14
Таким способом защиты права является обращение в суд с требованием
о понуждении к заключении сделки.
Требование о понуждении к заключению основного договора может
быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения
обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий
основного договора такие условия определяются в соответствии с решением
суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда. Таким образом, юридическая императивность
предварительного договора достаточно высока, поскольку иски о
понуждении к совершению каких-либо действий, как правило, достаточно
тяжелы в рассмотрении и исполнении. Договор гражданского характера
является сделкой сугубо добровольной, основанной на добровольном
волеизъявлении сторон. Указанные же нормы, связанные с принудительным
исполнением предварительного договора, явно выходят за рамки
гражданско-правовых принципов, поскольку начинают преобладать
принципы императивности, свойственные административному
правоотношению. Следует отметить, что в случае принудительного
заключения основного договора стороны договора в определенной мере
рискуют, поскольку, не договорившись между собой о каких-либо деталях
сделки, что вызвало в дальнейшем гражданско-правовой спор, разрешение
данного спора возлагается на суд, который в соответствии с указанными
нормами закона волен самостоятельно по собственному усмотрению
определять детали сделки, в том числе, и те, которые вызвали наибольшие
разногласия и послужили предметом спора.
Не исключено, что суд может вынести такое решение, которое не
устроит ни одну, ни вторую сторону сделки.
В работе А.С.Грунского указывается, что действующее гражданское
законодательство устанавливает предмет не для всех видов существующих
15
договоров. Так, предметом договора купли-продажи недвижимости является
недвижимое имущество, подлежащее передаче. Предметом финансовой
аренды в рамках ст.666 ГК РФ являются любые непотребляемые вещи,
используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных
участков и иных природных объектов. Предметом договора подряда
являются результаты тех или иных работ, предметом строительного подряда
является строительство объекта, предметом договора займа являются
денежные средства, подлежащие передаче
6
.
Таким образом, различные договоры, предусмотренные гражданским
правом, различаются по материально-правовым основаниям и предмету
договора, который является вещью в гражданско-правовом смысле.
Предварительный договор, как представляется, не имеет такой материально-
правовой составляющей, он фиксирует намерение и по данному признаку
является весьма схожим по своим характеристикам и правовой природе с
опционным договором. Так, согласно ч.1 ст.429.3 ГК РФ по опционному
договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором,
вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны
совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе
уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом,
если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок,
опционный договор прекращается. Опционным договором может быть
предусмотрено, что требование по опционному договору считается
заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.
Как следует из анализа определения опционного договора, отличием от
предварительного договора является отсутствие императивности и
невозникновение длящегося обязательства, как это происходит в случае с
предварительным договором. Так, действие опционного договора
прекращается, если сторона, которая имеет право требовать предмет
6
Грунский А.С. К проблеме понятия предмета гражданско-правового договора // Актуальные
проблемы российского права – 2009г. – №2
16
опционного договора, не заявляет в указанный срок соответствующее
требование. Предварительный договор предусматривает, что в заключении
сделки – предмета предварительного договора – заинтересованы в равной
степени и одна, и вторая сторона договора. Действие предварительного
договора не прекращается, если соответствующий основной договор не
заключен в предусмотренный и предписанный срок, а наступают основания
для применения способов защиты нарушенного права, которые вправе
применить как одна, так и вторая сторона. Опционный договор создает
краткосрочное обязательство, которое имеет срок действия до
предусмотренной договором даты. При этом данное требование, которое
является предметом опционного договора, является платным – согласно ч.2
ст.429.3 ГК РФ за право заявить требование по опционному договору сторона
уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за
исключением случаев, если опционным договором, в том числе заключенным
между коммерческими организациями, предусмотрена его безвозмездность
либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством
или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений
сторон.
Налицо определенная разница в подходе к опционному и
предварительному договору. Опцион есть требование, оплачиваемое
субъектом, которое приобретает право требования к определенному числу,
при этом непредъявление соответствующего требования приводит к
прекращению существования опциона. Сумма, уплаченная за опцион
согласно норме ч.3 ст.429.3 ГК РФ не возвращается, что также является
существенным отличием от предварительного договора, обеспеченного
задатком.
