62
наследования и т.д.). Часто подобный договор предлагается к заключению
компаниями-застройщиками.
С юридической точки зрения действительность такого договора
сомнительна и он может быть оспорен в суде любой из сторон. При этом
устоявшейся судебной практики решений по таким искам до сегодняшнего
момента не сформировано, и суд, соответственно, может вынести решение как
о действительности договора и необходимости выполнения обязательств по
нему, так и его юридической ничтожности.
Проблема четвертая – стремление аннулировать договор.
Эта проблема вытекает из второй и третьей. То есть одна из сторон
пытается найти веское основание для того, чтобы признать договор
недействительным. Признание недействительным предварительного договора
купли-продажи автоматически освобождает стороны от необходимости
выполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи.
Возникает такая проблема в тех случаях, когда продавец получает более
выгодное предложение или же покупатель находит более выгодный для себя
вариант.
Основаниями признания договора недействительным могут стать при
этом ошибки при его составлении, такие как отсутствие установленных
законом пунктов, или же наоборот, наличие в нем пунктов, противоречащих
действующему законодательству
1
.
Как избежать проблем? Самое важное – это строго придерживаться
формы составления договора. В предварительном договоре должен быть четко
и однозначно определен предмет договора. Необходимо указать в договоре все
документы, на основании которых продавец владеет домом.
Следует проследить за тем, чтобы в договоре были указаны все
паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических. В том случае,
1
Дирков, И. Масштабные изменения Гражданского кодекса / И. Дирков // Практическая
бухгалтерия. - 2015. - № 4. С. 49.
63
если одна из сторон действует по доверенности, следует указать ее реквизиты и
убедиться, что данная доверенность действительно дает право на совершение
сделки купли-продажи.
Также не лишним будет убедиться в дееспособности физического лица,
заключающего с вами договор и отразить этот факт в договоре.
И наконец, следует обязательно прописать в договоре четкие сроки, в
которые стороны должны будут заключить договор купли-продажи.
Соблюдение этих несложных правил поможет достичь поставленных
целей и сделать предварительный договор купли-продажи дома надежным и
удобным инструментом планирования выгодных сделок с недвижимостью.
Также можно отметить, что законодатель усилил конструкцию
предварительного договора таким образом, чтобы его заключение являлось для
стороны действительно обязывающим моментом, а не действием, которое лишь
возможно приведет к заключению основного договора. Этими нововведениями
законодателя (а кроме того - практикой судебных органов), несомненно,
защищается сторона, заключающая предварительный договор с единственной
целью - заключить в будущем основной договор
1
. Отныне она действительно
будет вправе рассчитывать на такой исход, избегая негативного результата
злоупотребления ее контрагента правом. Развитие российского
законодательства в целом, выражающееся, в частности, в изменениях,
рассмотренных в настоящей статье, очевидно следует системе
континентального права, которая в противовес англосаксонской алеаторной
системе права использует преддоговорную ответственность. Некие черты
преддоговорной ответственности (только предлагаемой к введению в
российское право
2
) прослеживаются и в нынешней конструкции
1
Кархалев Д.Н. Договорная ответственность в гражданском праве // Российская юстиция.
2015. N 8. С. 15.
2
Пункт 225 проекта ГК РФ, подробнее см.: проект Федерального закона N 47538-6 «О
внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса
Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) (ст. 434.1) // СПС «Консультант Плюс».
64
предварительного договора, и изменение норм закона об обязательном наличии
существенных условий, несомненно, расширяет полномочия сторон на
преддоговорной стадии, но вместе с тем сужает их свободу договора, запрещая
отказываться от заключения основного соглашения при наличии
согласованного ранее предварительного.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается
заключение предварительного договора о заключении договора поставки
товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой
редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости
согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка? Исходя из
буквального толкования нормы закона - несомненно, сможет, с точки зрения
принципа свободы договора - тем более, однако упростит ли такая
формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот? Представляется,
что она позволит недобросовестным лицам злоупотреблять своими правами - к
примеру, заявлять о своем желании согласовать такие условия договора,
которые стороны предусмотреть в предварительном договоре не в состоянии - в
целях признания его впоследствии незаключенным
1
. В частности, это может
использоваться в ситуации, когда одна из сторон предварительного договора
фактически не в состоянии заключить такой договор с другим субъектом и при
этом нуждается в таком договоре - здесь, к примеру, могут фигурировать
физические лица-потребители, заключающие предварительные договоры
купли-продажи автомобиля. Таким образом, подобное изменение
законодательства может привнести в гражданские правоотношения как
положительные, так и негативные моменты, породит дополнительные споры о
существе вводимой нормы, разрешать которые предстоит судам. Однако уже
сейчас представляется, что критериями, на которые следует опираться
1
Цветков И.В. Договорная работа: учебник. М.: Проспект, 2015. С. 187.
