49
закрытым и дает сторонам (и суду, в случае обращения пострадавшей стороны
с исковым заявлением) по собственному усмотрению трактовать действия как
добросовестные или недобросовестные. Преддоговорная ответственность
никоим образом не ущемляет свободу договора, поскольку, к примеру, в
контексте ст. 434.1 ГК РФ она направлена не на принуждение к заключению
определенных соглашений, а на защиту тех лиц, которые, исходя из поведения
контрагента, полагали заключение договора неизбежным итогом их
преддоговорных отношений.
При исследовании порядка взыскания репутационного и морального
вреда, В.С. Комарицкий отмечает, что ответственность в преддоговорных и
договорных отношениях за причинение такого вреда должна иметь более
весомые последствия для причинителя вреда, чем ответственность за вред,
причиненный в условиях отсутствия каких-либо отношений между субъектами.
Такое мнение обусловлено тем, что, вступая в какие-либо отношения с
субъектом права, будущий причинитель вреда получает доступ к информации,
которую сторонний субъект о будущем пострадавшем получить бы не мог. Это
автоматически должно повлечь для нарушителя указанных норм более
серьезные последствия, поскольку в данном случае имеет место
злоупотребление доверием, что абсолютно недопустимо в отношениях
добросовестных субъектов права.
Основания применения преддоговорной ответственности, связанной с
предварительным договором, могут возникнуть лишь после получения одной
из сторон предложения о заключении основного договора (указанное
предложение не следует расценивать как оферту ввиду иной правовой
природы). Возможность совершения нарушений, служащих основанием для
применения ответственности, появляется не в момент заключения
предварительного договора, а в случае направления предложения одной из
сторон заключить основной договор.
Законодателем установлен шестимесячный срок с момента неисполнения
обязательства о заключении договора для предъявления требования о
50
заключении основного договора. В.С. Комарицкий предлагает считать
моментом неисполнения такой обязанности день, следующий за седьмым днем
с даты получения соответствующего требования
1
. Такое предложение
основывается на организационной невозможности заключения договора в день
получения требования.
Относительно ответственности, вытекающей из рамочных соглашений,
следует отметить, что она может быть как преддоговорной, так и договорной.
Так, к примеру, ответственность, возникающая в связи с неисполнением одной
из сторон обязанности по заключению разовых договоров (то есть вытекающая
непосредственно из рамочного договора), несомненно, является
преддоговорной в контексте этих разовых соглашений. Кроме того, в случае
наличия санкций в рамочном договоре за определенные нарушения,
ответственность может рассматриваться с одной стороны в качестве
договорной (ввиду того, что ее наступление вызвано обстоятельствами,
предусмотренными договором), с другой же – в качестве преддоговорной
(например, если возникнет до того момента, как сторонами будет заключен
договор-приложение, содержащий существенные условия основного договора).
Опцион на заключение договора, так же, как и рамочное соглашение,
может породить преддоговорную ответственность, поскольку направлен на
организацию взаимоотношений сторон, а не на порождение основных прав и
обязанностей. Так, к примеру, она может возникать в случаях, когда заключен
опцион на заключение договора, требующего государственной регистрации. В
случае уклонения лица от государственной регистрации такого совершенного
договора (поскольку требующие государственной регистрации договоры
считаются совершенными с момента получения акцепта от управомоченной
стороны даже в условиях отсутствия государственной регистрации таких
договоров) появятся основания для применения к нему преддоговорной
ответственности. Преддоговорный характер ответственности обусловлен тем,
1
Комарицкий В.С. Правовое регулирование преддоговорной ответственности по
законодательству Российской Федерации. Автореф. Дис. канд. юрид. наук. М., 2016. С. 19.
51
что ответственность в этом контексте наступает не за ненадлежащее
исполнение или неисполнение основных прав и обязанностей,
предусмотренных договором, а за несовершение действий, влекущих его
заключенность для третьих лиц. В связи с этим такую ответственность следует
считать преддоговорной, а не вытекающей из договора.
Опционный договор, в отличие от опциона на заключение договора, сам
по себе является основным договором, хоть и имеет в себе черты
организационного договора. Управомоченная сторона вправе требовать
совершения предусмотренных опционным договором действий – то есть
«запустить» действие уже заключенного и действительного договора. В связи с
этим делается вывод о том, что преддоговорная ответственность в отношениях
сторон, связанных с заключением опционного договора (в отличие от опционов
на заключение договора), возможна только по общим основаниям,
предусмотренным ГК РФ.
2.3. Прекращение предварительного договора
Иногда обстоятельства складываются так, что возникает необходимость
разорвать договорные отношения. Например, приобретение недвижимого
имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда являлись
актуальными. Здесь важно знать, как расторгнуть предварительный договор.
Прекращается действие предварительного договора только по
соглашению участников или в судебном порядке. Расторжение таких
документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих
участников сделки.
