14
получение любого необходимого официального разрешения, еще не
предоставлено такое разрешение и т. д.
1
В целом заключение предварительного договора является
необходимостью для сторон, поскольку они не могут или не желают по тем или
иным причинам заключить основной договор даже с отлагательными
условиями. В то же время, несмотря на невозможность заключения основного
договора, в п. 3 ст. 429 ГК РФ закреплено, что «предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора». Условия о предмете и условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, относятся к числу
существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Поскольку «категория субъективных существенных условий (условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение) не является востребованной...»
2
, в пункте 25 постановления
Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 (далее – Постановление)
разъясняется следующее: «для признания предварительного договора
заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия,
позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ)
3
. Кроме того, в
Постановлении говорится, что, «если, например, по условиям будущего
договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-
определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено
условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент
наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
1
Кириллова А.О. Значение предварительного договора при заключении основного договора
// Право и государство: теория и практика. 2019. № 7 (175). С. 94.
2
Кирпичев А.Е. Существенные условия договора и его незаключенность // Российское
правосудие. 2016. С. 197.
3
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении
и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2019. № 2. С. 14.
15
В связи с тем, что предварительный договор, являясь организационным,
определяет лишь условия и сроки заключения иного, основного, договора, он
не влияет на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих
прав. Данная позиция нашла подтверждение в Определении Верховного Суда
РФ от 09.08.2016 № 55-КГ16-7
1
, Определении Верховного Суда РФ от
10.11.2015 № 78-КГ15-29
2
, согласно которым предварительный договор не
может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по
заключению основного договора.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора. Например, если в предварительном договоре
указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер
арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным.
Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при
заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат
установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ)»
3
.
А.О. Кириллова полагает, что данное толкование норм о
предварительном договоре позволяет рассматривать предварительный договор
именно как договор, заключаемый на преддоговорной стадии заключения
основного договора
4
. По мнению указанного автора, которое мы полностью
поддерживаем, заключение предварительного договора и основного договора
можно рассматривать как единый процесс, направленный на порождение
правовых последствий, в отношении которых стороны имеют интерес. Это
также подтверждается тем, что согласно п. 8 выше указанного Постановления
условия договора (основного) могут быть определены путем отсылки к
1
Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 № 55-КГ16-7// Бюллетень Верховного
Суда РФ. 2016. № 6. С. 23.
2
Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 № 78-КГ15-29 // Бюллетень Верховного
Суда РФ. 2015. № 15. С. 22.
3
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2019. № 2. С. 15.
4
Кириллова А.О. Значение предварительного договора при заключении основного договора
// Право и государство: теория и практика. 2019. № 7 (175). 94-95.
16
условиям, содержащимся в ранее заключенном предварительном договоре.
Заключая предварительный договор, стороны устанавливают для
себя права и обязанности по поводу их будущих отношений. Данное
действие обязательно должно совершаться с соблюдением принципов
конституционного права
1
. По мнению В.М. Дуэль, «данное
обстоятельство обеспечивает правовую определенность и отчетливо
указывает на внутренний эффект предварительного договора»
2
. При этом, как
представляется, у предварительного договора нет внешнего эффекта, что в
целом свойственно договорам, направленным на построение будущих
отношений (организационные договоры).
Исходя из различения договоров на организационные и имущественные,
Е.А. Суханов пишет, что «организационные договоры направлены не на
товарообмен, а на его организацию, т.е. на установление взаимосвязей
участников будущего товарообмена. Они подразделяются на предварительные,
генеральные и многосторонние договоры»
3
. В этом смысле «предварительный
договор, являясь организационным, определяет лишь условия и сроки
заключения иного, основного, договора, он не влияет на права на имущество,
не создает ограничений (обременений) этих прав»
4
.
Отнесение предварительного договора к числу организационных ставит
вопрос о том, порождает ли такой договор обязательственное правоотношение?
Для ответа на данный вопрос можно обратиться к п. 1 ст. 429 ГК РФ,
анализ которого позволяет ответить на него положительно, поскольку в данном
1
Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в Конституции
российской Федерации // Материалы Всероссийской научно-практической
конференции, посвященной 80-летию со дня рождения Н.В. Витрука. М., 2018. С. 83.
