2
Содержание
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ....... 7
1.1. Понятие, предмет и виды предварительных договоров ................................ 7
1.2. Содержание, форма и срок заключения предварительного договора ....... 24
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА .................................................................... 31
2.1. Порядок составления, заключения и расторжения предварительного
договора ................................................................................................................... 31
2.2. Последствия переквалификации предварительного договора в основной
договор ..................................................................................................................... 40
2.3. Специфика возврата задатка по предварительному договору, судебная
практика ................................................................................................................... 48
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА . 60
3.1. Проблемы, связанные с предварительным договором ................................ 60
3.2. Направления совершенствования гражданского законодательства в
области предварительного договора .................................................................... 76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 83
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 91
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В 2013-2015 годах была проведена
реформа в области гражданского законодательства, чьи основные направления
были заложены в Концепции развития гражданского законодательства РФ,
одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. В 2012
году Президент РФ Д. А. Медведев, в целях ее реализации, представил на
рассмотрение Государственной Думе РФ проект федерального закона № 47538-
6. В процессе осуждения данный законопроект был разделен на несколько
смысловых частей, которые позже стали отдельными федеральными законами.
В общей сложности вносимые изменения имели разноплановый характер: от
технического корректирования текста статей до приведения норм
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)
1
в соответствие с
актуальным состоянием российского законодательства и его унификация с
нормами международного законодательства
2
.
В частности, был подвергнут реформированию институт
предварительного договора, ядром которого является статья 429 ГК РФ.
Проблема применения способов обеспечения исполнения
предварительного договора является довольно острой. Это связано с
правомерным стремлением обеспечить исполнение этого неимущественного
обязательства осязаемыми санкциями, однако ставка на «традиционный»
способ обеспечения исполнения обязательства без критического пересмотра его
роли в новой системе законодательства не обоснована. Не все способы,
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ,
05.12.1994, N 32, ст. 3301.
2
Дашевская, М. Письменного договора нет, а отношения есть / М. Дашевская //
Практический бухгалтерский учет. - 2015. - № 4. С. 74.
4
перечисленные в ГК РФ, применимы по отношению к предварительному
договору
1
.
Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем фактом, что
преддоговорные контакты сторон являются неотъемлемой частью
взаимодействия сторон в гражданско-правовых отношениях. Заключение
договора не может произойти без преддоговорной стадии (здесь необходимо
отметить, что она может проявляться по-разному в зависимости от различных
факторов: правового статуса субъекта, его поведения и т.д.). Регулирование
преддоговорных отношений субъектов права на законодательном уровне
является отличительной чертой континентальной правовой системы,
направлено на защиту прав и законных интересов субъектов права на всех
стадиях отношений с другими субъектами. Вышесказанное порождает
необходимость дальнейшего развития и совершенствования регулирования
правоотношений сторон на преддоговорной стадии в отечественном
законодательстве.
Таким образом, проблема понимания природы предварительного
договора по-прежнему, остается актуальной как для науки гражданского права,
так и для юридической практики.
Степень научной разработанности темы. Тема исследования относится
к числу изученных достаточно глубоко. В последние годы данная проблема все
больше привлекает исследователей, однако в созданных ими трудах нет новых
предложений по разрешению сложившихся на практике проблем.
Авторы, занимающиеся изучением поставленной проблемы: Гришин
Д.А., Кайгородова М.Ю., Карапетов А.Г., Комиссарова Е.Г., Крашенинников
П.В., Куликов Е.С., Майдаровский Д.В., Мелихов Е.И., Меньшенин П.А.,
Сарбаш С.В., Скловский К.И., Ровный В.В., Сергеев А.П., Толстой В.С., Торкин
Д.А., Цыганков С. и др.
1
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст.
канд. юрид. наук. / А.В. Васильев– М., 2007. С. 161.
5
Некоторые проблемы изучаемой правовой конструкции были
рассмотрены в трудах Ермошкиной М.Ф., Гонгало Б.М., Иоффе О.С.,
Красавчикова О.А. и иных.
Необходимость разрешения сложившихся на практике проблем
обусловливает необходимость ее дальнейшего изучения.
Теоретической базой исследования послужили труды российских
цивилистов, рассматривавших особенности предварительного договора.
Цель исследования заключается в правовом анализе предварительного
договора в российском гражданском праве, а также в выявлении проблем
правового регулирования этого института, и формулировании научно
обоснованных предложений по совершенствованию законодательства.
Для реализации поставленной цели решались следующие задачи
исследования:
- определить понятие, предмет и виды предварительных договоров;
- охарактеризовать содержание, форму и срок заключения
предварительного договора;
- исследовать порядок составления, заключения и расторжения
предварительного договора;
- проанализировать последствия переквалификации предварительного
договора в основной договор;
- выявить специфику возврата задатка по предварительному договору,
судебная практика;
- сформулировать проблемы, связанные с предварительным договором;
- предложить направления совершенствования гражданского
законодательства в области предварительного договора.