Опцион может предусматривать как материальную, так и
нематериальную природу возникающего обязательства, при этом денежная
сумма, уплаченная за опцион, не включается в стоимость вещи или услуги,
которая является объектом требования опционера. Предварительный
17
договор, обеспеченный задатком, в обязательном порядке предусматривает,
что задаток является авансовым платежом за оплату товара, вещи или услуги,
являющейся предметом основной сделки. Анализируя правовую природу
опционного договора, можно заключить, что это договор, в соответствии с
которым приобретается право требования на возмездной основе. То есть, это
договор, имеющий также специальную правовую природу, согласно
которому объектом данного договора является нематериальное право на
предъявление требования. Требование о совершении сделки на
определенных условиях может являться предметом опционного договора, и в
этом прослеживается устойчивая связь и сходство в достаточно высокой
степени с предварительным договором. Однако по степени императивности
опции он существенно уступает предварительному договору, поскольку
предъявление опционного требования на совершение сделки еще не означает,
что вторая сторона сделки в любом случае обязана его принять, поскольку в
принудительном порядке, как это предусматривается в случае с
предварительным договором, заключить сделку, являющуюся предметом
требования опциона, не представляется возможным без добровольного
волеизъявления второй стороны, в отношении которой выносится
требование. В случае опциона существует большая степень гражданско-
правовой природы сделки, чем в случае заключения предварительного
договора, который близок созданию административного правоотношения.
Отличием от административного для предварительного договора является то,
что императивность в одинаковой степени существует для обеих сторон
сделки – ни продавец, ни покупатель не находятся в преимущественном
положении. Та из сторон, которая отказывается от заключения сделки на
предусмотренных ранее условиях, может быть привлечена в качестве
ответчика по иску о понуждении к заключению основного договора.
В теории гражданского права существует теория организационных
правоотношений, к которым апологеты данной теории причисляют
предварительный договор.
18
Гражданское организационное правоотношение образуется в
результате заключения рамочного договора, соглашения о процедуре
переговоров, договоров по организации совместной деятельности (договор
простого товарищества, узловое соглашение и т.д.). О.А.Красавчиков в своих
трудах делит организационные правоотношения на четыре группы,
особенностью таких правоотношений является их процедурный характер, то
есть, они более относятся к процедуре заключения договора, но к самому
материально-правовому составу
7
. Можно предположить, что такие
правоотношения можно отнести в большей мере к отношениям
процессуальным, чем к материальным. Организационные правоотношения не
могут существовать обособленно от имущественных, корпоративных и
личных неимущественных правоотношений, поэтому по характеру
возникновения нельзя не признавать их вторичный, следственный характер,
поскольку они не имеют самостоятельного значения, а возникают лишь
применительно к основному правоотношению – договору, сделке, предмет
которой они предназначены урегулировать на будущее.
Это дает все основания считать предварительный договор
вспомогательным и несамостоятельным правоотношением, в то время, как
взятый для сравнения опционный договор все же может иметь
самостоятельное значение, поскольку взятое отдельно право требования
может является самостоятельным предметом договора.
Вывод: предварительный договор является организационным
правоотношением, которое призвано предусмотреть процедуру и порядок
заключения основного договора. В то же самое время исследованием
установлено, что предварительный договор имеет уникальную правовую
природу, поскольку приводит к возникновению обязательственного
правоотношения, которое, впрочем, не создает преимущества для какой-либо
из сторон правоотношения, однако предусматривает, что любая из сторон,
7
Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения // Советское государство и
право – 1966г. – №10.
