62
общие правила. Они как раз предусмотрены в нормах ГК РФ. Такова позиция
ВАС РФ, которой придерживается теперь и ВС РФ, поскольку ВАС РФ
реорганизовался.
Другой вариант, когда предварительный договор вообще не упоминает
цену. Тогда судебные органы не могут разбирать спор касательно включения
в текст основного договора соответствующего условия. Тем самым иные
правила определения цены, которые расходятся с требованиями ГК РФ, не
будут учитываться. Но при определённости цены через предварительный
договор по основной сделке любые разногласия между сторонами являются
предметом судебного разбирательства.
Если сторонам уже внесла предоплату в рамках исполнения
предварительного договора, связанного с куплей-продажей недвижимого
объекта (например, квартиры), то она имеет право потребовать признать её
субъектом права собственности. Но это происходит через долю в таком
праве. К примеру, такое допускается в отношении объектов незавершенного
строительства.
Существуют особенности, при которых действия сторон
предварительного договора имеют правомерный характер по пункту 1 статьи
429 ГК РФ.
Прежде всего, к моменту заключения такого предварительного
контракта, связанного с куплей-продажей недвижимости, отсутствует само
имущество у одной из сторон.
Другой аспект правомерности связан с исполнением предварительного
договора, опосредующего куплю-продажу недвижимого объекта. Это
действие допустимо обеспечивать определённым в договоре задатком.
До того, как был введен пункт 4 в рамках содержания статьи 380 ГК РФ,
применялись две судебные позиции. Все они касались применения задатков
по основным договорам, если те были заключены через предварительные
договоры, связанные с куплей-продажей недвижимого объекта. Однако на
основании Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ такие споры
63
перестали существовать
1
.
Если все же стороны обеспечили свой договор, связанные с куплей-
продажей недвижимого объекта, определённым задатком, то отдельно
приходится составлять строго в письменной форме договор о таком задатке.
И это требование не зависит от размера самого задатка.
Если любое обязательство, обеспеченное задатком, включая
предварительного характера, не исполняется, то возникает ряд последствий.
Так, сам задаток подлежит возврату. Но здесь требуется прекращение
исполнения обязательства через специальное соглашение между сторонами.
Либо допустим вариант невозможности такого исполнения.
Далее при нарушении или уклонении от исполнения договора задаток
будет возвращаться уже в своём двойном размере. Тогда ответственной
стороной должна выступать именно та, которая приняла задаток. Если же это
допустила сторона, которая задаток уплатила, то ей данная сумма не
возвращается.
В силу определения Верховного Суда РФ от 08.09.2015 38-КГ15-7
прекращение предварительного договора влечёт возврат всех денежных
средств, включая задаток. Здесь уже нельзя ссылаться на неосновательное
обогащение.
Согласно же более раннему апелляционному определению,
вынесенному Пермским краевым судом 10 сентября 2012 г. по делу № 33-
8042-2012, речь идёт о добросовестной стороне. Если она не направит другой
стороне в течение срока действия предварительного договора специальное
уведомление о своём желании заключить основной договор, тогда в силу
ряда обстоятельств допустимо лишение такой стороны права на взыскание
уплаченного задатка через его двойной размер.
Получается, что заключение предварительного договора,
опосредующего в будущем куплю-продажу недвижимого объекта,
1
Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений // Семейное
и жилищное право. 2016. № 1. С. 36
64
сопровождается целым рядом особенностей. В большей степени они
касаются вопросов цены и оплаты через задаток.
3.2. Предварительные договоры
в организационных правоотношениях
Как известно, сам по себе предварительный договор является
разновидностью организационного соглашения. Поэтому благодаря нему
возникает особый вид гражданских правоотношений – организационные
отношения.
Согласно теории О.А. Красавчикова, все организационные
правоотношения можно условно разграничить на четыре больших блока. Это
зависит от содержания таких правоотношений
1
. Из их числа
предварительный договор влечёт появление т.н. «организационно-
предпосылочных правоотношений. Они ещё называются предпосылочными
правоотношениями.
