94
права собственности на спорное недвижимое имущество к другим лицам,
поскольку их непринятие может затруднить или сделать невозможным
исполнение судебного акта и обеспечение имущественных интересов заявителя,
были приняты для заключения договора купли-продажи недвижимого
имущества (ООО «СкайТерминал»).
Решением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда данное
решение оставлено в силе.
Поскольку заявитель обосновал необходимость применения
обеспечительных мер, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного
округа признал обжалуемые судебные акты законными и соответствующими
нормам процессуального права.
Изучение вопросов, связанных с происхождением, характером и
размером имущественной ответственности сторон предварительного договора,
позволило автору прийти к следующим выводам.
1. Нарушение предварительного договора влечет гражданско-правовую
ответственность, формой которой в соответствии с законодательством
Российской Федерации является возмещение убытков стороной, отказавшейся
его исполнить.
Убытков, причиненных неисполнением предварительного договора, как
правило, состоят из реального ущерба и упущенной выгоды.
2. Фактический ущерб, причиненный неисполнением или ненадлежащим
исполнением обязательств, характерен только для оплаченного одностороннего
обязательного предварительного договора. Сумма реального ущерба в такой
ситуации зависит от суммы опционной премии (сумма, уплаченная одной из
сторон при приобретении права на заключение основного договора).
Обоснованность требования потерпевшей стороны об упущенной выгоде
в результате незаключения основного договора на практике вызывает
сомнения. В случае нарушения предварительного договора купли-продажи
одной из сторон, расходы, связанные с приобретением другой стороной от
третьих лиц имущества, аналогичного объекту это предварительный договор
95
вряд ли может быть, присужденной судом компенсации даже в случае
существенной разницы в цене товара, купленного у другого продавца,
поскольку они не находятся в прямой (прямой) причинной связи с нарушением
предварительного договора, наличие которого является необходимым условием
для возникновения гражданско-правовой ответственности.
Упущенная выгода должна быть подкреплена реальной возможностью
получения денежных сумм или иных ценностей, если обязательство было
надлежащим образом исполнено должником.
3. Ответственность за нарушение предварительного договора,
порождающего обязательства неимущественного характера, в частности, за
отказ от принятия предложения заключить основной договор, должна
наступать на виновных принципах.
4. Альтернативным способом восстановления нарушенного права при
оформлении предварительного договора является возможность принуждения
уклоняющейся стороны к заключению основного договора.
Изучение способов защиты гражданских прав участников
предварительного договора купли-продажи позволило выразить сомнения в
эффективности института, используемого в отечественном гражданском праве
для принуждения к заключению договора. Во-первых, простое указание в
судебном решении обязанности сторон заключить договор купли-продажи
противоречит принципу свободы волеизъявления участников гражданских
правоотношений. Во-вторых, в современном гражданском законодательстве
Российской Федерации отсутствует возможность установления судебным
органом факта возникновения правоотношения.
В свою очередь, правила о понуждении к заключению договора не
исключают возможности урегулирования споров между сторонами, возникших
на стадии заключения основного договора в суде.
В этой связи автором предложено в обоснование права сторон
предварительного соглашения представить в суд разногласий по условиям
основного договора, подлежащего заключению, которые не названы в законе
96
или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
соответствующего вида, но могут стать важными и должны быть включены в
текст договора на основании заявления одной из сторон.
2.3. Недобросовестное поведение участников предварительного договора
Значительное количество обязательных норм гражданского
законодательства РФ направлено на предотвращение заведомо
недобросовестного поведения участников гражданско-правовых отношений.
Как отмечает А.Л. Маковский, «основная нагрузка компенсации
отсутствия принципа целостности в ГК РФ несет норму злоупотребления
правом, которая впервые была включена в наше законодательство».
1
Сегодня
она сформулирована в статье 10 ГК РФ, которая получила название «Пределы
осуществления гражданских прав».
Закон устанавливает, что действия граждан и юридических лиц,
осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а
также злоупотребление правом в других формах, не допускаются.