19
которая уклоняется от заключения основного договора, может быть
привлечена в качестве ответчика по иску другой стороны о понуждении к
заключению основного договора на ранее предусмотренных условиях. При
этом суд может принять решение о деталях сделки, что может привести к
риску неблагоприятных последствий для каждой из сторон. Тем не менее,
лишь в рамках заключенного предварительного договора возможно
применение такого специализированного способа защиты права, как
присуждение к исполнению обязанностей в натуре. Это свидетельствует о
том, что возникает совершенно уникальное правоотношение, которое не
может оперировать такими классическими понятиями обязательственного
права, как «должник» и «кредитор» применительно к нематериальной
составляющей сделки, поскольку стороны предварительного договора
находятся в паритетных условиях. Предварительный договор
предусматривает возможность возмездного заключения, когда по нему в
качестве обеспечения заключения основного договора передаются денежные
средства в виде авансового платежа. К данным денежным средствам при
неисполнении обязательств могут применяться уже классические понятия
обязательственного права.
1.2. Правовая природа предварительного договора
Правовая природа предварительного договора включает в себя
фиксацию намерения и одновременно возникновение обязательства
заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении
работ, оказания услуг на условиях, согласованных в предварительном
договоре. Сочетание обязательственной природы предварительного договора
с закреплением намерения на совершение сделки является своего рода
юридическим феноменом. В работе уже указывалось, что аналогов данной
юридической конструкции в гражданском законодательстве не
усматривается.
Как указывает в своей работе Е.Б.Подузова, в юридической литературе
дискуссионным остается вопрос о заключении предварительного договора по
20
поводу реального основного договора
8
– то есть, того момента, о котором в
работе указывалось выше, когда предварительный договор нами, по сути,
был назван «договором о договоре», в связи с чем был сделан вывод о том,
что как самостоятельное правоотношение такой договор признан быть не
может, соответственно, он является вспомогательным.
Ряд цивилистов полагают, что стороны могут взять на себя
обязательство в будущем заключить реальный основной договор, при этом
отмечается, что при понуждении заключить реальный основной договор на
основании предварительного договора из правоотношения выпадает момент
передачи и приемки вещи
9
. Действительно, как показало наше исследование,
в случае понуждения к заключению основного договора применяется способ
защиты нарушенного права в виде понуждения к исполнению обязанности в
натуре, однако условия заключаемого реального основного договора в таком
случае определяются судом, и это является моментом наиболее высокого
риска для сторон, поскольку суд может своим решением существенно
поменять способ и порядок заключения основной сделки. Сам же момент
передачи или приемки вещи в таком случае судебным путем определить
попросту невозможно, поскольку, если сторона спора откажется принимать
исполнение по сделке, определенное судебным решением, никто не сможет
заставить и понудить эту сторону совершить соответствующее действие,
свидетельствующее о заключении сделки. В таком случае, если одна сторона
отказывается принять вещь, являющуюся предметом договора, другая
сторона не сможет ее передать, а множество сделок состоят в том, чтобы
передать определенное имущество.
Это указывает на фактическую невозможность применения
принудительного порядка заключения основного договора, что показывает,
что несмотря на свою императивность и формирование обязательства на
8
Подузова Е.Б. Предварительный договор как основание возникнлвения организационного
правоотношения // Вестник университета имени О.Е.Кутафина – 2015г.
9
Меньшенин П.А. Особенности состава и предпосылок действительности предварительного
договора // Журнал российского права – 2011г. – №2
21
совершение сделки, предварительный договор не может основываться лишь
на принудительных методах исполнения, поэтому, несмотря на
существенную степень императивности, не свойственную гражданско-
правовой сделке, все же предварительный договор довлеет к гражданскому
праву в большей мере, нежели к административному.
Вместе с тем в юридической литературе и судебной практике
применительно к предварительному договору займа указывается, что общие
положения о предварительном договоре явно рассчитаны на договоры
консенсуального характера. Из предварительного договора займа не вытекает
обязательство займодавца предоставить заемщику деньги или вещи. К
примеру, предварительный договор купли-продажи недвижимости также не
предусматривает обязательства на передачу недвижимости в собственность
покупателя с переходом права собственности от продавца, а предусматривает
лишь условия заключения сделки основного договора купли-продажи, в
случае заключения которого право собственности и недвижимое имущество
перейдет от продавца к покупателю, однако это произойдет лишь в том
случае, если и продавец, и покупатель смогут прийти к договоренности по
всем вопросам сделки и исполнят в будущем условия предварительного
договора. Таким образом, множество «если», существующих в отношении
предварительного и основного договора купли-продажи недвижимости, без
выполнения которых невозможно заключение основного договора, позволяет
считать предварительный договор консенсуальным.
