72
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое
недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ)
63
.
Закон определяет ряд существенных условий договора продажи
недвижимости, отсутствие которых в договоре влечет признание его
незаключенным.
Хотя в ГК РФ статья 554 получила наименование «Определение
предмета в договоре продажи недвижимости» речь в ней, по всей видимости,
идет об объекте названного договора
64
.
В соответствии с требованиями вышеуказанной статьи, в договоре
продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение
недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе
другого недвижимого имущества.
Одновременно договор продажи недвижимости должен
предусматривать цену этого имущества. При этом предусмотренные пунктом
3 статьи 424 ГК РФ правила определения «обычной» цены в отношении
указанного договора не применяются.
Полагаем, что несмотря на неопределенность требования гражданского
законодательства Российской Федерации об указании в предварительном
договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора, объект договора продажи
недвижимости и его цена должны быть однозначно определены в
соответствующем предварительном договоре.
63
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 459.
64
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 459.
73
Такой вывод неоднократно находил подтверждение в судебной
практике. Примером может послужить постановление Федерального
арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2008 г. № Ф08-2264
/2008 по делу № А53-18783/2007-15
65
, рассмотревшего в порядке
кассационного производства жалобу общества с ограниченной
ответственностью «АгроТрансСервис» на решение Пятнадцатого
арбитражного апелляционного суда.
Из материалов дела, рассмотренных судом, следует, что
предприниматель Ш. (продавец) и общество с ограниченной
ответственностью «АгроТрансСервис» (покупатель) заключили
предварительный договор купли-продажи недвижимости от 22 мая 2007 г. По
условиям договора продавец, являющийся собственником земельных долей в
праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного
назначения общей площадью 27 749 395 кв. м, обязался продать, а
покупатель - купить земельный участок по цене 4 750 тыс. рублей после
выделения в натуре указанных долей. В соответствии с этими намерениями
стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до
5 июня 2007 г.
В связи с отказом предпринимателя от заключения договора купли-
продажи земельного участка и неправомерным удержанием переданного
аванса общество обратилось с иском в арбитражный суд.
Поводом для подачи жалобы стало решение суда апелляционной
инстанции об отмене решения арбитражного суда в части взыскания 2 375
тыс. рулей штрафа со ссылкой на то, что предварительный договор является
незаключенным, так как на момент его заключения земельный участок не
был выделен в счет земельных долей предпринимателя.
65
Архив Федерального арбитражного суда Центрального округа.
74
Признав выводы суда апелляционной инстанции правомерными, ФАС
Северо-Кавказского округа оставил кассационную жалобу без
удовлетворения, мотивировав свое решение следующим.
Согласно статье 429 ГК РФ предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора.
В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих
данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №
101-ФЗ (в ред. от 8 мая 2009 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»
1
без выделения земельного участка в счет земельной доли участник
долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную
долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной
организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой
собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление,
либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также
сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского
(фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в
долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться
земельной долей по своему усмотрению иным образом только после
выделения земельного участка в счет земельной доли.
75
Апелляционный суд установил, что на момент заключения
предварительного договора земельный участок не был выделен в счет
земельных долей предпринимателя.
Поскольку на момент подписания предварительного договора
земельный участок, подлежащий продаже по основному договору, и
являющийся объектом правоотношений отсутствовал, апелляционный суд
правомерно признал предварительный договор незаключенным и отказал истцу
во взыскании штрафа и неустойки, предусмотренных этим договором.
При этом, как установил суд, предметом предварительного договора купли-
продажи недвижимости от 22 мая 2007 г. стороны фактически определили
совершение предпринимателем действий по созданию земельного участка как
объекта имущественных правоотношений, что не позволяет квалифицировать
данный договор как предварительный договор купли-продажи недвижимости,
соответствующий статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требования, предъявляемые к оформлению предварительного договора
продажи недвижимости, подробно рассмотрены во втором параграфе главы первой
настоящего исследования, в котором в числе прочих сделаны вывод об отсутствии
правовых оснований для государственной регистрации предварительных договоров,
предусматривающих последующее совершение сделок с недвижимостью.
Одной из особенностей договора продажи недвижимости является
определение в законе способа его заключения. Согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ
договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами.
