85
продало участок Б. Истец Филичева Н.С., третье лицо на стороне ответчика
Сидоров М.В. в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их
отсутствие. Судом постановлено указанное решение, с которым не
согласился истец, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене
решения, в связи с неприменением судом норм материального права,
подлежащих применению.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или
изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное
определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность
установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение
для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в
решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное
применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции
рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных
жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного
решения. В силу пункта 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона,
для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая
сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить
договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях,
указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу
соответствующего решения суда. В соответствии с положениями ст. 429
Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Предварительный договор заключается в
86
форме, установленной для основного договора, а если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме.
65
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора. В предварительном договоре
указывается срок, в который стороны заключить основной договор. В случае,
если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от
заключена договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4
статьи и 445 Гражданского кодекса РФ. Требование о понуждении к
заключению основного договора может быть заявлено в течение шести
месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
66
Согласно представленной истцом Филичевой Н.С. копии
предварительного договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2012
г. Продавец Жушма З.И. обязалась продать Покупателю Филичевой Н.С.
земельный участок, который будет сформирован из земельных долей
площадью 180 га, 110 га, 80 га для сельскохозяйственного назначения,
расположенных по адресу: ориентир: здание дома культуры: адрес
ориентира: <адрес>, примерно в 9 км. по направлению на северо-запад от
ориентира, расположенного за пределами участка; стоимость земельного
участка составляет 735000 руб., стороны обязались заключить основной
договор в срок до 15 января 2016 года.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те
обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих
требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным
законом.
65
Решение № 2-985/2016 2-985/2016~М-1063/2016 М-1063/2016 от 10 августа 2016
г. по делу № 2-985/2016
66
Решение № 2-985/2016 2-985/2016~М-1063/2016 М-1063/2016 от 10 августа 2016
г. по делу № 2-985/2016
87
Принимая решение об отказе в иске, суд указал, что ответчик Жушма
З.И. не признала факт подписания договора, сам договор представлен суду в
копии, а не в оригинале, согласно заключению судебной почерковедческой
экспертизы, подпись от имени Жушма З.И., изображение которой имеется в
«Продавец» перед словами «Жушма З.И.» на втором листе предварительного
договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2012 г. выполнена не
самой Жушма З.И., а другим лицом с подражанием подлинной подписи
Жушма З.И. Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой
инстанции о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств
заключения предварительного договора от 17.02.2012 г. между сторонами.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец денежные средства по
договору передала ответчику через Сидорова М.В., который не принимал
участие в судебном заседании, не является основанием для отмены решения.
Сидоров М.В. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица на
стороне ответчика, к которому не заявлены самостоятельные требования в
споре, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Его отказ от участия в
судебном заседании процессуальных нарушений прав истца не повлек. Истец
вправе обратиться к указанному лицу с самостоятельными требованиями.
Также не является основанием для отмены решения суда довод жалобы
о том, что в суд не был представлен оригинал договора от 17.02.2012 г.,
поскольку ответчик факт подписания договора оспаривает, истец как
сторона, на которую законом возложена обязанность доказать те
обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих
требований, обязана был представить в суд подлинник документа.
Важно отметить, что сам по себе предварительный договор не является
договором о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
Таким образом, предварительный договор обеспечивает покупателю
"резервирование" неких дефицитных ресурсов продавца, а продавцу, в свою
очередь, гарантирует сбыт товаров, работ, услуг..
88
3.3 Последствия нарушения предварительного договора с точки
зрения права
Предварительный договор заключается в результате соглашения
сторон и подтверждает их намерения в будущем подписать основной
контракт, содержащий окончательные условия сделки. По сути, это
обязательство заключить полноценный договор. Расторгнуть его в
одностороннем порядке невозможно. Но прекратить действие такого
обязательства можно другими средствами, исходя из оговоренных в нем
условий соглашения.
Рассмотрим такую ситуацию: два лица заключили между собой
предварительный договор, именуемый зачастую в обиходе
"предварительным договором о продаже" или "предварительным договором
купли-продажи" недвижимого имущества (напр., жилого дома, квартиры и
т.п.). Представим себе, что и по форме, и по содержанию этот договор
полностью соответствует закону: заключен в простой письменной форме,
содержит все необходимые условия будущего договора купли-продажи (о
предмете договора, т.е. продаваемом имуществе, о его цене и пр.), указан
также срок, не позднее которого основной договор должен быть заключен.
И вот представим себе теперь, что продавец передумал заключать
основной договор с этим (опять же условно) покупателем и продал
имущество другому, совершенно постороннему лицу (я его назову "вторым
покупателем"). Условия заключенного предварительного договора
нарушены, нарушены права и интересы покупателя по такому
предварительному договору...
Какие возможности для защиты своих нарушенных прав представляет
такому покупателю в данной ситуации закон?
Первый и самый главный вопрос, который в таком случае возникает у
потерпевшей стороны, - можно ли, основываясь на том, что ранее был
89
заключен предварительный договор, тем или иным образом всё-таки
получить в свою собственность спорный объект - признать договор со
вторым покупателем недействительным, или истребовать данное имущество
у продавца или у второго покупателя, или решить вопрос как-то иначе, но с
тем же результатом?
