74
первом случае – обязательство (по заключению основного договора), которое
возникает в момент подписания обеими сторонами предварительного договора,
а во втором случае – исполнение конечного требования только после
акцептирования оферты.
Количество обязанных сторон, предварительный договор – это
двусторонне обязывающий. В случае же с опционом обязательство по
заключению основного контракта несет только оферент, а держатель опциона
может и не акцептировать в конечном итоге эту оферту.
Как следствие, в первом случае при уклонении стороны от исполнения
обязательства по предварительному договору вторая сторона может обратиться
в суд с иском о понуждении к заключению основного соглашения, а во втором
после акцепта договор (опцион на заключение договора) будет заключен
автоматически.
Возможность уступки права на заключение договора в одностороннем
порядке. Предварительный договор по умолчанию не предусматривает такой
возможности, а для опциона она закреплена на законодательном уровне.
Плата за право на заключение договора. Предварительные договоры
обычно безвозмездны, опционы стандартно предусматривают вознаграждение
за продажу права. Данный параметр суд указал как основное отличие опциона
(См. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015
по делу № А31-7898/2014
1
).
В связи с этим при разграничении предварительного договора и опциона
на заключение договора правильным представляется учитывать, что
предварительный договор создает обязательство совершить действия
направленные на заключение основного договора в будущем, что и отличает
такое соглашение от опциона на заключение договора, который в свою очередь
не порождает обязанность по заключению основного договора, а предоставляет
право «секундарное» своим волевым решением (акцептированием) привести
1
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 по делу № А31-
7898/2014 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/.
75
договор в действие одной из сторон.
Таким образом, подводя итог данному разделу, можно сделать вывод, что
отличие предварительного договора и опциона на заключение договора
заключается в том, что, во-первых, опцион на заключение договора порождает
обязанность заключения договора только для стороны, от которой исходила
оферта (продавца опциона); во-вторых, опцион на заключение является
возмездным; в-третьих, платеж по опциону не засчитывается в счет платежей
по договору, заключаемому на основании безотзывной оферты, и не подлежит
возврату.
3.3. Совершенствование законодательства Российской Федерации
в вопросах заключения предварительного договора и оценка его
последствий
Ранее нами уже отмечалось, что заключение предварительных договоров
широко распространено в практике построения договорных связей между
субъектами гражданского права. Однако сама конструкция предварительного
договора порождает много теоретических проблем, которые отражаются сейчас
или, по нашему мнению, могут отразиться в дальнейшем на практике
1
.
Анализ судебной практики и научной литературы по теме исследования
привел нас к следующим выводам. Организационный договор по своей
правовой природе является организационным договорам и закрепляет
волеизъявление сторон о заключении основного договора на согласованных
уже условиях. Поэтому нельзя востребовать по предварительному договору
выполнения условий, хоть и согласованных сторонами, но, предусмотренных в
рамках основного договора.
Однако денежные обязательства в рамках предварительного договора все
же имеют место быть, например, обязательства, вытекающие из
предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка или
1
Соловьев В.Н. Ответственность за недобросовестные действия при проведении переговоров
о заключении договора // Вестник экономической безопасности. 2018. №3. С. 111.
76
обеспечительного платежа.
Считаем, что такие способы обеспечения исполнения обязательств могут
служить определенной гарантией для сторон, заинтересованных в заключении
основного договора и мерой ответственности для стороны, виновно
уклоняющейся от сделки. Поскольку в судебной практике встречаются случаи с
установлением в предварительном договоре нескольких, разных по своему
характеру и назначению платежей, причем часто только для одной из сторон,
мы предлагаем установить в ГК РФ единую ответственность для виновно
уклоняющейся от заключения договора стороны в виде неустойки за каждый
день просрочки, начиная со дня исполнения обязательств
1
.
Кроме того, в целях совершенствования действующего законодательства
мы предлагаем внести дополнение в п. 1. ст. 429 ГК РФ, согласно которому
стороны (либо одна из сторон договора) будут обязаны к заключению
основного договора в будущем. Смысл данной поправки заключается в том, что
в суд с иском о понуждении к заключению основного договора этом случае
будет иметь право обратится только сторона, не обязанная к его заключению.