Предметом исследования выступают нормы гражданского
законодательства, регулирующие правоотношения связанные предварительным
договором, материалы правоприменительной практики, а также работы ученых-
цивилистов, посвященных этой тематике.
6
Объектом изучения являются общественные отношения, возникающие
между субъектами права по поводу предварительного договора.
Методологическая основа исследования. В процессе исследования
использовались как общенаучные методы - диалектический, системный, методы
анализа и синтеза, логический, также специальные юридические методы –
формально-юридический, сравнительно-правовой, метод грамматического
толкования правовых норм.
В качестве источников, представляющих собой теоретическую основу
исследования, изучались работы правоведов России, занимающихся вопросами
предварительного договора в гражданском праве – Р.С. Бевзенко, В.А. Белов,
В.В. Витрянский, М.И. Брагинский, С.В. Грибанова, А.Г. Карапетов, К.А.
Кирсанов, П.А. Меньшенин, В.А. Хохлов, О.Н. Чумакова и др.
Нормативно-правовую базу исследования составляют законодательные
нормативные правовые акты, материалы судебной практики.
Практическое значение работы состоит в том, что проведенное
исследование и сделанные в результате этого выводы могут быть использованы
при дальнейшей научной разработки данной проблемы, а также при
совершенствовании законодательства в отношении предварительного договора
в гражданском праве Российской Федерации.
Структура диссертационного исследования. Исследование состоит из
введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка
использованной литературы.
7
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА
1.1. Понятие, предмет и виды предварительных договоров
Легальное определение понятия «предварительный договор» дано в п. 1
ст. 429 ГК РФ
1
. По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
Из данного определения следует, что основным обязательством, которое
содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать
имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в
будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренный
предварительным договором.
М.И. Брагинский писал о том, что «…использование конструкции
предварительного договора имеет целью, разделив стадию заключения
договора на две, придать самостоятельное правовое значение самому
соглашению. А из этого, в свою очередь, вытекает, что стороны будут
находиться в юридической связи еще ранее передачи вещи.»
2
.
О потребности в такой юридической связи в свое время говорил еще Л.А.
Кассо, приводя пример стран Западной Европы в отношениях по договору
купли-продажи, когда отсутствие норм регулирующих стадию договоренности
о будущей сделке побуждало участников обходиться обещанием
3
.
На данном примере отчетливо видна потребность общества в таком
институте, который бы регулировал не только процесс купли-продажи, но и
формализовал отношения на стадии соглашения. Устное обещание сторон
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ,
05.12.1994, N 32, ст. 3301.
2
Брагинский М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И.Брагинский,
В.В.Витрянский. – Москва: Статут, 2011. С. 247.
3
Кассо Л. Запродажа и задаток / Л. Кассо. – Москва: Изд. Книжного маг. «Правоведение»,
1904. С. 28.
8
требовало формального оформления для уверенности, что взаимовыгодная
сделка все-таки состоится.
На практике предварительные договоренности часто достигаются в
отношении недвижимости, которая еще не создана и находится в процессе
строительства или права, на которую еще не приобретены. Таким образом,
составляются предварительный договор на куплю-продажу недвижимого
имущества или предварительный договор аренды нежилого помещения. Но
потребность в таком договоре может возникнуть и в других случаях
1
.
Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но нашедшие
покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим лицом
предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит связать
обязательствами по купле-продаже квартиры в будущем.
Соглашение могут составить в процессе деловых переговоров. Стороны
используют его в качестве инструмента закрепления промежуточных итогов.
Часто, подобные сделки оформляют при урегулировании конфликтных
отношений, в которых прийти к единому мнению сразу удается далеко не
всегда.
Существование института предварительного договора объясняется
наличием у сторон препятствий, которые мешают вступлению в договорные
отношения, например, если к моменту заключения договора купли-продажи не
могут быть оформлены все необходимые документы (например, при
строительстве дома, оформление наследства), либо по иным причинам стороны
решили отложить заключение основного договора
2
.
Посредством предварительного договора между контрагентами возникает
прочная правовая связь, которая порождает и правовые последствия.
Отметим, что заключенный основной договор находит силу в
правопорядке и воле сторон, направленной на его создание, но не в
предварительном договоре. Следовательно, не окажет влияние на
1
Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: учебное пособие. М.: Статут, 2015. С.
219.
2
Грибанова С.В. Новые специальные договорные конструкции в Гражданском кодексе
Российской Федерации // Научный поиск. 2016. № 1.3. С. 14.
9
действительность основного договора тот факт, что предварительный договор
был недействительным или незаключенным.
В настоящее время законодательством не предусмотрено последствий
недействительности основного договора.