Существует лишь две главные причины расторжения предварительного
договора купли-продажи: отсутствие желания заключать финальный документ
и нарушение сроков.
Если в договоре нет упоминания о предоплате, он может расторгаться по
согласию участников. Для этого лучше оформить письменное расторжение.
52
Если одна из сторон отказывается это сделать, можно обратиться в судебную
инстанцию. При расторжении такого вида документа, расходы по оформлению
не возвращаются, если стороны не придут к другой договоренности. Если
предварительный документ заверялся у нотариуса, соглашение о его
расторжении должно составляться подобным образом. В ситуации разрыва
сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор имеет право требовать
возместить ему неустойку. А также принудить другого участника сделки
оформить финальный договор.
Если покупающий участник авансом оплачивает существенную часть
сделки, такой документ будет сразу определен договором купли-продажи.
Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать
вернуть оплаченную сумму. При этом, у продающей стороны будет
возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.
Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание
проблем, нужно убедиться, что в нем: прописаны условия одностороннего
расторжения; обозначен порядок возврата аванса; установлен срок оформления
основного договора; чётко прописан порядок заключения завершающего
документа. Соблюдая все эти условия, договор можно будет разорвать с
меньшими расходами.
В случае, необходимости разрыва предварительной договоренности,
важно обратить внимание на следующие нюансы:
Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый
размер денежных средств, для расчета, к определенному времени, то она
должна поставить в известность продающую сторону письмом. А также
попросить поменять установленные временные рамки. Лучшим вариантом
уведомить второго участника сделки будет письмо с уведомлением. В него
обязательно вложить описью вложенных документов.
Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции, но
очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть
финансов, которая была передана в качестве задатка.
53
Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности
другому лицу судебная организация не имеет возможности. Он может лишь
присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне. Покупающая сторона
вправе затребовать вернуть денежные средства, отданные авансом. Но, на это
должна быть веская причина. Например, при оформлении предварительного
документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные
для себя обстоятельства, которые заставят её передумать приобретать данное
недвижимое имущество.
Когда устная договоренность не достигнута, то выход только один:
подать исковое заявление в судебную инстанцию.
Если кто-либо из участников сделки, без оснований, отказывается от
исполнения своих обязательств, то отказывающаяся сторона заплатит другой
стороне понесенные расходы, возникшие в процессе разрыва сделки. В
ситуации, отказа от предстоящей сделки, по причине окончания времени
действия документа, выплачивать ничего не придется. Договор, будет
считаться недействительным, по обоюдному соглашению участников.
Исключением будет, обращение в суд.
В любом случае вопрос, как расторгнуть предварительный договор
купли-продажи недвижимости, будет актуальным всегда. Для того, чтобы
избежать проблем, связанных с этой актуальной темой, важно, определить в
договоре все нюансы, возникшие во время его составления.
В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может
быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-
продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить
момент окончания строительства.
Почему следует обращать внимание на срок действия предварительного
договора?
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой
или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами,
54
неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на
событие, которое неизбежно должно наступить.
Неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием
неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон,
т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения
такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый
год, пасха, полнолуние и др.
Часто в предварительных договорах используют различные
формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в
течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности
продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180
дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.
Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности,
поскольку для появления права собственности продавец должен совершить
определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в
эксплуатацию ситуация аналогичная.
В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ввод дома в
эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят
заявительный характер и осуществляются на основании заявления.
Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если
срок заключения основного договора в предварительном договоре не
определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора. Поэтому при наличии такой
неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего один
год.
После прекращения действия предварительного договора купли-продажи,
заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а
иногда и невозможно. У продавца останется обязанность вернуть деньги, если
он их получал по предварительному договору. Поэтому в предварительном
55
договоре срок заключения основного договора должен быть указан в виде
календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить.
В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а
совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока действия
предварительного договора направить другой стороне предложение заключить
основной договор. Это позволит не дать предварительному договору
прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.
Рассмотрим пример из судебной практики.
Общество "Управляющая компания ИТС-Групп" обратилось в
Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "ОбувьСити" о
взыскании 1 027 854 руб. 83 коп. штрафа, начисленного в соответствии с п. 4.11
предварительного договора аренды от 15.01.2013 N I-15 М-2013.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2013 (судья
Невмеруха Е.Л.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от
05.03.2014 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение
суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Управляющая компания ИТС-Групп"
просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное
толкование ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации,
неприменение подлежащего применению абз. 2 ст. 431 Гражданского кодекса
Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим
обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Как указывает
заявитель жалобы, в силу ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской
Федерации для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с
осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности,
достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на
возможность одностороннего отказа.
