82
договорами на оказание услуг, выполнение работ или передачу имущества. В
обороте встречаются и иные договоры (акционерные соглашения (ст. 32.1.
Федерального закона «Об акционерных обществах», простое товарищество (ст.
1041 ГК РФ), соглашения о конфиденциальности (ст. 771 ГК РФ) и др.).
Думается, что заключение таких договоров может быть включено в предмет
предварительного договора.
- п.3 ст.429 ГК РФ подлежит корректировке в целях унификации
требований к содержанию предварительного договора
- следует признать возможность существования финансовых расчетов в
предварительных договорах - это могут быть как платежи на покрытие
расходов для совершения предварительных действий, необходимых для
заключения основного договора (например, на осуществление кадастрового
учета, раздел недвижимости т.п.), так и часть цены по будущему основному
договору, которая подлежит зачету в счет него после его заключения, а пока,
видимо, находится у стороны на заемных началах.
- следует отойти от категоричной переквалификации преддоговоров с
платежами в основные договоры, и перейти к более внимательному отношению
к ним, толкованию договоров в соответствии со ст.431 ГК с тем, чтобы
выяснить, действительно ли стороны хотели заключить основной договор или
все-же, несмотря на платежи, они сознательно заключали именно
предварительный.
В заключение анализа изменений, внесенных в институт
предварительного договора, следует отметить, что они направлены на более
детальную регламентацию преддоговорных отношений с закреплением
возможности взыскания убытков с недобросовестных участников оборота.
Произошло расширение полномочий сторон на стадии заключения договора.
По мнению современных юристов, уже сейчас прослеживается зарождение
преддоговорной ответственности.
83
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам нашего исследования можно сделать основные выводы:
Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются
заключить в будущем основной договор (о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным
договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Его цель состоит в том, чтобы: зафиксировать намерения сторон
заключить через определенный срок конкретный гражданско-правовой договор
(купли-продажи, аренды, подряда и т.д.) и получить возможность понудить к
заключению такого договора, если сторона будет уклоняться от этого.
Предварительный договор относят к категории организационных
договоров. Он не порождает для сторон имущественных отношений, а
направлен лишь на их возникновение в будущем. Сам договор является
безвозмездным.
В то же время его нельзя путать с другими организационными
договорами, в частности с рамочными. Так, отличия предварительного
договора от рамочного состоят в следующем.
1. Предварительный договор в любом случае должен предусматривать
предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В отношении рамочного
договора такого требования нет. Он может не содержать (и, как правило, не
содержит) предмета будущих договоров. В связи с этим по предварительному
договору можно заключить один основной договор (либо их определенное
число) с конкретным предметом. На основании рамочного договора можно
заключать неограниченное число договоров.
2. Если сторона предварительного договора нарушит обязанность
заключить основной договор, контрагент сможет понудить ее это сделать в
судебном порядке (п. 5 ст. 429 ГК РФ). В случае с рамочным договором обязать
заключить будущий договор не удастся.
84
Нужно отличать предварительный договор и от опциона на заключение
договора. Опцион направлен на «продажу» права требовать заключения
будущего договора, а не на сам этот договор (п. 1 ст. 429.2 ГК РФ). Отсюда
вытекает ряд других различий.
Для предварительного договора характерны следующие признаки:
- только посредством предварительного договора стороны берут на себя
обязанность заключить другой (основной) договор;
- обязательство по предварительному договору только одно - заключить
основной договор;
- предварительный договор позволяет сторонам формализовать
отношения задолго до будущей сделки;
- недействительность или незаключенность предварительного договора
не оказывает влияние действительность основного договора;
- при возникновении спора, вызванного неясностью условий основного
договора, предварительный договор может быть источником их выявления;
- отношения сторон по предварительному договору носят
взаимонаправленный характер.
Предварительный договор служит для организации заключения в
будущем основного договора. Предварительный договор содержит условия о
предмете основного договора и иные условия, которые стороны посчитали
должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется
письменно.
Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию
документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть
заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в
нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом
если основная сделка подлежит государственной регистрации,
предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора
требованием по оформлению сделки не является.
85
Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К
таковым ГК РФ относит: предмет основного договора; срок, в течение
которого будет подписан договор.