Необходимо отметить, что хоть заключение основного договора является
обязательством по предварительному договору, это ни в коем случае не
нарушает принципа свободы договора.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам
гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по
своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с
другими участниками и определять условия таких отношений, а также
заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, мы
тем самым выражаем свою волю на отчуждение имущества и принятии на себя
обязательства по заключению основного договора, которое должно быть
исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ
1
.
Характерной особенностью предварительного договора является тот
факт, что его предметом является будущий договор по поводу имущества, а не
само имущество, поэтому заключение такого предварительного договора не
ограничивает собственника имущества в праве распорядиться им путем
отчуждения имущества лицу, не являющемуся стороной предварительного
договора. То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к
невозможности исполнить основной договор, который должен быть заключен
во исполнение условий предварительного договора, само по себе не является
основанием для признания ее недействительной, что подтверждается на
практике. В этом случае у собственника могут быть истребованы убытки,
причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора.
Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, в
1
Кирсанов К.А. Традиции российского договорного права: от договора запродажи к
предварительному договору // Право и практика. Научные труды института Московской
государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина в г. Кирове. 2016. № 1 (15). С.
158.
10
качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного
договора.
Иная характерная особенность заключается в том, что для выполнения
его обязательств, в отличие от других гражданско-правовых договоров,
отношения сторон носят взаимонаправленный характер.
Например, договор купли-продажи направлен на получение выгоды.
Покупатель от исполнения договора получает выбранную вещь, продавец -
денежные средства. На таком примере, очевидно, что интерес каждой стороны
находит в удовлетворение исключительно в действиях контрагента.
Обязательства в таком случае будут встречными и существуют одно ради
другого. В случае с предварительным договором интерес сторон направлен не
на получение блага, а на заключение в будущем основного договора. В данных
отношениях важны совместные действия, порождающие результат, к которому
они устремлены.
Вместе с тем, для заключения основного договора обязательно
выражение желания заключить основной договор, хотя ни одна сторона не
считается обязанной направить предложение первой.
В процессе анализа судебной практики мы пришли к заключению, того,
что сторона направившая предложение заключить предварительный договор
первой находиться в выгодном положении, так как в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ и
п. 4. Ст. 445 ГК РФ имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор, а сторона, не направившая предложение, будет считаться
уклоняющейся от выполнения взятых обязательств
1
.
Но существует и такая практика, когда стороны одновременно утратили
заинтересованность в заключении основного договора и не изъявили желание в
период действия предварительного договора заключить основной договор. В
такой ситуации они лишаются права принуждения к заключению основного
договора в связи с истечением обязательств по предварительному договору.
1
Зарапина Л.В. О соотношении рамочного, организационного и предварительного договоров
// Вестник Московского финансово-юридического университета. 2016. № 1. С. 162.
11
В настоящее время в ГК РФ предусмотрена всего лишь одна форма
предварительного договора, что не согласуется с научной точкой зрения.
Например, И.Б. Новицкий допускает существование таких
предварительных договоров: «когда стороны имеют ввиду установить в
будущем постоянные длительные отношения, которые придется оформить
рядом договоров, содержание которых во всех подробностях выясниться только
в дальнейшем»
1
.
Правовая наука также предусматривает предварительные договоры, в
которых только одна сторона принимает на себя обязательство заключить
договор, вторая же имеет право требовать его заключения.
Евгений Годэмэ рассматривает форму таких отношений посредством
договора продажи: «Лицо может иметь желание купить нечто впоследствии, но
не желает связывать себя немедленно. Следовательно, очень важно получить от
собственника обязательство согласиться продать вещь по первому требованию,
вовсе не связывая себя непосредственно в качестве покупателя. Обязательство
продажи дает для этого средство»
2
.
И.Б. Новицкий разделял данную точку зрения о существовании
односторонних предварительных договоров.
На наш взгляд с этим двумя точками зрения достаточно сложно
согласиться. Как мы уже говорили ранее отношения сторон по
предварительному договору носят взаимонаправленный характер. А именно,
даже если сторона, согласно позиции Евгения Годэмэ, изъявившая желание
приобрести у собственника какое-либо имущество предлагает заключить
предварительный договор, то она должна, как минимум, получить согласие на
заключение данного договора. А здесь уже прослеживается взаимовыгодный
интерес сторон.
Кроме того, в силу принципа свободы договора обе стороны должны
урегулировать условия будущего договора. А в приведенном примере Годэмэ
прослеживается противоречивое желание приобрести вещь, обязав продавца
1
Новицкий И.Б. Обязательство заключить договор / И.Б. Новицкий. – Москва, 1947. – 50 с.
2
Гомэдэ Е. Общая теория обязательств. Перевод с французского / Е. Гомэдэ; пер.: И.Б.
Новицкий. – Москва: Юрид. изд-во МЮ СССР, 1948. С. 316.