Так, по итогам осуществления подобных отношений завязываются
имущественные правоотношения. А в некоторых случаях происходит даже
их развитие. Это объясняется тем, что при заключении предварительного
договора с его последующим точным исполнением у сторон появляется
другой гражданско-правовой договор. Он, в свою очередь, уже будет
направлен на совершение передаточных действий по имуществу. Равным
образом через него будут выполняться соответствующие работы и
оказываться определённые гражданско-правовые услуги.
Подобный вывод основан на легальном определении, которое дано
относительно предварительного договора в п. 1 и 4 ст. 429 ГК РФ. Указанная
там конструкция даёт возможность максимально широкого применения этого
1
Красавчиков О. А. Гражданские организационно-правовые отношения // Советское
государство и право. 1966. № 10. Антология уральской цивилистики. М., 2003.
65
гражданско-правового инструмента построения отношений. Как видно, по
статье 429 ГК РФ вообще нет конкретизированных ограничений по
опосредуемому основному договору
1
.
В рамках организационной составляющей предварительного договора
имеются цивилистические коллизии. Так, по ст. 1 ГК РФ сформулирован
принцип свободы, которые касается как приобретения, так и осуществления
любых субъективных гражданских прав. Поэтому никого нельзя принуждать
на совершение гражданско-правовых сделок. Сюда же относятся сделки по
отчуждению имущества. Тем самым у любого субъекта должно быть
добровольное волеизъявление, если он желает заключить основной договор.
Это же касается договора, заключаемого по условиям, оговорённым в
предварительном соглашении.
Однако у Верховного Суда РФ на этот счёт совершенно другая
позиция. Заключение предварительного договора купли-продажи, например,
относительно жилого помещения, обязывает ответчика. Через него
произошло выражение ответчиком своей воли. А она, в свою очередь, была
направлена на передачу имущества, правда, в будущем времени. Тем самым
ответчик принимает на себя гражданско-правовое обязательство, связанное с
заключением уже основного договора. А уже исполнение взятых на себя
обязательств вполне допустимо осуществлять в принудительном порядке
2
.
Такой подход у Верховного Суда РФ правомерен и обоснован. Через
предварительный договор происходит заключение преимущественно
консенсуальных сделок. Однако допустимо совершать и реальные основные
сделки
3
.
Наличие факта заключённого предварительного договора, которые
1
Швырев Г.С. Договор в пользу третьего лица и договор об исполнении третьему лицу //
Новая наука: Проблемы и перспективы. 2016. № 3-1 (67). С. 258
2
См.: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2010 г. № 58-
В10-7
3
Пухова В.А. Предпринимательские договоры: понятие и особенности // В сборнике:
Актуальные вопросы юридических наук в современных условиях Сборник научных
трудов по итогам международной научно-практической конференции. Санкт-Петербург,
2016. С. 71
66
опосредует в будущем определённый реальный договор, нельзя назвать
противоречивым. Особенно, если речь идёт о целевой направленности,
которая прослеживает у предварительного договора. Тогда само по себе
имущество будет передаваться в виде совершения юридически значимого
действия. Такое действие направлено как раз на заключение уже основного
реального договорного обязательства.
По подобным предварительным договорам порождаются, прежде всего,
организационно-предпосылочные правоотношения. Они носят
неимущественный характер. Однако само по себе их возникновение влечёт
возникновение уже имущественных правоотношений.
К примеру, суд удовлетворяет заявленное исковое требование
касательно принудительного заключения основного контракта с
соответствующей стороной предварительного договора. Тогда данная
сторона получает юридическую обязанность на совершение тех достаточных
действий, которые необходимы, чтобы был заключен такой основной
договор. Сюда же относится соответствующая передача имущества. Даже
если такая передача важна при заключении сделки.
Указанная позиция верна и в другом случае. Например, по решению
судебного органа субъект понуждается к заключению определённого
основного договора. Однако сам договор по закону должен быть
зарегистрировано в государственном реестре. Тогда у государственного
органа вовсе отсутствует одновременная обязанность на совершение
подобной государственной регистрации касательно указанного основного
договора.
Подобные судебные решения адресуются лишь соответствующей
стороне предварительного соглашения. Они не касаются никоим образом
регистрирующих органов. Поэтому обязанная сторона через такое судебного
решения получает себе юридическую обязанность. Сама обязанность
направлена на действия, которые повлекут государственную регистрацию
уже соответствующего основного договора.
