104
ему, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского
кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы
процентов причиненные убытки гражданину.
За нарушение требований законодательства об участии в строительстве
многоквартирных домов и (или) других объектов административной
ответственности должностных лиц и юридических лиц.
В частности, частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных
правонарушениях Российской Федерации (далее – КоАП РФ)
1
предусмотрено,
что привлечение денежных средств гражданина связано с имущественным
правом, возникающим у гражданина жилого помещения в многоквартирном
доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не
введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлечение
денежных средств граждан в нарушение требований, установленных указанным
законодательством, влечет наложение административного штрафа на
должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на
юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Похоже, что эти законодательные меры должны способствовать
существенной декриминализации отношений между участниками акции
строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости.
Однако, к сожалению, законодатель снова вел себя непоследовательно, что
предусматривает возможность уступки прав участника долевого строительства
с момента государственной регистрации договора до момента подписания акта
передачи или другого документа о передаче объекта долевого строительства.
Возможность предоставления прав новому участнику долевого строительства
одновременно с передачей долга по первоначальному договору привела к
1
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №
195-ФЗ (ред. от 17.06.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 1 (ч. 1). – Ст. 1.
105
увеличению числа посредников, часто злоупотребляющих правом в
соответствующем сегменте экономического оборота, в том числе в процессе
использования строительства долевого контракта.
Надо сказать, что трудности в исполнении предварительного договора
возникают и на рынке готового (вторичного) жилья.
Активными участниками этого рынка являются агентства недвижимости,
которые могут предложить продавцу квартиры, не имеющей другого места
жительства, и будущему покупателю заключить предварительный договор
купли-продажи со сроком действия, который продавец требует для поиска
альтернативных квартир. Этот вариант также используется, если права на
квартиру имеют несовершеннолетние члены семьи продавца.
Такой способ приобретения недвижимости получил название «встречная
покупка».
1
Подписав предварительный договор и депозит, покупатель подтверждает
свое намерение заключить договор купли-продажи, но никто не может
гарантировать его исполнение по заверениям агента и продавца удалить
квартиру из рекламы и не продавать ее другим в течение срока действия
контракта.
Аналогичная ситуация возникает и в случае предварительного договора
купли-продажи в отношении квартиры, из которой члены семьи продавца еще
не были выселены.
Кроме того, покупатель жилого помещения при заключении
предварительного договора купли-продажи необходимо учитывать также, что
на основании пункта 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации
2
за бывшим членом семьи собственника жилого помещения в соответствии с
судебным решением право пользования жилым помещением на определенный
срок, если он не имеет никаких оснований приобретения или осуществления
1
Родионова, Т. Встречная покупка: правила безопасности [Электронный ресурс] / Т.
Радионова // Режим доступа: https://news.ners.ru/vstrechnaya-pokupka-pravila-
bezopasnosti.html.
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019) //
Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
106
права пользования другого жилого помещения может быть, а также если
имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого
помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют
ему обеспечить себя другим жилым помещением.
2.4. Выводы по главе
Изучение вопросов исполнения обязательств, возникающих в связи с
заключением предварительного договора и ответственностью за нарушение его
условий, позволило сделать и аргументировать следующие теоретические
выводы:
1. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением,
прекращаются при отсутствии подписанного соглашения сторон или
предложения о заключении договора (оферты), адресованного одной из
договаривающихся сторон в момент его истечения.
В связи с этим вне срока, установленного для заключения основного
договора, есть время, предоставленное стороне, получившей предложение, в
соответствии с законодательством Российской Федерации для его принятия или
отказа в принятии. Аналогичным образом, сроки, установленные в
предварительном соглашении на срок действия сторон при разрешении споров,
возникающих на этапе заключения основного соглашения, не ограничены
(направление оферты о принятии на иных условиях, подписание протокола
разногласий и передача разногласий в суд в порядке, установленном статьями
445 и 446 ГК РФ).
2. Центральное место среди способов обеспечения исполнения
обязательств, принятых сторонами предварительного договора, занимает
неустойка.
Выполнение обязательств по предварительному договору может быть
обеспечено различными методами уплаты штрафа. В частности, в случае
досрочного принятия предложения должника о заключении основного договора
по истечении предварительного договора могут применяться штрафы, а за
107
односторонний отказ от дальнейшего исполнения предварительного договора и
основного договора может быть наложен штраф.
