54
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре
не предусмотрено иное.
Такая мера применяется, если за нарушение обязательства
ответственна сторона будущего продавца – именно такой статус
устанавливается в отношении получателя задатка, поскольку продавцом он
еще не стал, а лишь планирует стать в будущем, а предварительный договор
купли-продажи не регулирует правоотношения по регулированию объектом
собственности, поскольку не является основной сделкой. Из этого можно
сделать вывод, что по предварительному договору невозможно установление
такого правового статуса стороны, как продавец или покупатель, поскольку
он является исключительно неимущественным, о чем уже указывалось в
работе ранее. В таком случае как быть с обеспечивающим подобное
неимущественное обязательство задатком – ведь он является денежной
суммой и был передан лицу за будущее осуществление права на заключение
сделки именно с будущим покупателем объекта? Могут ли в таком случае в
отношении будущего продавца и будущего покупателя устанавливаться
такие правовые статусы, как должник и кредитор, раз неимущественное
обязательство обеспечено способом его исполнения. Гражданское
законодательство не знает такого правового статуса, как «будущий
продавец» и «будущий покупатель», а обычное указание в предварительном
договоре наименований сторон как «продавец» и «покупатель», очевидно, не
соответствует действительности.
Выявленная проблема является проблемой установления
действительных правоотношений между сторонами предварительного
договора и обязательства по заключению основного договора, определения
материально-правовой природы существующих между ними отношений,
55
поскольку они имеют негражданско-правовой характер, отличаясь высокой
степенью императивности, недобровольности и несвободы договора.
Так, будучи предусмотренной нормами предварительного договора
цена продаваемого объекта недвижимости уже не может изменяться в
основном договоре, а цена является основным условием гражданско-
правовой сделки. Без наличия цены не будет зарегистрирован ни один
договор купли-продажи. Цена должна формироваться путем добровольного
волеизъявления путем переговоров продавца и покупателя как обладателей
имущества, которое планируется обменять (денежные средства на
недвижимое имущество, к примеру, в случае сделки купли-продажи
недвижимости). При этом правовой статус продавца и покупателя
устанавливается именно в основном договоре купли-продажи, в рамках
которого и ведутся переговоры о цене. Но в случае наличия
предварительного договора цена уже не может быть изменена. Мало того,
изменение цены в любую сторону в отсутствие двухсторонней
договоренности повлечет расторжение сделки и судебные тяжбы.
Предварительный договор в таком случае будет расторгнут.
В таком случае получается, что именно предварительный договор, в
котором ни продавец, ни покупатель недвижимости не обладают
соответствующими правовыми статусами, формирует условие цены в
основном договоре. Это означает, что цена формируется обязательством по
заключению основного договора купли-продажи и имеет обязательственно-
правовую природу. Очевидно, такой вывод может показаться
парадоксальным, однако проведенный анализ свидетельствует о
справедливости такого заключения. Если цена не может изменяться в
одностороннем порядке – по требованию собственника, то ее формирование
складывается не добровольно, а принудительно, поскольку добровольность
означает возможность изменить цену объекта в любой момент. Так, к
примеру, цена, существовавшая к моменту заключения предварительного
договора, уже не устраивает собственника на момент заключения основной
56
сделки, ведь до этого момента может пройти не менее года (если срок
предварительного договора в нем не указан). Однако собственник не может
этого сделать, поскольку его волеизъявление ограничено существованием
обязательства, вытекающего из заключенного предварительного договора.
С другой стороны подобное положение направлено на формирование
устойчивости гражданского оборота, поскольку любое колебание цены
сделки может негативно отразиться на ее заключении, поэтому гражданский
оборот предусматривает подобный недобровольный порядок заключения
сделки. Возможно, это достаточно положительный момент, но с точки зрения
науки гражданского права он вызывает множество вопросов. Какова тогда
настоящая природа предварительного договора купли-продажи, если его
действие и возникающие обязательства далеки по своим принципам от
гражданско-правовых и позиционируют себя как принудительные и
недобровольные обязательства. Гражданский оборот, рынок недвижимости –
все эти понятия связаны с понятием и принципом свободы заключения
сделки, добровольности волеизъявления и заключения договора.
Предварительный договор, наличие обеспечения в виде задатка ставят
вопросы к указанным фундаментальным сферам гражданско-правовых
отношений.
