4
Содержание
Введение………………………………………………………………….3
Глава 1. Понятие предварительного договора в гражданском
праве……………………………………………………………………………….8
1.1. Понятие предварительного договора в гражданском праве и его
назначение……………………………………………………………………….8
1.2. Правовая природа предварительного договора……………………17
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика предварительного
договора и его частные случаи …………………………………………….25
2.1. Предварительный договор купли-продажи как сделка гражданского
права……………………………………………………………………………25
2.2. Предварительный договор купли-продажи недвижимого
имущества: особенности и место в сделках с недвижимостью…………….37
Глава 3. Актуальные проблемы гражданского права, связанные с
предварительным договором…………………………………………………50
3.1. Расторжение предварительного договора: проблематика и судебная
практика………………………………………………………………………….50
3.2. Договор о намерениях, предварительный договор и рамочный
договор: когнитивный анализ…………………………………………………..63
Заключение………………………………………………………….........72
Список литературы………………………………………………………76
5
Введение
Темой данной работы является исследование предварительного
договора в гражданском праве. Тема работы является очень актуальной,
поскольку предварительный договор является одним из видов сделок,
который предусмотрен гражданским законодательством и является весьма
распространенным договором в существующем гражданском обороте.
Предварительный договор довольно значим для совершения сделки,
поскольку он позволяет заключить основную сделку в срок,
предусмотренный предварительным договором.
Предварительный договор позволяет сторонам-участникам сделки
закрепить документально свои намерения на совершение основной сделки,
поэтому его значение довольно велико. Поскольку гражданский оборот
построен на основных принципах гражданского права – равноправии сторон,
свободе договора и волеизъявления, возможность предварительно
согласовать и закрепить условия сделки является необходимой нормой для
стабилизации и закрепления правоотношения. Роль предварительного
договора особенно велика в тех сферах гражданского оборота. Где
совершаются наиболее крупные и значимые сделки, затрагивающие
основополагающие гражданские и конституционные права – права
собственности и связанные с ними правоотношения. Такой сферой является
сфера недвижимого имущества – именно поэтому предварительный договор
купли-продажи недвижимого имущества имеет очень существенное значение
и должен быть максимально полно и всесторонне исследован в рамках
данной работы.
Предварительный договор купли-продажи существует и в
правоотношениях, связанных с иными видами имущества, однако
наибольшее значение приобретает именно в правоотношениях с
недвижимостью. Здесь сформировался практически официально
закрепленный порядок совершения основной сделки купли-продажи, в
соответствии с которым стороны предваряют основной договор заключением
6
предварительного. В связи с тем, что в процессе подобных правоотношений
возникает множество споров, гражданское законодательство и наука
гражданского права совместно должны более глубоко проработать данную
область правоотношений.
Предварительный договор в гражданском праве призван регулировать
и закреплять намерения на совершение сделки, то есть, в определенной
степени он связан с закреплением формирования волеизъявления стороны,
что является достаточно уникальным правовым феноменом, поскольку
принципом гражданского права является свобода волеизъявления, что
означает, что субъекты гражданского права, вступая в сделку, действуют
добровольно, и никто не принуждает их к совершению сделки.
Предварительный договор же, хотя и является гражданско-правовой сделкой,
однако направлен. В первую очередь, на закрепление проявления
волеизъявления на совершение основной сделки. Таким образом,
добровольность волеизъявления изначально выражается в заключении
предварительного договора, а основной договор и все моменты, связанные с
его заключением, предусматриваются заранее в предварительном договоре.
Это может означать, что предварительный договор купли-продажи
является своеобразным «договором о договоре». Поскольку одной из
основных его функций является рассмотрение условий и порядка заключения
и составления основного договора. Стороны предусматривают основные и
наиболее существенные условия основного договора купли-продажи в
предварительном договоре, которые в дальнейшем не могут измениться, а
если и подлежат изменению, то лишь в тех пределах, которые согласованы
обеими сторонами. Если же одна из сторон в одностороннем порядке
изменяет условия основного договора, либо отказывается от его заключения,
это может повлечь наступление штрафных санкций, либо применение
специальных способов защиты гражданского права.
Несмотря на то, что заключение предварительного договора не
подлежит государственной регистрации, в ряде сделок его заключение
7
является практически необходимым элементом правоотношения. Действие
предварительного договора может продляться и в этом проявляется его
гибкость как гражданско-правовой сделки. Предварительный договор
наделяет стороны планируемой в будущем сделки определенным
юридическими статусами – «покупатель», «продавец», и в этом проявляется
его правовая природа как предварительного правоотношения.
