39
соответствующий договор не считается заключенным.
Еще сложнее с земельными участками. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ
объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет
1
.
Таким образом, если земельный участок никогда не был сформирован и
поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом
порядке как объект недвижимости, границ такого земельного участка
определено не было и какие-либо права на земельный участок, отсутствуют и
никогда не существовали, то он не может выступать объектом купли-продажи,
до момента постановки на государственный кадастровый учет. Также должно
быть указана категория земель и вид разрешенного использования земельного
участка.
В любом случае в предварительном договоре купли-продажи (договоре о
намерениях) должен быть указан предмет договора, будь то земельный участок
или иные объекты недвижимости (жилой дом или иные строения, находящиеся
на данном участке).
Таким образом, если в договоре о намерениях (предварительном
договоре) отсутствуют документы о принадлежности выше указанного
имущества продавцу, которые бы позволяли конкретизировать границы
земельного участка, а также сведения о доме и иных строениях говорит о том,
что предмет договора не согласован, а, следовательно, сам договор является
незаключенным. Данный вывод подтверждается и судебной практикой
(Определение ВС РФ от 16.01.2015 № 306-ЭС14-6789)
2
.
И тогда такой Договор о намерениях (предварительный договор) является
незаключенным, и у Покупателя отсутствуют правовые основания для
взыскания двойной суммы задатка.
Рассмотрим случай, когда покупатели хотели воспользоваться доверием
продавца и заключили предварительный соглашение о намерении приобрести
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ [Электронный ресурс] //
Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: www.pravo.gov.ru.
2
Определение ВС РФ от 16.01.2015 № 306-ЭС14-6789 // СПС “Консультант Плюс».
40
объект недвижимости (земельный участок с жилым домом и иными
строениями) при этом земельный участок еще находился в стадии оформления.
Покупатели сами настояли на подписании предварительного договора,
передали значительную сумму денежных средств и указали срок заключения
основного договора купли-продажи. При этом срок был поставлен покупателем
и явно был не выполним со стороны Продавца. Но к моменту заключения
основного договора купли-продажи ни земельный участок до конца не был
оформлен, а покупатель исчез
1
.
Рассмотрим следующий пример.
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании в
двойном размере суммы задатка указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и
ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи
земельного участка и находящихся на нем строений и сооружений,
расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «<данные изъяты>», участок №
<данные изъяты>, с последующим заключением до ДД.ММ.ГГГГ основного
договора купли-продажи. По данному поводу между сторонами был составлен
договор о намерениях от <данные изъяты> года. По условиям данного
договора, истица внесла в качестве задатка <данные изъяты> руб. По
утверждению истицы ответчик в установленные предварительным договором
сроки отказался заключить основной договор купли-продажи. На основании
изложенного, истица просит суд взыскать с ответчика двойную сумму задатка в
размере <данные изъяты> руб.
В судебном заседании представитель истицы ФИО5 исковые требования
поддержал и просил суд их удовлетворить.
ФИО2 исковые требования не признал и просил суд в их удовлетворении
отказать, пояснив, что он не возражает заключить с истицей договор купли-
продажи недвижимого имущества, о чем он уведомлял истицу через почтовое
отделение письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года.
1
Черячукина Е.А., Толбузина Т.В. Существенны ли условия для заключения
предварительного договора купли-продажи недвижимости // Социально-экономические
исследования, гуманитарные науки и юриспруденция. 2017. № 13. С. 2010-2018.
41
Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд
находит требования истицы подлежащими отклонению по следующим
основаниям.
На основании п. 1, 3, 4, 6 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора. В предварительном договоре
указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор.
По смыслу приведенной нормы действующего законодательства, в силу
положений п.п. 3, 4, 6 ст. 429 ГК РФ заключение предварительного договора
является намерением сторон заключить в дальнейшем основной договор на
условиях, определенных в предварительном договоре. Предварительный
договор создает только обязательство заключить в будущем основной договор.
Обязательство заключить в будущем основной договор, является не денежным
обязательством. По смыслу положений ст. 429 ГК РФ заключение
предварительного договора является намерением сторон заключить в
дальнейшем основной договор на условиях, определенных в предварительном
договоре.
Согласно ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в
который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в
предварительном договоре не определен, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
42
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются,
если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной
договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная
сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся
с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения
договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна
сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение
договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить
другой стороне двойную сумму задатка.