Конечно, если рассматривать всю цепочку правоотношений, включая
основной договор, который стороны должны заключить, то, представляется,
что их желания будут чаще иметь встречное содержание, но не всегда.
Полагаем, что это обуславливает сложности при определении контрагентов
предварительного договора, в определении принадлежности статуса кредитора
и должника сторонам.
Обращая внимание на организационно-функциональную составляющую
предварительного договора, мы также предлагаем включить в предварительный
договор условие о выполнении процедурных действий той или иной стороны,
которые приведут к заключению основного договора в будущем. Считаем, что
в качестве такого условия может выступать, например, получение справки о
регистрации права собственности на объект недвижимости для заключения
1
Соловьев В.Н. Ответственность за недобросовестные действия при проведении переговоров
о заключении договора // Вестник экономической безопасности. 2018. №3. С. 112.
77
основного договора купли-продажи недвижимости, вступление в право
наследования, выполнение ремонтных работ в помещении и т.д.)
1
.
В соответствии с этим, на наш взгляд, в предварительном договоре могут
предусматриваться санкции за неисполнение указанных обязательств, например,
установлен штраф (пеня) за умышленное затягивание или отказ от выполнения
какого-либо из указанных действий
2
.
Также считаем не лишним по аналогии с правилом, предусмотренным
для задатка в п. 4 ст. 380 ГК РФ, в параграфе 8 главы 23 ГК РФ предусмотреть
норму о возможности обеспечения обязательства из предварительного договора
обеспечительным платежом следующего содержания: «Если иное не
установлено законом, по соглашению сторон обеспечительным платежом
может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья
429 ГК РФ)».
Проведенный анализ российского и зарубежного (немецкого)
законодательства позволяет заключить, что взаимосвязь предварительного и
основного договоров должна учитываться, если обстоятельства заключения
предварительного договора свидетельствуют о согласии сторон на заключение
основного договора
3
.
Так, например, одобрение предварительного договора, как сделки с
заинтересованностью, крупной сделки, сделки с заложенным имуществом и т.д.
может рассматриваться в качестве доказательства одобрения основного
договора, если последний не был надлежащим образом одобрен. По
утверждению В.Э. Поляковой, «при таком подходе не будут нарушаться
положения российского законодательства об одобрении сделок, а также права
1
Соловьев В.Н. Ответственность за недобросовестные действия при проведении
переговоров о заключении договора // Вестник экономической безопасности. 2018. №3.
С. 112-113.
2
Кайгородова М.Ю. Проблемы реформирования института предварительного договора //
Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. научных статей.
Редакторы: В.М. Лебедев, Г.Л. Осокина, С.К. Соломин, В. С. Аракчеев. Пермь, 2015. С. 20.
3
Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: дисс. канд. юрид.
наук. М., 2015. С. 45.
78
и интересы лиц, которые вправе давать требуемое согласие»
1
. Таким подходом
следует согласиться.
Говоря о дальнейших предпосылках развития института
предварительного договора, следует указать на его особую значимость при
заключении сложного договора со множеством различных условий, часть из
которых, по мнению В.Э. Поляковой, «сторонам стоило бы согласовать задолго
до подписания основного договора»
2
. В данном случае автор считает, что
сторонам, заключая предварительный договор, следует включить в него лишь
такие пункты, по которым ими уже достигнуто соглашение. При этом
предварительный договор, по мнению автора, должен содержать все
существенные условия основного договора, которые в дальнейшем будут
включены в основной и предварительный договор в этом случае можно назвать
частью основного договора.
Также представляется, что если основной договор должен быть
нотариально удостоверен или должен пройти государственную регистрацию, а
одна из сторон отказывается его оформлять должным образом, то, как раз здесь
большую роль играет предварительный договор. Он в свою очередь налагает на
стороны взаимные обязанности, хотя из основного договора такие обязанности
ещё не возникли
3
.
Хотя на практике, как показал проведенный анализ, обличение
предварительного договора в ту же форму, что и второго договора, порождает
значительные сложности. В связи с этим мы считаем, что изменение правил о
форме предварительного договора, например, отказ от обязательного
соответствия формы предварительного договора форме основного соглашения,
могло бы существенно повысить эффективность этого правового института.
1
Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: дисс. канд. юрид.