Во многих случаях предварительный договор подтверждается не
просто его подписанием и формальным закреплением намерений на
совершение основной сделки, но и передачей авансового платежа – задатка,
который является частью стоимости оплаты предмета сделки. Таким
образом, предварительный договор может формировать и обязательство,
природа которого является также достаточно уникальной в своем роде. Это
обязательство по заключению основной сделки в срок и на условиях,
согласованных в предварительном договоре купли-продажи. Подобное
обязательство и его наличие в правоотношениях между сторонами приводит
к тому, что отношения перестают быть гражданскими и наделяются некоей
императивностью, поскольку обязательство предусматривает надлежащее
его исполнение. Это предусмотрено нормами гражданского права в сфере
характеристики обязательственных правоотношений. Это приводит к тому,
что сделка приобретают обязательственную и императивную природу,
которая менее характерна для гражданско-правовых отношений. Это
является свидетельством того, что предварительный договор в гражданском
праве, будучи подкрепленным передачей авансового платежа – задатка,
имеет совершенно уникальную правовую природу, не схожую ни с одним из
существующих договоров, поэтому он должен быть исследован и с позиций
науки гражданского права, и с точки зрения его практического применения.
Объектом работы являются общественные отношения, возникающие в
области гражданского права при заключении предварительного договора
купли-продажи.
8
Предметом работы являются нормы гражданского права, иных
федеральных законов и нормативно-правовых актов в данной сфере, работы
других исследователей и материалы судебной практики.
Целью работы является исследование предварительного договора
купли-продажи в гражданском права и его назначения.
Для выполнения поставлены следующие задачи:
- изучение понятие предварительного договора в гражданском праве и
его назначения,
- изучение правовой природы предварительного договора,
- исследование предварительного договора как сделки гражданского
права,
- изучение особенностей и места предварительного договора купли-
продажи в сделках с недвижимостью,
- исследование порядка расторжения предварительного договора
купли-продажи, проблематики и судебной практики,
- аналитическое сравнение предварительного договора и договора о
намерениях.
Тема работы является довольно хорошо изученной. Известны работы
таких исследователей, как Аристаков Ю.М., Бабаев А.Б., Богатырев Ф.О.,
Брагинский М.И., Бутенко Е.В., Васильев А.В., Верховец Д.И., Витрянский
В.В., Буркова А.Ю., Демкина А.В., Егорова М.А., Илюшина М.Н., Карапетов
А.Г., Красавчиков О.А., Майдаровский Д.В., Меньшенин П.А., Новицкий
И.Б., Останина Е.А., Петухова А.В., Подузова Е.Б., Садиков О.Н., Сатина
Э.А., Селифонов А.А., Симолин А.А., Суриков А.А., Суханов Е.А.,
Шевченко Е.Е. и др.
В работе применяются методы научно-практического и научно-
теоретического анализа, структурного анализа, гражданско-правовой
характеристики, сравнительной характеристики, метод обобщения,
разделения, выделения, метод выборки и др.
9
Научная новизна работы заключается в том, что при разработке темы
использовались наиболее актуальные и самые современные работы ученых и
исследователей по данной теме, применялось актуальное действующее
законодательство.
Работа состоит из введения, трех глав основной части, которые состоят
из шести параграфов, заключения и списка источников.
10
1. Понятие предварительного договора в гражданском праве
1.1. Понятие предварительного договора в гражданском праве и его
назначение
Понятие предварительного договора в гражданском праве довольно
неоднозначно. Все дело в том, что предварительный договор является одним
из видов договоров и сделок, которые существуют в гражданском праве, при
этом отличие от остальных видов договоров производится не в материально-
правовом смысле, но, в основном, с точки зрения момента его заключения.
Предварительный договор предваряет основной договор и создает все
необходимые условия, формирует правовую «почву» для его заключения.
Специфика предварительного договора такова, что он, являясь сугубо
гражданско-правовой сделкой, содержит в себе принципы, которые могут не
в полной мере соответствовать принципам гражданского права –
диспозитивности правоотношения, добровольности волеизъявления, свободе
договора, равноправию сторон.
Согласно ч.1 ст.429 Гражданского Кодекса РФ
1
по предварительному
договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что
данный договор имеет совершенно уникальную правовую природу – он
обязывает стороны основного договора, еще не заключенного в
действительности, к заключению такого основного договора, то есть, по
сути, порождает обязательство по совершению сделки. Очевидно, что
обязательство субъекта гражданского права к совершению сделки не может
считаться соответствующим принципу добровольности волеизъявления, что
указывает на специфичность предварительного договора. Однако сам
предварительный договор заключается как раз на условиях абсолютной
добровольности, поэтому он может считаться соответствующим данному
принципу, однако феномен его состоит в том, что как сделка
1
Гражданский Кодекс РФ №51-ФЗ от 30.11.1994г. // РГ – 08.12.1994г. – №238-239
11
предварительный договор лишь содержит необходимые условия о
предстоящей сделке, которую стороны обязуются и намереваются заключить
в точно установленный срок и на предусмотренных заранее условиях.