В научной среде существует также и противоположное мнение, в
соответствии с которым совершение действия по передаче (принятию)
имущества в целях заключения реального договора вытекает из
организационной природы предварительного договора
10
. В работе
Е.С.Сергеевой установлены формальные особенности организационных
правоотношений – это специализированный способ реализации путем подачи
10
Меньшенин П.А. Предварительный договор в гражданском праве: автореф.дисс.канд.юрид.наук.
М., 2011г. С.12-14
22
заинтересованным субъектом заявления или предоставления определенных
документов, заключение договора в письменной форме, четко установленные
порядок и сроки реализации
11
. Организационные правоотношения
характеризуются наличием тесной связи с процедурой, поэтому в начале
работы мы обозначили их как «процессуальные», хотя такое название не
совсем точно, гораздо более емким и подходящим действительно является
понятие организационного правоотношения.
Следует рассмотреть также и другой вопрос – является ли
предварительный договор публичным, либо в его составе преобладает
частно-правовой элемент. Поскольку предварительный договор относится к
определению процедуры заключения основного договора и является
организационным правоотношением, публичности в его составе гораздо
меньше, чем в составе основного договора, который, к тому же,
предусмотрен гражданским правом в качестве сделки, формирующей
конкретное правоотношение. Предварительный договор формирует
обязательство в будущем, при этом обязательство по заключению сделки не
может формировать самостоятельное правоотношение и не может считаться
самостоятельной сделкой – препятствием для этого является вторичность
предварительного договора, указанная нами ранее. К примеру, если основной
договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной
государственной регистрации, которая в теории организационных отношений
причисляется к режимным организационным отношениям, поскольку
государственная регистрация также не является самостоятельной сделкой, а
лишь процедурой заверения прав на недвижимое имущество, то
предварительный договор купли-продажи недвижимости не может
подлежать государственной регистрации, поскольку определяет порядок
заключения основной сделки. Указанное сравнение позволяет нам провести
определенную параллель между организационным отношением по
11
Сергеева Е.С. Особенности организационных отношений в гражданском праве // Вестник
Нижегородского университета им.Н.И.Лобачевского – 2016г. – №3 – с.168-169
23
государственной регистрации основного договора и предварительным
договором. Все они направлены на упорядочение проведения сделок с
недвижимым имуществом, установление процедуры оформления прав на
недвижимость и вводят определенный порядок совершения сделки, который,
хотя и не закреплен юридически и не обладает императивной силой
применения, но все же, общепринят в гражданском обороте – это заключение
сначала предварительного договора купли-продажи с передачей задатка,
затем заключение основного договора с передачей его на регистрацию в
орган по регистрации права. Публичность основного договора
обеспечивается его государственной регистрацией и признанием со стороны
государства в качестве основания для возникновения права на имущество.
Предварительный же договор существует и предусмотрен гражданским
законодательством, однако он не подлежит государственной регистрации и
не является источником возникновения права на имущество.
Как отмечается в определении Верховного Суда РФ от 23 ноября
2010г., по одному из рассматриваемых дел суд кассационной инстанции
указал, что поскольку в ст.1 ГК РФ установлен принцип свободы в
приобретении и осуществлении субъективных гражданских прав, ответчик не
может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением
принадлежащего ему на праве собственности ввиду отсутствия его
добровольного волеизъявления на заключение основного договора на
условиях, определенных в предварительном договоре. ВС РФ по данному
делу занял противоположную позицию: заключив предварительный договор
купли-продажи жилого помещения, ответчик тем самым выразил свою волю
на отчуждение в будущем имущества и принял на себя обязательство по
заключению основного договора, которое должно быть принудительно
исполнено
12
.
12
Определение Верховного Суда РФ от 23 ноября 2010г. №58-В10-7 – Справочная правовая система
«Консультант Плюс»