон при
направлении оферты и ее акцепта
2
.
Общий алгоритм действий оферента и держателя опциона выглядит
следующим образом:
– подписание сторонами опциона, содержащего оферту;
– уплата вознаграждения держателем опциона оференту (если
соглашением не регламентировано иное). Хотя цена опциона не отнесена к его
существенным условиям, сторонам все же надлежит либо установить стоимость
сделки по продаже права на заключение договора, либо указать на
безвозмездность такой передачи, так как платность сделки презюмируется ст.
429.2 ГК РФ. В случае возникновения споров суд будет рассчитывать цену
1
Соловьев В.Н. Ответственность за недобросовестные действия при проведении переговоров
о заключении договора // Вестник экономической безопасности. 2018. №3. С. 112.
2
Зарипов Ш. Р. Опционный договор в гражданском праве // Вестник современных
исследований. 2018. № 12.6 (27). С. 60.
72
опциона в соответствии с правилами ст. 424 ГК РФ.
– акцептирование предложения держателем опциона;
– подписание основного договора.
Разумеется, существует риск, что оферта так и не будет акцептирована. В
качестве компенсации как раз обычно и применяется плата за получение
опциона.
Как отмечают суды, положительные отличия опциона заключаются в
следующем: выгода приобретателя права по нему состоит в том, что он
правомочен, но не обязан подписывать с продавцом права конкретный договор
в будущем. Вторая сторона при этом обязана заключить соглашение по
требованию покупателя опциона, за что первому и полагается установленное
вознаграждение (например, решение АС Республики Татарстан от 16.05.2016
по делу № А65-4266/2016
1
).
Опцион на заключение договора не нуждается в государственной
регистрации, т. к. эта процедура не относится к форме сделок, а является
юридическим актом признания государством факта совершения сделки
(например, п. 1 ст. 2 закона «О государственной регистрации прав…» от
21.07.1997 № 122-ФЗ
2
).
Пример из судебной практики — постановление ФАС Восточно-
Сибирского округа от 21.10.2013 по делу № А10-646/2013
3
, в котором суд
разъяснил: опцион на право заключения договора аренды недвижимости сам по
себе не является договором аренды, что еще раз подчеркивает правовую
природу опциона.
Сходства данных договорных конструкций проявляются в следующих
положениях:
1
Решение АС Республики Татарстан от 16.05.2016 по делу № А65-4266/2016 [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/FSqPtZV8INbj/.
2
Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) [Электронный ресурс] // СПС
«Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/.
3
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу № А10-646/2013
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/RzkvbrFaX88/.
73
– оба договорных типа имеют организационный характер и преследуют
своей целью создание договора в будущем;
– существенные условия основного договора в обязательном порядке
должны быть предусмотрены как предварительным договором, так и договором
о представлении опциона (п. 3 ст. 429 ГК РФ; п. 4 ст. 429.2 ГК РФ);
– и предварительный договор, и опцион на заключение договора
заключаются в форме, установленной для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК
РФ; п. 5 ст. 429.2 ГК РФ);
– если рассматриваемые договоры не предусматривают срок заключения
основного договора, то последний должен быть заключен в течение одного года
с момента заключения, соответственно, предварительного договора и опциона
на заключение договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 2 ст. 429.2 ГК РФ);
– истечение срока предварительного договора является основанием
прекращения обязательств, вытекающих из него (п.6 ст.429 ГК РФ), как и
истечение срока опциона на заключение договора является основанием
прекращения возможности акцептанта заключить договор с контрагентом.
Отмеченная общность привела к указанию в некоторых судебных
решениях на то, что «договор предоставления опциона содержит в себе
элементы предварительного договора…»
1
.
Как показал проведенный анализ, на практике возникают проблемы
отграничения предварительного договора от опциона на заключение договора,
предусмотренного ст.429.2 ГК РФ. При этом следует отметить, что в качестве
главных различий предварительного договора и упомянутого опциона можно
назвать предмет соглашения. Если предварительный договор порождает
обязательство сторон подписать основной договор через некоторое время, то
опцион предоставляет право одной из сторон своим односторонним
волеизъявлением (акцептированием) сделать основной договор действующим.
Момент возникновения предусмотренного договором обязательства в
1
Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 12.03.2015 № Ф05-15488/2013
по делу № А41-6339/13 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/arbitral/doc/BFP0RL4h7SWg/.