Принудительность является первым признаком негражданского
правоотношения. Предварительное регулирование цены – основного условия
договора – указывает на предварительное формирование условий для
создания основного договора. Однако если предварительные условия
являются обязательными для исполнения, и основные условия фактически не
могут им противоречить, то получается парадоксальная ситуация –
предварительное является более значительным и главенствующим, чем
основное, поскольку условиями основного договора «управляет» именно
предварительный договор. При этом даже в случае отсутствия материального
способа обеспечения – задатка – предварительный договор содержит
57
неимущественный способ защиты права по ст.445 ГК РФ – обязание
заключить основной договор.
Это еще раз подчеркивает специализированный и особый характер
правоотношения, существующий применительно к предварительному
договору. Обязательство возникло, однако само правоотношение является
гражданским и должно соответствовать гражданско-правовым принципам.
Если собственник объекта недвижимости захотел поменять цену, то в таком
случае почему обязательство по заключению основного договора на тех же
условиях, да еще и не обеспеченное задатком (рассматривается, напомним,
случай отсутствия обеспечения), должно нарушать права и интересы
собственника, который желает реализовать свое имущество на более
выгодных, чем ранее предложенные условия? Почему в таком случае
неимущественное обязательство главенствует над волей собственника и
принуждает его заключить сделку по ранее заключенному предварительному
договору на крайне невыгодных для него условиях, если они к моменту
совершения такой сделки стали крайне невыгодными?
Очевидно, что существование предварительного договора очень сильно
ограничивает волю собственника. Наличие обеспечения в виде задатка
ограничивает эту волю в еще большей степени, поскольку в этом случае при
расторжении договора и прекращении обязательства собственник, который
не желает реализовывать свой объект на прежних условиях из-за их
невыгодности, к примеру, обязан не только вернуть задаток, но выплатить
его двойную сумму.
Поставленный нами чуть выше вопрос о правовой и материальной
природе подобного способа защиты права также требует пристального
рассмотрения. Анализ состава ст.12 ГК РФ показывает, что ни к одному из
представленных в данной статье способов защиты права взыскание двойного
размера задатка отнесено быть не может.
Так, присуждение к исполнению обязанности в натуре в данном случае
усмотрено быть не может, так как это относится к случаю принуждения к
58
заключению сделки на ранее согласованных условиях в порядке п.4 ст.445
ГК РФ.
Возмещение убытков также не может соответствовать такому способу
защиты права, поскольку убытки как раз причиняются собственнику,
получившему задаток за свой объект недвижимости и вынужденному
возвратить его в двойном, а не одиночном размере. Будущий продавец как
субъект, передавший задаток, не понес никаких убытков – ему возвращен
задаток в той сумме, в которой он его передавал. Мало того, согласно ст.381
ГК РФ сторона собственника обязана возместить убытки, связанные с
неправомерным удержанием у себя чужих денежных средств. Иными
словами, истец в таком случае имеет право на начисление процентов на
сумму задатка в порядке ст.395 ГК РФ, что в большинстве случаев
признается и удовлетворяется судами. Так, заочным решением
Сарапульского городского суда респ.Удмуртия от 21.04.2015г. был
удовлетворен иск Паздерина <данные изъяты> к Сухих <данные изъяты>,
Кузьминых <данные изъяты> о взыскании суммы задатка, начислении
процентов на сумму задатка с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ.
По материалам дела было установлено, что 25 августа 2014 года между
истцом и ответчиками Сухих В.А., Кузьминых Э.Ю. (действовавшей за себя
и за своих несовершеннолетних детей <данные изъяты> и <данные изъяты>)
был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры,
расположенной по адресу: <данные изъяты>. В соответствии с условиями
указанного предварительного договора Сухих В.А. и Кузьминых Э.Ю.
