Диплом: Предварительный договор в гражданском праве, страницы 95-104

опираться на положения п. 4 ст. 1 ГК («никто не вправе извлекать

преимущества из своего недобросовестного поведения»). Право не может

поощрять сговор собственника и третьего лица, направленный на нарушение

прав стороны предварительного договора, и недобросовестное

вмешательство такого третьего лица в чужие договорные отношения.

Обобщая вышесказанное, отметим, что обязательство с участием

третьих лиц, в предварительном договоре, возникающее между кредитором

третьим лицом, относится к внедоговорным в отличие от договорного

обязательства, вытекающего из предварительного договора и связывающего

кредитора и должника. Сговор собственника и третьего лица, направленный

на нарушение прав стороны предварительного договора, можно отнести к

основаниям возникновения «преимущества» у добросовестной стороны

предварительного договора, в частности, в случае возникновения права на

обязательное заключение договора, добросовестная сторона может

предъявить в суд иск о признании договора заключенным на условиях,

предусмотренных актами гражданского законодательства или

предварительным договором.

Рассмотрев вопрос о субъектном составе предварительного договора,

нельзя не затронуть тему применения мер гражданско-правовой

ответственности и других мер воздействия на сторону – нарушителя

предварительного договора, которая является едва ли не наиболее

актуальной проблемой при применении конструкции предварительного

договора в правоотношениях сторон. Согласно п. 4. ст. 445 ГК РФ и п. 5 ст.

429 ГК РФ и в случаях, когда сторона предварительного договора уклоняется

от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с

требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно

уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне

причинённые этим убытки. Необходимо подчеркнуть, что законность норм п.

4. ст. 445 ГК РФ и п. 5 ст. 429 ГК РФ указывает позиция Конституционного

Суда Российской Федерации. Согласно которой данные меры направлены на

защиту стороны по предварительному договору в условиях государственного

регулирования рыночный отношений, следовательно, данные нормы не

могут расцениваться как нарушающие конституционные права и свободы.

Обращая внимание на организационно-функциональную

составляющую предварительного договора, будет обоснованно включить в

предварительный договор условие о выполнении процедурных действий той

или иной стороны, которые приведут к заключению основного договора в

будущем. Например, получить справку о регистрации права собственности

на объект недвижимости для заключения основного договора продажи

недвижимости, вступить в права наследования, выполнить ремонтные

работы в помещении и т.д.). В соответствии с этим, могут предусматриваться

санкции за неисполнение указанных обязательств, например, установлен

штраф (пеня) за умышленное затягивание или отказ от выполнения какого-

либо из указанных действий.

Если с мерами процессуального характера все достаточно ясно 

понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ), то

имущественная гражданскоправовая ответственность за нарушение условий

предварительного договора может наступать в нескольких формах:

возмещения убытков, неустойки или потери задатка в некоторых случаях. ГК

РФ лишь частично, даже ограниченно, регулирует вопросы ответственности

в случае нарушения стороной принятого по предварительному договору

обязательства.

Так, абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ гласит: «Сторона, необоснованно

уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне

причиненные этим убытки». Следовательно, право на возмещение убытков

предоставляется потерпевшей стороне в силу указания закона и не вызывает

сомнения. Вопрос возникает только при определении размера таких

Об отказе в принятии рассмотрению жалобы гражданки Фесенко Светланы

Георгиевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4

статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]:

Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 278-

О-О

возможных убытков. Судебная практика, разъясняя порядок применения ст.

15 ГК РФ, отмечает, что законодатель разделяет убытки на два вида:

реальный ущерб и упущенная выгода.

В этом контексте в юридической

литературе приводится мнение о том, что потерпевшей стороне

компенсируется только так называемый негативный интерес, то есть,

расходы, которые сторона понесла, обоснованно рассчитывая на заключение

договора.

По мнению Е. Годэмэ, сторона, предъявляя иск об убытках, «не может

требовать эквивалента исполнения, поскольку не заключен договор, который

считается никогда не заключенным, что не дает ей никакого права на

исполнение. Все, чего может потребовать уполномоченный на возмещение, –

это то, чтобы попытка заключения недействительного договора не служила

для него источником любого ущерба».

Как видим, ученый обосновывал возможность взыскания со стороны,

нарушившей предварительный договор, только реальный ущерб. И хотя ГК

РФ не ограничивает возможность взыскания убытков в случае нарушения

предварительного договора только реальным ущербом, однако приведенный

вывод, к сожалению, больше соответствует современным реалиям.