Законное положение о залоге и результаты судебной интерпретации
положений, посвященных ему с неизбежностью, указывают на недопустимость
применения залога для обеспечения выполнения обязательств по
предварительному договору.
Поскольку депозит направлен на обеспечение исполнения исключительно
денежных обязательств, а предварительный договор не порождает никаких
обязательств по перечислению денег, платежная функция депозита в
отношении его оформления не может быть реализована.
Удержание, залог и банковская гарантия, как средства обеспечения
исполнения обязательств, также не приемлемы для обеспечения исполнения
договоров, закрепленных в предварительном договоре.
В свою очередь, заключение договора поручительства может стать
актуальным для сторон предварительного договора, поскольку поручительство
может предусматривать обязательства, возникающие в будущем, например, в
результате заключения основного договора.
3. Нарушение предварительного договора влечет гражданско-правовую
ответственность, формой которой в соответствии с законодательством
Российской Федерации является возмещение убытков стороной, отказавшейся
его исполнить.
Убытков, причиненных неисполнением предварительного договора, как
правило, состоят из реального ущерба и упущенной выгоды.
4. Фактический ущерб, причиненный неисполнением или ненадлежащим
исполнением обязательств, характерен только для оплаченного одностороннего
обязательного предварительного договора. Сумма реального ущерба в такой
ситуации зависит от суммы опционной премии (сумма, уплаченная одной из
сторон при приобретении права на заключение основного договора).
Обоснованность требования потерпевшей стороны об упущенной выгоде
в результате незаключения основного договора на практике вызывает
108
сомнения. В случае нарушения предварительного договора купли-продажи
одной из сторон, расходы, связанные с приобретением другой стороной от
третьих лиц имущества, аналогичного объекту это предварительный договор
вряд ли может быть, присужденной судом компенсации даже в случае
существенной разницы в цене товара, купленного у другого продавца,
поскольку они не находятся в прямой (прямой) причинной связи с нарушением
предварительного договора, наличие которого является необходимым условием
для возникновения гражданско-правовой ответственности.
Упущенная выгода должна быть подкреплена реальной возможностью
получения денежных сумм или иных ценностей, если обязательство было
надлежащим образом исполнено должником.
5. Ответственность за нарушение предварительного договора,
порождающего обязательства неимущественного характера, в частности, за
отказ от принятия предложения заключить основной договор, должна
наступать на виновных принципах.
6. Альтернативным способом восстановления нарушенного права при
оформлении предварительного договора является возможность принуждения
уклоняющейся стороны к заключению основного договора.
Изучение способов защиты гражданских прав участников
предварительного договора купли-продажи позволило выразить сомнения в
эффективности института, используемого в отечественном гражданском праве
для принуждения к заключению договора. Во-первых, простое указание в
судебном решении обязанности сторон заключить договор купли-продажи
противоречит принципу свободы волеизъявления участников гражданских
правоотношений. Во-вторых, в современном гражданском законодательстве
Российской Федерации отсутствует возможность установления судебным
органом факта возникновения правоотношения.
В свою очередь, правила о понуждении к заключению договора не
исключают возможности урегулирования споров между сторонами, возникших
на стадии заключения основного договора в суде.
109
В этой связи автором предложено в обоснование права сторон
предварительного соглашения представить в суд разногласий по условиям
основного договора, подлежащего заключению, которые не названы в законе
или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
соответствующего вида, но могут стать важными и должны быть включены в
текст договора на основании заявления одной из сторон.
110
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Изучение вопросов исполнения обязательств, возникающих в связи с
заключением предварительного договора, позволило сделать и аргументировать
следующие теоретические выводы.
1. Обязательства по предварительному договору прекращаются, если на
момент истечения срока действия подписанного соглашения отсутствует какая-
либо сторона или предложение о заключении договора, направленное одной из
сторон (оферты).
В связи с этим вне установленного для заключения основного договора
срока существует срок, предусмотренный стороной, получившей предложение,
в соответствии с законодательством Российской Федерации для его принятия
или отказа в принятии. Точно так же сроки, установленные в предварительном
договоре, не ограничиваются сроком сторон при урегулировании споров,
возникающих на этапе заключения основного договора (направление оферты о
принятии на иных условиях, подписание протокола разногласий и передача
разногласий в суд в порядке, установленном статьями 445 и 446 ГК РФ).
2. Центральное место среди способов обеспечения исполнения
обязательств, принятых сторонами предварительного договора, занимает
неустойка.