65
контрагентам при заключении предварительных договоров в части
согласования определенных условий основного договора, будут являться
разумность и добросовестность - к примеру, согласовать дополнительно к
предмету основного договора еще и его существенные условия (при наличии
возможности такого согласования), но не более того. То есть сделать
согласование существенных условий правом, а не обязанностью сторон, причем
правом ограниченным - нельзя требовать согласования условий (пусть даже
существенных для основного договора), если их невозможно установить на
дату заключения предварительного договора.
Также одной из правовых проблем предварительного договора является
неопределенный вопрос какова же ответственность субъектов, нарушающих
условия предварительного договора? Для ответа на поставленный вопрос,
прежде всего, необходимо определить, в какой момент у сторон возникает
обязанность заключить договор. Последствием заключения предварительного
договора является возникновение прав, причем особенность таких договоров
заключается в том, что право требовать заключения основного договора
появляется сразу у обеих сторон, тогда как обязанность его заключить
«активируется» у одной стороны с момента получения соответствующего
предложения от контрагента.
Отдельно следует оговориться, что такое предложение не следует
характеризовать как оферту, поскольку последняя в своем классическом
понимании ведет к возникновению обязанности лишь у одной стороны – ее
отправителя – причем только в случае получения акцепта. В то же время
требование в целях исполнения предварительного договора порождает
обязанность у обеих сторон сразу. Так что юридически более правильным
такую «оферту» называть «предложением», хоть ее форма и может ничем не
отличаться от классической оферты (за исключением упоминания
предварительного договора, чего в принципе может и не быть).
66
Момент «активирования» обязанности приходится именно на факт
получения этого предложения. Субъективная гражданская обязанность – это
мера должного поведения участника гражданского правоотношения, суть
которой заключается в необходимости совершения определенных действий или
воздержания от совершения определенных действий
1
. Причем в данном случае
имеет место позитивное (активное) обязывание, которое подразумевает
наличие воли управомоченного лица на исполнение обязанности в его адрес. В
случае отсутствия такого волеизъявления (в рассматриваемом случае таким
волеизъявлением будет являться предложение) обязанность следует считать
возникшей, исходя из буквального толкования п. 6 ст. 429 ГК РФ,
устанавливающей, что обязательства прекращаются при ненаправлении
предложения о заключении основного договора в установленный срок, но не
«активированной», поскольку заключение двустороннего договора
односторонним действием невозможно (если не брать, к примеру, случаи
публичной оферты или договора присоединения, хотя и там односторонность
волеизъявления весьма условна – ведь заявителем публичной оферты, к
примеру, совершались действия по направлению этой оферты). Таким образом,
по общему правилу для возникновения у одной из сторон предварительного
договора обязанности заключить договор, к которой можно понудить, вторая
сторона должна предпринять соответствующие действия, которые позволят
этот договор заключить. В случае же, если никто из контрагентов своим правом
не воспользуется – у каждого из них указанная обязанность не будет «активна»,
а значит, не будет и оснований для привлечения кого-либо из них к
ответственности (если, конечно, не имело место такое злоупотребление правом,
которое лишило другую сторону возможности воспользоваться своими
правами).
1
Гражданское право, учебник в 4 т. / Под ред. Суханова Е.А. , 3-е издание, перераб. И доп.,
Том 1, М., 2008, С. 127.