Подобная степень формализации отношений сторон купли-продажи
недвижимого имущества, как отмечалось автором в первой главе настоящего
исследования, служит выполнению требований о государственной
регистрации сделок с объектами недвижимости.
Одновременно наличие специальных указаний по поводу способа
заключения рассматриваемого договора вызывает дискуссии о
76
необходимости их распространения на порядок заключения
предварительного договора, предусматривающего заключение договора
продажи недвижимости в будущем.
В судебной практике до настоящего времени встречаются решения, в
качестве отправных положений которых используются выводы суда об
отсутствии доказательств, свидетельствующих о заключении спорящими
сторонами предварительного договора купли-продажи объектов
недвижимости, сделанные на основе судебной оценки документов,
представленных в обоснование достижения соглашения.
Примером подобного определения спорного правоотношения могут
служить доводы, прозвучавшие в постановлении Федерального
арбитражного суда Центрального округа от 12 апреля 2010 г. по делу №А68-
4729/2009'.
Вынося указанное решение, суд отметил правомерность выводов
Арбитражного суда Тульской области и Двадцатого арбитражного
апелляционного суда, не принявших переписку сторон, разделительный
баланс правопредшественника ответчика и протокол совещания истца в
качестве надлежащих доказательств заключения между сторонами
предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости,
исходя из положений пункта 2 статьи 429, статьи 550 ГК РФ.
Стоит признать правильной позицию Федерального арбитражного суда
Центрального округа о необходимости отражения в тексте предварительного
договора существенных условий договора купли-продажи недвижимости, в
том числе о предмете договора, недвижимом имуществе, подлежащем
передаче покупателю, цене имущества. Однако представляется неверным
ключевой довод суда о том, что обязанность ответчика заключить договор
купли-продажи спорного имущества не возникла в виду отсутствия единого
документа, свидетельствующего о согласовании обеими сторонами
предварительного договора.
77
Пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный
договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если
форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Отсутствие в законе каких-либо указаний на счет способа заключения
предварительного договора, устанавливающего обязательства сторон
совершить сделку, требующую соблюдение простой письменной формы,
подтверждает то, что его участниками может быть выбран любой из
предусмотренных пунктом 2 статьи 434 ГК РФ способов придания договору
письменной формы, в частности, составление одного документа,
подписанного сторонами, обмен документами посредством почтовой,
телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи,
позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по
договору.
Таким образом, расширительное толкование судами Российской
Федерации положений ГК РФ о форме предварительного договора в
совокупности с правилами совершения сделок, требующих соблюдения
простой письменной формы, на наш взгляд, ущемляет интересы участников
гражданского оборота, ограничивает возможности применения института
предварительного договора в процессе установления имущественных
отношений сторон.
В числе вопросов правового регулирования отношений, возникающих
на основании предварительного договора, отдельного внимания заслуживает
изучение имеющейся особенности заключения предварительного договора
продажи недвижимости, обусловленной специальными правилами законного
режима имущества супругов, касающимися распоряжения совместной
собственностью супругов.
78
В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской
Федерации
66
при совершении одним из супругов сделки по распоряжению
общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия
другого супруга.
В этой связи сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению
общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной
по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и
только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или
заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение
данной сделки.
При этом для совершения одним из супругов сделки по распоряжению
недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)
государственной регистрации, необходимо получить нотариально
удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение
указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки
недействительной в судебном порядке в течение года, когда он узнал или
должен был узнать о совершении данной сделки.
Как видно совершение одним из супругов сделки по распоряжению
совместно нажитым недвижимым имуществом в отсутствие согласия другого
супруга может создавать серьезную угрозу действительности возникающего
обязательства.
Означает ли это, что аналогичные правовые последствия могут
наступать в результате заключения предварительного договора,
направленного на совершение вышеуказанной сделки. Правильность ответа
на данный вопрос зависит от результатов определения порядка заключения
66
Федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской
Федерации. 1996. № 1. Ст. 16.
79
предварительных договоров в отношении основных сделок, требующих
выражения согласия заинтересованных лиц.
Примером преобладания в оценке такого порядка собственного
усмотрения участников торгового оборота, не подкрепленного требованиями
нормативных предписаний, также может служить мотивировочная часть
рассмотренного выше решения Федерального арбитражного суда Северо-
Кавказского округа.