По смыслу приведенных норм действующего законодательства,
денежные средства являются задатком, подтверждающим факт заключения
договора и его исполнения. Между тем, переданные истицей ответчику
денежные средства не являются задатком, поскольку основной договор не был
заключен. В случае заключения основного договора и неисполнения его
ответчиком, переданные ответчику денежные средства в подтверждение его
заключения и обеспечения исполнения являются задатком. Таким образом,
заявленные истицей к взысканию с ответчика денежные средства не являются
задатком.
Помимо изложенного, ответчик не отказывается и не отказывался от
заключения договора, о чем в деле имеются адресованные истице письма от
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года.
С учетом выше изложенного, требование истицы о взыскании с ответчика
двойной суммы задатка не могут подлежать удовлетворению.
Суд к большому удивлению сторон посчитал, что даже сумму задатка
продавцу не нужно возвращать
1
.
1
Решение Красногорского городского суда Московской области от 23.04.2014 года
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: www. krasnogorsk-mo.sudrf.ru.
43
Но это лишь было начало длинного пути установления истины в этом
спорном вопросе. Сторонам необходимо было пройти сначала апелляционную
инстанцию, которая отменила решение и приняла по делу новый судебный акт,
потом была кассационная инстанция, также отменившая апелляционное
определение и направившая дело на новое рассмотрение в суд апелляционной
инстанции и уже при повторном рассмотрении дела в апелляционной
инстанции, была уже поставлена точка во взаимоотношениях сторон. Так чем
необходимо руководствоваться при разрешении такого рода споров? Итак:
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам
Московского областного суда от 08 сентября 2014 года решение суда отменено,
принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично:
с ФИО2. в пользу ФИО1 взыскана денежная сумма в размере руб. и
государственная пошлина руб., в части взыскания двойной суммы
задатка отказано.
Постановлением Президиума Московского областного суда от 15 апреля
2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским
делам от 08 сентября 2014 года отменено, дело направлено на новое
апелляционное рассмотрение.
При новом апелляционном рассмотрении, выслушав явившихся лиц,
обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная
коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим
основаниям.
Судом установлено, что 17 ноября 2012 года между ФИО1 и ФИО2.
заключено соглашение о намерениях в срок до 17 ноября 2013 года заключить
договор купли-продажи земельного участка №135, площадью 15 соток, с
расположенным на нем строением в <данные изъяты>, в соответствии с
которым покупатель ФИО1 передала, а продавец ФИО получил задаток в
размере руб., в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора
купли-продажи на общую сумму долларов США.
Согласно условиям договора в случае отказа покупателя приобрести
44
указанный участок – внесенный задаток остается у продавца. В случае отказа
продавца продавать указанный участок – внесенный задаток возвращается
покупателю в двукратном размере.
Договор купли-продажи земельного участка, а также дома и всех
имеющихся строений, находящиеся на данном участке между продавцом и
покупателем в установленный договором срок заключен не был.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу
о том, что указанная сумма не является задатком, поскольку основной договор
купли-продажи заключен не был, а предварительный договор не может быть
обеспечен задатком.
Такой вывод суда первой инстанции является неправильным, он не
основан на нормах материального права, подлежащих применению к
отношениям сторон.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по
предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор
о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить
основной договор (пункты 2-4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом,
удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией,
задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст.
329 п.1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается
денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения.
45
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана
уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, задаток является одним из
способов обеспечения исполнения обязательств, основная цель задатка –
предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). При этом
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности
обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской
Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по
заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому
оснований (уклонение стороны от заключения основного договора)
обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ
и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной,
ответственной за неисполнение договора.
Из материалов дела следует, что сторонами подписано соглашение о
намерениях в будущем заключить договор купли-продажи объектов
недвижимости, которое содержит элементы соглашения о задатке. При этом в
качестве имущества, подлежащего продаже по основному договору
куплипродажи, указан земельный участок площадью 15 соток и
расположенный на нем дом со всеми надворными постройками. При этом в
договоре также указано, что в случае невозможности покупателем внести
оставшуюся сумму, указанную в договоре, земельный участок с домом
выставляется на продажу и после продажи земельного участка с домом
третьему лицу, покупатель получает внесенную им ранее сумму в размере
рублей. В расписке ФИО2 указал на получение в счет оплаты за земельный
участок с домом рублей.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации
договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в
подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным
46
условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора,
условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные
или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
Существенными условиями, необходимыми для договоров купли-
продажи недвижимости, установленные статьями 554, 555 Гражданского
кодекса Российской Федерации, являются данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества, цену недвижимости.
