5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6
Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И СУЩНОСТЬ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ
ПРАВЕ .................................................................................................................... 10
1.1 Понятие и сущность предварительного договора в гражданском праве .. 10
1.2 Правовая природа предварительного договора ........................................... 15
1.3 Основные элементы предварительного договора ........................................ 22
Глава 2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА ........................................................................................................... 26
2.1 Признаки предварительного договора .......................................................... 26
2.2 Особенности исполнения предварительного договора ............................... 32
2.3 Содержание и форма предварительного договора ..................................... 44
Глава 3. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ТЕОРИИ, ПРАКТИКИ И
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА ........................................................................................................... 57
3.1 Сравнительный анализ предварительного договора с другими группами
договоров................................................................................................................ 57
3.2 Проблемы предварительного договора в судебной практике .................... 69
3.3 Последствия нарушения предварительного договора с точки зрения
права ....................................................................................................................... 88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................... 101
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ............................................................... 105
6
ВВЕДЕНИЕ
В ходе осуществления предпринимательской деятельности часто
возникает необходимость в письменном оформлении сторонами
предварительно согласованных условий предполагаемой к совершению в
будущем сделки. При этом стороны, даже достигнув соглашения по ряду
вопросов, не готовы заключить непосредственно саму сделку. Причин тому
может быть много, включая отсутствие предмета будущей сделки в
распоряжении сторон, наличие неопределенности в отношении наступления
тех или иных правовых событий. В отдельных случаях участники сделок
начинают нести издержки, связанные с подготовкой к будущей сделке с
момента завершения преддоговорного этапа и, соответственно, находятся в
более уязвимом положении при совершении сделки в будущем. Отсутствие
защиты в таком случае может привести к злоупотреблениям другой стороны.
Чтобы исключить подобные ситуации, в ст. 429 ГК РФ закреплен институт
предварительного договора. Особенности предварительных договоров и их
отличие от других соглашений определяет актуальность темы исследования.
Глубокие исследования в данной области договорного права
проводились и российскими дореволюционными учеными. Особо следует
отметить труды К.Н. Анненкова, И.Е. Ильяшенко, Л.А. Кассо.
При этом следует указать, что данные исследования отечественных
цивилистов касались лишь отдельных случаев применения данного договора.
Исследованию преимущественно подвергались предварительные договоры
купли-продажи (запродажи) и займа, закрепленные в Своде законов
Российской Империи. Общая же конструкция предварительного договора так
и не успела стать в их работах предметом самостоятельного комплексного
изучения.
В советский период работы, посвященные институту предварительного
договора, носили скорее характер исключения, что было обусловлено
7
наличием весьма скромного регулирования данных отношений в ГК РСФСР
1922 г., 1964 г.
Закрепление института предварительного договора в Основах
гражданского законодательства Союза ССР 1991 года, а вслед за ними и
части первой Гражданского Кодекса РФ, дало новый импульс научным
исследованиям в данной области.
Со времени принятия данных актов опубликовано значительное
количество научных статей, а также защищено несколько кандидатских
диссертаций, посвященные предварительному договору (М.Р. Каримов, Ю.В.
Шанаурина, Васильев А.В.).
Включение в Гражданский кодекс Российской Федерации специальных
норм, посвященных вопросам заключения и исполнения предварительного
договора, способствовало пробуждению интереса и возникновению
потребностей в научном обосновании его конструкции и области
применения. Об этом можно судить по монографическим исследованиям и
научным статьям таких правоведов, как В. В. Безбах, Е. В. Богданов, С. Н.
Братусь, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, И. В.Елисеев,
М. Н. Илюшина, А. Ю. Кабалкин, А. Н. Кучер, М. В.Кротов, В. П. Мозолин,
А. А.Павлов, М. М. Рассолов, О. Н.Садиков, А. П. Сергеев, К. И. Скловский,
Е. А. Суханов, Ю. К.Толстой, а также зарубежных авторов, среди которых В.
Ансон, Р. фон Меринг, Р.Саватье, А. Фарнсворт.
Цель выпускной квалификационной работы состоит в комплексном
исследовании предварительного договора в российском гражданском праве, а
также в разработке и обосновании теоретических выводов и практических
предложений по совершенствованию предварительного договора в
гражданском праве.
Задачи исследования:
1. Изучить понятие и сущность предварительного договора в
гражданском праве.
2. Рассмотреть правовую природу предварительного договора.
8
3. Исследовать основные элементы предварительного договора.
4. Исследовать основное содержание, особенности исполнения и
формы предварительного договора.
5. Выявить основные проблемы предварительного договора в
Российском гражданском праве, а именно проблемы теории и практики
законодательства.
6. Изучить последствия нарушения предварительного договора с точки
зрения права.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных
договоров об обязательствах отдельных видов купли-продажи.