Сейчас ситуация такова, что доказать упущенную выгоду (особенно

учитывая общий настороженный подход российских судов к взысканию

упущенной выгоды даже в более очевидных случаях) представляется весьма

затруднительным и противоречит гибкости правовых связей

предусмотренных предварительным договором. Конечно, подсчитать

убытки, причиненные стороне уклонением другой стороны предварительного

договора от заключения основного договора - дело не простое, но возможное.

К тому же, убытки от незаключения основного договора всегда будут

ничтожно малыми по сравнению с неудовлетворенным интересом одной из

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда [Электронный

ресурс]: от 12 апреля 2013 г. №15АП-3135/2013 по делу № А53-35384/2012.

Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Пер. с франц. И.Б. Новицкого. М.: Юрид.

изд-во М-ва юстиции СССР, 1948. – С.74

сторон по получению выгоды при заключении основного договора. Это

вызывает необходимость поиска других форм гражданско-правовой

ответственности за нарушение условий предварительного договора.

Стоит отметить, что современная практика правоприменения,

выражается в самостоятельном установлении ответственности за нарушение

условий предварительного договора, как привило в виде возврата двойной

суммы внесенного задатка или неустойки, что предусмотрено ст. 381 ГК РФ.

О возможности обеспечения предварительного договора задатком

свидетельствовали результаты исследований, проводимых многими

авторами.

Но необходимо отметить, что задаток не является универсальным

средством обеспечения обязательств по отношению к предварительному

договору. Так, потеря задатка или обязанность вернуть его в двойном

размере как форма гражданско-правовой ответственности за нарушение

условий предварительного договора может наступать только в случаях, когда

предметом предварительного договора является заключение в будущем

основного договора, на основании которого возникает денежное

обязательство, в связи с чем не имеет универсального характера. Кроме того,

многие авторы негативно относятся к такому средству обеспечения,

рассматривая в приоритете неустойку как более приемлемый способ

обеспечения исполнения обязательств.

Неустойка представляется наиболее адекватной формой

ответственности за нарушение условий предварительного договора, это

согласуется с позицией ВАС РФ: гражданское законодательство не содержит

норм, в которых закреплен запрет на применение сторонами неустойки в

целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в

предварительном договоре.

Следовательно, условие об уплате неустойки за

неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть

включено в предварительный договор. Рассматривая позицию выдающегося

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 [Электронный

ресурс]: по делу № А40-118038/12-105 1100

цивилиста М. М. Винавера, который утверждал, что в том случае, когда то

или иное отношение снабжено неустойкой, вопрос об его имущественном

характере отпадает сам собой.

Мы согласны, что такая универсальной форма гражданско-правовой

ответственности, как неустойка наиболее соответствует способу обеспечения

неимущественного обязательства вытекающего из предварительного

договора. Необходимо отметить, что реализация права стороны

предварительного договора требовать возмещения убытков (неустойки),

причиненных не заключением основного договора, не ставится в зависимость

от обращения в суд с требованием о понуждении заключить основной

договор. Затрагивая законодательный аспект, по нашему мнению, было бы

нецелесообразно закреплять неустойку за неисполнение предварительного

договора в Гражданском кодексе РФ. Так как, в зависимости от конкретных

обстоятельств, ущерб от возможных имущественных потерь носит

дифференцированный характер, вследствие чего невозможно предусмотреть

единый порядок определения размера такой законной неустойки.

Следовательно, можно сделать следующие выводы. Во-первых:

предъявление требования одной из сторон предварительного договора о

заключении основного договора не лишает контрагента права предъявить

аналогичное требование, что свидетельствует о синаллагматической связи

контрагентов. Во-вторых: на законодательном уровне должен быть

урегулирован вопрос о возможности признания за добросовестной стороной

первого из заключенных предварительных договоров своеобразного

«преимущественного права» на реализацию собственного интереса в

отношении Проблемы гражданского, предпринимательского, жилищного и

семейного права имущества, которое должно стать предметом основного

договора, внеся соответствующие поправки в п. 6 ст. 445 ГК РФ. В третьих:

Винавер М. М. Из области цивилистики, сборник научных статей. СПб.: 1908. –

С.98

Сусликов В.Н., Чумакова О.Н. Ответственность сторон за неисполнение

обязательств, предусмотренных предварительным договором: проблемы теории и

практики. // Северо-Кавказский юридический вестник. – 2018. - № 2. – С. 67

100

закрепление в предварительном договоре условия о неустойке

представляется наиболее подходящей мерой обеспечения обязательств,

способной обеспечивать компенсаторно-восстановительную функцию.