Выполнение обязательств по предварительному договору может быть
обеспечено различными методами уплаты штрафа. В частности, в случае
досрочного принятия предложения должника о заключении основного договора
по истечении предварительного договора могут применяться штрафы, а за
односторонний отказ от дальнейшего исполнения предварительного договора и
основного договора может быть наложен штраф.
3. Правовые нормы о залоге и результаты судебного толкования
положений, посвященных ему, неизбежно указывают на недопустимость
использования залога для обеспечения обязательств по ранее заключенному
договору.
111
Поскольку депозит предназначен исключительно для исполнения
денежных обязательств, а предварительный договор не создает передаточных
обязательств, функция выплаты депозита не может быть реализована в
отношении расчетов.
Удержание, залог и банковская гарантия как средство исполнения
обязательств также недопустимы для обеспечения исполнения договоров,
указанных в предварительном соглашении.
В свою очередь, заключение договора поручительства может стать
актуальным для сторон предварительного договора, поскольку поручительство
может предусматривать будущие обязательства, например, по заключению
основного договора.
Изучение вопросов, связанных с происхождением, характером и
масштабом имущественной ответственности сторон предварительного
договора, позволило автору прийти к следующим выводам.
1. Нарушение предварительного договора влечет за собой гражданско-
правовую ответственность, формой которой в соответствии с
законодательством Российской Федерации является возмещение ущерба
стороной, отказавшейся его исполнить.
Убытков, причиненных неисполнением предварительного договора, как
правило, состоят из реального ущерба и упущенной выгоды.
2. Фактический ущерб, причиненный неисполнением или ненадлежащим
исполнением обязательств, характерен только для оплаченного одностороннего
обязательного предварительного договора. Сумма реального ущерба в такой
ситуации зависит от суммы опционной премии (сумма, уплаченная одной из
сторон при приобретении права на заключение основного договора).
Обоснованность иска потерпевшей стороны об упущенной выгоде в
результате отказа от основного договора на практике вызывает сомнения. В
случае нарушения предварительного договора одной стороной, расходы,
связанные с приобретением другой стороной третьего имущества,
аналогичного объекту этого предварительного договора, вряд ли могут быть
112
возмещены судом даже в случае существенной разницы в цене товара,
приобретенного у другого продавца, поскольку она не находится в прямой
(прямой) причинно-следственной связи с нарушением предварительного
договора, наличие которого является обязательным условием гражданской
ответственности.
Упущенная выгода должна быть подкреплена реальной возможностью
получения денежных сумм или иных ценностей, если обязательство было
надлежащим образом исполнено должником.
3. Ответственность за нарушение предварительного договора, взятые на
себя обязательства не фактического характера, в частности за отказ от
предложения о заключении основного договора, должны быть исполнены по
уважительным причинам.
4. Альтернативный способ восстановления нарушенного права при
формировании предварительного договора – заставить уклоняющуюся сторону
заключить основной контракт.
Рекомендации по совершенствованию российского законодательства:
1. В условиях однородности отношений, возникающих из
преддоговорных отношений, возникающих при продаже на аукционе права на
заключение гражданско-правового договора, представляется необходимым
законодательное признание протокола о результатах торгов в предварительном
договоре.
Давая протокола о результатах торгов по продаже права на заключение
гражданско-правового договора, содержащего условия названного договора и
создание гражданских прав и обязанностей, предусмотренных
соответствующими средствами судебной защиты, силы предварительного
договора, возможно путем внесения необходимых изменений в гражданское
законодательство Российской Федерации.
В частности, предлагается абзац второй п. 6 ст. 448 ГК РФ после слов «и
оформления протокола...» дополнить словами «...имеющего силу
предварительного договора».
113
2. В целях законодательного совершенствования положений
гражданского законодательства Российской Федерации о содержании
предварительного договора предлагается дополнить пункт 3 статьи 429 ГК РФ
новым пунктом следующего содержания:
«Если в соответствии с условиями предварительного договора
исполнение основного договора должно быть произведено по заранее
определенной цене, последняя при заключении основного договора не может
быть оспорена в суде».
Включение предлагаемой нормы в правила гражданского
законодательства Российской Федерации о предварительный договор позволит
сторонам, которые еще не определились с суммой основного договора на этапе
заключения предварительного договора купли-продажи, требовать ее
одобрения при совершении основной сделки или передать разногласия,
возникшие при установлении его размера судом в порядке, предусмотренном
статьей 446 ГК РФ.