92
Российской Федерации возможность констатации судебным органом факта
возникновения правоотношения отсутствует.
В свою очередь правила о понуждении к заключению договора не
исключают возможности урегулирования разногласий сторон, возникших на
стадии заключения основного договора, в судебном порядке.
В этой связи предложено авторское обоснование права участников
предварительного договора передать на рассмотрение суда разногласия
относительно тех условий подлежащего заключению основного договора,
которые не названы в законе или иных правовых актах как существенные или
необходимые для договоров соответствующего вида, но могут стать
существенными и быть включены в текст договора на основании заявления
одной из сторон.
Оценивая высказанные в отношении правовой природы и особенностей
предварительного договора розничной купли-продажи суждения и
утверждения, можно еще раз обозначить те из них, которые могли бы
претендовать на роль важных теоретических положений, нашедших должное
научное обоснование и подтверждение существующей практикой гражданского
оборота.
1. Предварительный договор розничной купли-продажи необходимо
отличать от некоторых видов купли-продажи, для которых характерно
существование определенного промежутка времени, отделяющего моменты
заключения и исполнения договора. Сказанное относится к договору
контрактации, а также к самому договору розничной купли-продажи,
заключенному с условием об оплате товара в кредит.
При кажущемся сходстве рассматриваемого внешнего признака главное
отличие договора контрактации от предварительного договора розничной
купли-продажи обнаруживается в направленности порождаемого ими
правового результата.
В отличие от предварительного договора об обязательстве розничной
купли-продажи, в соответствии с которым стороны не принимают на себя каких
93
-либо обязательств по поводу передачи товара, правоотношение, возникающее
при заключении договора контрактации, имеет конечную цель в виде будущей
передачи продукции, что соответствует имущественным интересам его сторон.
2. Доказано, что у продавца, отказавшегося от исполнения
предварительного договора розничной купли-продажи, отсутствует
обязанность отвечать за убытки, вызванные приобретением покупателем
аналогичного товара у третьего лица.
Изучение конструкции предварительного договора купли-продажи
недвижимости и особенностей регулируемых им правоотношений позволило
автору сформулировать и обосновать следующие выводы.
1. Несмотря на неопределенность требования гражданского
законодательства Российской Федерации об указании в предварительном
договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора, объект договора продажи
недвижимости и его цена должны быть однозначно определены в
соответствующем предварительном договоре.
2. Отсутствие в законе каких-либо указаний на счет способа заключения
предварительного договора, устанавливающего обязательства сторон
совершить сделку, требующую соблюдение простой письменной формы,
подтверждает то, его участниками может быть выбран любой из
предусмотренных пунктом 2 статьи 434 ГК РФ способов придания договору
письменной формы.
Таким образом, специальные законодательные указания по поводу
способа заключения договора купли-продажи недвижимости не должны
распространяться на порядок заключения предшествующего ему
предварительного договора.
Расширительное толкование судами Российской Федерации положений
ГК РФ о форме предварительного договора в совокупности с правилами
совершения сделок, требующих соблюдения простой письменной формы
ущемляет интересы участников гражданского оборота, ограничивает
94
возможности применения института предварительного договора в процессе
установления имущественных отношений сторон.
3. Получение согласия супруга необходимо уже на стадии заключения
предварительного договора о совершении сделки купли-продажи или
отчуждения иным образом объекта недвижимости. При этом представляется, что
указание в тексте договора на наличие такого согласия с условием его
последующего нотариального удостоверения будет являться достаточным для
придания хозяйственным отношениям участников предварительного договора
купли-продажи недвижимости большей устойчивости.
4. Возникающие проблемы исполнения предварительного договора
купли-продажи недвижимого имущества, не принадлежащего в момент его
заключения будущему продавцу (например, строящихся объектов
недвижимости), обуславливают необходимость использования
альтернативных гражданско-правовых институтов, обеспечивающих передачу в
собственность участников торгового оборота создаваемых вещей.
В этом смысле специальный правовой инструментарий в регулировании
возникающих правоотношений позволяет использовать известная
законодательству Российской Федерации модель договора участия в долевом
строительстве многоквартирных домов.
Преимуществами договора участия в долевом строительстве являются
предсказуемость правовых последствий, наступающих в результате его
расторжения, а также возможность обеспечения исполнения обязательств по
данному договору залогом, что не является характерным для предварительного
договора купли-продажи недвижимости.
Исследование конструкции предварительного договора об обязательстве
продажи доли или части доли в уставном капитале хозяйственного
общества позволило, прежде всего, отметить, что указанный договор играет
важную роль в регулировании корпоративных отношений, в связи с чем
получил большую практику распространения среди участников торгового
оборота.
