82
происходит из-за отсутствия хотя бы одного существенного условия
будущего обязательства.
При этом есть и негативный аспект в указанных изменениях
гражданско-правовых норм. Так, существенно снизились шансы
заинтересованной стороны по защите своих интересов. В частности, через
понуждение, связанное с заключением этого основного договорного
обязательства.
В настоящий момент у предварительного договора есть специальный
подвид. Это т.н. «опционный договор». Сущность этой сделки заключается в
определении гражданско-правовой обязанности конкретной сторон на
совершение сделки, причём через те условия, которые определены в самом
опционе. Такое заключение происходит не в срок, а когда это потребует
другая сторона.
Учитывая, что подобные договоры весьма ценны в практическом
измерении, всё же остаются дефекты и риски их применения. Например,
обязательность безвозмездного характера такого соглашения вполне
вписывает в правовой запрет на дарение. Речь идёт о дарении, которые
совершают друг другу коммерческие субъекты.
В связи с этим надо обратить внимание на Федеральный закон от
08.03.2015 N 42-ФЗ. Он внёс в Гражданский кодекс отдельную новую статью
429.2 под называнием «Опцион на заключение договора». Из-за этого
существенно расширилась сфера по применению подобных сделок в
гражданском обороте. В частности, с 1 июня 2015 года по ГК РФ опционный
договор оформляет право требования. Оно по установленному сроку
адресуется к противоположной стороне. Его суть - совершение определенных
действий по ст. 429.3 ГК РФ.
Однако если существует требование о государственной регистрации
основной гражданско-правовой сделки, то это нельзя назвать формой
договора. Следовательно, предварительный договор к договору,
подлежащему регистрации, не требуется регистрировать.
83
По предварительному договору необходимо определиться с предметом
будущего обязательства. Верховный суд РФ отмечает, что такое условие
является согласованным, когда обе стороны получили о предмете идентичное
представление. В частности, они способны определить этот предмет
одинаково.
Сюда же относится требование о тех условиях, которые касаются
основного договора. Это те самые условия, относительно которых любая
сторона может потребовать обязательного согласования. Такое правило
действует лишь с 2015 г. и не применимо к предварительным договорам,
заключённым до вступления в силу соответствующих поправок в ГК РФ.
Когда сторона предварительного договора отказывается заключить
основной договор, подлежат применению специальные положения ГК РФ.
Речь идёт о п. 4 ст. 445 ГК РФ. Так, необходимость принудительного
заключения основного договора реализуется на протяжении шестимесячного
срока. Он течёт с момента, когда не было исполнено само обязательства
касательно заключения договора.
Если же между сторонами начинаются разногласия по условиям
основного договора, тогда используется другой механизм. Так, спорные
условия будут устанавливаться по решению судебного органа. Поэтому
основное гражданско-правовое соглашение будет признано в качестве
заключенного с соответствующего момента. Имеется в виду момент
вступления в законную силу данного судебного решения суда. Иной вариант
может быть указан непосредственно в таком судебном решении. Подобное
правило также является новым и действует с 2015 г.
Получается, что предварительный договор нельзя считать сделкой,
направленной на передачу определенного имущества. Равным образом он не
позволяет порождать права на такое имущество. Если по предварительному
договору идёт речь о передаче имущества, то здесь важна цель подобного
соглашения. Она направлена на связь между сторонами. Но такая правовая
84
связь возникает до того момента, когда контрагент получает право
касательно самой вещи.
Поэтому по предварительному договору не определяются иные
обязательства. Это могут быть обязанности по предоставлению имущества.
Сюда же можно отнести внесение платежей по пользованию имуществом.
Т.е. указанные обязанности регулируются уже основным договора, а не
предварительным.
В соответствии с российским законодательством предварительный
договор является разновидностью безвозмездной сделки. Однако этому
противоречит норма п. 4 ст. 380 ГК РФ. Она была введена в 2015 г. Само по
себе неимущественное обязательство, направленное на заключение
основного договора, допустимо обеспечивать задатком. А это уже денежная
сумма, которая выплачивает в счет будущих платежей (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Подобный предварительный договор уже выполняет частичную свою
функцию. Он не обязывает стороны действовать неким свободным образом.
При этом при возникновении гражданско-правовой связанности сторон
недостаточно лишь согласовать единственное условие. А это условие
касается лишь предмета. Поэтому использованная ранее в п. 3 ст. 429 ГК РФ
модель предварительного договора по необходимости согласования всех
существенных условий для основного договора была более эффективной в
плане защиты интересов и прав.