должны быть в срок до 20 ноября 2014 года продать истцу принадлежащую
им на праве собственности квартиру по адресу: <данные изъяты> за 1150000
рублей. На момент подписания предварительного договора, доли в праве
общей долевой собственности на квартиру распределялись следующим
образом: Кузьминых Э.Ю. - 2/10 доли; Сухих В.А. – 1/10 доли; <данные
изъяты> - 1/10 доли; <данные изъяты> - 1/2 + 1/10 доли. Также 25.08.2014
года истцом ответчикам в целях обеспечения заключаемого в будущем
59
договора купли-продажи квартиры в качестве задатка была передана
денежная сумма в размере 100000 рублей. О получении данной суммы Сухих
В.А. была написана расписка. Однако, в нарушение условий
предварительного договора, ответчики уклонялись от заключения договора
купли–продажи квартиры. Более того, ответчики еще до истечения срока,
предусмотренного предварительным договором от 25 августа 2014 года для
заключения договора купли–продажи произвели ряд сделок: Кузьминых
Э.Ю. продала 2/10 доли указанной квартиры Сухих В.А., о чем между ним
был заключен договор купли–продажи от 20 октября 2014 года; 10 ноября
2014 года ответчиками был заключен договор купли–продажи квартиры с
<данные изъяты> и <данные изъяты>. С просьбой расторгнуть
предварительный договор ответчики к истцу не обращались, о заключении
договоров купли–продажи квартиры с другими лицами не сообщали. После
того, как истцу стало известно о том, что ответчики заключают договору на
продажу квартиры, он пытался связаться с ответчиками, просил в устной
форме вернуть ему сумму уплаченного задатка. Также истец направил
ответчикам претензию, которая была оставлена без ответа. Так как ответчики
уклонялись от заключения договора купли–продажи, то они должны
уплатить истцу двойную сумму задатка, а именно в размере 200000 рублей.
Также на указанную сумму подлежат начислению проценты за пользование
чужими денежными средствами из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ,
которые на 05.12.2014 года составляют 2589,62 руб.
Просит взыскать с ответчиков двойную сумму задатка в размере
200000 рублей; взыскать с ответчиков проценты за пользование чужими
денежными средствами по состоянию на 05 декабря 2014 года в размере
2589,62 рубля и далее по день фактической уплаты долга; взыскать с
ответчиков госпошлину в размере 5225,90 рублей, судебные расходы в
размере 15000 рублей.
В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования в части
взыскания процентов. Наряду с исковыми требованиями о взыскании
60
двойной суммы задатка, истец просит взыскать проценты за пользование
чужими денежными средствами по состоянию на 10 марта 2015 года в
размере 6943,75 рублей и долее по день фактической оплату долга исходя из
ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25 % годовых.
Указанные требования были удовлетворены судом полностью
27
.
Это показывает, что убытками передача задатка для истца по таким
искам обернуться никак не может. Возмещение убытков включается всех
взыскания двойной суммы задатка в способы защиты гражданских прав,
поэтому способ защиты права, предложенный ст.381 ГК РФ не может быть
отнесен к взысканию убытков.
Равно не может являться взыскание двойного размера задатка и
взысканием неустойки, поскольку неустойка предписывается условиями
договора и устанавливается, как правило, в процентном соотношении к цене
договора или иным существенным условиям сделки. Согласно ч.1 ст.330 ГК
РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или
договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в
частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате
неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Такое определение неустойки наиболее близко подходит к понятию
задатка, однако в таком случае справедлив наш вопрос – являются ли
стороны по предварительному договору находящимися в статусе «должник»
и «кредитор»? Кроме того, неустойка, как правило, начисляется в случае
просрочки исполнения основного обязательства. В отношении
предварительного договора такое условие неприменимо: по истечении срока
предварительного договора действие обязательства прекращается, если ни
одна из сторон не предложит заключить основной договор.
27
Решение Сарапульского городского суда республики Удмуртия от 21.04.2015г. по делу №2-
2441/2015г. – Судакт.ру, режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/UcRd8ysLZCNQ
61
Задаток нормами гражданского права отнесен к способам обеспечения
обязательства (глава 23 ГК РФ). При этом отдельно законом предусмотрено
существование способа обеспечения в виде неустойки, и отдельно – в форме
задатка, что позволяет сделать вывод о том, что задаток и неустойка
являются различными правовыми понятиями и не допускают смешения, в
частности, в виде способов защиты нарушенного права в порядке ст.12 ГК
РФ.
Весьма интересно мнение на сей счет, распространенное в научной
среде. И.И.Пучковская указывает, что изучение способов обеспечения
обязательств приводит к мысли об их защитной правовой природе и
характерном признаке, позволяющем выделить их среди иных способов
защиты прав кредитора – источнике исполнения нарушенного обязательства,
благодаря которому и осуществляется защита данными мерами путем
предоставления кредитору исполнения нарушенного обязательства
28
. Это
указывает на верную интерпретацию нашего исследования правовой
природы задатка – это один из способов обеспечения обязательства, который
должен обладать признаками способа защиты нарушенного права. Это
указывает на то, что подобный способ должен содержаться в составе ст.12
ГК РФ.
