25
Что же касается совмещенного с намерениями договора задатка, то
законом для него предусмотрена простая письменная форма, то есть не
требующая нотариального оформления.
Изучив теоретические основы и сущность предварительного договора в
российском гражданском праве можно сделать следующие выводы:
Предварительный договор – это соглашение, согласно которому
стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что
предварительный договор – это договор, стороны которой выражают
намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ,
передачу какого-либо имущества в собственность.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора. Если форма основного договора не установлена, то
предварительный договор заключается в письменной форме.
В настоящее время российское право пересматривается,
трансформируется в силу необходимости изменений для обеспечения защиты
и комфорта осуществления сделок между гражданами и организациями в
нашей стране. В частности, на примере предварительного договора можно
отметить положительный эффект осуществляемых изменений. Однако, как
было отмечено выше, и сейчас существуют отдельные возможности для
осуществления злонамеренных деяний одной из сторон сделки, что
подразумевает необходимость дальнейшего совершенствования правовой
документации в РФ.
26
Глава 2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА
2.1 Признаки предварительного договора
При рассмотрении признаков предварительного договора, необходимо
отметить, что основные видовые признаки договоров закреплены в нормах
ГК РФ и могут быть присущи как договорам всех типов, так и лишь
некоторым из них. В связи с чем, данные признаки можно подразделить на
общие видовые и частные видовые признаки.
Для обязательства вытекающего из предварительного договора
характерны все общие видовые признаки гражданско-правовых договоров.
Общими видовыми признаками договоров являются признаки,
позволяющие классифицировать их на возмездные и безвозмездные,
реальные и консенсуальные, односторонние и многосторонние.
Частными видовыми признаками являются особенности, связанные,
например, с их формой (письменные и устные), сроками исполнения
(длительные и разовые)
19
.
Наиболее общей видовой классификацией договоров является их
подразделение на возмездные и безвозмездные. В возмездном договоре
каждая сторона получает определенное имущественное предоставление; в
безвозмездном договоре одна из сторон такого встречного предоставления не
получает.
В зависимости от момента, с которого договор начинает действовать,
различают консенсуальные, реальные и формальные договоры (ст. 433 ГК).
Характеризуя обязательство, вытекающее из предварительного
договора, следует отметить, что оно обладает признаком взаимности
(двусторонности), поскольку каждая из сторон договора несет обязанность в
19
Каримов М.Р. Роль предварительного договора в формировании договорных
условий участников гражданского оборота. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. /
Каримов М.Р. – М., 2016. – С.52
27
пользу другой и одновременно имеет право с нее требовать исполнения (п. 2
ст. 308 ГК РФ)
20
.
Другими словами, каждая из сторон предварительного договора
обязуется перед другой стороной заключить в будущем договор. Таким
образом, характерной чертой обязательства, вытекающего из
предварительного договора, является не просто взаимность, а взаимная
идентичность обязанностей сторон по заключению в будущем основного
договора.
Вместе с тем, необходимо отметить, что в цивилистике
предшествующего времени было высказано мнение, что предварительные
договоры могут быть только односторонними или в зависимости от
содержания односторонними либо двусторонними
21
.
Анализ ст.429 ГК РФ позволяет сделать вывод о консенсуальной и
безвозмездной природе предварительного договора.
Однако в юридической литературе высказывается мнение о том, что с
появлением юридической возможности заключения предварительных
договоров, из которых вытекает обязанность только одной стороны
заключить основной договор, можно допустить, что такой должник вправе
претендовать на получение платы или иного встречного предоставления за
исполнение своей обязанности, а такой договор, согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ,
следует уже квалифицировать как возмездный
22
.
В связи с высказанным мнением, полагается необходимым указать еще
на одну немаловажную особенность предварительного договора,
выделяемую российскими цивилистами, которая опровергает его.
Конструкция предварительного договора уже предусмотрена законом
и, по сути, представляет собой отдельный вид обязательства. Однако
20
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-
ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ, 5.12.1994, № 32, ст. 3301
21
Волкова М.А. Возможность обеспечения задатком предварительного договора //
Юрист № 22, – 2016. – С.30
22
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ, 5.12.1994, № 32, ст. 3301
28
обязательство это особого рода, так как предметом его является не вещь
(товар), не работа или услуга и даже не действие вследствие причинения
вреда или неосновательного обогащения. Обязательство это исключительно
относится к заключению договора и, вероятнее всего, именно поэтому
помещено в общие положения о договоре, а не в отдельные виды
обязательств. Более того, обязательство, возникающее из предварительного
договора, установлено в законодательстве императивно (неизменно).
Норма ст. 429 ГК РФ представляет собой продукт публичного начала в
гражданском праве.
Здесь законодатель предоставляет выбрать лишь строго определенную
модель договора и как бы пассивно запрещает включать в модель
предварительного договора определенные условия о встречном
предоставлении или плате.