95
Несмотря на специфическую природу доли в уставном капитале
хозяйственных обществ как объекта гражданских прав, общие положения о
купле-продаже товаров применяются к возмездной уступке имущественных
прав участника общества, удостоверяемых наличием такой доли в его уставном
капитале.
Процедура заключения предварительного договора купли-продажи доли
в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, а также
закрытого акционерного общества усложнена требованиями законодательства
Российской Федерации, устанавливающими круг лиц, имеющих
преимущественное право покупки отчуждаемой доли.
В условиях отсутствия законодательной регламентации порядка
отчуждения в пользу третьих лиц долей в уставном капитале обществ с
ограниченной ответственностью и закрытых акционерных обществ на
основании предварительного договора, а также устойчивого подхода к
формированию условий заключаемых предварительных соглашений,
определяющих данный порядок, представляется необходимым придерживаться
позиции о том, что до заключения с третьим лицом предварительного договора,
направленного на совершение сделки по отчуждению доли или части доли в
уставном капитале общества, заинтересованный участник общества должен
получить отказ остальных участников общества от использования
преимущественного права покупки указанной доли или части доли.
По своей конструкции и преследуемой правовой цели предварительный
договор может устанавливать обязательство его сторон совершить в
предусмотренный им срок сделку, направленную на отчуждение доли или
части доли в уставном капитале общества с ограниченной
ответственностью. В случае отказа участника общества от исполнения такого
договора, выраженного в уклонении от нотариального удостоверения основной
сделки, сторона, которая по условиям договора должна выступить
приобретателем доли и направившая предложение о его заключении, вправе в
соответствии с требованиями абзаца третьего пункта 11 статьи 21
96
Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с
ограниченной ответственностью» потребовать принятия арбитражным судом
решения о передаче ей доли или части доли в уставном капитале общества на
условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного в
отношении данной доли или части доли.
97
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Российская Федерация. Законы. Конституция Российской
Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с
учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от
30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от
21.07.2014 N 11-ФКЗ) URL: http://www.consultant.ru/popular/cons/
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской
Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и
доп. от 06.08.2018) [Электронный ресурс] // Справочная правовая система
«Консультант плюс»
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской
Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2018)
[Электронный ресурс] // Справочная правовая система «Консультант плюс»
4. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской
Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018) [Электронный ресурс] //
Справочная правовая система «Консультант плюс»
5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 02.10.2007 N
229-ФЗ (ред. от 23.04.2018) «Об исполнительном производстве» [Электронный
ресурс] // Справочная правовая система «Консультант плюс»
6. Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-
2809/2017 от 27.10.2017 [Электронный ресурс] // URL: https: //
rospravosudie.com.
7. Анциферов, О.Д. Договор купли-продажи будущей вещи / О.Д.
Анциферов // Адвокат. - 2011. - № 11. - С. 38-42.
8. аянов С.В. Гражданское право РФ. Учебник для бакалавров // ЭЖ-
Юрист. 2018. № 1-2. С. 14.
98
9. Баринов Д.А. Некоторые теоретические аспекты определения
понятия гражданское право и гражданские правоотношения // Вопросы
российского и международного права. – 2016. – № 5. – С. 30-37.
10. Баширина Е.Н. Основы гражданского права в РФ / Доклады
Башкирского университета. 2017. Т. 2. № 3. С. 531-534.
11. Бондаренко, Н.Л. Гражданское право. Особенная часть / Н. Л.
Бондаренко. – Минск: Тетралит, 2015. – 159 с. Вербицкая, И.К. Гражданское
право (общая часть): учебно-методические рекомендации / И. К. Вербицкая. –
Минск: БИП – Институт правоведения, 2014. –103 с.
12. Буланов М. С. Гражданское право России в 4 –х частях// Власть
Закона. – 2016. – № 2. – С. 210–221.
13. Буркова, А. Протокол о намерениях в международной практике:
юридическая сила / А. Буркова // Право и экономика. - 2010. - № 11. - С. 20-23.
14. Бутова Е.А. Предмет гражданско – правового договора // Известия
Юго-Западного государственного университета. Серия: История и право. 2017.
Т. 7. № 4 (25). С. 74-81.
15. Васечко, А.А. Природа нормативного договора / А.А. Васечко //
История государства и права. - 2008. - № 2. - С. 11-14.
16. Гражданское право в схемах: учебное пособие / Ю. Ф. Беспалов, П.
А. Якушев, 2015. – Москва: Проспект – 291 с.
17. Гражданское право России. Общая часть: учебник / А. П.
Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин. – Москва: Юрайт, 2015. – 503 с.