наук. М., 2015. С. 50.
2
Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: дисс. канд. юрид.
наук. М., 2015. С 53.
3
Волкова М. А. Проблемы применения конструкции предварительного договора //
Теоретические и практические проблемы нормативного регулирования частного права и
процесса Сборник статей по итогам научно-практического семинара. 2017. С. 11.
79
Также необходимо сказать о проблеме, связанной с тем, что заключение
сделок, при которых одна сторона обязуется в определенный момент времени в
будущем заключить с другой стороной основной договор, если этого потребует
вторая сторона, а вторая сторона уплачивает за это контрагенту денежное
вознаграждение, не регулируется напрямую законом. Это связано с тем, что
заключение таких сделок не охватывается определением предварительного
договора.
На практике такие сделки принято регулировать по аналогии закона. Но
нужно сказать, что применение аналогии в праве является крайней мерой, так
называемым «запасным» способом правового регулирования.
Поэтому в целях совершенствования института предварительного
договора мы предлагаем несколько расширить понятие предварительного
договора за счет включения в него случаев, когда обязанность заключить в
будущем основной договор принимает на себя лишь одна из сторон, а другой
стороне принадлежит лишь право требовать исполнения этой обязанности.
Помимо выше изложенного, проведенный анализ показал, что
российскому законодателю необходимо продолжить работу по выявлению
дефектов, двусмысленностей в трактовке некоторых юридических вопросов,
предлагая решения по совершенствованию всей системы гражданского
законодательства, улучшая ее структуру и качество. О необходимости данной
меры, по мнению Г.М. Дендак, «свидетельствует тот факт, что до настоящего
времени решены далеко не все проблемы установления интересов и прав
участников предварительного договора, а также недостаточно разработаны
механизмы обеспечения, исполнения обязательств в его рамках»
1
.
К сказанному добавим, что в настоящее время отсутствует необходимая
судебная практика в узких вопросах института российского права. Одной
стороны, результаты научных трудов внесли существенный вклад в понимание
вопроса предварительного договора купли-продажи недвижимости, его
1
Дендак
Г.М. Предварительный договор в юридической доктрине и правоприменительной
практике: особенности правового регулирования и актуальнее проблемы развития института
// Провинциальные научные записки. 2015. № 2 (2). С. 38.
80
трактовки. С другой стороны – на данный момент вопрос о применении в
отношении предварительного обязательства обеспечительного платежа
остается открытым и, по нашему мнению, должен быть разрешен на практике,
и если потребуются, то для этого должны быть внесены коррективы в ГК РФ.
Завершая исследование, отметим, что значимость института
предварительного договора нельзя недооценивать. Первоначально данный
институт вводился в целях обеспечения стабильности гражданского оборота
путем наделения судебной защитой результатов преддоговорного этапа
совершения сделки. Здесь следует отметить особенности российского
гражданского законодательства, которые выражаются в отказе в судебной
защите прав, вытекающих из сделок, совершенных с отступлениями от
императивных предписаний закона
1
.
Соответственно, договор, составленный с нарушением установленных
законом требований, может быть признан незаключенным (если сторонами не
достигнуто соглашение по всем условиям, признаваемым законом
существенными для такого рода договоров) или недействительным (при
наличии пороков воли, формы, субъектного состава или содержания).
Из сказанного следует, что отсутствие института предварительного
договора действительность ряда сделок оказалась бы под вопросом в связи с
тем, что идентифицировать их предмет, равно как и согласовать иные
существенные условия на преддоговорном этапе, объективно невозможно
2
.
В целом, подводя итог данному разделу, в целях совершенствования
института предварительного договора в России мы предлагаем принять меры к
дополнению, конкретизации отдельных норм ГК РФ, регулирующих: во-первых,
правовой статус сторон данного договора (в частности обязанность к
заключению основного договора в будущем (п. 1 ст. 429 ГК РФ); во-вторых,
1
Кайгородова М. Ю. Проблемы реформирования института предварительного договора //
Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. научных статей.
Редакторы: В.М. Лебедев, Г.Л. Осокина, С.К. Соломин, В. С. Аракчеев. Пермь, 2015. С. 21-22.