Ответ будет однозначно отрицательным. Сама по себе сделка купли-
продажи, совершенная со вторым покупателем, недействительной не
является . Дело в том, что, в соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной
является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных
правовых актов. В данном случае можно было бы признать договор со
вторым покупателем недействительным, если бы закон прямо запрещал
продавцу отчуждать (продавать, обменивать, дарить и т.п.) имущество, в
отношении которого был заключен предварительный договор. Другой
вариант - если бы закон прямо обязывал продавца продать данное имущество
только тому лицу, с кем был заключен предварительный договор.
Но в том-то и дело, что ни первого, ни второго варианта в данной
ситуации нет , закон никаких подобных ограничений не содержит .
Собственник имущества имеет право распоряжаться этим имуществом по
своему усмотрению (ст.209 ГК РФ), и факт заключения предварительного
договора никак это право собственника не ограничивает. Заключив
предварительный договор, собственник (по нашей терминологии - продавец)
пока еще не принимает на себя обязанность передать конкретное имущество
(недвижимость) в собственность покупателя, он лишь обязуется заключить
такой договор купли-продажи в будущем.
Иными словами, предметом предварительного договора сам объект
недвижимости не является (стороны пока что договариваются не об этом
объекте, а только о том, чтобы в будущем заключить договор), а стало быть,
никакие новые права и обязанности (ограничения, обременения) в
отношении этого объекта на основании предварительного договора не
возникают. А коли так, то у собственника (продавца) после заключения
90
предварительного договора остается столько же прав в отношении данного
объекта, сколько было и до этого : если он раньше мог свободно
распоряжаться им по своему усмотрению (продать, подарить и т.п. любому
лицу), то и теперь он имеет полное право это сделать.
К тому же, коль скоро речь идет о недвижимом имуществе,
ограничения (обременения) прав на такое имущество подлежат
государственной регистрации и, соответственно, вступают в силу с момента
регистрации. А государственная регистрация в данном случае возможна,
если исходить из смысла Федерального Закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см., в
частности, ст.17), при условии предоставления на регистрацию договора, на
основании которого такое ограничение установлено. Однако государственная
регистрация предварительного договора продажи недвижимости
действующим законодательством не предусматривается в принципе (и это
однозначно подтверждается судебной практикой)! Поэтому и с точки зрения
закона о государственной регистрации, нет оснований говорить о том, что
предварительный договор налагает на собственника какие-либо ограничения.
В итоге мы можем видеть следующее: заключая договор купли-
продажи со вторым покупателем, собственник недвижимости (продавец)
действует в пределах своих прав собственника, он распоряжается своим
имуществом по своему усмотрению, за пределы каких-либо установленных
законом ограничений он при этом не выходит (по той причине, что таких
ограничений закон не содержит). Иными словами, нельзя говорить о том, что
его действия "не соответствуют требованиям закона или иных правовых
актов", а поэтому оснований для признания заключенного им со вторым
покупателем договора купли-продажи недействительным нет.
Иные способы истребовать имущество от второго покупателя также
неприменимы . В частности, закон не предусматривает для покупателя по
предварительному договору возможности обращения в суд с иском ко
второму покупателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору
91
купли-продажи . Такое требование может заявить участник общей долевой
собственности, если другой сособственник продал свою долю в праве
собственности с нарушением правил о преимущественном праве покупки
(п.3 ст.250 ГК РФ). Ситуация, может быть, в чем-то и сходная, но только в
чем-то. В то же время, различия между этой ситуацией и предварительным
договором существенное: за участником общей долевой собственности закон
признаёт преимущественное право покупки доли, о чем прямо указано в
законе . Наличие такого преимущественного права, предусмотренного
законом, как раз и дает сособственнику возможность обратиться в суд и
потребовать перевести на себя права и обязанности приобретателя доли. За
лицом же, заключившим предварительный договор в качестве
потенциального покупателя, закон такого права не признаёт .
И, конечно, также не подходит для данной ситуации возможность,
предусмотренная в ст.398 ГК РФ, а именно: отобрание спорного объекта у
должника (продавца) и передача его покупателю, заключившему
предварительный договор. Данная статья распространяется на ситуации,
когда не исполняется обязательство передать имущество в собственность , но
в результате заключения предварительного договора такое обязательство еще
не возникает, возникает лишь обязанность заключить основной договор в
будущем . Стало быть, и предусмотренных в ст.398 ГК РФ оснований
требовать передачи имущества нет.
Наиболее естественный способ прекращения обязательства – это его
исполнение той стороной, которая взяла на себя обязанность указанное
обязательство исполнить.
67
Исследуя субъектный состав предварительного договора, весьма
размытым представляется разграничение, кто является должником, а кто
кредитором. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительным договором,
является соглашение сторон, которые лишь в будущем заключат основной
67
Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во
временное пользование. Образцы документов с комментариями / М.Ю. Тихомиров. - М.:
Тихомиров М.Ю., 2015. – С.263
92
договор, о чем берут на себя обязательства в рамках договора
предварительного. То есть: 1) во-первых, предварительный договор является
синаллагматическим, по крайней мере, таким он сформулирован в
действующем гражданском законодательстве ; 2) во-вторых, стороны
обязаны к совершению одинаковых действий.