Сегодня нормы, связанные с обязательностью судебного определения
условий, вытекающих из предварительного договора, связаны с условиями
уже и основного договора. Тем самым на судебные органы накладываются
несвойственные им дополнительные обязанности. Это чревато усложнением
самой правоприменительной практики, касающейся толкования
предварительных договоров.
Тем самым суды не разгружаются, а заваливаются ещё большим
числом дел, которые должны решать сами стороны в силу природы
договорных правоотношений.
85
Список использованных нормативно-правовых актов, материалов
судебной практики и специальной литературы
I. Нормативно-правовые акты:
1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с
изм. от 21.07.2014) // Российская газета, N 237. – 1993; Собрание
законодательства РФ, 28.07.2014, N 30 (Часть I), ст. 4202.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации / Часть первая, от 30
ноября 1994 г. N 51-Ф3 (в ред. от 03.08.2018) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301;
2018. - N 32 (Часть II). - ст. 5132.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации / Часть вторая, от 26
января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 23.05.2016) // Собрание
законодательства Российской Федерации. - 1996.- N 5. - ст. 410; 2016,
N 22, ст. 3094.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства Российской
Федерации. – 2005. - N 1 (часть 1). - ст. 14; 2018. N 32 (Часть II). ст.
5134.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N
190-ФЗ (в ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства
Российской Федерации. – 2005. - N 1 (часть 1). - ст. 16; 2018. - N 32
(Часть II). - ст. 5134.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства
Российской Федерации. – 2002. - N 46. - ст. 4532; 2018. - N 32 (Часть
II). - ст. 5134.
7. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24
июля 2002 г. N 95-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание
законодательства Российской Федерации, 2002. - N 30. - ст. 3012;
2018. - N 32 (Часть II). - ст. 5134.
86
8. Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в
часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» //
Собрание законодательства РФ. 09.03.2015. № 10. Ст. 1412.
9. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). ст. 40;
2018. N 28. ст. 4139.
10. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. – 1997. - N 30. - ст.
3594; 2016, N 18, ст. 2495.
11. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 19.07.2018) "Об
акционерных обществах" // Собрание законодательства Российской
Федерации. 1996. N 1. ст. 1; 2018. N 30. ст. 4544.
12. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от
11.02.1993 N 4462-1 (ред. от 29.12.2015) // Ведомости СНД и ВС РФ. -
1993. - N 10. - Ст. 357; 2015, N 51, ст. 6699
II. Материалы судебной и иной юридической практики:
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 N 8 "О
некоторых вопросах применения судами Конституции Российской
Федерации при осуществлении правосудия" // Бюллетень Верховного
Суда Российской Федерации. - N 1. - 1996.
14. Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13 «Дело
направлено на новое рассмотрение, поскольку заключенная между
сторонами сделка, поименованная как предварительный договор
купли-продажи квартиры, представляет собой договор об участии в
долевом строительстве, поэтому вывод судов о том, что Закон об
87
участии в долевом строительстве не распространяется на данные,
нельзя признать правильным» // Документ официально не
опубликован. СПС «Консультант Плюс».
15. Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 N 18-КГ16-24 «Дело
направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку вывод
суда о том, что предварительный договор купли-продажи доли жилого
дома является безденежным в связи с отсутствием доказательств
передачи денежных средств, не соответствует требованиям закона, так
как пункт договора об уплате денежных средств до подписания
договора оспорен не был» // Документ официально не опубликован.
СПС «Консультант Плюс».
16. Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2015 N 81-КГ14-23
«Требование удовлетворено, поскольку вступившим в законную силу
решением суда установлено, что предварительный договор является
незаключенным, признание договора незаключенным означает
отсутствие каких-либо договорных обязательств между его
сторонами» // Документ официально не опубликован. СПС
«Консультант Плюс».
17. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2018
N Ф06-32116/2018 по делу N А65-28330/2017 «О признании
предварительного договора купли-продажи парковочного места
договором долевого участия в строительстве» // Документ
официально не опубликован. СПС «Консультант Плюс».
18. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2018
N Ф06-31709/2018 по делу N А65-22927/2017 «Об обязании заключить
договор купли-продажи на условиях предварительного договора
купли-продажи» // Документ официально не опубликован. СПС
«Консультант Плюс».
19. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2018
N Ф06-21661/2017 по делу N А55-27246/2015 «О включении в реестр
88
требований кредиторов должника требования в размере
задолженности по предварительному договору аренды нежилого
помещения» // Документ официально не опубликован. СПС
«Консультант Плюс».
20. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2018
N Ф06-29373/2018 по делу N А12-12070/2017 «О взыскании неустойки
по предварительному договору аренды» // Документ официально не
опубликован. СПС «Консультант Плюс».
21. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.11.2017
N Ф06-25939/2017 по делу N А49-3757/2017 «О взыскании двукратной
суммы задатка, уплаченного по предварительному договору купли-
продажи» // Документ официально не опубликован. СПС
«Консультант Плюс».
22. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от
21.08.2015 N Ф04-14977/2014 по делу N А81-4444/2014 «В
удовлетворении требования отказано, поскольку наличие у ответчика
обязательств перед истцом не доказано, предварительный договор
ответчиком не подписан, оборудование приобретено до заключения
предварительного договора и находится у истца» // Документ
официально не опубликован. СПС «Консультант Плюс».
23. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2016
N Ф05-5312/2016 по делу N А40-128633/15 «Требование
удовлетворено, поскольку субподрядчиком не представлены
доказательства выполнения работ на сумму, полученную в качестве
предварительной оплаты по договору, а представленные им акты
скрытых работ не могут свидетельствовать о выполнении работ, так
как не подтверждают стоимость и объем выполненных работ» //
Документ официально не опубликован. СПС «Консультант Плюс».
24. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.04.2016
N Ф06-7715/2016 по делу N А65-16864/2015 «Основное требование
89
удовлетворено, в удовлетворении встречного требования отказано,
поскольку доказательства надлежащего исполнения продавцом
обязательств по передаче товара на сумму предварительной оплаты и
доказательства возврата денежных средств не представлены, доводы
продавца не подтверждены» // Документ официально не опубликован.
СПС «Консультант Плюс».
25. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от
30.11.2015 по делу N А05-5449/2015 «В удовлетворении требования
отказано, поскольку предметом предварительного договора с учетом
дополнительного соглашения являются нежилые помещения» //
Документ официально не опубликован. СПС «Консультант Плюс».
26. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
05.11.2015 N Ф08-7812/2015 по делу N А53-27832/2013 «Предприятие
не выполнило работы в установленный договором срок, исполнение
утратило интерес для общества, в связи с чем оно направило
требование о расторжении договора с предложением вернуть
предварительную оплату. Претензия оставлена без удовлетворения. В
удовлетворении требования отказано, поскольку предприятие
доказало выполнение проектных работ и работ по устройству
фундамента в полном объеме» // Документ официально не
опубликован. СПС «Консультант Плюс».
III. Специальная литература:
27. Vliet L.P.W. van. Transfer of Movables in German, French, English and
Dutch Law. Nijmegen, 2000. P. 164 - 165.
28. Агарков М.М. Юридическая природа железнодорожной перевозки //
Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 151-158.
29. Бабичева М.М. Публичный договор как способ борьбы с
монополиями // Вестник Волгоградского государственного
университета. Серия 5: Юриспруденция. 2015. № 4 (29). С. 88-94.
90
30. Барановская И.Г. Правовое регулирование изменения и расторжения
договора аренды земельного участка // Право и политика. 2015. № 4.
С. 583-586.
31. Батянов М.В. Срочность как сущностная характеристика гражданско-
правового договора // Вестник Самарского государственного
университета. 2014. № 5 (116). С. 245-250.
32. Белов В.А., Дудченко К.В. Договоры о договорах (предварительный и
рамочный договоры, опцион на заключение договора) //
Законодательство. 2016. № 2. С. 9-18.
33. Бетуганов Д.З. Предварительный договор: правовая природа и
особенности применения // Образование и право. 2015. № 11 (75). С.
32-37.
34. Брагинский М.И. Предварительный договор в хозяйственных
отношениях // Советское государство и право. 1971. N 3. С. 101-108.
35. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая:
Общие положения. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2001. 286 с.
36. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая: В
2 т. Т. 1: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге.
Договоры, направленные на создание коллективных образований. М.:
Статут, 2006. 325 с.
37. Бычков А.И. Свобода гражданско-правового договора // Юрист. 2014.
№ 7. С. 37-43.
38. Валуйсков Н.В., Уставицкий И.В. Гражданско-правовое значение
передачи в консенсуальных и реальных договорах // В книге:
Актуальные проблемы совершенствования законодательства и
правоприменения Материалы IV международной научно-
практической конференции. Евразийский научно-исследовательский
институт проблем права. Уфа, 2014. С. 220-222.