С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о
согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому
мнению. Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать
все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало
предварительный договор смысла. Теперь участники получили возможность
отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на
необходимость их определения.
Предварительный договор купли-продажи можно назвать
организационным документом, который служит гарантией заключения
сторонами в дальнейшем основного договора. При определении существенных
и других условий, подлежащих согласованию в предварительном договоре
купли-продажи, рекомендуется опираться не только на общие положения (ст.
429 ч. 1 ГК), но и учитывать требования к отдельным видам соглашений о
купле-продаже.
Цель предварительного договора – закрепить обязательство контрагентов
впоследствии заключить основной договор. Основной договор следует
заключать на условиях, которые стороны закрепили в тексте предварительного
соглашения.
Договор не подразумевает возмездности и не создает имущественных
отношений. Стороны не обязаны платить друг другу при заключении
предварительного договора. Более того, если в договоре закрепят условие, что
одна из сторон должна выплатить аванс по основным обязательствам, суд
признает такой предварительный договор основным.
С помощью предварительного договора фиксируют: волеизъявление
сторон на подписание договора в будущем (оказания услуг, подряда, аренды,
поставки и т.д.); обязательство сторон заключить соглашение. Если
86
впоследствии один из контрагентов уклонится от исполнения предварительного
договора, суд сможет принять решение о принудительном заключении сделки.
Чтобы предварительный договор признали заключенным, в тексте
потребуется сформулировать обязательные условия: предмет основного
договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Основной договор или конечное число договоров
можно заключить только с этим предметом; обязательство сторон заключить
основной договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Как правило, стороны подписывают предварительное соглашение, если:
1. На согласование условий основного договора необходимо затратить
некоторое время. Например, потребуется договариваться о стоимости сделки
или в настоящий момент нельзя конкретизировать ряд условий.
2. У одной из сторон договора пока нет предмета договора, или сам
предмет еще не существует.
3. Один из контрагентов по будущей сделке в данный момент не обладает
правом заключать основной договор. Например, предмет договора находится
под обременением или соглашение нельзя заключить в силу обязательства
стороны перед третьими лицами.
Есть ситуации, когда конструкцию предварительного договора
использовать нецелесообразно. Например, можно заключать договор аренды
или продажи будущей вещи. Или продажи имущества, на которое продавец еще
не получил право (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Арендодатель имеет возможность
подписать договор аренды, если еще не стал владельцем имущества (п. 10, абз.
3 п. 11 постановления № 73). Во многих договорах стороны вправе установить
приемлемые сроки исполнения обязательств. Также нередко вместо
предварительного соглашения сторонам удобнее заключить рамочный договор
(ст. 429.1 ГК РФ).
Для реальных договоров предварительное соглашение не заключают
Предварительный договор нельзя применить, если основное соглашение носит
реальный характер, то есть считается заключенным с момента передачи
имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Например, это договор займа (п. 1 ст. 807 ГК
РФ).
87
После заключения предварительного договора стороны обязаны
совершить основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут
лишь по обоюдному решению. Если один из участников уклоняется от
выполнения обязанности, другой вправе понудить его заключить основной
договор через суд. По новым правилам сделать это разрешается в течение 6
месяцев с момента неисполнения обязанности по заключению основной сделки.
В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о
понуждении к заключению договора, а основной договор признают
заключенным со дня вступления решения в силу. При наличии разногласий по
условиям основного договора эти условия также определяет суд. Впрочем,
нововведение не лишает истца и ответчика возможности подписания мирового
соглашения.
Переквалификация предварительного договора в иной договор возможна
в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции
соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и
возможные требования участников договора определяются нормами,
относящимися к установленному судом виду договора.
Задаток по предварительному договору может быть возвращен при
отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:
- в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
- однократном, если договор признан недействительным, незаключенным
или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от
сторон обстоятельствам.
При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а
не задаток.
Новая модель позволила: обеспечить надежную юридическую связь
между сторонами до заключения основной сделки; отсрочить обсуждение
существенных условий.
88
В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена
практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает
существующие потребности делового мира и является более эффективной.
На сегодняшний день российской правовой системе в сфере реализации
предварительного договора присущи следующие проблемы:
- подчас на предварительный договор возлагаются избыточные функции
и одна из сторон договора ждет от него слишком многого;
- преуменьшении его значимости;
- отсутствие предмета договора;
- стремление аннулировать договор;
- остается неясным, сможет ли сторона заявить о необходимости
согласовать условия, которые не являются существенными в силу
законодательства РФ;
- одной из правовых проблем предварительного договора является
неопределенный вопрос какова же ответственность субъектов, нарушающих
условия предварительного договора;
- категорическая переквалификация предварительных договоров с
платежами в основные не только прямо противоречит воле сторон, но и создает
другие возмущения в гражданско-правовой материи.
Отличительной особенностью предварительного договора является
невозможность его ненадлежащего исполнения в силу того, что единственная
обязанность сторон предварительного договора – это заключение в будущем
основного. Кроме того, сам факт заключения предварительного хоть и
порождает указанную обязанность, но не позволяет говорить о «активности»
такой обязанности. В случае отсутствия соответствующего волеизъявления
какой-либо стороны предварительного договора, отсутствуют основания для
привлечения его к преддоговорной ответственности, поскольку не наступило
условие, «активирующее» эту обязанность. Таким образом, ответственность за
неисполнение принятых на себя в соответствии с предварительным договором
обязательств может наступить лишь при наступлении соответствующего
условия – волеизъявления контрагента.
89
Для решения данных проблем мы предлагаем:
- представляется, что следует поддержать предложение П.А. Меньшенина
о дополнении п. 1 ст. 429 ГК РФ «указанием на то, что предметом
предварительного договора могут быть также действия по совершению
односторонней сделки, которая является основанием для возникновения
обязательства передать имущество, выполнить работу или оказать услугу».
Вносится предложение изложить п. 1 ст. 429 ГК РФ в следующей редакции: «1.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором, либо совершить действия по совершению односторонней сделки,
которая является основанием для возникновения обязательства передать
имущество, выполнить работу или оказать услугу».
- п. 1 ст.429 ГК дает определение предварительного договора. Данное
определение является явно неполным и требует расширительного толкования.
При этом к возможным вариантам основного договора, заключаемого на
основании предварительного, отнесены договоры на передачу имущества,
оказание услуг или выполнение работ. Данный перечень следует толковать как
иллюстративный и неисчерпывающий. Договорные модели не исчерпывается
договорами на оказание услуг, выполнение работ или передачу имущества. В
обороте встречаются и иные договоры (акционерные соглашения (ст. 32.1.
Федерального закона «Об акционерных обществах», простое товарищество (ст.
1041 ГК РФ), соглашения о конфиденциальности (ст. 771 ГК РФ) и др.).
Думается, что заключение таких договоров может быть включено в предмет
предварительного договора.
- п.3 ст.429 ГК РФ подлежит корректировке в целях унификации
требований к содержанию предварительного договора
- следует признать возможность существования финансовых расчетов в
предварительных договорах - это могут быть как платежи на покрытие
расходов для совершения предварительных действий, необходимых для
заключения основного договора (например, на осуществление кадастрового
90
учета, раздел недвижимости т.п.), так и часть цены по будущему основному
договору, которая подлежит зачету в счет него после его заключения, а пока,
видимо, находится у стороны на заемных началах.
- следует отойти от категоричной переквалификации преддоговоров с
платежами в основные договоры, и перейти к более внимательному отношению
к ним, толкованию договоров в соответствии со ст.431 ГК с тем, чтобы
выяснить, действительно ли стороны хотели заключить основной договор или
все-же, несмотря на платежи, они сознательно заключали именно
предварительный.
В заключение анализа изменений, внесенных в институт
предварительного договора, следует отметить, что они направлены на более
детальную регламентацию преддоговорных отношений с закреплением
возможности взыскания убытков с недобросовестных участников оборота.
Произошло расширение полномочий сторон на стадии заключения договора.
По мнению современных юристов, уже сейчас прослеживается зарождение
преддоговорной ответственности.
91
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Российская газета от 25 декабря
1993 г. N 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с
06.08.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ,
29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об
акционерных обществах» // Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, N 1, ст.
1.
5. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об
обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.09.2017) // Собрание законодательства РФ», 16.02.1998, N 7, ст. 785
6. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О
несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.10.2017) //
Собрание законодательства РФ, 28.10.2002, N 43, ст. 4190.
7. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1
(часть 1), ст. 40.