18. Гражданское право России. Общая часть: учебник для
академического бакалавриата / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин.
– Москва: Юрайт, 2015. – 503 с.
19. Гражданское право России. Особенная часть: учебник / А. П.
Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин. – Москва: Юрайт, 2015. – 703 с.
20. Гражданское право. Общая часть: (в схемах): учебное пособие / И.
А. Маньковский, С. С. Вабищевич. – Минск: Адукацыя i выхаванне, 2014. – 231
с.
99
21. Гражданское право: учебник / [В. А. Бессонов и др.]. – Москва:
Форум: Инфра-М, 2015. – 783 с.
22. Гражданское право: учебник / С. С. Алексеев и др. – Москва:
Проспект, 2015. – 434 с.
23. Гражданское право: учебник: с учетом новой редакции
Гражданского кодекса РФ (Федеральных законов № 223-Ф3, 245-Ф3, 251-Ф3):
[с изменениями, внесенными Федеральными законами № 142-Ф3, 167-Ф3, 187-
Ф3, 222-Ф3, 223-Ф3, 245-Ф3, 251-Ф3 по состоянию законодательства на
сентябрь 2013 г.] / [С. С. Алексеев и др.]. - 4-е изд. - Москва : Проспект :
Екатеринбург, Институт частного права, 2018. - 434 с.
24. Гражданское право: учебное пособие / Я. А. Юкша. - 4-е изд. -
Москва : РИОР, Инфра-М, 2017. - 398 с.
25. Гришаев С.П. Эволюция законодательства об объектах гражданских
прав // СПС «КонсультантПлюс»
26. Дерхо Д. С. Реализация преимущественного права в гражданском
судопроизводстве. Надлежащий способ защиты права // Цивилист. – 2018. – №
2. – С. 43–47.
27. Зарубин А.В. Гражданское право РФ // Власть Закона. 2017. № 2
(30). С. 136-143.
28. Зенин, И. А. Гражданское и торговое право зарубежных стран:
учебник / И. А. Зенин. – Москва: Юрайт, 2015. – 282 с.
29. Злобин А.Н. Гражданское право РФ в схемах и ответах/
Современные проблемы гуманитарных и общественных наук. 2017. Т. 14. № 1.
С. 42-46.
30. Иванова, Е. В. Гражданское право. Общая часть: учебник / Е. В.
Иванова. – Москва: Юрайт, 2015. – 278 с.
31. Иванова, Е. В. Гражданское право. Особенная часть: учебник и
практикум / Е. В. Иванова. – Москва: Юрайт, 2015. – 369 с.
32. Иванча, А.И. Гражданское право Российской Федерациии:
особенная часть / А. И. Иванчак. – Москва: Статут, 2014. – 157 с.
100
33. Кайль, А. Судебно-арбитражная практика разрешения споров в
отношении недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем /
А. Кайль // Жилищ. право. - 2012. - № 8. - C. 59-70.
34. Карапетов, А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком
обязательств из предварительного договора?: Коммент. к постановлению
Президиума ВАС РФ от 19 янв. 2010 г. № 13331/09 / А.Г. Карапетов // Вестн.
Высш. Арбитр. Суда РФ. - 2010. - № 8. - С. 66-79.
35. Кияшко В.А. Некоторые вопросы рассмотрения дел, связанных с
определением порядка использования основ гражданского Кодекса // Правовые
вопросы недвижимости. 2018. №2. С. 9-12.
36. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому
кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова.
– 2-е изд., испр. и доп. – М., 2016. – 1326 с.
37. Максименко, А.В. О правовом значении способа заключения
предварительного договора / А.В. Максименко // Закон и право. - 2011. - № 2. -
С. 71-76.
38. Максименко, А.В. Особенности исполнения обязательств,
возникающих из предварительного договора / А.В. Максименко // Закон и
право. - 2011. - № 3. - С. 54-55.
39. Менглиев Ш.М. Гражданское право РФ // Юрист. – 2018. – № 9
40. Меньшенин, П.А. Особенности состава и предпосылок
действительности предварительного договора / П.А. Меньшенин // Журн. рос.
права. - 2011. - № 2. - С. 110-118.
41. Меньшенин, П.А. Понятие и предметы предварительного договора:
основные подходы теории и практики / П.А. Меньшенин // Вестн. Высш.
Арбитр. Суда РФ. - 2011. - № 1. - С. 30-48.
42. Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть: краткий курс
лекций / Е. М. Михайленко. – Москва: Юрайт, 2013. – 224 с.
43. Писаренко, О. Предварительный договор: до и после переговоров /
О. Писаренко // Жилищ. право. - 2012. - № 8. - C. 39-44.