В ходе апелляционного рассмотрения сторона ответчика поясн ила, что
земельный участок площадью 15 соток никогда не был сфо рмирован и не
принадлежал ему. Данные обстоятельства стороной истца не оспаривались.
Из материалов дела следует, что 10 июля 2013 ответчик сообщал о своих
намерениях заключить основной договор, ссылаясь на осуществление действий
по сбору документов, необходимых для составления, подписания и
государственной регистрации договора купли-продажи. 11.11.2013 истица
обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор.
10.11.2013, направленному почтой 18.11.2013 ответчик сообщает о своем
намерении подписать основной договор на земельный участок площадью 600
кв.м. и последующей уступке прав на земельный участок площадью 900 кв.м.,
по которому ведутся работы по оформлению аренды. В обращении от
10.01.2014 ответчик сообщает о намерении продать земельный участок 600
кв.м.
Оценивая условия соглашения о намерениях, судебная коллегия приходит
к выводу, что в нарушение п. 3 ст. 429 ГК РФ данный договор, имея природу
предварительного договора, не содержит существенных условий, позволяющих
установить предмет основного договора: отсутствует индивидуализация
47
предмета основного договора. Согласно статье 37 ЗК РФ объектом купли-
продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый
учет, а в вышеуказанном договоре отсутствуют данные, определяющие
местоположение земельного участка и его границы, при этом земельный
участок на момент заключения предварительного договора не прошел
государственный кадастровый учет, в собственности продавца в объеме 15
соток не находился. Отсутствуют какие-либо сведения о составе находящихся
на земельном участке строений, подлежащих продаже по основному договору.
Учитывая, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ условие о предмете
договора является существенным, а договор о намерениях от 17.11.2012 не
содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, то
коллегия приходит к выводу о незаключенности предварительного договора от
17.11.2012.
Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо
договорных обязательств между его сторонами. Вместе с тем, если имело место
фактическое исполнение договора, последствия признания договора
незаключенным определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные
обязательства.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской
Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми
актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество
(приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить
последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
(неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных
статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, переданная истицей сумма в размере рублей подлежит
взысканию с ответчика как полученная им при отсутствии соответствующих
оснований, установленных законом. Оснований для взыскания двойной суммы
задатка судебная коллегия не усматривает.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию
48
судебные расходы, понесенные истцом в виде оплаты госпошлины,
пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме рублей.
Из объяснений ответчика следует, что полученная по договору сумма
возращена им частями с 10.11.2014 по 12.01.2015. Данные обстоятельства
представитель истца не отрицал. Учитывая, что указанные действия совершены
ответчиком после состоявшегося решения, законность которого проверяется
апелляционной инстанцией, данные обстоятельства не могут являться
основанием для отказа в удовлетворении иска и должны учитываться при
исполнении решения суда. С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя
признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в силу ст. 330 ГПК
РФ как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием
нового решения о частичном удовлетворении иска
1
.
Суд постановил вернуть несостоявшемуся продавцу денежные средства
несостоявшемуся покупателю. Судебная история длилась почти два года.
Как показывает судебная практика наличие всех существенных условий
предварительного договора является обязательным условием для
равноправного взаимодействия всех сторон предварительного договора и
лишает возможности одной из сторон к злоупотреблению права второй
стороны.
В.С. Комарицкий отмечает, что преддоговорная ответственность
возникает на стадии отношений сторон, предшествующей заключению
договора, основанием для возникновения такой ответственности является
совершение преддоговорных нарушений. Отдельно автор указывает на особое
место преддоговорной ответственности, занимающей промежуточное
положение между деликтной и договорной ответственностью
2
.
Приведенный в законодательстве (а именно в ст. 434.1 ГК РФ) перечень
действий, трактующихся в качестве недобросовестного поведения, не является
1
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского
областного суда от 18 мая 2015 года [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://oblsud--
mo.sudrf.ru.
2
Комарицкий В.С. Правовое регулирование преддоговорной ответственности по
законодательству Российской Федерации. Автореф. Дис. канд. юрид. наук. М., 2016. С. 14.