То есть, закрепляя понятие предварительного договора в
законодательстве, орган законодательной власти преследует ту же цель, что и
в установлении моделей отдельных видов обязательств части второй ГК РФ.
Норма ст. 429 ГК РФ дает возможность четко понять, что
предварительный договор не может и не должен содержать какое-либо
дополнительное обязательство о встречном предоставлении или плате
(денежном обязательстве) в силу своего существа, цели своего появления в
законодательстве - обязать стороны заключить в будущем договор на
условиях предварительного.
Необходимо сознавать, что даже если стороны договора решат
отступить от императивной нормы, воспользовавшись принципом свободы
договора, и заключат предварительный договор, содержащий обязательство о
каком-либо встречном предоставлении, то данное условие вступит в
противоречие с законом (ст. 422 ГК РФ) и будет недействительно (ст. 168 ГК
РФ).
23
23
Тихомиров М.Ю. Разрешение договорных споров. Комментарии, образцы
претензий и исковых заявлений / М.Ю. Тихомиров. – М.: Тихомиров М.Ю., 2015. – 242 c.
29
В лучшем случае такой договор будет рассматриваться как смешанный,
в содержании которого имеется обязательство из предварительного договора
и обязательство по передаче денежной суммы, природа которого будет
квалифицирована отдельно от обязательства предварительного договора как
залог, заем, кредит или неосновательное обогащение.
Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа по
делу №Ф04-644/2007(32025-А70-17) от 1 марта 2007г. указал, что суд первой
инстанции обоснованно признал недействительными пункты
предварительного договора, в силу которых одна сторона перечислила
другой денежную сумму в качестве задатка в счет платежей по
предварительному договору. При этом суд в качестве основания признания
пункта договора недействительным сослался на ст. 168 ГК РФ, а переданную
денежную сумму расценил как предварительную оплату. Суд апелляционной
инстанции по этому же делу указал, что предварительный договор не
порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного
договора реализованы быть не могут.
24
Подводя итог всем перечисленным признакам и доводам, которые
относятся к обязательству, возникающему из предварительного договора,
можно указать, что оно представляет собой отдельный вид обязательства,
отличается взаимностью и безвозмездностью (безденежностью).
Безвозмездность эта вытекает из сущности предварительного договора,
императивно установлена законом и не может быть изменена даже исходя из
принципа свободы договора, так как любая свобода имеет свои пределы,
ограниченные законом.
Следовательно, предварительный договор обладает следующими
частными признаками:
1) представляет собой волеизъявление обеих сторон;
2) порождает лишь обязательство заключить договор в будущем;
24
Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа
№Ф04-644/2007(32025-А70-17) от 1 марта 2007г.
30
3) действие, подлежащее совершению, устанавливает не в
окончательном виде.
25
Приведенные выше частные признаки предварительного договора
позволяют отграничить его от следующих правовых институтов, имеющих
схожие черты: рамочного договора, протокола о намерениях, протокола
торгов, договора об организации перевозок.
Так, рамочный договор устанавливает твердые и подробные
обязательства, подготавливающие заключение других договоров. Таким
образом, рамочный, как и предварительный, договор носит переходный,
вспомогательный характер. Однако первый в отличие от простого
предварительного договора - более сложное правовое явление, так как
порождает комплексную комбинацию разнообразных обязательств его
сторон. В отличие от предварительного договора предметом рамочного
договора не выступает обязательство заключить конкретный договор в
будущем. Кроме того, рамочный договор никогда не содержит все
существенные условия будущих договоров. В нем согласовывают только
наиболее важные условия будущих договоров-приложений, которые, как
правило, носят для них общий характер.
Во-вторых, в предпринимательской деятельности используют так
называемые протоколы о намерениях для оформления некоторых
предварительных договоренностей на стадии переговоров о заключении
договора. По сути, протокол о намерениях (англ. «letter of intents») - это
документ, в котором фиксируются намерения сторон, подписавших данный
документ, исполнить определенные обязательства в будущем. Протокол о
намерениях зачастую называют джентльменским соглашением,
подразумевая, что намерения и возможные обязательства сторон, указанные
25
Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во
временное пользование. Образцы документов с комментариями / М.Ю. Тихомиров. – М.:
Тихомиров М.Ю., 2015. – С.256
31
в протоколе, основываются на доверии сторон и не имеют юридической
защиты в суде.
26
В то же время протокол о намерениях часто является одним из
основных документов, фиксирующих предварительные итоги переговоров.
Протокол о намерениях, соглашение о сотрудничестве, протокол о
результатах проведения переговоров не налагают на участников переговоров
каких-либо конкретных финансовых и юридических обязательств. Протокол
о намерениях часто выступает прообразом предварительного договора,
который уже непосредственно имеет юридическое значение, в частности
накладывает на своих участников принудительные обязательства по
заключению конкретного договора в будущем. Грамотно составленные
протокол о намерениях, а также соглашение о сотрудничестве позволяют
сторонам непосредственно перейти к составлению и заключению основного
договора.
Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что протокол по
результатам торгов не может быть квалифицирован как предварительный
договор.
Подводя итоги данной полемики, целесообразно занять позицию
ученых, разграничивающих предварительный договор и договоры по
организации перевозок, отметив, что сторонники распространения модели
предварительного договора на договор об организации перевозок не в
достаточной степени уделяют внимание тому факту, что во исполнение
последнего заключается не один, а множество договоров, что противоречит
буквальному смыслу ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которой по
предварительному договору стороны обязуются заключить (а не заключать) в
будущем договор (а не договоры) о передаче имущества, выполнении работ
26
Подузова Е.Б. Обеспечение исполнения обязательства, вытекающего из
предварительного договора, посредством задатка // Международная межвузовская научно-
практическая конференция студентов и аспирантов: Традиции и новации в системе
современного российского права. Сборник тезисов. – М.: Изд-во МГЮА, 2017. – С.232
32
или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Более того, в ст. 798 ГК речь идет о заключении в будущем совершенно
различных типов договоров.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет и другие существенные условия основного договора. В
случае если предварительный договор не позволяет установить предмет или
другие существенные условия основного договора, то он будет являться не
заключенным.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, основной
договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения
предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, контрагент может обратиться
в суд с требованием заключить основной договор, а также взыскать убытки
вызванные уклонением.
Если в течение срока, установленного в предварительном договоре,
основной договор не был заключен сторонами, то обязательства по его
заключению прекращаются.
2.2 Особенности исполнения предварительного договора
В рамках предварительного договора стороны согласовывают предмет
и иные существенные условия будущего основного договора, определяют
круг условий, по которым считают необходимым достичь соглашения при
заключении основного договора, устанавливают сроки совершения основной
сделки. Однако ответственность в рамках предварительного договора
устанавливается исключительно за неисполнение или ненадлежащее
33
исполнение обязательства по заключению основного договора на
определенных в предварительном договоре условиях.
Таким образом, предварительный договор:
- направлен на установление обязанности каждой из сторон заключить
впоследствии основное соглашение (о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг) на указанных в предварительном договоре
условиях;
- должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а
также условия основного договора, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора
27
.
Соответствие подписанного сторонами документа приведенным
требованиям влечет за собой его квалификацию в качестве предварительного
договора. Если же документ приведенным требованиям, предъявляемым к
предварительным договорам, не отвечает, он не повлечет за собой прав и
обязанностей сторон по заключению сделки в будущем.
Исполнение договора выступает центральной стадией в развитии
любого договорного обязательственного правоотношения. Поведение сторон,
направленное на исполнение условий договора, определяет саму сущность
договора как уникальной правовой формы имущественных отношений
участников хозяйственного оборота. В договоре выражается стремление
сторон к ожидаемому правовому результату, проявляется их имущественный
интерес получить то, на что они рассчитывали при его заключении.
Как показывает практика, именно на этой стадии действия договора
сторонами допускаются нарушения нормальных условий гражданского
оборота, пределов осуществления гражданских прав, связанные, прежде
27
Подузова Е.Б. Организационный договор в современном гражданском праве и
законодательстве // Гражданское право, 2016. – № 3. – С. 13
34
всего, с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых
обязательств.
28
В течение длительного времени спорным оставался вопрос о
возможности внесения в предварительный договор условий об обеспечении
исполнения обязательства. Связано это с тем, что, с одной стороны,
предварительный договор не влечет за собой наступления материальных
обязательств сторон – следовательно, обеспечить их исполнение
невозможно; с другой – предварительный договор закрепляет обязательство
сторон заключить основной договор. Вопрос состоял в том, возможно ли
требовать обеспечения неимущественного права.
29
Позиция вышестоящих судов на сегодняшний день единогласна:
гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение
обязательств, оговоренных предварительным договором. То есть стороны
вправе предусмотреть в предварительном документе способ обеспечения
исполнения обязательства по заключению договора основного. Такой вывод
можно сделать, например, из постановления пленума ВАС РФ от 08. 04.2014
№ 16973/13 и ч. 4 ст. 380 ГК РФ.
Одним из самых распространенных видом обеспечительных мер
является задаток.
На сегодняшний день задаток является самым распространенным
способом обеспечения исполнения сделок, связанных с реализацией
недвижимости и прав на нее.
При подписании предварительного договора с условием о задатке
потенциальный покупатель передает потенциальному продавцу денежную
сумму в определенном размере, называемую задатком.
28
Меньшенин, П. А. Особенности состава и предпосылок действительности
предварительного договора // Журнал рос. права. 2011 – С.52
29
Подузова Е.Б. Обеспечение исполнения обязательства, вытекающего из
предварительного договора, посредством задатка // Международная межвузовская научно-
практическая конференция студентов и аспирантов: Традиции и новации в системе
современного российского права. Сборник тезисов. - М.: Изд-во МГЮА, 2017. - С.232