В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или
арбитражный суд могут отказаться от защиты прав человека.
По мнению Д. В. Новака «невозможно дать исчерпывающий перечень
«иных форм» злоупотребления правом. Их выявление при рассмотрении
гражданских споров с учетом всех обстоятельств дела и содержания
абстрактных норм статьи 10 ГК РФ перед конкретным содержанием является
задачей судов. Юрисдикция позволяет сделать вывод, что одной из типичных
форм нарушений прав, не упомянутых в статье 10 ГК РФ, являются действия по
осуществлению гражданских прав их владельцев с целью получения
необоснованного обогащения за счет других».
2
1
Маковский А. Л. О кодификации гражданского права (1922-2006). – М.: Статут, 2010. –
С.52.
2
Новак Д. В. Действия, направленные на неосновательное обогащение, как форма
злоупотреблением правом [Электронный ресурс] // Режим доступа:
https://www.docme.ru/doc/1046206/neosnovatel._noe-obogashhenie-v-grazhdanskom-prave.
97
Стоит отметить, что действия хозяйствующих субъектов, нарушающих
права третьих лиц, зачастую составляют структуры преступлений и
административных правонарушений.
Одно из преступлений в сфере экономики, предусмотренных уголовным
законодательством РФ – мошенничество.
В статье 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК
РФ)
1
под мошенничеством понимается хищение чужого имущества или
приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления
доверием.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2017 г. № 48 «О
судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате», «в
отличие от других форм кражи в соответствии с главой 21 УК РФ,
мошенничество передается путем обмана или злоупотребления доверием, под
влиянием владельца имущества или другого лица или уполномоченного органа
собственности или права на него другим лицам, или не препятствует
конфискации имущества или приобретения права на него другими лицами».
2
При этом объективная сторона указанного преступления характеризуется
прежде всего добровольной передачей потерпевшему имущества, в том числе
денег.
В качестве одного из способов указанного незаконного завладения
имуществом часто используется такой гражданский институт, как сделка.
Недобросовестные участники экономического оборота при совершении
сделок могут предъявить поддельные документы, договор может быть
заключен от имени несуществующего юридического лица или
незарегистрированного индивидуального предпринимателя.
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 17.06.2019) //
Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2954.
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 № 48 «О судебной практике по
делам о мошенничестве, присвоении и растрате» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2018. –
№ 2.
98
Также возможно, если руководитель или должностное лицо организации,
с которой потребитель заключил договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг, заведомо не намерен выполнять от имени
юридического лица обязательства перед контрагентом.
С развитием непродуктивных сфер общества доля информационных
услуг продолжает расти. При отсутствии материализованного результата
передачи таких услуг оценка качества и объема их работы вызывает трудности.
Это связано с наблюдаемой тенденцией злоупотреблять правом
некоторых участников на рынке недвижимости, проверять, оценивать и другие
виды деятельности.
В российском гражданском праве трудно найти институт, использование
которого помогло бы совершить противоправные действия на различных
товарных рынках больше, чем предварительный договор.
Потому что зачастую модель предварительного договора становится
практическим средством завладения чужой собственностью путем обмана,
пренебрежения добросовестным поведением участников гражданского оборота.
Объективные причины для заключения предварительного договора, как
правило, отсутствие полномочий сторон на момент их подписания до
исполнения основного договора (например, отсутствие зарегистрированного
права собственности продавца в отношении собственности, в предмет купли-
продажи), отсутствие средств для покупателя, чтобы оплатить всю сумму,
которая предусмотрена по условиям основного контракта.
Кроме того, препятствием для заключения основного договора может
стать наличие у будущего продавца неполного комплекта технической и другой
необходимой документации на объект недвижимости, если в нежилом
помещении, используемом для производственных целей, была построена
пристройка или другая реконструкция, которая влияет на структурные
элементы, что способствовало увеличению первоначального размера
помещения.