67
В этой связи следует отметить законодательство зарубежных стран.
Там тоже имеется модель по предварительным договорам.
Например, по Гражданскому кодексу Республики Казахстан, а именно
по п. 1 ст. 390 содержатся нормы о предварительных договорах. Причём в
содержательном плане такая конструкция аналогична ст. 429 ГК РФ. Более
того, п. 1 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь и ст. 361
Гражданского кодекса Республики Узбекистан имеют похожую модель
1
.
Вместе с тем, по п. 1 ст. 399 ГК Республики Беларусь предварительный
договор обязывает стороны совершить действия по заключению основной
сделки в будущем времени. Это происходит на тех условиях, которые прямо
зафиксированы в предварительном договоре. Разрешается заключить
абсолютно любой основной договор. Вообще отсутствует указание на
передачу какого-либо имущества либо на выполнение соответствующих
работ или услуг.
По пункту 2 статьи 667 и пункту 3 статьи 679, которые есть в
Гражданском кодексе Республики Молдова, закреплена лишь обязанность на
заключение договора. Она, в том числе, может возникнуть на основании
предварительного соглашения
2
.
В системе общего права категория «предварительный договор»
называет «preliminary agreement». Она относится к довольно большому кругу
соглашений. При этом такие договоры называются по-разному. К примеру,
это может быть соглашение о намерениях - «letter of intent». Также
допустимы письма-обязательства («commitment letter») и принципиальные
договоренности («agreement in principle»). У данных видов имеется и разное
содержание.
Категорией «preliminary agreement» можно считать любые соглашения.
1
Зотов С.С. Вопросы квалификации непоименованных договоров // В сборнике:
Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры ред. коллегия С.Ю.
Стародумова, А.Л. Шиловская. Саратов, 2016. С. 66
2
Мамонтова Е.В. Свобода заключения непоименованных договоров и её пределы // В
сборнике: Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры ред.
коллегия С.Ю. Стародумова, А.Л. Шиловская. Саратов, 2016. С. 83
68
Они не зависят от возможности их принудительного исполнения. Как
правила, такие соглашения заключаются в условиях предвидения сторонами
их дальнейшего соглашения
1
.
Кроме того, далеко не все конструкции предварительных соглашений
являются по праву Англии и США договорами. Здесь основополагающим
критерием будет выступать наличие т.н. «встречного предоставления». Т.е.
такой договор должен быть взаимным.
Похожий элемент присутствует и в отечественном гражданском
законодательстве по ст. 429 ГК РФ. Это соглашение на будущее совершение
сделки. Их называют «agreements to engage in a transaction». Они содержат
обязательство определённой стороны или сразу двух сторон по совершению
конкретного действия. Такое действие может выражаться в покупке или в
продаже имущества. По этим соглашениям нет каких-либо открытых
условий. Следовательно, они не нуждаются в последующей конкретизации.
Вместе с тем, именно соглашение на совершение будущей сделки как бы
является предшествующим окончательному соглашению. Последнее
подлежит заключению в будущем
2
.
По содержанию предварительный договор выражается в своих
условиях, включая соответствующие права и обязанности для сторон. Он
предопределяет содержание в возникшем организационном правоотношении
гражданско-правового характера.
Вместе с тем, по-прежнему вызывают дискуссии такие условия,
которые характеризуют предмет. Имеется в виду предмет именно
предварительного соглашения.
Как правило, предмет в предварительном договоре – это само
обязательство. Оно направлено на заключение определённого договора в
будущем времени.
1
Волкова М.А., Гриднева О.В. Содержание гражданско-правового договора // Актуальные
проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 20
2
Бабичева М.М. Публичный договор как способ борьбы с монополиями // Вестник
Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2015. № 4 (29).
С. 88
69
Есть и другое мнение. По нему предмет в предварительном договоре –
это соответствующие действия у сторон. Естественно, такие действия
направлены на заключение определённого договора в будущем времени
1
.
Согласно же судебной практике в предмет предварительного договора
входит конкретный имущественный объект. Например, если стороны
договорились заключить основной договор, связанные с куплей-продажей
части определённого здания, то предметом их отношений будет часть
данного здания
25
. Но подобное установление предмета в предварительном
договоре нарушает норму, изложенную в п. 1 ст. 429 ГК РФ. Там
установлено, что стороны лишь несут обязанность заключения некого
основного договора. Они не обязаны при этом совершать какие-либо
действия, связанные, например, с определённым имуществом.