Предметом исследования являются нормы, регулирующие отношения,
связанные с заключением, исполнением, прекращением предварительных
договоров, а также соответствующая судебная практика.
Методологическую основу выпускной квалификационной работы
составляет всеобщий метод познания - метод материалистической
диалектики, а также такие общенаучные методы, как анализ, сравнение,
описание, индукция, дедукция. Для решения поставленных
исследовательских задач наряду с общенаучными были также использованы
специальные методы, применяемые в юридических дисциплинах, в частности
сравнительно-правовой, структурно-функциональный, формально-
юридический метод, толкования и другие методы. Посредством
сравнительно-правового метода стало возможным сопоставление
конструкций предварительного договора, существовавших в российском
дореволюционном, а также советском праве, с соответствующим правовым
институтом, известным современному законодательству Российской
Федерации.
Научная новизна исследования состоит в системном подходе к анализу
основных вопросов и проблем, связанных с квалификацией
предварительного договора и формированием условий этого вида договора в
9
современном гражданском праве России. В выпускной квалификационной
работе выделяются новые концептуальные положения о специфике
предварительного договора, раскрывается их содержание.
Структура работы. Работа состоит из ведения, трёх взаимосвязанных
глав, заключения, списка использованных источников. В первой главе
проведен анализ теоретических основ и сущности предварительного
договора в российской гражданском праве. Во второй главе исследовано
основное содержание и формы предварительного договора. Анализ проблем
теории, практики и законодательства в области предварительного договора
представлен в третьей главе.
10
Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И СУЩНОСТЬ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА В РОССИЙСКОМ
ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 Понятие и сущность предварительного договора в гражданском
праве
Современный коммерческий оборот требует определенной
формализации и урегулирования поведения участников уже на этапе,
предшествующем заключению договора. В этой связи все большее
распространение получают так называемые преддоговорные соглашения,
которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать
окончательный договор (предварительные договоры, соглашения о
намерениях, меморандумы о взаимопонимании, рамочные соглашения и др.).
Из них с позиций российского права наибольшее значение имеет
предварительный договор, поскольку только он получил свое закрепление в
рамках отечественного законодательства и только он может связать стороны
обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время
как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают
Предварительный договор является одним из гражданско-правовых
институтов. Данный вид договора - pactum in contrahendo - был известен еще
римскому праву и относился к pacta nuda, то есть неформальным
соглашениям, не пользовавшимся исковой защитой
1
.
Предварительный договор – это соглашение, согласно которому
стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что
предварительный договор – это договор, стороны которой выражают
намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ,
передачу какого-либо имущества в собственность.
1
Татарникова Т.В. Предварительный договор в гражданском праве. // Правовые
проблемы укрепления Российской государственности. Ч.36. – Томск: Изд. Том. ун-та,
2016. – С.12
11
В силу ст. 429 ГК РФ
2
, предварительным признается договор, по
которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором.
При этом закон предъявляет два принципиальных требования к
предварительному договору для того, чтобы он порождал права и
обязанности: к форме и содержанию.
Чaщe вceгo пpeдвapитeльный дoгoвop иcпoльзyeтcя пpи зaключeнии
cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Ho eгo мoжнo пoдпиcaть пepeд любoй
cдeлкoй: apeнды, пoдpядa, oкaзaния ycлyг, дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.
Oбычнo люди пoдпиcывaют пpeдвapитeльный дoгoвop, кoгдa пo кaкoй-либo
пpичинe в дaнный мoмeнт нe мoгyт пoдпиcaть ocнoвнoй дoгoвop. Дoпycтим,
пoкyпaтeль нe мoжeт пpямo ceйчac paccчитaтьcя зa oбъeкт, пocкoлькy бepeт
eгo в ипoтeкy и нaдo дoждaтьcя oдoбpeния бaнкa. Или пpoдaвeц вынyждeн
oтлoжить зaключeниe cдeлки, пoтoмy чтo чacть квapтиpы пpинaдлeжит
нecoвepшeннoлeтнeмy peбeнкy и нyжнo пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки
и пoпeчитeльcтвa.
Пpи этoм и пpoдaвцa, и пoкyпaтeля ycтpaивaют ycлoвия пpeдcтoящeй
cдeлки: oбъeкт, цeнa, cпocoб oплaты. Oни гoтoвы нeкoтopoe вpeмя
пoдoждaть, пoкa втopaя cтopoнa нe peшит cвoи пpoблeмы. И чтoбы к мoмeнтy
peшeния пpoблeм кoнтpaгeнт нe oткaзaлcя oт cдeлки и нe измeнил ycлoвия,
пoдпиcывaют пpeдвapитeльный дoгoвop.