В соответствии с пунктом 5 предварительного договора, заключенного
между предпринимателем Ш. (продавец) и обществом с ограниченной
ответственностью «АгроТрансСервис» (покупатель), продавец обязался в
срок до 4 июня 2007 г. подготовить за свой счет и предоставить покупателю:
документ, подтверждающий право собственности на выделенный земельный
участок, землеустроительное дело, кадастровый план; отказ администрации
Багаевского района от права преимущественной покупки выделенного
участка и обеспечить присутствие при совершении сделки супруги
собственника для получения согласия на продажу, поскольку участок
является совместно нажитым имуществом.
И хотя правомерность условия предварительного договора об
обеспечении присутствия супруги предпринимателя при заключении
основного договора в целях получения ее согласия на совершение сделки в
отношении совместно нажитого имущества, к большому сожалению, не была
предметом оценки в ходе судебного разбирательства, суд признал указанную
обязанность в совокупности с вышеупомянутыми обязанностями,
принимавшимися продавцом, действиями по подготовке к заключению
договора купли-продажи, не имеющими под собой в качестве основания
предварительный договор.
Изучение конструкции предварительного договора купли-продажи
недвижимости и особенностей регулируемых им правоотношений позволило автору
сформулировать и обосновать следующие выводы.
80
1. Несмотря на неопределенность требования гражданского
законодательства Российской Федерации об указании в предварительном договоре
условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора, объект договора продажи недвижимости и его цена
должны быть однозначно определены в соответствующем предварительном
договоре.
2. Отсутствие в законе каких-либо указаний на счет способа заключения
предварительного договора, устанавливающего обязательства сторон совершить
сделку, требующую соблюдение простой письменной формы, подтверждает то,
что его участниками может быть выбран любой из предусмотренных пунктом 2
статьи 434 ГК РФ способов придания договору письменной формы.
Таким образом, специальные законодательные указания по поводу способа
заключения договора купли-продажи недвижимости не должны
.аспространяться на порядок заключения предшествующего
ему предварительного договора.
Расширительное толкование судами Российской Федерации положений
ГК РФ о форме предварительного договора в совокупности с правилами
совершения сделок, требующих соблюдения простой письменной формы
ущемляет интересы участников гражданского оборота, ограничивает
возможности применения института предварительного договора в процессе
установления имущественных отношений сторон.
3. Получение согласия супруга необходимо уже на стадии заключения
предварительного договора о совершении сделки купли-продажи или
отчуждения иным образом объекта недвижимости. При этом представляется,
что указание в тексте договора на наличие такого согласия с условием его
последующего нотариального удостоверения будет являться достаточным
для придания хозяйственным отношениям участников предварительного
договора купли-продажи недвижимости большей устойчивости.
4. Возникающие проблемы исполнения предварительного договора
81
купли-продажи недвижимого имущества, не принадлежащего в момент его
заключения будущему продавцу (например, строящихся объектов
недвижимости), обуславливают необходимость использования
альтернативных гражданско-правовых институтов, обеспечивающих
передачу в собственность участников торгового оборота создаваемых вещей.
В этом смысле специальный правовой инструментарий в
регулировании возникающих правоотношений позволяет использовать
известная законодательству Российской Федерации модель договора участия
в долевом строительстве многоквартирных домов.
Преимуществами договора участия в долевом строительстве являются
предсказуемость правовых последствий, наступающих в результате его
расторжения, а также возможность обеспечения исполнения обязательств по
данному договору залогом, что не является характерным для
предварительного договора купли-продажи недвижимости.
3.3 Предварительный договор об обязательстве продажи доли или
части доли в уставном капитале хозяйственного общества
Обращение в рамках настоящего исследования к изучению роли
предварительного договора в регулировании корпоративных отношений1,
складывающихся в хозяйственных обществах, в частности, по поводу
распоряжения долями (акциями) их участников, образующих имущество
обществ, нельзя назвать случайным. Именно хозяйственные общества
являются наиболее активными участниками гражданского оборота и
выражают собой основную форму коллективного предпринимательства, а
сами по себе корпоративные права образуют единый комплекс прав участия
(членства), имеющий имущественный характер.
Объединяя свои капиталы в целях осуществления
предпринимательской деятельности, участники формируют уставный