2
Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // Материалы международной
научной конференции памяти Ф.М. Рудинского. Под общ. ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С. 34-
35.
3
Суханов Е.А. Российское гражданское право: учебник. В 2 т. Т. 2. М.: Статут, 2015. С. 242.
4
Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в
гражданском праве // Сборник научно-практических статей II Международной научно-
практической конференции молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко.
Краснодар, 2017. С. 17.
17
пункте закреплено, что стороны обязуются заключать основной договор.
Однако если обратиться к п. 6 все той же ст. 429 ГК РФ, то можно
обнаружить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор.
В связи с этим трудно не согласиться с мнением В.П. Миронова,
полагающего, что «из предварительного договора возникает не обязательствен-
ное правоотношение как таковое, а обязанность и соответствующее право
требования у каждой из сторон заключить в будущем договор, что представляет
собой самостоятельное правовое последствие в виде связанности каждой
стороны»
1
.
Поскольку предварительный договор относится к организационным,
предполагается совместная деятельность сторон по заключению в будущем
основного договора. Исследуя виды договоров, В.В. Кулаков делает «вывод о
необходимости выделения конструкции некого соглашения о совместной
деятельности с более широким содержанием, чем предусмотрено в отношении
договора о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ). По мнению автора, «она
будет охватывать все виды соглашений по поводу совместной деятельности,
поскольку их стороны имеют не противоположные как в обязательствах, а
скоординированные цели»
2
.
В связи с этим считаем, что предварительный договор также можно
причислять к общей конструкции договора (соглашения) о совместной дея-
тельности, в рамках которого стороны на преддоговорной стадии начинают
формировать условия основного договора.
1
Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в
гражданском праве // Сборник научно-практических статей II Международной научно-
практической конференции молодых ученых. Отв. ред. В.П. Камышанский, Е.Ю. Руденко.
Краснодар, 2017. С. 17.
2
Кулаков В.В. О соотношении понятий «договор» и «соглашение» // Актуальные проблемы
развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы Всероссийской научно-
практической конференции, посвященной 40-летию университета / В.В. Кулаков. Краснодар:
Краснодарский университет МВД РФ, 2017. С. 46.
18
Таким образом, закон определяет предварительный договор как
соглашение, в соответствие с которым его стороны обязуются заключить в
будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном
договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). По результатам анализа гражданского
законодательства, с учетом толкования норм о предварительном договоре
Верховным Судом РФ, а также доктринальных источников установлено, что по
своей правовой природе предварительный договор является организационным.
При этом предварительный договор и основной договор необходимо
рассматривать в их единстве с точки зрения тех последствий, на которые
направлены интересы субъектов гражданского права. В этом смысле пред-
варительный договор является не самостоятельной сделкой, а сделкой,
находящейся во взаимосвязи с основным договором. Предварительный договор
при таком понимании является частью преддоговорной стадии заключения
договора (основного). Квалификация предварительного договора в качестве
организационного позволяет сделать вывод, что из предварительного договора
не возникают обязательства, но возникает иное правовое последствие – связан-
ность каждого контрагента.
1.2 Предмет предварительного договора
Переходя к исследованию предмета предварительного договора,
прежде всего, отметим, что вопрос относительно условия о предмете
исследуемого вида договора является дискуссионным. В то же время,
Верховный суд РФ в Определении от 16.06.2015 №4-КГ15-21 указал, что
«условие об установлении предмета договора считается выполненным,
если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое
представление и могут его определить»
1
.
Что касается предмета предварительного договора, то он четко определен
1
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21 // Бюллетень Верховного
Суда РФ. 2015. № 9. С. 34.
19
в п. 1 ст. 429 ГК РФ. Согласно данному пункту «по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной) договор на условиях,
предусмотренных предварительным договором». Так, например, сторонами
договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель
(Приложение 1), которые, заключая предварительный договор, обязуются
заключить в будущем сделку купли-продажи недвижимого имущества на
условиях, определенных ими ранее в предварительном договоре.
В связи с этим многими авторами предмет предварительного договора
определяется как действия по заключению основного договора
1
. Сторонниками
такого подхода, в частности, являются авторы научно-практического
комментария к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации В. П.
Мозолин и М. Н. Малеина
2
, Е.А. Суханов и многие другие исследователи.
Справедливость такого подхода к установлению предмета
предварительного договора подтверждается тем, что норма п. 1 ст. 429 ГК РФ
служит основой для квалификации предварительного договора в качестве
организационного договора, который, в отличие от имущественных договоров,
не преследует цели передачи или получения имущества, но устанавливает
взаимосвязи участников будущего товарообмена.
В.П. Мозолин и М.Н. Малеина отмечают, что исполнение условий
предварительного договора никак не связано с исполнением имущественных
требований, что, по словам авторов «определяет особенность предварительного
договора, которая отличает его, несмотря на наличие некоторых признаков
сходства, от договоров с отлагательным условием или с отлагательным сроком,
от оферты, от соглашений о намерениях, от договора простого товарищества»
3
.
1
Сергеев А.В. Отдельные аспекты согласования предмета предварительного договора
купли-продажи недвижимости // В сборнике статей Международной научно-практической
конференции. Самара, 2018. С. 155.
2
Мозолин В.П., Малеина М.Н. Научно-практический комментарий к части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Инфра-Норма, 2004. С. 332.
3
Мозолин В.П., Малеина М.Н. Научно-практический комментарий к части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Инфра-Норма, 2004. С. 340.
20
Аналогичный подход к определению предмета предварительного
договора подтверждается и судебной практикой. Так, большинство
рассматриваемых арбитражными судами споров, связанных с заключением и
исполнением предварительных договоров, разрешается, исходя из
квалификации предварительных договоров как обязательств сторон по
подготовке и заключению в последующем основных договоров
1
.
Подтверждением выше изложенному могут, в частности, служить
Определения ВАС РФ от 8 мая 2009 г. №5142/09
2
; 19 октября 2009 г. № ВАС-
13238/09
3
; 4 марта 2010 № ВАС-704/10 № А35-3474/2009; Постановление
Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2009 №
18АП-10667/2009 по делу № А76-12301/2009
4
и др.
То, что предварительный договор не порождает имущественных
последствий, подтверждают и иные примеры. Так, отменяя судебные акты
судов первой и апелляционной инстанций, удовлетворяющие требования о
признании права собственности на имущество и оставляющие данное решение
без изменений, суд кассационной инстанции исходил из того, что основанием
возникновения права собственности на спорные объекты не могут служить
предварительные договоры. Суд указал, что свои намерения по продаже
имущества путем заключения основного договора стороны не реализовали
5
.
Соответственно, предметом организационного правоотношения,
возникшего из предварительного договора, являются действия по организации
договорных связей (заключению основного договора), а его объектом —
основной договор, подлежащий заключению
6
.
1
Лактионова Н.А. Предмет организационных договоров: основные подходы в теории и
практике // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Право. 2015. Т.
11. № 3. С. 109-110.
2
Определение ВАС РФ от 8 мая 2009 г. №5142/09 // СПС «Консультант Плюс.
3
Определение ВАС РФ от 19 октября 2009 г. № ВАС-13238/09 // СПС «Консультант Плюс.
4
Определения ВАС РФ от 4 марта 2010 № ВАС-704/10 и № А35-3474/2009 // СПС
«Консультант Плюс.
5
Определение ВАС РФ от 11 марта 2008 г. №2620/08 // СПС «Консультант Плюс.
6
Подузова Е.Б. Предварительный договор как основание возникновения организационного
правоотношения // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 2015. № 10 (14). С.
133.
21
Между тем, в доктрине гражданского права можно обнаружить и другой
подход, согласно которому в предмет предварительного договора следует
включать не только действия по заключению основного договора, но и
действия по совершению односторонней сделки, выступающей в качестве
основания для возникновения обязательства по передаче имущества,
выполнению работы или оказанию услуги
1
.
С данным мнением не соглашается Е.Б. Подузова, отмечающая, что
«существующая конструкция предварительного договора о заключении в
перспективе односторонней сделки обязывает совершить сделку только одной
стороной, в то время как другая вправе потребовать исполнения данной
обязанности»
2
.
Разделяя подход указанного автора, считаем, что имеющая место
конструкция предварительных договоров противоречит его двусторонне
обязывающему характеру. Согласно российскому законодательству (ст. 429 ГК
РФ), предварительный договор относится к безвозмездным сделкам.
П.А. Меньшенин
3
считает, что безвозмездной природе предварительных
договоров противоречит положение п. 4 ст. 380 ГК РФ, введенное
Федеральным законом от 08 марта 2015 г. «О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации»
4
.
Отметим, что в соответствии с указанной нормой неимущественное
обязательство по заключению основного договора может обеспечиваться
задатком, который представляет собой денежную сумму, которую одна
договаривающаяся сторона выдает другой в счет причитающихся с нее по
договору платежей (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в гражданском праве: автореф. дис. канд.
юрид. наук. М., 2011. С. 8.
2
Подузова Е.Б. Предварительный договор как основание возникновения организационного
правоотношения // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 2015. № 10 (14). С.
С. 133-134.
3
Меньшенин П.А. Предварительный договор в гражданском праве: автореф. дис. канд. юрид.
наук. М., 2011. С. 9-10.
4
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70785222/.
22
В рамках предварительного договора указывается срок, в течение
которого сторонами берутся на себя обязательства по заключению основного
договора, однако, существенным такое условие не является. Если условие
относительно срока предварительного договора не согласовано, то основной
договор заключается в течение года с того момента, когда был заключен
предварительный договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В предварительном договоре
должны содержаться условия, которые позволяют определить его предмет, а
также иные существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В доктрине гражданского права отмечается, что «условия,
способствующие установлению существенных условий основного договора, не
тождественны понятию «существенные условия основного договора», потому
что в п. 3 ст. 429 ГК РФ подразумевается лишь то, что предварительный
договор должен способствовать установлению существенных условий
основного договора»
1
.
Анализ судебной практики также позволяет установить, в случае, если
предварительным договором предусмотрено, что условие о цене определяют
стороны основного договора, подобную запись арбитражному суду надлежит
рассматривать как достижение согласия между сторонами по вопросу
включения в основной договор такого условия
2
.
Считаем, что с таким мнением трудно согласиться, поскольку в
соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются к заключению в будущем договора на условиях, предусматриваемых
предварительным договором. Это означает, что именно условия, которые
стороны согласовали в рамках предварительного договора, должны быть
включены в основной договор.
Норма пункта 3 статьи 429 ГК РФ указывает на то, что предварительный
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в гражданском праве: автореф. дис. канд.
юрид. наук. М., 2011. С. 10-11.
2
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 1997. № 7. С. 15-16.
23
договор должен содержать условия, способствующие определению предмета, а
также других существенных условий основного договора.
В связи с этим возникает вопрос, как можно заключить основной договор
на условиях, согласованных в рамках предварительного договора, если данные
условия существенными условиями основного договора не являются, а только
способствуют установлению существенных условий основного договора?
Считаем, что на этот вопрос следует дать отрицательный ответ.
В связи с этим представляется, что сам по себе предварительный договор
должен определять однозначным образом существенные условия основного
договора, а поименованное в п. 3 ст. 429 ГК РФ понятие «условия,
позволяющие установить существенные условия основного договора»
тождественно понятию «существенные условия основного договора».
Следует отметить, что прежняя редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ обязывала
стороны предварительного договора согласовать все существенные условия
основного договора.
В связи с этим П.А. Меньшенин высказывает мнение о целесообразности
внесения изменений в п. 3 ст. 429 ГК РФ с последующим изложением его в
следующем виде: «Предварительный договор должен содержать все условия,
способствующие установлению предмета основного договора, потому что
участники предварительного договора не намерены заранее связывать себя
положениями основного договора»
1
.
С таким подходом трудно согласиться, поскольку Концепция развития
гражданского законодательства Российской Федерации
2
предлагает сократить
перечень существенных условий предварительного договора, оставив только
условие о предмете и условия, в отношении которых по инициативе одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение. Несмотря на это, такое
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в гражданском праве: автореф. дис. канд.
юрид. наук. М., 2011. С. 11.
2
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена
решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11.