Taк жe мoгyт пocтyпить и бyдyщиe пocтaвщик и пoкyпaтeль, apeндaтop
и apeндoдaтeль, зaкaзчик и иcпoлнитeль – oфopмить пpeдвapитeльный
дoгoвop пocтaвки, apeнды, ycлyги или любoй дpyгoй и в нeм зaпиcaть
ycлoвия бyдyщeгo ocнoвнoгo дoгoвopa, кoтopыe oни oбcyдили.
В предварительном договоре, как правило указываются существенные
условия, например, предмет и сроки заключения договора основного.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
12
При отсутствии конкретных сроков по умолчанию срок подписания
основного договора один год. Например, договор предварительный об
приобретении квартиры или возможно другой недвижимости к сожалению
есть очень ненадежным способом защиты прав покупателя, по причине очень
много рисков
3
.
Договор предварительный о купли продажи квартиры, например, или
другой недвижимости либо предварительный договор аренды недвижимости
– это нотариально заверенное «желание» покупателя перед продавцом, в
простонародье это называется задаток, который в случае неудачи поможет
вам получить хоть какую-то компенсацию, как минимум за потраченное
время. Как видно из анализа данных норм, предварительный договор не
создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме
одного обязательства: заключить в течение согласованного срока
определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных
условиях.
Целью такого заключения предварительного договора всегда является
подтверждение честности намерений по заключению в будущем договора, по
содержанию которого сторонам удалось достичь договоренности. Что
имеется в виду, то что предварительный договор не трансформируется в
основной со временем, а создает для сторон обязательства совершенно иные,
чем основной. В момент оформления данного договора купли продажи
недвижимости передается аванс либо задаток в счет оплаты полной суммы от
суммы основного договора. На этом этапе все понятно, при заключении
основного договора купли-продажи платится вся сумма, закрепленная в
предварительном договоре купли квартиры, за исключением суммы раннее
уплаченного по предварительному договору аванса.
Важным моментом при заключении предварительного договора
является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор,
3
Татарникова Т.В. Предварительный договор в гражданском праве. // Правовые
проблемы укрепления Российской государственности. Ч.36. – Томск: Изд. Том. ун-та,
2016. – С.15
13
если же срок не определен - основной договор подлежит заключению в
течение года с момента заключения предварительного.
По данному условию также возникали спорные ситуации, которые
приходилось разрешать судебным инстанциям, - к примеру, стороны
согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи
квартиры подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество. Такое условие
суд не счел условием о сроке заключения основного договора, поскольку по
смыслу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие,
которое неизбежно должно наступить, по независящим от воли и действий
сторон.
В данном же случае событие, с которым стороны связали течение
срока, не отвечает критерию неизбежности, в связи, с чем срок считается не
согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор подлежал
заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Возможным вариантом ухода от такой ситуации является указание в тексте
договора, что основной договор подлежит заключению после наступления
определенного события, но не позднее определенного срока. Такой способ
установления определенного срока, отвечающего требованиям ст. 429 ГК РФ,
предложил А. Бычков
4
.
Одним из нововведений, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является
установление срока для понуждения к заключению основного договора -
шесть месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по
заключению договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий
сторон относительно условий основного договора такие условия
определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом
случае считается заключенным с момента вступления в законную силу
решения суда или с момента, указанного в решении суда.
5
Этим
4
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - № 7. - С. 13
5
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, 2015, № 52.
14
нововведением законодатель вводит специальный срок исковой давности для
понуждения заключить основной договор на условиях предварительного:
вместо трех лет - шесть месяцев.
Кроме того, у суда появляется возможность разрешать споры
относительно условий основного договора, что фактически направлено на
поддержание гражданского оборота. Ведь если ранее стороны, не найдя
согласия относительно условий основного договора, могли в итоге не
заключить договор вовсе, то теперь сторона, особенно заинтересованная в
договорных отношениях, может обратиться в суд с требованием понудить
другую сторону заключить договор на условиях, определенных судом.
Следовательно, можно отметить, что законодатель усилил
конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его
заключение являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а
не действием, которое лишь возможно приведет к заключению основного
договора. Этими нововведениями законодателя (а кроме того - практикой
судебных органов), несомненно, защищается сторона, заключающая
предварительный договор с единственной целью - заключить в будущем
основной договор. Отныне она действительно будет вправе рассчитывать на
такой исход, избегая негативного результата злоупотребления ее контрагента
правом
6
.
Развитие российского законодательства в целом, выражающееся, в
частности, в изменениях, рассмотренных в настоящей статье, очевидно
следует системе континентального права, которая в противовес
англосаксонской алеаторной системе права использует преддоговорную
ответственность. Некие черты преддоговорной ответственности (только
предлагаемой к введению в российское право - Пункт 225 проекта ГК РФ
7
)
6
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения:
Монография. Кн. 1. – М.: Статут, 2016. – С.75
7
Проект Федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую,
вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I
чтении 27.04.2012) (ст. 434.1)