67
В силу положений ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от
заключения основного договора применяются положения п. 4 ст. 445 ГК РФ
(п.п ст. 429 ГК РФ; п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Фактически исходя из действующей редакции ГК РФ, пострадавший
субъект вправе требовать лишь одного – понудить контрагента к заключению
договора в судебном порядке и возместить понесенные в результате отказа в
заключения договора убытки. Практическая сложность доказывания размера
убытков и желание обезопасить собственные интересы породили практику
обеспечения исполнения предварительного договора.
Одним из возможных вариантов такого обеспечения являлся задаток, и
широкое его использование породило множество споров в судебной практике
относительно возможности его применения. Следствием этого явилось
внесение изменений в нормы ГК РФ о задатке, допускающих его применение в
конструкции предварительного договора. Однако закон по-прежнему прямо не
предусматривает возможность установления неустойки для обеспечения
исполнения предварительного договора. Вместе с тем, как справедливо отметил
в одном из своих постановлений Президиум ВАС РФ, статьи ГК РФ,
касающиеся предварительного договора и заключения договора в обязательном
порядке, не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения
обязательств, вытекающих из предварительного договора
1
.
Таким образом, справедливым выводом из указанного судебного акта
будет признание возможности обеспечения исполнения обязательств,
вытекающих из предварительного договора, на общих основаниях ГК РФ.
Ранее суды критично относились к указанному аспекту, полагая, что
организационный договор (коим является предварительный договор) не может
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 №13585/12 по делу №А43- 25969/2011 /
«Вестник ВАС РФ», 2013, №6
68
предусматривать обязательств денежного характера
1
. Конечно, существовала и
противоположная практика
2
, однако мнение Президиума ВАС является в этом
вопросе все же определяющим. Учитывая изначальный смысл такой правовой
конструкции, как предварительный договор, представляется нисколько не
противоречащим праву денежное обеспечение обязательств, вытекающих из
такого договора. Ведь единственным, на что направлен предварительный
договор является заключение в будущем основного, однако, судебное
принуждение к этому не всегда является эффективным, поскольку судебное
разбирательство – процесс длительный и не всегда приводящий к исполнимому
результату. Таким образом, может получиться, что добросовестная сторона
фактически лишена возможности защитить свои интересы в отношениях с
контрагентом по той простой причине, что понуждать к заключению договора
уже не имеет смысла. Как раз в этом случае вполне оправдано применение
обеспечения исполнения обязательств (в рассмотренном нами случае –
неустойки).
Возвращаясь к ст. 445, следует также отметить некоторые нюансы.
Во-первых, понуждение к заключению сделки иногда является
неприменимым инструментом по той простой причине, что заключение
договора не будет имеет практического смысла. Такое может произойти, к
примеру, если в отношении стороны сделки введена процедура банкротства, у
стороны отсутствует возможность оказания услуг или выполнения работ,
отсутствует возможность предоставить покупателю товар и т.д., и даже в
случае подписания договорной документации – договор фактически исполнен
не будет. Как отмечает К.И. Скловский, решение суда об обязании заключить
договор может быть попросту неисполнимым
3
, ведь у другой стороны может
1
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2010 по делу N А79-13435/2009 / СПС
Консультант Плюс; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2005 N А56-
5519/04 / СПС Консультант Плюс
2
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2009 по делу N А21-1652/2009 /
СПС Консультант Плюс;
3
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / М., Статут, 2010, С. 385.
69
попросту не быть имущества. Однако указанная точка зрения не совсем точна,
поскольку понудить к подписанию договора возможно в любом случае,
невозможным может быть лишь исполнение указанного договора.
Вместе с тем такие обстоятельства являются скорее исключением из
правил, чем закономерностью, и, как правило, понудить к заключению
договора в судебном порядке все-таки возможно. Однако необходимо
учитывать, что для удовлетворения иска о понуждении к заключению
основного договора необходимо доказать факт направления предложения
заключить договор, причем произойти этот факт должен до истечения
соответствующего срока, установленного непосредственно самим
предварительным договором
1
. Для исков о понуждении к заключению
договоров применяется специальный срок исковой давности, составляющий
шесть месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению
основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ.).
Интересным моментом, содержащимся в той же норме права, является
условие закона о том, что в случае наличия разногласий сторон относительно
условий основного договора, такие условия определяются непосредственно
судом. Данная норма введена в действие лишь в 2015 году и, к сожалению, на
момент написания настоящей работы отсутствуют официальные разъяснения
касательно порядка применения указанной нормы на практике.
Так, не совсем ясна сама процедура определения этих условий – должен
ли истец при обращении в суд предлагать собственную формулировку спорного
условия? Исходя из буквального толкования нормы, можно заключить, что на
рассмотрение суда возможно передать лишь те условия, по которым у сторон
возникли разногласия (а не те, которые вдруг пожелал установить истец, не
удостоверившись в наличии воли ответчика на включение таких условий), что
автоматически означает обязанность истца представить документы,
1
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2011 по делу N А79-10624/2010 / СПС
Консультант Плюс.
70
подтверждающие наличие таких разногласий. Какие материалы следует считать
подтверждением наличия спора относительно условий договора, а какие нет – в
условиях отсутствия официальных разъяснений судам придется решать в
каждом конкретном случае отдельно.
Обязан ли суд запросить мнение другой стороны (в случае, если такое
мнение не озвучено истцом при подаче иска)? Если отталкиваться от точки
зрения, озвученной выше, из которой вытекает обязанность истца представить в
суд мнение другой стороны относительно спорных условий – суд не только
вправе, но и действительно обязан удостовериться в наличии противоречия.
Вместе с тем необходимо сделать ремарку о возможном
недобросовестном поведении второй стороны в целях недопущения
установления судом условий договора (причины такого нежелания могут быть
самыми различными – начиная от нежелания подчиняться среднерыночным
условиям, заканчивая исчезновением желания вообще заключать основной
договор). Сторона на стадии обсуждения условий основного договора свободна
в выборе тактики ведения переговоров по отдельным условиям – так, она может
направлять протоколы разногласий к первоначальному проекту договора
(«предложению»), может озвучивать свое несогласие или желание
скорректировать условия в свободной форме в письменном виде (или устном) и
др. Соответствующие «приемы» могут применяться с целью ухода от
ответственности в виде понуждения к заключению договора или с целью
недопущения включения в основной договор неблагоприятных условий,
предлагаемых другой стороной.
Однако такому недобросовестному поведению можно противопоставить
норму права – ведь сторона обязана заключить договор при получении
соответствующего предложения от другой стороны. В случае ее несогласия с
условиями основного договора она вправе выдвигать свои возражения, и коль
скоро стороны не в состоянии самостоятельно урегулировать свои разногласия
– роль «медиатора» в данном вопросе берет на себя судебная инстанция. Если
71
же сторона заявит о своих возражениях относительно определенных условий
договора лишь в суде, проигнорировав внесудебное обращение к ней истца –
налицо прямое злоупотребление правом, имеющее своей целью лишь одно –
максимальное затягивание процесса и как можно более позднее заключение
основного договора. Вместе с тем суду необходимо установить, исходя из
конкретных обстоятельств дела, является ли такое поведение злоупотреблением
права? Ведь в этом случае ответчику должно быть отказано в урегулировании
оспариваемых им условий договора, и он должен быть понужден к его
заключению в редакции, представленной истцом. Однако такое решение
вопроса может быть использовано во вред ответчику, так каким же образом
суду установить, надлежит ему согласовывать для сторон условия договора или
понуждать ответчика к заключению договора в редакции истца?
Представляется, что в данном случае суду надлежит руководствоваться
несколькими критериями. Прежде всего, необходимо установить факт
уведомления ответчика о желании истца заключить с ним основной договор.
Немаловажным фактором является также наличие всех условий договора,
которые истец считает необходимыми согласовать – иными словами, его
предложение должно быть оформлено таким образом, чтобы другой стороне, в
случае согласия, оставалось лишь утвердить предлагаемую форму, например,
подписав ее. Только такое предложение, в случае оставления его без ответа,
может служить основанием для понуждения к заключению основного договора.
Если же предложение предполагает его дополнение второй стороной –
например, оставлены пустые строки – понуждение к заключению договора без
судебного согласования условий не представляется возможным. То же самое
можно сказать и о случаях, когда в первоначальный вариант договора
получателем предложения внесены какие-либо изменения – такими действиями
он подтверждает свое желание договор заключить, но не соглашается с
предложенными условиями, направляя в ответ свое предложение