В пункте 4.11 предварительного договора аренды установлены
ответственность и иные последствия одностороннего отказа арендатора от его
56
исполнения, а также согласовано понятие отказа арендатора от исполнения
предварительного договора. Следовательно, как полагает заявитель, при
заключении спорного предварительного договора стороны предусмотрели
возможность одностороннего отказа от него арендатора (ответчика) и
возложении на него за это ответственности. Общество "Управляющая компания
ИТС-Групп" также считает, что имеющиеся в материалах дела письма
ответчика от 26.02.2013 N 88, от 04.03.2013 N 54, от 18.03.2013 N 67
подтверждают факт одностороннего отказа арендатора от исполнения условий
предварительного договора по собственной инициативе. Кроме того, заявитель
кассационной жалобы указывает на то, что истец, основываясь на
перечисленных письмах ответчика, передал помещение, являющееся
предметом спорного предварительного договора, в пользование третьему лицу,
что свидетельствует о невозможности исполнения сторонами предварительного
договора.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Обувь Сити" просит
оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу -
без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 15.01.2013 между
обществом "Управляющая компания ИТС-Групп", действующим в качестве
доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом
недвижимости "ГРИНИНВЕСТ" (арендодатель), и обществом "ОбувьСити"
(арендатор) заключен предварительный договор аренды N I -15 М-2013,
согласно п. 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договор
аренды части нежилого помещения N 21 общей площадью 250 кв. м,
находящегося на цокольном этаже в здании (литера В) торгово-
развлекательного центра "ГРИНВИЧ", расположенном по адресу: г.
Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 46, в порядке, сроки и на условиях,
установленных предварительным договором и действующим
законодательством Российской Федерации.
57
В соответствии с п. 1.3 указанного договора месторасположение
помещения согласовано сторонами и его границы обозначены красным цветом
на плане, являющемся приложением N 1 к названному договору. При этом
стороны пришли к соглашению, что помещение имеет характеристики,
позволяющие определенно выделить его среди других помещений торгового
центра, что не может привести к признанию договора незаключенным.
Согласно п. 1.6 предварительного договора арендодатель и арендатор
обязуются заключить основной договор сроком на 3 года, исчисляемых с
момента начала коммерческой деятельности арендатора в помещении (п. 3.2.19
данного договора) при получении арендодателем свидетельства о праве
собственности на помещение и внесении в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, связанных с
изменением конфигурации помещения N 21, находящегося на цокольном этаже,
и подтверждающих документов в течение 30 дней после их получения, но в
любом случае не позднее 01.01.2015, если иной срок не будет согласован
сторонами впоследствии. Если условие для заключения основного договора
(таким условием является получение арендодателем указанных в данном
пункте документов) возникает в любое время в течение срока действия
названного предварительного договора, арендодатель вправе направить
предложение арендатору о заключении основного договора при наступлении
такого условия.
Арендатор обязуется при получении предложения от арендодателя о
заключении основного договора в срок не более семи рабочих дней с момента
получения предложения от арендодателя подписать основной договор на
условиях, установленных предварительным договором, и направить его
арендодателю. Стороны особо согласовали, что неподписание арендатором
основного договора и/или ненаправление арендатором арендодателю
подписанного договора в установленный вышеуказанным пунктом срок
расценивается арендодателем как неправомерный отказ арендатора от
58
исполнения предварительного договора, влекущий все предусмотренные
предварительным договором неблагоприятные последствия.
В пункте 2.1 предварительного договора стороны указали, что в срок, не
превышающий пяти календарных дней с даты подписания данного договора,
арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере
1-й ставки ежемесячной постоянной составляющей платы за использование
помещения по назначению и 2-й переменной составляющей платы за
использование помещения по назначению, что составляет сумму,
эквивалентную 26 483 долларам США 34 центам, увеличиваемым на сумму
НДС по действующей ставке, в качестве обеспечения исполнения обязательств,
предусмотренных названным предварительным договором.
В соответствии с п. 2.17 предварительного договора в случае его
прекращения по вине или инициативе арендатора (за исключением досрочного
прекращения предварительного договора по инициативе арендатора в
соответствии с п. 5.1 договора), а также в случае прекращения
предварительного договора в связи с истечением срока заключения основного
договора, если арендатор уклоняется от подписания основного договора в срок,
предусмотренный п. 1.6 договора, обеспечительный взнос в счет платы за
использование помещения по назначению возврату арендатору не подлежит и
остается у арендодателя в качестве возмещения убытков последнего,
причиненных арендодателю прекращением предварительного договора,
дополнительно к штрафу, предусмотренному п. 4.11 данного предварительного
договора.
Согласно п. 4.11 предварительного договора в случае отказа арендатора в
одностороннем порядке от исполнения предварительного договора,
расторжения арендатором предварительного договора по основаниям и в
порядке, которые не предусмотрены предварительным договором, уклонения
от заключения основного договора и иных случаях незаключения основного
договора не по вине арендодателя постоянная составляющая платы за
использование помещения по назначению и 2-я переменная составляющая