Тем самым, предмет в организационном правоотношении,
оформленном в виде предварительного договора, - это действия. Они
направлены на организацию отдельных договорных связей. Соответственно,
их объектом будет выступать уже основной договор. Это тот самый договор,
которые как раз подлежит заключению между данными сторонами.
В соответствии с российским законодательством предварительный
договор является разновидностью безвозмездной сделки. Однако этому
противоречит норма п. 4 ст. 380 ГК РФ. Она была введена в 2015 г. Само по
себе неимущественное обязательство, направленное на заключение
основного договора, допустимо обеспечивать задатком. А это уже денежная
сумма, которая выплачивает в счет будущих платежей (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Подобный предварительный договор уже выполняет частичную свою
функцию. Он не обязывает стороны действовать неким свободным образом.
При этом при возникновении гражданско-правовой связанности сторон
недостаточно лишь согласовать единственное условие. А это условие
касается лишь предмета. Поэтому использованная ранее в п. 3 ст. 429 ГК РФ
1
Прилуцкий А.М. Публичный договор и изменения гражданского законодательства // В
сборнике научных статей 5-й Международной научно-практической конференции.
Ответственный редактор: Горохов А.А. Курск, 2015. С. 123
70
модель предварительного договора по необходимости согласования всех
существенных условий для основного договора была более эффективной в
плане защиты интересов и прав.
Сегодня нормы, связанные с обязательностью судебного определения
условий, вытекающих из предварительного договора, связаны с условиями
уже и основного договора. Тем самым на судебные органы накладываются
несвойственные им дополнительные обязанности. Это чревато усложнением
самой правоприменительной практики, касающейся толкования
предварительных договоров.
Тем самым суды не разгружаются, а заваливаются ещё большим
числом дел, которые должны решать сами стороны в силу природы
договорных правоотношений.
Получается, что предмет организационного правоотношения,
оформленного в виде предварительного договора, состоит в действиях. Эти
действия направлены на организацию определённых договорных связей. Их
объектом будет выступать некий основной договор, представляющий
интерес для соответствующих сторон. Этот договор, в свою очередь, будет
подлежать заключению между ними. Тем самым, в качестве содержания
подобного организационного правоотношения можно считать права и
обязанности. Они принадлежат сторонами в связи с заключением ими за
определенный срок данного основного договора. Причем такое заключение
может происходить первоначально на тех условиях, которые были ими
обозначены в тексте действующего предварительного соглашения в качестве
своеобразной акцессорной сделки.
71
3.3. Предварительный договор в строительстве
Смысл такого договора сводится к тому, что хозяйствующие субъекты
приходят к соглашению, по которому добровольно возлагают на себя
обязанности в будущем заключить основной договор о передаче имущества,
выполнении работы или оказании услуги. При этом законодатель определяет
ряд обязательных критериев предварительного договора, которые
обусловлены элементами основного договора: зависимость по форме
заключения и содержанию. Так, предварительный договор заключается в
форме, которая установлена для основного договора, а если форма не
установлена, то в письменной форме (в противном случае предварительный
договор признается недействительным). В предварительном договоре
должны быть отражены все существенные условия основного договора, а
также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если
срок не определен, то основной договор должен быть заключен в течение
года с момента заключения предварительного договора
1
.
Возможность и преимущества заключения предварительного договора в
строительстве при оценке представленных положений закона на первый
взгляд могут вызывать сомнения. Необходимо обратить внимание, что
договоры, связанные с процессом строительства, как правило, по своей
природе относятся к консенсуальным договорам, которые считаются
заключенными с того момента, как стороны достигли соглашения по всем
существенным условиям. Соответственно, может возникнуть вопрос: зачем
заключать предварительный договор, если стороны уже определили все
существенные условия основного договора? Это справедливо было замечено
в юридической литературе в ситуации, когда заказчику на момент
заключения договора еще не был выделен земельный участок. Далее
достаточно убедительно было показано отличие основного договора от
1
Волкова М.А., Гриднева О.В. Содержание гражданско-правового договора // Актуальные
проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 20