Однако в отношении задатка в таком случае возникает следующий
вопрос. Если задаток обеспечивает исполнение основного обязательства в
виде заключения основной сделки по условиям предварительного договора
купли-продажи, то как может выплата двойной суммы задатка обеспечить
заключение основного договора купли-продажи, который не был заключен
из-за неисполнения обязательства? Как средство защиты права
материального характера может обеспечивать выполнение обязательства
сугубо нематериального характера, заключающееся в побуждении
28
Пучковская И.И. О способах обеспечения исполнения обязательств как способах защиты //
Вестник Брянского государственного университета – 2012г.
62
волеизъявления собственника к отчуждению своего имущества,
принадлежащего ему на праве собственности?
Представляется, что способ обеспечения обязательства должен иметь
ту же самую природу, что и обязательство, обеспечиваемое им. Так, к
примеру, неустойка устанавливается за неисполнение какого-либо денежного
требования, невыплаты денежной суммы; залог имеет материальную природу
и обеспечивает исполнение материального обязательства и т.д. Лишь
поручительство, на наш взгляд, является нематериальным способом
обеспечения, однако оно применяется довольно редко. К тому же
поручительство обеспечивает исполнение материального обязательства,
являясь в то же самое время исключительно неимущественным способом
обеспечения. Для задатка же справедливо обратное – имущественное
требование обеспечивает исполнение неимущественного обязательства.
Однако ответа на вопрос – как оно обеспечивает его исполнение – получено
не было.
В науке гражданского права существует критический взгляд на
институт исполнения обязательств. Многие авторы считают, что отсутствуют
все необходимые черты и признаки, позволяющие объединить те или иные
меры в единый институт – институт обеспечения обязательств. Ю.Попов
указывает на неудовлетворительные дефиниции «обеспечения исполнения
обязательств», существующие сегодня в научной литературе. Исследователь
считает, что невозможно однозначно ответить на вопрос о том, какие именно
инструменты и меры, установленные законом, являются обеспечениями
29
.
В таком случае ст.12 ГК РФ содержит лишь два способа защиты
нарушенного права, которые могут включать в себя взыскание двойного
размера задатка. Наиболее неопределенным способом защиты гражданского
права являются «иные способы, предусмотренные законом». Эта категория
настолько неопределенна, что только полная невозможность соотнести
29
Попов Ю. Понятие обеспечение обязательства // Право Украины – 2008г. – №6, с.121-122
63
способ защиты с другими четко определенными формами, позволит отнести
анализируемое средство защиты к этой категории.
Самозащита права определяется нормами ст.14 ГК РФ, которая
указывает на то, что самозащита права не должна выходить за пределы
действий, необходимых для пресечения нарушения и должна быть
соразмерна нарушению. Подобным нарушением в случае с задатком является
его невозврат. Очевидно, что взыскание такой же суммы, что и сам задаток в
случае его невозврата является явно чрезмерным способом защиты права,
поскольку сумма гражданской санкции превышает и размер неустойки, и
размер убытков, которые рассчитываются в процентном соотношении от
суммы неправомерно удерживаемого задатка.
Кроме того, согласно п.10 Постановления Пленума Верховного Суда
№25 от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела 1
части первой ГК РФ» лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к
его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14
ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица
воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12
ГК РФ, в том числе в судебном порядке.
По смыслу статей 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может
выражаться, в том числе, в воздействии лица на свое собственное или
находящееся в его законном владении имущество. Самозащита может
заключаться также в воздействии на имущество правонарушителя, в том
случае если она обладает признаками необходимой обороны (статья 1066 ГК
РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ).
Задаток не находится в пользовании и владении лица, которое его
передало, хотя и является его имуществом. Однако воздействие
осуществляется не на сам задаток, а на сумму свыше задатка, в размере,
равном такому задатку, то есть, на имущество лица, получившего задаток –
собственника недвижимого имущества. Это указывает на отсутствие
признаков самозащиты права в случае взыскания двойной суммы задатка.