Предварительный договор может быть приравнен к договору о намерениях,
хотя таковой прямо не предусмотрен нормами гражданского
законодательства.
Согласно ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора. Предмет договора является наиболее существенным условием
договора, поэтому с точки зрения юридической конструкции сделки в
гражданском праве предварительный договор полностью соответствует
теоретическим основам конструкции данного правоотношения, образующего
основы гражданского оборота. В соответствии с ч.4 ст.429 ГК РФ в
предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются
заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной
договор подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного договора. В данном случае имеется существенное отличие
от юридической конструкции основного договора, к примеру, договора
купли-продажи, в котором датой заключения договора является дата его
подписания сторонами. В случае же, если такой договор подлежит
государственной регистрации, моментом его заключения является момент
совершения государственной регистрации. Основной договор не
предусматривает подобной возможности, и это объясняется его
отличительными особенностями. Основной договор является окончательной
юридической конструкцией, который конструирует и формирует итоговое
правоотношение. Предварительный договор не может быть отнесен к
окончательной сделке, поскольку он не конструирует итоговое
12
правоотношение, а лишь создает условия для возникновения такого
правоотношения в будущем, он готовит «почву» для создания итоговой
конструкции правоотношения.
В теории юридической конструкции сделок гражданского права к
существенным отнесены условия о предмете договора, условия, которые
названы в законе или иных правовых актах как существенные или
необходимые для договоров данного вида, а также все те условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение. Как представляется, подобное определение ст.432
ГК РФ не содержит точно определенных существенных условий
заключаемого договора, однако в ряде случаев такие нормы предусмотрены
федеральным законодательством. К примеру, нормами ГК РФ
предусмотрены наиболее существенные условия для договора купли-
продажи недвижимости как наиболее крупной и серьезной сделки
гражданского права. К ним относятся условия о цене продаваемого объекта
недвижимого имущества, сведения о лицах, обладающих правами в
отношении данного объекта, точное описание реализуемого объекта по
сделке и лиц, которые обладают правом пользования таким объектом.
О.А.Красавчиков, говоря о содержании договора, указывает, что в
таком случае подразумеваются условия договора, в том числе, и
существенные, права и обязанности, составляющих содержание
правоотношения
2
. Если говорить о предварительном договоре, то содержание
правоотношения, возникающего между субъектами его заключения, состоит
в обязательстве по заключению основного договора на тех условиях, которые
были предусмотрены в предварительном договоре. Однако это указывает на
то, что предварительный договор должен содержать элементы основного,
поскольку существенные условия основного правоотношения закрепляются
еще на уровне предварительного договора, то есть, одним из назначений
2
Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции // Антология
уральской цивилистики – 1925-1989гг.: сборник статей. М., 2001г.
13
предварительного договора является фиксация существенных условий
основного договора в будущем.
Г.С.Демидова указывает, что в соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ
условия договора определяются по усмотрению сторон, если такие условия
не предусмотрены в императивном порядке федеральными законами или
нормативно-правовыми актами
3
. Другими словами, если конструкция сделки
такова, что позволяет сторонам диспозитивно конструировать ее содержание
на равноправных началах, применяются методы гражданского права. В
других случаях, как, к примеру, в случае с договором купли-продажи
недвижимого имущества, существенные условия договора не могут
диспозитивно указываться сторонами, поскольку предусмотрены
гражданским законодательством.
По мнению А.К.Шихова, условие о цене является существенным
условием любого возмездного гражданско-правового договора
4
.
В.В.Витрянский отмечает, что «предмет договора, а вернее, предмет
обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или
бездействие), которая должна совершить обязанная сторона или
воздержаться от их совершения
5
. Если рассматривать понятие
предварительного договора с подобной точки зрения, то он формирует
предмет обязательства в виде заключение через определенный период
времени и на определенных условиях основной сделки. Кроме того,
предварительный договор предусматривает также и применение
определенного способа защиты права в том случае, если сторона договора
уклоняется от его исполнения. Согласно ч.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если
сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения
основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4
статьи 445 настоящего Кодекса.
3
Демидова Г.С. К вопросу о понимании содержания договора страхования // Юрист – 2006г. – №10
4
Шихов А.К. Страховое право: учебник. М., 2003г.
5
Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и
правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ – 2002г. – №6