Если бы законодатель сформулировал предварительный договор как
односторонне обязывающий, то не возникало бы вопросов о том, какая
сторона в таком договоре является кредитором, а какая должником. Но
этого нет, хотя в научной литературе встречаются мнения о допустимости
существования односторонних предварительных договоров, так же, когда
основной договор относится к двусторонне обязывающим.
68
В связи с этим на сегодняшний день нет оснований опровергать
наличие предварительного договора, где только одна сторона принимает на
себя обязательство по заключению основного договора (например,
арендодатель обязуется в будущем передать в аренду, продавец обязуется в
будущем продать). Законодательством не запрещено заключение такого вида
договоров, но это не совпадает с определением, указанным в п. 1 ст. 429 ГК
РФ, поэтому к ним норму ст. 429 ГК РФ можно было бы применять по
аналогии закона.
В целях же совершенствования действующего законодательства
возможно было бы внести дополнение в п. 1. ст. 429 ГК РФ: где стороны
(либо одна из сторон) будут обязаны к заключению основного договора в
будущем.
Смысл данной поправки заключается в том, что в суд с иском о
понуждении к заключению основного договора будет иметь право обратится
только не обязанная к его заключению сторона. Конечно, если рассматривать
всю цепочку правоотношений, включая основной договор, который стороны
должны заключить, то их желания будут чаще иметь встречное содержание,
но не всегда. Это обуславливает сложности при определении контрагентов
68
Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. М.: Юридическая
литература, 1945. – С.158
93
предварительного договора, в определении принадлежности статуса
кредитора и должника сторонам. Противопоставление прав и обязанностей,
выявление кредитора и должника в этой ситуаций не совсем корректно.
Сущность прав и обязанностей сторон предварительного договора
заключается в том, что каждая сторона берет на себя обязанность заключить
основной договор в случае предъявления такого требования другой стороной
и в соответствии с этим наделяется правом требовать от другой стороны
заключить договор после предъявления такого требования.
Учитывая вышеизложенное, фактически каждая из сторон
предварительного договора обладает статусом должника по одним
требованием и статусом кредитора по другим. Трудность заключается в том,
что содержание этих требований аналогично. В итоге, при определенности
контрагентов предварительного договора до момента предъявления
требования о заключении основного договора достаточно проблематично
выявить среди сторон кредитора и должника. Но следует отметить, что это
обусловлено особым характером этого договора. Можно сделать вывод о
том, что в том случае, когда одна сторона предварительного договора
предъявила требование о заключении основного договора, тем самым
приобретя статус кредитора по своим требованиям, но не принимает от
другой стороны должника надлежащего исполнения путем несовершения
кредиторских обязанностей (например, не появляется в условленное место
заключения основного договора), то это не лишает такого должника права
предъявить свое требование о заключении основного договора.
Следовательно, указанная сторона предварительного договора, приобретя
статус кредитора по своему требованию, и в случае невыполнения другой
стороной обязанности по заключению основного договора, может
воспользоваться всем арсеналом правовых средств, установленных для
защиты прав, возникающих на основании предварительного договора.
Таким образом, если одна из сторон предъявит требования к другой
стороне предварительного договора о заключении основного договора, это не
94
лишает последнего права предъявить аналогичное требование. По нашему
мнению, это единственный обоснованный подход к анализу субъектного
состава предварительного договора. Любое другое понимание
принадлежности статуса должника или кредитора сторонам в
предварительном договоре приводило бы к невозможности эффективно
защитить право по предварительному договору и достичь конечной цели в
виде заключения основного договора, которую стороны предполагали при
заключении предварительного договора.
Нередки случаи, когда заключение основного договора зависит от
действий третьих лиц, в таком случае, предварительный договор «de facto»
ставится под отлагательное условие. Например, стороны заключили
предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Обязательство сторон по заключению основного договора купли-
продажи поставлено под отлагательное условие, а именно, продавец обязан
завершить третье лицо отказывается подписывать акт, условие не выполнено,
т.е. основной договор не может быть заключен. Таким образом, должник,
кредитор и третье лицо являются взаимозависимыми.
Рассмотрим другую ситуацию с участием третьего лица в
обязательстве: стороны заключили предварительный договор купли-продажи
квартиры, к моменту заключения основного договора покупатель узнает, что
продавец взял кредит в банке заложив предмет будущего основного
договора. Здесь, по нашему мнению, потенциальный приобретатель
имущества по предварительному договору должен иметь право оспорить
заключенный собственником договор об отчуждении указанного в
предварительном договоре имущества третьему лицу (или обременении
данного имущества залогом, ипотекой или иным ограниченным вещным
правом), если будет доказано, что такое третье лицо в момент заключения
оспариваемого договора знало или должно было знать о том, что это
имущество является объектом заключенного ранее собственником
предварительного договора. Оспаривание сделки в такой ситуации может