2
Иванченко А.А. Теоретические и практические проблемы нормативного регулирования
частного права и процесса Сборник статей по итогам научно-практического семинара. 2017.
С. 10.
81
порядок и способы обеспечения обязательств в случае уклонения от
исполнения условий предварительного договора (Приложение 3).
К сказанному добавим, что наличие большого количества судебных
споров, возникающих в связи с разногласиями сторон при заключении и
исполнении предварительного договора, а также затруднения, испытываемые
судами при разрешении дел данной категории, подтверждают, во-первых,
особую востребованность данного договора в гражданском обороте и, во-
вторых, свидетельствуют о наличии ряда законодательных пробелов, на
устранение которых направлены разработанные рекомендации.
Считаем, что предложенные нами в настоящем разделе магистерской
диссертации меры по совершенствованию норм ГК РФ о предварительном
договоре, позволят не только привести законодательство в соответствие с
правоприменительной практикой, но и сформировать такую преддоговорную
правовую базу, которая позволит повысить эффективность договорных
обязательств в целом.
82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам проведенного исследования в соответствии с
поставленными задачами были сформулированы следующие выводы.
Согласно действующему законодательству предварительный договор
представляет собой соглашение, в соответствие с которым его стороны
обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в
предварительном договоре
По своей правовой природе предварительный договор является
организационным и с точки зрения тех последствий, на которые направлены
интересы субъектов гражданского права, рассматривается в единстве с
основным договором. Предварительный договор при таком понимании
является частью преддоговорной стадии заключения основного договора.
Квалификация предварительного договора в качестве организационного
позволяет сделать вывод, что из предварительного договора не возникают
обязательства, но возникает иное правовое последствие – связанность каждого
контрагента.
Предмет предварительного договора не имеет имущественного
содержания. Его суть сводится к выполнению обязательства по заключению в
будущем сторонами основного договора. Предмет данного договора выражает
исключительно намерения сторон обеспечить реализацию своих
имущественных интересов при помощи заключения основного договора, но не
сами имущественные интересы. Мы считаем, что данный подход в полной мере
согласуется с принципом свободы договора, особенно в ситуациях, когда
стороны лишены возможности сразу заключить основной договор.
Гражданское законодательство Российской Федерации предоставляет
право заинтересованной стороне в порядке, предусмотренном положениями п.
4 ст. 445 ГК РФ, понудить сторону, уклоняющуюся от исполнения
предварительного договора, заключить основной договор на условиях, преду-
смотренных решением суда. Тем самым законодатель устанавливает
83
ответственность стороны, заключившей предварительный договор, за
уклонение от заключения основного договора. При этом обязательный порядок
заключения основного договора на основании предварительного договора
законом не предусмотрен, что является правовым пробелом. Полагаем, что его
устранение возможно в случае закрепления в ГК РФ нормы,
предусматривающей заключение в обязательном порядке именно основного
договора на основании предварительного, а не только общих вопросов
заключения договора в обязательном порядке. Мы считаем, что обособление
нормы о заключении основного договора имеет практический смысл,
связанный с тем, что заключение основного договора как способ защиты
гражданских прав должно осуществляться на основании решения суда, но с
учетом согласованных в предварительном договоре условий основного
договора.
В соответствии с действующим законодательством, в случае нарушения
одной стороной предварительного договора взятых на себя обязательств,
другая сторона может защитить свои интересы путем выдвижения требования о
возмещении убытков, под которыми понимаются как реальные убытки,
понесенные стороной, так и упущенная выгода. Решение данного вопроса
осуществляется в судебном порядке. Как показывает практика, в большинстве
случаев потерпевшая сторона осуществляет возмещение именно реальных
убытков, что обусловлено трудностями в доказывании упущенной выгоды.
Проведенный анализ показал, что предварительные договоры широко
распространены в практической деятельности юридических компаний. Так,
анализ показателей по заключению данного вида договоров специалистами
ООО «Правовое содействие» показал, что их заключение и правовая экспертиза
являются одним из основных направлений деятельности юридической
компании, которая имеет место, преимущественно в ходе осуществления
юридического сопровождения сделок с недвижимостью. При этом наиболее
распространенными видами предварительных договоров, заключаемых при
участии специалистов ООО «Правовое содействие», являются предварительные