99
Напротив, традиционная конструкция предварительного договора, по
мнению Е. А. Суханова, позволяет участвовать лицу, не имеющему должным
образом оформленного правового титула на имущество, переданное по
основному договору (будущему). Поэтому контрагент, выступающий в
качестве будущего отчуждения дела, не только не обязан быть его владельцем,
но и вообще не может его иметь.
1
К сожалению, довольно часто недобросовестные участники гражданского
оборота намеренно предлагают своим контрагентам заключить
предварительный договор, который они, как известно, не исполнят. Это
становится возможным в связи с недостатками, рассмотренными в данном
исследовании в правовом регулировании соответствующего юридического
института, в частности, отсутствием эффективного механизма судебного
исполнения предварительного договора.
Способы судебной защиты нарушенных имущественных прав участников
предварительного договора немногочисленны. Сторона предварительного
договора не может воспользоваться правом требовать в суде принуждения
уклоняющейся стороны к исполнению обязательства в натуре, как это имеет
место, например, при купле-продаже (покупатель вправе требовать от продавца
передачи проданного товара), договоре (заказчик вправе требовать от
исполнителя свободного устранения недостатков в разумный срок),
страхование (страхователь вправе требовать от страховщика выплаты
страхового возмещения путем оплаты стоимости ремонта поврежденного
транспортного средства) и другие обязательства.
Это понятно, ведь предварительный договор не порождает никаких
обязательств, кроме обязательства его участников заключить основной договор.
На рынке строительства жилья до принятия Федерального закона от 30
декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
1
Суханов Е. А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого
имущества // Вестник ВАС РФ. – 2019. – № 1. – С. 15.
100
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –
Федеральный закон об участии в долевом строительстве)
1
уже отработано
несколько «серых» схем, опирающихся на использование оформления
предварительного договора.
Одним из них является заключение предварительного договора купли-
продажи на покупку квартиры в построенном доме с условием, что покупатель
может торговать застройщиком или инвестором, в роли которого жилищно-
сберегательные кооперативы в соответствии с федеральными законами,
регулирующими деятельность таких кооперативов, сумму договора в
отношении платежей, причитающихся ему в будущем.
Согласно этому предварительному договору, застройщик (инвестор) не
несет ответственности за покупателя за досрочную сдачу дома в эксплуатацию,
а также фактическую передачу квартиры в собственность покупателя.
При этом инвестор (застройщик) финансирует деятельность подрядчика
за счет средств, привлеченных им от будущих покупателей.
В случае отказа в исполнении предварительного договора покупатель
имеет право в соответствии со статьями 429 и 445 ГК РФ потребовать от
противоположной стороны заключить договор и возместить ущерб,
причиненный в результате убытков.
На практике, однако, трудно принять решение, чтобы удовлетворить
требования сторон предварительного договора, чтобы заставить уклончивую
сторону заключить основной договор, как показано в предыдущем параграфе
этого исследования.
Результаты анализа материалов проверок сообщений о совершении
преступлений правоохранительными органами РФ в последние годы
последовательно подтверждают уязвимость имущественных отношений в
сфере жилищного строительства.
1
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 27.06.2019) // Собрание
законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.
101
Несмотря на то, что расширение организационно-правовой формы, в
которой можно привлекать средства граждан и юридических лиц для
строительства, произошло, по мнению некоторых авторов,
1
одним из способов
обеспечения баланса интересов заинтересованных сторон является
возможность большинства частных лиц и организаций напрямую
инвестировать в деятельность строительных компаний, сегодня очень
ограниченная. Генеральному подрядчику удобнее заключать один или
несколько инвестиционных договоров с застройщиком на все строительство
жилого дома, чем совокупность договоров на каждую будущую квартиру, при
этом ответственность за привлечение соинвесторов к последнему
откладывается.
В свою очередь застройщик, как правило, не спешит брать на себя
обязательства по договору, ответственность покупателя за передачу квартиры в
собственность, опасаясь применения санкций, в связи с невыполнением
обязательств генерального подрядчика по своевременному строительству дома
и его вводу в эксплуатацию.