Кроме того в контексте предварительного договора уместно указать

обязательства по выполнению действий направленных на дальнейшее

заключение договора (процедурные обязательства) – оформление наследства,

регистрация прав на недвижимость, ремонт помещения и т.д. И

предусмотреть штрафные санкции за неисполнение такого рода обязательств.

Таким образом, предложенные направления практики использования

предварительного договора, позволят минимизировать риски при

промежуточном соглашении сторон, придерживаясь гибкости правового

поля.

Иногда обстоятельства складываются так , что возникает

необходимость разорвать договорные отношения . Приобретение

недвижимого имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда

являлись актуальными. Предварительный документ должен расторгаться по

согласию обоих участников сделки, путём подписания специального

письменного соглашения.

101

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проведенного исследования можно сделать следующие

выводы:

Легальное определение предварительного договора содержится в ст.

429 ГК РФ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить

основную сделку, на основе которой возникает обязательство по передаче

имущества, выполнению работ или оказанию услуг на условиях,

предусмотренным этой сделкой.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы предварительная сделка не

что иное, как соглашение сторон, опосредующее намерение заключить

основной договор.

Реализация намерений сторон в данном случае обеспечивается, во-

первых, правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить

сделку, во-вторых, наступлением гражданско-правовой ответственности в

случае не заключения основного договора.

Кроме того, участники переговоров, по своему взаимному желанию,

могут установить и дополнительные гарантии. К примеру, одной из таких

гарантий может являться передача задатка.

Анализ сложившейся правоприменительной практики свидетельствует

о том, что посредством заключения предварительного договора сторонами

могут быть урегулированы как вопросы определения условий самой сделки

(существенных условий основного договора), так и договоренности об

определении размера, порядка возмещения будущих потерь.

Достаточно распространено рассмотрение судами соглашений о

намерениях и предварительных договоров в качестве письменных

доказательств, позволяющих определить действительное волеизъявление

сторон при заключении основного договора. Здесь в первую очередь речь

идет об определении сторонами существенных условий будущего основного

договора.

102

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента

достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

При этом существенными являются как условия, прямо определенные

законом (предмет, иные условия для соответствующих видов договоров,

поименованных в ГК РФ), так и условия, признанные самими сторонами

существенными для будущей сделки.

Значимость института предварительного договора нельзя

недооценивать. Первоначально данный институт вводился в целях

обеспечения стабильности гражданского оборота путем наделения судебной

защитой результатов преддоговорного этапа совершения сделки. Здесь

следует отметить особенности российского гражданского законодательства,

которые выражаются в отказе в судебной защите прав из сделок,

совершенных с отступлениями от императивных предписаний закона.

Соответственно, договор, составленный с нарушением установленных

законом требований, может быть признан незаключенным (если сторонами

не достигнуто соглашение по всем условиям, признаваемым законом

существенными для такого рода договоров) или недействительным (при

наличии пороков воли, формы, субъектного состава или содержания). Таким

образом, в отсутствие института предварительного договора

действительность ряда сделок (в том числе в рамках инвестиционной

деятельности) оказалась бы под вопросом в связи с тем, что

идентифицировать их предмет, равно как и согласовать иные существенные

условия на преддоговорном этапе, объективно невозможно. Стоит отметить,

что в регулировании правоотношений в сфере инвестиционной деятельности

предварительным договорам отводится особо важная роль в Постановлении

№ 54.

Подводя итог, следует констатировать, что при заключении

предварительных договоров сторонам следует определиться с правовой и

содержательной нагрузкой планируемого документа, поскольку характер

прав и обязанностей сторон, условий о предмете и правовых последствиях

103

заключаемого соглашения влияет на его правовую квалификацию.

Соответственно, если при заключении предварительного договора стороны

не планируют принимать на себя конкретные, формально определенные

права и обязанности, а лишь хотят задекларировать намерения и стремления

к сотрудничеству, то им следует конкретизировать свои права и обязанности

— заключить договор в будущем. При этом важно учитывать, что

действительная воля сторон и характер сложившихся правоотношений будут

определяться судом, в том числе на основании предшествовавших

подписанию соглашения переписки, переговоров.

Если на момент подписания документа стороны имеют целью

зафиксировать достигнутые договоренности и закрепить возможность

понудить контрагента к их надлежащему и своевременному исполнению, то

при составлении текста важно учитывать сформированные судами подходы к

квалификации соглашений о намерениях как предварительных и основных

договоров, дабы избежать чрезмерной или же, наоборот, недостаточной

регламентации согласованных условий. Потому что чрезмерная

регламентация может обернуться понуждением к исполнению

зафиксированных условий, а недостаточная — к признанию соглашения

незаключенным.

Вышеизложенное дает основания для следующих выводов. Во-первых: