74
Заключение
В данной работе был рассмотрен предварительный договор в
гражданском праве. По итогам работы были получены следующие выводы.
Исследованием установлено, что предварительный договор имеет
уникальную правовую природу, поскольку приводит к возникновению
обязательственного правоотношения, которое, впрочем, не создает
преимущества для какой-либо из сторон правоотношения, однако
предусматривает, что любая из сторон, которая уклоняется от заключения
основного договора, может быть привлечена в качестве ответчика по иску
другой стороны о понуждении к заключению основного договора на ранее
предусмотренных условиях. При этом суд может принять решение о деталях
сделки, что может привести к риску неблагоприятных последствий для
каждой из сторон. Тем не менее, лишь в рамках заключенного
предварительного договора возможно применение такого
специализированного способа защиты права, как присуждение к исполнению
обязанностей в натуре. Это свидетельствует о том, что возникает совершенно
уникальное правоотношение, которое не может оперировать такими
классическими понятиями обязательственного права, как «должник» и
«кредитор» применительно к нематериальной составляющей сделки,
поскольку стороны предварительного договора находятся в паритетных
условиях. Предварительный договор предусматривает возможность
возмездного заключения, когда по нему в качестве обеспечения заключения
основного договора передаются денежные средства в виде авансового
платежа. К данным денежным средствам при неисполнении обязательств
могут применяться уже классические понятия обязательственного права.
Предварительный договор является консенсуальным и безвозмездным,
с теоретической точки зрения относится к организационным
правоотношениям, то есть, направлен на упорядочение осуществления
процедуры заключения основного договора. Предварительный договор
является непубличным и не является основанием для возникновения
75
материального права. Предварительный договор является основанием для
возникновения неимущественного права на заключение в предусмотренный
срок и на предусмотренных основаниях основного договора. При нарушении
данного обязательства применяются как имущественные способы защиты
права, связанные с задатком (если он был передан), так и неимущественные в
виде понуждения к заключению сделки на условиях, определяемых судом
Из случаев, рассмотренных в работе, можно сделать весьма интересное
заключение – сделка по предварительному договору закрепляет намерение на
совершение основной сделки, что порождает соответствующее
обязательство, однако это обязательство характеризуется совокупностью как
принудительных, так и добровольных оснований для его исполнения.
Добровольность заключается в том, что к предварительному договору, как к
любому договору гражданско-правового характера применимы нормы ст.421
ГК РФ о добровольности совершения сделки, при этом в качестве
исключительных случаев из нормы ст.421 ГК РФ указывается добровольное
принятие на себя обязанности по заключению основного договора.
Принудительность заключается в том, что в случае уклонения стороны
предварительного договора от заключения основного договора вторая
сторона имеет право на подачу иска о понуждении к заключению основного
договора и исполнении обязательства в натуре. Это может означать, что
добровольно принятое на себя обязательство по заключению основного
договора является основанием для принудительного требования по его
исполнению. При этом в случае неисполнения условия по направлению
предложения о заключении основного договора, обязательство, возникшее на
основании предварительного договора прекращается.
Предварительный договор имеет важнейшую функцию – он призван
создавать нематериальное обязательство по заключению основного договора
в установленный срок и на установленных условиях. Обязательство по
заключению основного договора обеспечивает заключение основного
договора купли-продажи, который при таких условиях не может считаться
76
полностью соответствующим принципу свободы договора. Соглашение о
намерениях заключить основной договор может быть признано
предварительным договором судом, если такое соглашение содержит все
необходимые условия предварительного договора – подробное описание
предмета сделки, цены объекта недвижимости, который будет объектом
сделки в будущем. В то же самое время имеются и дискуссионные вопросы,
обсуждаемые в научной среде. Ряд исследователей ставят под сомнение
платежную функцию задатка, указывая на неимущественную природу
предварительного договора купли-продажи, признавая лишь
доказательственную и обеспечительную функцию задатка.
Соглашение о намерениях является гражданско-правовым актом, не
регулируемым российским гражданским законодательством, однако
признаваемым судом в рамках гражданско-правовых отношений.
Соглашение о намерениях является организационно-рамочным
правоотношением, регулирующим процедуру формирования волеизъявления
на заключение основной сделки. Не исключено, что российское гражданское
законодательство нуждается в разработке концепции рамочных
организационных правоотношений, поскольку предварительный договор, как
и договор задатка не являются гражданско-правовыми отношениями в
полном смысле. Они основаны на иных, более принудительных принципах и
процедурах, что противоречит сущности гражданско-правового
регулирования механизма совершения сделки. Соглашение о намерениях
также формирует неимущественное правоотношение по подготовке к
совершению сделки, однако оно не предусматривает тех способов защиты,
что установлены в отношении предварительного договора. Задаток,
передаваемый в рамках соглашения о намерениях, является, как правило,
авансовым платежом.
Проблемами, которые были выявлены в рамках данной работы,
является полная разнородность задатка и предварительного договора купли-
продажи. Первое является материальным способом обеспечения, второе
77
порождает неимущественное обязательство по заключению основного
договора. Предварительный договор не устанавливает правовых статусов
продавца и покупателя, является неимущественным, однако в его рамках
одно лицо передает другому – собственнику – денежные средства за
предполагаемую реализацию права на заключение сделки в будущем, при
этом собственник сильно ограничивается в дальнейших правомочиях по
распоряжению объектом собственности. Предварительный договор основан
на внедрении принудительных недобровольных принципов воздействия на
волеизъявления субъекта, что противоречит гражданскому праву и вызывает
резкую критику такого средства обеспечения устойчивости гражданского
оборота. Анализ способов защиты нарушенных гражданских прав показал,
что задаток не может быть отнесен к какому-либо из существующих в рамках
ст.12 ГК РФ способов защиты права, а институт способов обеспечения
обязательства, к которому относится задаток, серьезно критикуется в
научной среде. К тому же, способы обеспечения должны носить защитный
характер, но как может задаток обеспечить заключение добровольной
гражданской сделки, неясно. Очевидно, что это происходит только
недобровольным путем вследствие принуждения собственника применением
санкций ст.381 ГК РФ о возврате двойной суммы задатка. Таким образом, и
предварительный договор, и задаток претендуют на то, чтобы считаться
негражданско-правовыми актами, а актами иной сферы правового
регулирования.
78
Список источников
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский Кодекс РФ №51-ФЗ от 30.11.1994г. // РГ –
08.12.1994г. – №238-239
Учебная литература:
2. Ефимова Л.Г. Рамочные (организационные) договоры. М., 2006г.
3. Шихов А.К. Страховое право: учебник. М., 2003г.
Научные статьи, публикации:
4. Андреев В.К. О проблемах совершенствования ГК РФ //
Государство и право – 2009г. – №3 с.51
5. Витрянский В.В. Существенные условия договора в
отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник
ВАС РФ – 2002г. – №6
6. Грунский А.С. К проблеме понятия предмета гражданско-
правового договора // Актуальные проблемы российского права – 2009г. –
№2
7. Демидова Г.С. К вопросу о понимании содержания договора
страхования // Юрист – 2006г. – №10
8. Демкина А.В. Основания возникновения преддоговорного
обязательства // Журнал российского права – 2017г. – №1
9. Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация,
отдельные виды и сфера применения – М.: Статут, 2008г. – с.142
10. Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые
отношения // Советское государство и право – 1966г. – №10.
11. Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие,
содержание и функции // Антология уральской цивилистики – 1925-1989гг.:
сборник статей. М., 2001г.
12. Мазавина А. Обеспечение предварительных договоренностей //
Юридический справочник руководителя – 2007г. – №11