В этих условиях будет заключен предварительный договор, предметом
которого является проведение в будущем сделок по передаче прав застройщика
на помещение в многоквартирном доме, которое было возведено.
В случае задержки строительства дома соинвестор может рассчитывать
только на возмещение средств, перечисленных в качестве первоначального
взноса. В то же время это лучший сценарий. На практике бывают ситуации,
когда жилье, жилищные кооперативы, фонды, которые выступают в качестве
застройщиков, не переводят средства на счета подрядчика, а находящиеся в
стадии строительства жилые метры финансируются другим застройщиком.
Условия предварительного договора о цене строящейся квартиры и
порядок взаимных расчетов требуют отдельного понимания. Рост цен на
1
Воронков С. С. Соотношение предварительного договора купли-продажи недвижимого
имущества и договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других
объектов недвижимого имущества / Проблемы теории и юридической практики в России:
материалы 5-й Междунар. науч.-практ. конф. молодых ученых, специалистов и студентов
(16-17 апреля 2018 г.). – Самара: Изд-во Самар. гос. эконом, ун-та, 2018. – Ч. 3. – С. 51.
102
строительные материалы, необходимостью дополнительных затрат для
подключения коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, канализация и
т. д.), остекление балконов и лоджий, оформления юридических документов в
связи с текущим факторов времени устойчивая тенденция роста цен на
недвижимость определяют на последнем этапе строительства.
Однако изменение суммы контракта может быть связано с
дополнительными метрами, которые обычно формируются при окончательном
измерении квартиры.
Учитывая это, разработчики стараются избегать указания в
предварительном договоре окончательной суммы основного договора, допуская
возможность изменения цены, по которой он будет исполнен.
Принимая во внимание характер требований пункта 1 статьи 429 ГК РФ,
которая предусматривает, что стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на
условиях, предусмотренных предварительным договором, следует
рекомендовать клиенту настаивать на однозначном определении суммы
основного.
В противном случае причиной расторжения предварительного договора
может стать отказ инвестора заключать дополнительные соглашения,
предусматривающие увеличение суммы контракта, и его обязательство
производить дополнительные платежи.
Особое внимание со стороны покупателя требуют условия
предварительного договора, регулирующие условия выполнения определенных
обязательств продавца. При этом в предварительном договоре не лишним будет
указать период, в течение которого продавец обязуется оформить право
собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Кроме того,
необходимо установить период, в течение которого должен быть заключен
основной договор купли-продажи, например, не позднее одного месяца со дня
государственной регистрации права собственности застройщика.
103
Принятие Федерального закона об участии в долевом строительстве
способствовало достижению определенных сдвигов в балансе интересов
участников рассматриваемых отношений по отношению к потребителям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона об участии в
долевом строительстве застройщик имеет право привлекать деньги участников
долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном
порядке разрешения на строительство, опубликования, размещение и (или)
представление застройщиком проектной декларации и государственная
регистрация права собственности на земельный участок, предусмотренный для
строительства (создания) жилого дома и (или) иных объектов недвижимости, в
состав которых войдут объекты долевого строительства, или договор аренды,
договор субаренды такого земельного участка.
Разрешается привлекать только средства граждан, связанные с
имуществом жилых помещений в многоквартирных домах, которые на момент
привлечения таких средств граждан не вводятся в эксплуатацию в
установленном законодательством порядке о градостроительной деятельности:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве
аренды, на праве субаренды земельный участок и получили в установленном
порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома,
облигаций особого вида – жилищные сертификаты, закрепляющие права их
владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с
законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительные и жилищно-сберегательные кооперативы.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства
лицом, не имеющим в соответствии с Федеральным законом об участии в
долевом строительстве на это права и (или) привлекающим денежные средства
граждан для строительства в нарушение установленных требований, гражданин
может потребовать от данного лица немедленного возврата денег, переданных